Gluppeveien 41D

Gluppeveien 41D, 1614 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 284, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
U.etasje: 36 kvm: Entré, vaskerom, bod, og tv-stue
1. etasje 52 kvm: Toalettrom, kjøkken, og stue
2. etasje 52 kvm: Bad, og 3 soverom

Åpent areal:
1. etasje 73 kvm: Terrasseog balkongareal
2. etasje 7 kvm: Balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Vertikaldelt enebolig oppført i 2021. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Avløpsrør > Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.

TGIU:
Innvendig > Pipe og ildsted > Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Det foreligger en kommentar fra feiervesenet på at skorstein er ikke montert i samsvar med monteringsanvisning.

Underetasje vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og ingen direkte vannpåkjenning, samt at det ville vært symptomer i bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer e.l.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Observert noen flekker med saltdannelse på ytterveggen til nabodel. Usikker på årsak.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
Nytt arbeid- 2026- Byttet en reim. Vanlig slitasjeskade.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Mangler en ventilasjonsluke. Blir montert av utbygger før salg.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja.
Nytt arbeid- 2021- Satt opp lettvegg på hovedsoverom.
Nytt arbeid- 2026- Satt opp lettvegg og dør sammen med faglært snekker nede i gangen.
Nytt arbeid- 2021- Montering elbillader.
Nytt arbeid- 2021- Montering solskjerming/screens i andre og tredje etasje.
Nytt arbeid- 2022- Planering og legging av rulleplen. Støping av mur og lagt rullesteiner. Plantet hekk og ordnet grøntområder.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja.
Mulig nytt togspor ved Seut.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Platting var oppført av tidligere eier da selger kjøpte bolig. Selger har ikke opplysninger om hvorvidt platting er søkt/godkjent av kommune. Omtrent en meter av forankringen/plattingen står på naboens tomt og ble gjort etter avtale med nabo, i følge utbygger. Grunnet arealfordeling, oppførte utbygger plenen som fellesområde, men den er i praksis kun 41D sin, da alle områdene rundt plen eies av 41D. Selger ansatte gartner ved overtakelse av bolig for å oppgradere hele dette området ved plenen med rulleplen, stein, mur og hekk.

Det sene byggeåret er i seg selv en garanti for moderne standard. Boligen er i tillegg ekstra påkostet med blant annet motoriserte screens utvendig samt flere kvaliteter innvendig. Alt er i dag velholdt, noe som også gjenspeiles i tilstandsrapport.

I hverdagen oppleves også boligens praktiske planløsning som en betydelig kvalitet. Planløsningen er både effektiv og hensiktsmessig utformet slik at hver etasje har sitt eget formål.

Stuen og kjøkkenet er sømløst knyttet sammen i en romslig sosial sone som i praksis utgjør hele første etasje. Her er det god plass både til felles opphold og store sittegrupper som sofa og spisebord. Varmefolie gir lune og behagelige gulv i så vel stuen som på kjøkkenet. Sentralt i rommet står i tillegg et lekkert ildsted fra Nordpeis, med glass i to sider som gir innsyn til ilden fra store deler av stuen.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Kvik som kombinerer dansk design med funksjonalitet. Meterlange benker og gode oppbevaringsmuligheter gjør kjøkkenet praktisk i daglig bruk. Over kjøkkenbenkene er det godt med belysning og strømuttak. Hendig er det også med rektangulær vask av underlimt modell. Hvitevarene er alle integrert og følger boligen.

I samme etasje som den sosiale sonen inngår for øvrig også et tilbaketrukket toalettrom, med varmekabler i gulvet.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje, en romløsning som er spesielt gunstig mens barna er små. Hovedsoverommet har kvaliteter som tilknyttet balkong og walk-in closet med tilpasset garderobeinnredning. De øvrige to er velfungerende barnerom, med muligheter for lek og individuelt opphold.

Badet inngår også i andre etasje og er lett tilgjengelig fra gangen mellom soverommene. Storformat fliser kombinert med sorte innredninger og elementer gir badet helhet. Baderomsinnredningen er i likhet med kjøkkenet fra Kvik. Arealkrevende vaskesøyle har dedikert plass i underetasjens separate vaskerom, fremfor på badet.

I underetasjen er det varmekabler i de fleste rom, inkludert rommet som i dag benyttes som TV-stue. Sistnevnte er skilt ut fra entreen med lett-/delevegg.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré, vaskerom, toalettrom og på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte sorte benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, vinskap og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende sort servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varmefolie og vedovn i 1. etasje, samt elektrisk gulvvarme (unntatt vaskerom ) i underetasjen. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning i fra feiervesenet datert 13.05.2026.
Feil montering-Skorstein er ikke montert i samsvar med monteringsanvisning. Kommentar: Det ble under tilsynet avdekket at skorsteinens innkassing i 3 etasje mangler ventiler. Det må monteres ventiler slik at varm luft i innkassingen kan ventileres ut. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av vertikaltdelt tomannsbolig , datert 12.06.2021 med tegninger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik på byggemeldte tegninger til kommunen opp mot dagens bruk på denne seksjonen. På tegning mottatt fra kommunen, fremkommer det ingen tv-stue i u.etasje men denne seksjonen har den samme innredning i u.etasje som bygningstegning for snr. 2. Seksjonstegningene som ble tinglyst i 2021, stemmer med dagens bruk av u.etasje.

Dagens planløsning avviker fra seksjonstegningene.
- Det er oppført en lettvegg på soverom i 2. etasje for etablering av garderobeløsning
- Det er oppført en lettvegg mellom gang og stue i underetasjen.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser oppbygging av frittstående terrasse på tomten og det er ukjent om dette tiltaket var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunket. Det er felles tomt for hele sameiet. Oppføring av f.eks hagestue, tilbygg, terrasser eller andre faste konstruksjoner på fellesareal regnes som en endring av sameiets eiendom. Dette krever normalt samtykke fra sameiet og godkjenning av kommune. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Gluppe er et veletablert, familievennlig og ikke minst sentralt boligområde innenfor bomringen, like nord for Fredrikstad sentrum.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved hele fire nærbutikker i området. Det finnes ellers et bredt tilbud av forretninger og tjenester i nær omkrets, deriblant bakeri, blomster og faghandler til hus og hjem samt helsetilbud som lege og tannlege.

Til bykjernen tar det om lag 10 minutter å sykle, eller tilsvarende kort tid med buss som har hyppige avganger mot sentrum. Holdeplass er lett tilgjengelig på Pettersand, like ovenfor. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder.

Gluppe er et godt utgangspunkt også for å benytte den omfangsrike Fredrikstadmarka. I marka finnes lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Et vaffelstopp på Skihytta er naturlig i sesong, og vil du øve teknikk kan du avlegge et besøk i markas nye skianlegg med kunstsnø.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.'

Barnehage:
Lyngmo Solkollen barnehage (0-5 år) 50 barn 0.8 km
Trosvik Doremi barnehage (1-5 år) 82 barn 1.3 km
Ambjørnrød barnehage (0-5 år) 101 barn 1.5 km

Skole:
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 265 elever, 15 klasser 1.6 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 514 elever, 26 klasser 1.7 km
Trara skole (1-7 kl.) 355 elever, 20 klasser 2.7 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 452 elever, 30 klasser 1.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 3.4 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 1.7 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 3.2 km

Eiertomt på 660 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal hvor hver seksjon benytter og vedlikeholder det areal som er naturlig omkranser den enkelte bolig.
 

Med boligen følger det med en carport. Forøvrig parkering på felles gårdsplass rett utenfor inngang. Montert elbillader.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 er avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 967,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 10 192,-.Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

++++ 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 0,- pr. år. / 0 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd XX mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca XX kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr XXX.
Velavgift er kr XXX pr. år.
Boligen er tilknyttet ... som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr XXX pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet ... alarmselskap som koster kr XXX pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 934 217,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
178 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 458 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 478 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Kjelsrud Johansen og Benedicte Frøland Nesdal

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet Sameiet Gluppeveien 41 c og d sameie, med sameiebrøk 1/2
Sameiet består av 2 seksjoner.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad påregnes.
Dyrehold er tillatt

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon (anbefaling): (belastes megler)  kr -6 579,00
Markedsføringspakke premium (maks eksponering alle kanaler)  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk. (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Halvpart tomannsbolig  kr 17 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0109/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26109

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 11:15