Trollstien 9

Trollstien 9, 1407 VINTERBRO
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 113, bruksnummer 1, festenummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 35 kvm.

BRA-i:
Fritidseiendom 25 kvm: Stue, kjøkken, sovealkove.

BRA-e:
Anneks 10 kvm: Innredet rom, toalettrom.

Åpent areal:
Fritidseiendom 16 kvm: Veranda.

Anneks 7 kvm: Markterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2025, utført av Moss Eiendomstaksering AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med takshingel. Renner og nedløp i stål. Trekonstruksjon oppført i trekonstruksjon. Fasader med liggende trekledning. Saltak med krypeloft, oppført i tradisjonell sperrekonstruksjon med taktro av bordkledning. Vinduer med ramme og karm i tre med enkle glass. Uisolert ytterdør i trekonstruksjon. Veranda oppført i trekonstruksjon med terrassebord på bjelkelag understøttet på trestolper på fjell. Rekkverk i tre. Montert terrassemarkise med el-drift. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG2):
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Veranda: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Pipe og ildsted: TG2 er gitt pga. alder.
- Krypkjeller: Noe overflatevann følger skrånende fjellformasjon gjennom krypkjelleren. Det er etablert renne for avrenning og hull i grunnmur for utløp. Ved fuktmåling underside av gulvkonstruksjonen ble det ikke påvist unormale fuktverdier. Vær oppmerksom på at dette kan variere med årstid. Noe vann blir liggende igjen i midtre del. Løsningen er basert på jevnlig ettersyn av utløpshull slik at dette ikke tettes. Observert enkelte spor etter mulig skadegjørere. -Ytterligere undersøkelser anmodes utført av skadedyrfirma.
- Avtrekk på kjøkken: Rommet har kun naturlig avtrekk.
- Elektrisk anlegg: El-kontroll anmodes utført på bakgrunn av alder.
- Fuktsikring og drenering: Overflatevann følger fjellformasjon under bolig oppført på pillarer/åpent under.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fritidsbolig på et plan med stor sydvest-vendt veranda 16 kvm. og anneks. Solrik tomt med fin utsikt, men samtidig usjenert inne i skogen. Det er kort vei til badeplass og friområde på Breivoll. Det er i tillegg kort vei til kiosken på Nesset, Coop Extra, båtforretning og plantebutikk. Alti (Vinterbro Senter) ligger bare 6 minutter med bil unna og til Tusenfryd er det ca. 8 minutter. Gode bussforbindelser til Oslo.

Kjøkken: Kjøkkenet har plassbygget skapinnredning for oppbevaring av diverse kjøkkenartikler. Det er gulvbelegg og panel på veggene. På kjøkkenet er det plass til frokostbord og stoler. Kjøleskap med frys, vaskemaskin og komfyr av eldre årgang følger med salget.

Stue: Koselig stue med Ulefos vedovn og heltre gulv. I stuen er det plass til sofa, bord og tilhørende stuemøblement. Ny strømmåler ble montert i 2018. Utgang fra stue til stor veranda på 16 kvm. Det er markise for de varmeste solskinnsdagene. Verandaen har også utekjøkken for utendørs matlaging. Ellers er det plass til hagemøbler og grill.

Sovealkove: I tilknytning til stuen er det en sovealkove med plass til dobbeltseng og nattbord. Alkoven har plassbygget garderobeskap.

Frittstående anneks med åpent innredet rom som har vegger og himling med trepanel, gulv med heltre gulvbord. Annekset er innredet med gjesteseng for overnattingsgjester. I annekset er det også et separat rom med mulighet for montering av forbrenningstoalett. Det er i dag enkelt toalett med bøtte. Terrasse på ca. 7 kvm. med sommerdusj, i tilknytning til annekset.

Alt som er i hytta og på eiendommen medfølger. Eiendommen blir ikke vasket, eller ryddet ytterligere. Eiendommen overtas i den stand den er på visning.

Ulefoss vedovn i stue. Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på hytta, datert 31.07.1956. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.  Planløsningen er endret og enkelte kott er innlemmet som en del av bruksrom i hytta.
Veranda er utvidet noe. Forannevnte er ikke byggemeldt.

Annekset er registrert i matrikkelen og på kart hos kommunen, men det finnes ikke tegninger, eller noen papirer angående annekset.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 205352, tinglyst 17.10.1967, type heftelse: Festekontrakt: Omhandler bestemmelser og vilkår rundt festekontrakten.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt

Ved ønske om utleie må samtykke fra grunneier innhentes.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Eiendommen ligger i et attraktivt område på Vinterbro/Nesset, i Ås kommune.

Nærhet til Breivoll som har deilige badeplasser og marina ved Bunnefjorden. Her finner du også Breivoll Gård som drives av DNT med muligheter for kajakkpadling, overnatting, og flere aktiviteter. Tusenfryd; Norges største fornøyelsespark, ligger også i kort avstand fra boligen. Den populære kiosken på Nesset, serverer stor softis og gatekjøkkenmat. Matbutikken Extra ligger like nedenfor på andre siden av Nessetveien. Bussholdeplass med forbindelse til blant annet Oslo ligger like nedenfor ved Nessetveien.

Vinterbro er et hyggelig område med nærhet til kollektivtransport, marka og daglige servicetilbud. For barna og den aktivitetslystne er det kort vei til fotballbane, lekeplass, idrettshall, svømmehall, badevann, skiløyper, hesteridning, alpinanlegg, golfbane og treningssenter.

Fritidseiendommen har nærhet til et godt utvalg av daglige servicetilbud. Alti (Vinterbro Senter) har et variert utvalg med matbutikk, post, minibank, apotek, helsekost, klær, interiør, vinmonopol, kafé, restauranter, lege og tannlege. Oslo, Ski, Ås og Drøbak ligger også godt innenfor rekkevidde via buss, eller bil.

Eiendommen har egentlig adkomst fra Nessetveien via trapp, men på grunn av byggearbeider på eiendommen Trollstien 1 er adkomsten nå sperret fra Nessetveien. Adkomsten vil bli gjenopprettet når byggingen der er ferdigstilt. Ifølge byggeleder vil dette ta 5-6 uker.

Midlertidig adkomst er via Markusløkka. Når du kommer inn på Markusløkka tar du til høyre forbi nettingportene og kjører til enden av veien. Parker på parkeringsplassen der. Du vil da se trappen på venstre side.

Se også Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 563 kvm. Fin og usjenert tomt med diverse trær og busker.

Festeavgiften er kr 4.054,- pr. år.

Grunneier: Jens Andor Aschehoug Fortun.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Det tas ikke noe transportgebyr fra bortfester.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2024. Neste regulering 2034.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Felles parkeringsplass nede ved Nessetveien, dog merk at denne adkomsten nå er midlertidig stengt så hvis man vil parkere nærmere den nåværende adkomsten må man bruke adkomsten og parkeringen ved Markusløkka. Se punktet adkomst.

Privat adkomst via trappesti.

Privat vannverk med sommervann til hytteområdet, fra april/mai til oktober/november.

Ikke tilknyttet avløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2022 avsatt til: Kombinert bebyggelse og anleggsformål, Nåværende.

I kommuneplanens arealdel 2022-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H810_1: Krav om felles planlegging.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 307: Områdereguleringsplan for Tømrernes Feriehjem og Askehaugåsen.
- Id 334: Detaljregulering for Askehaug Gård.

Det er planer om å bygge boliger på området Markusløkka der hvor midlertidig adkomst er i dag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 2.150,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.000,- pr. år. Nåværende eier har brukt hytta lite, og for det meste kun på sommeren, derfor lite forbruk.

Velavgift er kr 2.000,- per år. Pris er for 2024. Det er ingen kjente planer om å øke denne for 2025, men det vil bli bestemt på årsmøtet i juni.

Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 1.874,-

Kun antenne for TV-signal. Tv-tuner medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 86.485,- i følge skatteetaten.

1 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

37 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
58 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 548 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Olsen og Ellen Hemminghytt

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 50.000,- av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger pr. stk./Overtagelse: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0087/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2587

Sist oppdatert: 13. mai 2025 kl. 09:04