Rubina Ranas gate 5

Rubina Ranas gate 5, 0190 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 441, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Borettslaget Teaterkvartalet bygg 9, organisasjonsnummer 988 357 308

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Entré, bad, soverom, soverom 2, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod 1.
Kjeller: 4 kvm: Bod 2.

Åpent areal:
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer bodene nr. 85 og 99 i kjelleren.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.11.2025 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer og balkongdør med 2-lags glass fra 2006. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2 (Vesentlige og mindre avvik):
Bad:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen på sluket.
- Det er bruksmerker i nedkant av servantskap og baderomsdør.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Da dette ikke var krav om da den ble bygget. Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de øvrige punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Nytt uttak til taklampe i stuen som styres trådløst. Montert i 2025 av City Elektro.
- Byttet lampe med stikkontakt over speil i 2025. Arbeid utført av Tandbergs Elektriske.
- Under et kraftig skybrudd i slutten av august 2023 var det en meter vann i det nederste bodområdet. Det viste seg å være feil på en tilbakeslagsventil i rørene. Det ble ryddet opp, rengjort og feilen ble utbedret.
- Montert nye stikkontakter i stuen og det største soverommet i 2021. Arbeid utført av Tandbergs Elektriske.
- Nye rør ifbm oppussing av kjøkken. Arbeid utført av Ingeniør Sverre Hollie AS (Siden kjøpt opp av Andenæs VVS).
- En sprekk i en flis i dusjen.

ENTRÉ
Velkommen inn til en romslig og innbydende entré med plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko. Fra entréen har man videre adkomst til leilighetens bad til venstre og videre til leilighetens øvrige oppholdsrom.

KJØKKEN
Moderne og praktisk kjøkken som er i en åpen løsning til stuen. Kjøkkenet ble pusset opp i 2021 og har fronter i ask fra Noremax, samt benkeplate av laminat. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøl/frys. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen er romslig med plass til både spisebord, og tv/sofa-sone. Fra stuen er det videre adkomst til leilighetens hovedsoverom, samt utgang til balkongen.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra stuen og er romslig med god plass til dobbeltseng, nattbord og en praktisk skyvedørsgarerobe. De store vindusflatene sørger for godt med naturlig lys.

SOVEROM 2
Leilighetens mindre soverom som har adkomst fra entréen, har også plass til dobbeltseng og øvrig soveromsmøblement. Rommet passer også ypperlig som enten gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Baderommet er fra byggeår. Det er valgt stilrent baderomsinventar og rommet er holdt i lyse farger. Innredningen består av vegghengt toalett, hjørnedusj med glassdører og ovenpåliggende servant over vegghengt baderomsskap. Videre er det opplegg til vaskemaskin og elektriske varmekabler i gulv.

BALKONG
Solrik og sørvestvendt balkong på 6 kvm. Selger opplyser at på sommeren er det morgensol på balkongen i ca. 1 times tid, og igjen fra kl. 14 til kl. 20. Det er sol inn i leiligheten fra sørvest fra februar til slutten av oktober. Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe og kan nyte fine sommerdager.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

PH-lampe over spisebord følger ikke med. Kjøl/frys kan medfølge. Kjøleskapet har en rift i isolasjonen rundt døren. Kjøleskapet fungerer bra, og eier erfarer at man må stille det på høyere temperatur for å unngå frost i det

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer via sentral fjernvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.02.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ved å sammeligne med godkjente byggetegninger, ser man at rominndelingen er lik, men entréen er bygget ut ca. 1,5 meter lenger enn det er tegnet inn.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale om gjensidig rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold, bestemmelser om vannledning, erklæring/avtale med bestemmelse om spillvann/drensvann/overvann/stikkrenner m.m. og erklæring/avtale med bestemme om felles stikkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst tre rettigheter. Disse omhandler bestemmelser om fellesareal (underjordisk garasjeanlegg boder og uteoppholdsareal), erklæring/avtale om parkering med flere bestemmelser.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Teaterkvartalet er perfekt for deg som ønsker å bo sentralt i Oslo med kort vei til "alt"!

Teaterkvartalet på Grønland er et av byens mest spennende og dynamiske områder, kjent for sin rike kulturarv og unike atmosfære. Her finner du et pulserende miljø med kunst, teater, og et bredt utvalg av servicetilbud. Området har de senere årene hatt en betydelig utvikling og fremstår i dag som et trendy og attraktivt boligområde med et rikt utvalg av kaffebarer og utesteder som Oslo Mekaniske, Dattera til Hagen, Rock-In, Asylet, Vaterland og Brewgata. Dagligvarehandelen kan enten gjøres på Kiwi Grønland Basar, Extra Grønlandsleiret, Rema 1000 Platous gate eller Meny Grønland. I tillegg er det flere søndagsåpne butikker i nærområdet. Grønland er kjent for et bredt utvalg av spesialforretninger som grønnsakshandlere, konditorier og slaktere som tilbyr et bredt utvalg til svært rimelige priser.

For den aktive finner man en rekke treningssenter i området. I tillegg er det turmuligheter både sommer og vinter. Fra Grønlandskvartalet er det kort gangavstand til både det nyoppussede Tøyenbadet , Botanisk hage og Middelalderparken med omkringliggende parkanlegg. Her har man alle muligheter for rekreasjon i hyggelige og grønne omgivelser. Det er kort vei til flere museer og kulturminner og for øvrig gangavstand til alle handlegatene i sentrum med alt det innebærer av hovedstadens bymessige fasiliteter og servicetilbud, i tillegg til spennende arkitektur og kulturtilbud i Barcode.

Området er meget spennende og i rask utvikling. Utbyggingen av Fjordbyen i Bjørvika vil bli det største byutviklingsprosjektet i Oslo siden 1624, da Gamle Oslo brant og sentrum ble flyttet vestover. Den positive utviklingen vil også fortsette i årene fremover. Kun en gangbro (Akrobaten bro) skiller Grønland fra spennende Bjørvika med alt den har å by på, fra konserter i Operahuset til bading på Sørenga.

Offentlig kommunikasjon som buss og T-banestasjon på Grønland ligger rett i nærheten. Alle seks T-banelinjer samt flere busslinjer. Ca. 5 min gange til Oslo Bussterminalen og Oslo Sentralstasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

På skjermen på ringeklokken i Rubina Ranas gate finner du "Krogsveen".

Eiendommen sokner til Tøyen barneskole og Jordal ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil med oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 403 kvm. Eiendommen er seksjonert og borettslaget utgjør seksjon 1 i sameiet. Fellesarealer er pent opparbeidet med noe beplantning, lekeplasser og plass for sittegrupper.

Eiendommen (gnr. 230, bnr. 441) har tinglyst bruksrett til fellesarealet som er det underjordiske parkeringsanlegget (gnr. 530, bnr. 1). Se punkt om parkering for mer informasjon angående parkeringsmuligheter.

Sameiet har ingen egne parkeringsplasser. Beboere som ønsker parkeringsplass henvises til DnG Garasjesameie, som har beliggenhet under kvartalet. Det er begrenset med parkeringsplasser, men beboere tilknyttet De nye Grønlandskvartalene har forkjøpsrett ved overdragelser, såfremt parkeringsplassen ikke følger med leiligheten som overdras. De som ønsker plass bør følge med på utlysninger. Det er ingen venteliste eller prioritetsordninger.

Selger leier pr. i dag en plass privat i nærheten av adkomsten til garasjen. Eieren av denne plassen er interessert i å leie ut videre eller å selge.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private internveier mellom bebyggelse med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan S-4095 datert 09.06.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202506161 - Byggesak. Platous gate 5 A-B og 11 - mulig ulovlig hotellvirksomhet.
- Saksnummer 202509253 - Byggesak. Platous gate 13 - oppføring av balkonger.
- Saksnummer 202507739 - Byggesak. Platous gate 31 - ombygging og bruksendring av dagligvareforretning.
- Saksnummer 202506219 - Byggesak. Platous gate 31 - 33 - Ulovlig hotellvirksomhet.
- Saksnummer 202103235 - Reguleringssak. Det er påbegynt reguleringsarbeid i områdene Oslo S og Oslo bussterminal. Det er pr 21.11.2025 ikke blitt gjort noen vedtak i saken.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 12 780,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, fjernvarme, felles bygningsforsikring, tv/internett, vaktmestertjenester, trappevask, honorarer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Kabel-TV / Bredbånd kr 391,-
Felleskostnader kr 3 327,-
Fjernvarme kr 879,-
Avdrag IN-lån kr 6 309,-
Renter IN-lån kr 1 874,-

Forretningsfører varsler om at felleskostnadene vil øke til 12 946,- pr måned fra 01.01.2026.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. 3020 kWh I gjennomsnitt pr. år 2021-2024.

Boligen er tilknyttet Global Connect/Riks-TV som leverandør av kabel-tv/internett (Fiber) og har avgifter inkludert i felleskostnadene. Avtalen inneholder inkludert internett med fri hastighet opp til 1000 Mbit/s og TV velges av den enkelte beboer. Tv-tuner/dekoder følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 350 495,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 401 978,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 31 286,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 521 645,- pr. 14.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10 511 174,- pr. 14.11.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 11496332-5, Husbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 14.11.2025: 4.30% pa.
Antall terminer til innfrielse: 13
Saldo per 14.11.2025: kr 10 511 174,-
Andel av saldo: kr 521 645,-
Neste termin/avdrag: 01.12.2025 ( siste termin 01.12.2031 )
IN-lån: Ja

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Innløsning av fellesgjeld vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 8 183,-.

5 400 000,00 Prisantydning
521 645,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 921 645,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 932 685,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Ivar Hegge og Stephanie Lynn Maxson

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Teaterkvartalet bygg 9. Borettslaget består av 37 leiligheter. Seksjon 2 i bygget utgjør en næringsseksjon. Borettslaget er igjen medlem av de De nye Grønlandskvartalene (DNG Drift) som har egne vedtekter.
Borettslagets vedtekter og husordensregler kan ses på www.teaterkvartalet9.naborom.no
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40
Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Vaktmester Andersen AS gjennom DnG Vel.
Borettslaget har avtale med Alliansen Renhold AS om renholdstjenester. Rengjøringen skjer to ganger pr. uke i oppganger og annet fellesareal.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Andelseier plikter å underrette styret ved anskaffelse av dyr og følge husordensreglenes bestemmelser.
Det er ikke tillatt å benytte kullgrill. Det tillates likevel grilling med gass-/elektrisk grill hvis dette ikke forårsaker røykutvikling og ei heller plager øvrige beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Sameiet har inngått ny avtale med Global Connect som leverandør av tv/internett og har i perioden hatt generelt fokus på økonomi, felleskostnader, gjennomgang av gjeldende avtaler og mindre vedlikehold.
2022: Maling av fasade. Utskifting av panel i toppetasjene. Rens av ventilasjonsanlegg.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr 27.11.2025 at det ikke er vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre økning av fellesutgifter eller fellesgjeld. Styret har vedtatt en husleieøkning på ca. 5 % fra 1.1.2026. For andel nr. 18 vil det utgjøre en økning på kr. 166,- pr. mnd. Grunnen til dette er at man ønsker å unngå store økninger i fremtiden, og heller holde tritt med utgiftene ellers. Kommunen øker de kommunale avgiftene neste år med 15,5%. Og kommunale avgifter utgjør 25% av borettslagets utgifter ekskl. lån og renter. Forsikring øker med 10%.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring som Kjøper må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS pakke 1  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje  kr 15 064,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0092/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2592

Sist oppdatert: 03. desember 2025 kl. 09:26