Vognvegen 5

Vognvegen 5, 2166 OPPAKER
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 141, bruksnummer 204

Totalt bruksareal BRA: 252 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 131 kvm: Entré, to soverom, bad, vaskerom, stue/kjøkken, to walk-in-closet,
2. etasje 84 kvm: Loftstue, to soverom, bad

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 37 kvm: Garasjerom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 30 kvm: Terrase

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 94 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 84 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.

De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.01.2026 utført av Anticimex v/Espen Hansen Amundsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er godkjent innredning av loftsetasje, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Loftsetasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Arealet er medtatt i rapporten etter dagens bruk. Vi viser til punkt om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for ytterligere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 75%
TG2: 6%
TG3: 0%
TGIU: 19%

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Vaskerom 1.etasje :
- Overflater gulv: Gulvbelegg har stedvis manglende vedheft ved ytterdør. Det anses å være av en kosmetisk art.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå.

Våtrom - Bad 2.etasje :
- Overflater vegger: Det er observert uegnede materialer i våtsone, eksempelvis spileplater. Risiko for fuktskader på spileplater. Konsekvens er forkortet levetid på overflatemateriell av spileplater. TG2 er satt for å belyse risiko med hensyn til fukt.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Risiko ved en eventuell vannlekkasje i våtrommet vil vann kunne renne ut av badet. Konsekvens skader utenfor våtrommet via dør. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Membran på gulv og vegger opplyses å være utført ved egeninnsats av selger. Membranarbeid i våtrom er et fagkritisk arbeid som krever riktig kompetanse, godkjente produkter og korrekt utførelse. Konsekvens er at forholdet medfører økt risiko for feil og mangler som igjen kan medføre omfattende vann- og fuktskader i konstruksjonen. TG2 settes for å belyse risiko. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å undersøke hvorvidt det er behov for umiddelbare utbedringstiltak.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
> Mindre fuktskade på utforing på våtrom som er reklamert til Alvsbyhus - fortsatt ikke ferdig utbedret.
> Boble på gulvbelegg vaskerom - Utbedret av Alvsbyhus.
> Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, membran på vegger og våtrom - godt dokumentert prosess Rørlegger har gjort alt av rør og kobling Elektriker har gjort alt av el. (Utført i 2022).
> Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, snekker mener at fuktskaden på nevnte utforing kommer fra vaskeromsdør. Dette mener Alvsbyhus er utbedret utenfra.
> Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Alt av kurser til 2.etg Kurs til garasje og varmepumpe. (Utført av Gardermoen Elektro, 2022).
> Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Alt av vann og avløp ifm bad i 2.etg. (Utført av A-Aulie AS, 2022).
> Tapet som sprekker opp grunnet mindre bevegelser. Maler har vært å gjort utbedringer ved noen anledninger, men Alvsbyhus mener dette er helt normalt.
> Mangler godkjenning på bruksendring av 2.etg fra Kaldloft til Varig opphold. Denne søknadsprosessen er igangsatt.
> Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, alt av snekkerarbeid, samt flislegging og membran. Faglærte har gjort el og rør. (Utført i 2022).

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Full hvitevarepakke fra Electrolux, bestående av integrert komfyr, induksjonstopp, integrert oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Vinkjøler fra Temptech.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Det er elektriske varmekabler (laveffekt-comfortvarme) i gulv på bad.
- Radiatorer med vannbåren varme i de fleste rom.
- Varmepumpe i stue/kjøkken sone.

"Hjertet" i huset - Nibe F750
Smart, brukervennlig og energieffektiv er stikkord her. NIBE F750 er en fraluftsvarmepumpe av den nye generasjonen, og gir kostnadseffektiv og miljøvennlig oppvarming av boligen. Den har varmtvannsbereder. Energi gjenvinnes via ventilasjonsluften og tilføres varmepumpen, noe som reduserer vesentlig energikostnadene. Enheten ventilerer huset, leverer varme og forbereder varmtvann.

Hva er en avtrekksvarmepumpe?
Teknologien i avtrekksvarmepumper baserer seg på først å ventilere huset ditt, for så å resirkulere ventilasjonsluftens varmeenergi for å varme opp varmtvann og bolig. Avtrekksvarmepumpen bruker altså energi fra gammel, brukt luft.

Slik virker den:
En vifte suger ventilasjonsluften ut av samtlige våtrom i huset ditt. Da dannes det et svakt undertrykk som gjør at luften fra andre rom søker seg til våtrommet. Ny uteluft dras inn gjennom ventiler i ytterveggene og radiatorer, og på denne måten blir alle rom i huset ventilert. Den sirkulerende luften blir dratt inn i husets kanalsystem. Den oppvarmede romluften ledes så til varmepumpen, hvor energien i luften gjenvinnes. Slik kan avtrekksvarmepumpen forsørge hele huset med varmtvann og varme til radiatorsystemet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig og garasje datert 23.09.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke innredning av boligens loftsetasje.

De to soverommene, badet og loftstuen i overetasjen er opprinnelig byggemeldt som kaldloft jf. byggetegningene fra kommunen, og er ikke godkjent til varig opphold. Selger opplyser om at det er søkt til kommunen om bruksendring fra kaldloft til rom for varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3228/141/204:
07.04.2008 - Dokumentnr: 277362 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Elvia AS

Org.nr: 980 489 698

Rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon.

Overført fra: Knr:3228 Gnr:141 Bnr:49

Gjelder denne registerenheten med flere

15.05.2018 - Dokumentnr: 765744 - Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS

Org.nr: 980 489 698

Bestemmelse om oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon og tilhørende ledninger m.m

Bestemmelse om bebyggelse og beplantning

Overført fra: Knr:3228 Gnr:141 Bnr:49

Gjelder denne registerenheten med flere

15.05.2018 - Dokumentnr: 765744 - Bestemmelse om adkomstrett
Rettighetshaver: Elvia AS

Org.nr: 980 489 698

Overført fra: Knr:3228 Gnr:141 Bnr:49

Gjelder denne registerenheten med flere

02.10.2018 - Dokumentnr: 1350794 - Bestemmelse om vann/kloakk
RETTIGHETSHAVER: Alle fremtidige boligtomter som fradeles i delområde B2 fra gnr. 141 bnr. 49

Overført fra: Knr:3228 Gnr:141 Bnr:49

Gjelder denne registerenheten med flere

14.11.2018 - Dokumentnr: 1549610 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:3228 Gnr:141 Bnr:49

Elektronisk innsendt

01.01.2020 - Dokumentnr: 711357 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0236 Gnr:141 Bnr:204

01.01.2024 - Dokumentnr: 255734 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3034 Gnr:141 Bnr:204

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger rolig og idyllisk til i et nyere boligområde på Oppaker i Nes kommune, i et trafikkstille og barnevennlig tun på Bjertnestunet, omkranset av vakker natur.

Eiendommen har umiddelbar nærhet til Glomma og alt det kan by på, meget gode tur- og rekreasjonsmuligheter, merkede stier og skogsareal i området. Glomma har mange flotte badestrender som er godt besøkt på sommeren, blant annet Daskerudstranda er en flott perle med både strand, svaberg og stupebrett. Bjertnestunet båtforening drifter båtplassene og brygga som ligger i umiddelbar nærhet.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi Vormsund, Joker Skogbygda og i Årnes sentrum. Videre er det kort vei til kommunesenteret med et bredere utvalg av servicetilbud og togstasjon med god offentlig kommunikasjon inn mot Oslo. l Årnes sentrum og Alti-senteret finner du et variert utvalg med blant annet div. dagligvare, post, bank, minibank, apotek, vinmonopol, mote, interiør, blomster, frisør, kafé/restauranter, lege og tannlege. Jessheim, Lillestrøm og Oslo ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Kommunens kulturhus ligger i Årnes sentrum med tilknytning til Alti-senteret. Her finner man bibliotek, kino og diverse kulturinnslag.
Pakkhuset ved jernbanen har egen Bluesklubb med konserter og kulturelle innslag. Av arrangementer i kommunen er det blant annet matfestival, Årnesdager, Viking-marked v/elva, oktoberfest mm. De fleste arrangementer på Oppakermoen finner sted i Flerbrukshuset. Bygget er det naturlige samlingspunkt for stedets innbyggere med idrettsplass. FUVO har både idrettsplass og klubbhus på Funnefoss stadion, og tilbyr fotballag i alle aldersbestemte klasser.

Nes Golfklubb
Rommen Golfpark er et komplett helårs golfanlegg beliggende vakkert i det bølgende kulturlandskapet i Nes på Romerike, like nord for elvemøtet mellom Vorma og Glomma.
Baneanlegget består av en 18-hulls bane, korthullsbane med 6 hull og et stort treningsområde med puttinggreen, chippinggreen med ulike innspillsvinkler og driving range. På vinterstid har de 3 stk Full swing simulatorer hvor man kan velge mellom nærmere 60 baner rundt om i verden. Se forøvrig www.nesgolf.no for mer info.

Avstand med bil:
Årnes - ca. 11 min.
Gardermoen - ca. 34 min.
Oslo - ca. 50 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage: (Bil)
Espira Opaker barnehage (0-5 år) - 5 min.
Runni idrettsbarnehage (0-5 år) - 10 min.
Årnes kulturbarnehage (1-5 år) - 10 min.

Skoler: (Bil)
Skogbygda skole (1-7 kl.) - 10 min.
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) - 10 min.
Nes videregående skole - 10 min.
Hvam videregående skole - 19 min.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 710 m² (i henhold til matrikkelen). Tomten er opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og øvrig beplantning. Eiendommen fremstår som tilnærmet flat og lettstelt, med naturlig tilknytning til omkringliggende boligbebyggelse.

Eiendommen har frittstående dobbel garasje med god plass til to biler. I tillegg er det romslig gårdsplass med gode oppstillingsmuligheter for flere biler. Elbillader er montert på husveggen.

Eiendommen er tilknyttet privat vei. Brøyting foregår via Bjertnestunet Velforening.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 22 120,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, og renovasjon.
Eiendomsskatten utgjør kr 2 947,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 17 340 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16 500,-.
Velavgift er kr 2 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber. Internett leveres av Telenor og har avgift på kr 890,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 055 979,- ifølge skattetaten Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for kr 4 223 914,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

6 050 000,00 Prisantydning

Omkostninger

151 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
172 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 222 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ken Robin Stigen Karlstad og Anne Grete Jevne Bergskaug

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Bjertnestunet Velforening. Velforeningen har pliktig medlemskap, og medlemskontingenten på kr 2 200 (årlig) innbetales i 2 omganger (kr 1 100,- pr. gang) pr. år.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.264

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 12:21