Bestemorstien 3

Bestemorstien 3, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 692, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 258 kvm
Totalt BRA-i: 227 kvm
Totalt BRA-e: 31 kvm

BRA-i:
Underetasje 97 kvm:
Entré/hall, gang 1, gang 2, 2 boder, 2 bad og 3 soverom.

1. etasje 81 kvm:
Toalettrom, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 49 kvm:
Trappegang, vaskerom og 3 soverom.
(Etasjen har et gulvareal (GUA) på 56 kvm, men pga. skråtak er det kun 49 kvm som er måleverdig).

BRA-e:
Frittstående garasje på 31 kvm.

Åpent areal (TBA):
1. etasje 122 kvm: Terrasse/veranda.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer, oppført i 1996, og til/ombygget i 2011. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med støpt gulv mot grunn, og med grunnmur i betong.
Etasjeskillere i trekonstruksjoner.
Fasader er utført i stående trepanel, sist malt i 2024.
Yttertaket er en valmtaksform/saltaksform med takopplett.
Vinduer, foldedør og balkongdører er med 2- og 3-lags glass fra byggeår samt fra 2011, 2012 og 2022. Entrédøren er fra 2015.

Frittstående garasje med bod, oppført i 2010. Bygningen er oppført i tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker, med fasader i stående trepanel. Yttertaket er en pulttaksform i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag er av metall.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 2 underetasje:
- Helhetsvurdering grunnet flere avvik.

Bad 2.etasje:
- Helhetsvurdering grunnet flere avvik.

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering grunnet flere avvik.

Toalettrom:
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper på vannrør under oppvaskkum.

- Annet:
TG2 gjelder tilbygg. Himling er en lukket konstruksjon mot yttertak. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.
Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Tekniske anlegg:
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Til informasjon: Selger opplyser om filterbytte i 2026.
Rom under terreng:
- Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18,5 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

2.etasje:
- Etasjens himling/skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Etasjeskiller (skjevhetsmåling) - 2.etasje:
- Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i soverom 1.

Balkong:
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Terrasse/veranda:
- Deler av rekkverk til terrasse har symptomer på slitasje/elde.
- Enkelte søyler til verandaen har liten avstand til terrenget. Konstruksjonen til verandaen bærer stedvis preg av egeninnsats (underdimensjonering). Det er stedvis observert rustproblematikk på kledningens festemidler under veranda.
- Deler av terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at deler av terrassen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert.

Yttervegger inkl. fasader:
- TG2 gjelder takopplett/ark på tak. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Takvindu viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader.

Yttertak:
- Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Snøfangerutstyr på baksiden av boligen er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Utvendig trapp:
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflater.

Drenering:
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.

Forstøtningsmur:
- Det registreres enkelte begynnende tegn til riss i overflater. Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmurer.

Frittstående garasje:
- Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Skjevheter/deformasjoner og tegn til utglidning observeres på forstøtningsmur/grunnmur. Deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen.
Ifølge eier, er varmtvannsbereder med tilhørende røropplegg etablert ved egeninnsats av ufaglært. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:

Bad 1 underetasje:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger på vegg inne i dusjsonen. Det er ifølge selger ikke benyttet vanntett sjikt på deler av våtrommets gulvflate. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av typen glødde kobber rør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Fordelerskap har ikke sikker avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg:
- Sentralstøvsuger er ikke videre undersøkt.
- Deler av grunnmur er ikke tilstrekkelig inspisert grunnet terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Trappen mellom underetasje og 1.etasje har ikke håndløper på begge sider.
- Rekkverkshøyden på balkongen er under 1,0 meter.
- Rekkverkshøyden på terrassen/verandaen er under 1,0 meter.
- Utvendig trapp har kun rekkverk på en side.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det var en lekkasje fra badet i 2. etasje i ca. 2005, og badet ble renovert i den forbindelse. I 2019 var det fukt i taket i en bod i kjelleren på grunn av en utett membran under terrassen, som ble reparert. Det er også observert noe fukt mot en yttervegg i samme rom for noen år siden, som ble antatt å skyldes manglende ventilasjon. Det har vært mus i etasjeskillet i underetasjen ved et par anledninger. Selger har selv utført noe elektrisk arbeid over årene.

Bestemorstien 3 har en solrik og flott beliggenhet i en liten privat blindvei, i et barnevennlig og attraktivt villaområde med gangavstand til fjorden, skoler, kollektivtransport og servicetilbud.

Utsikten er formidabel, både fra hus og tomt. Her har du nydelig utsikt mot vest, over fjorden og øyene, fra Bunnefjorden i syd og inn mot sentrum i nord.

En stor og innholdsrik bolig med en god og gjennomtenkt planløsning som åpner for flere bruksmuligheter der ulike generasjoner kan få spillerom. Den store hovedetasjen med kjøkken og stue/spisestue er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, samt at de store glassflatene gir god kontakt mellom inne- og uterom. De store vindusflatene fremhever også den unike utsikten. Direkte utgang til stor terrasse som går rundt huset, perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Arkitekttegnet enebolig, tegnet av Enerhaugen Arkitektkontor AS, som ble oppført i 1996. Huset er tegnet slik at man kan nyte utsikten fra de fleste rom og alle etasjer.
Eiendommen har vært i selgers eiertid siden 1998, og har vært jevnlig vedlikeholdt og modernisert opp gjennom årene. Av større oppgraderingen i selgers eiertid kan nevnes bl.a. ombygget tidligere integrert garasje til en del av huset i 2010/2011, oppført ny frittstående garasje i 2010, pusset opp kjøkkenet i 2011 med plassbygget innredning fra Risør Snekkeri, etablert vaskerom i 2. etasje i 2011, nytt el. opplegg i underetasjen og i 1. etasje i 2011, skiftet flere vinduer og dører i 1. etasje i 2011, erstattet vinduer og verandadør med foldedør i stuen i 1. etasje i 2022 og montert ny varmepumpe i 2022, samt malt huset utvendig i 2024.

Underetasje:

Underetasjen inneholder entré/hall, gang 1, gang 2, 2 boder, 3 soverom og 2 bad.

Romslig entré/hall med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. To skyvedørsgarderober gir rikelig med garderobeplass. Sort to-fløyet ytterdør fra 2015 med glassfelt.

Gang 2 er romslig og har god plass til f.eks. garderobeskap eller annen møblering.

2 boder gir godt med lagringsplass.

3 romslige soverom. Et soverom har i tillegg eget tilliggende bad og bod, som kan fungere som en flott master avdeling med omkledningsrom i boden, alternativt etablere en hybel i denne delen. Gulvvarme på ett soverom.

Bad 1 (i tilknytning til det ene soverommet) er flislagt med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvit vegghengt/gulvstående servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil og overbelysning over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Skyvedører med bakenforliggende utslagsvask med to-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder på ca 300 liter.

Bad 2 med flislagt gulv med varmekabler og malte veggflater i kombinasjon med veggfliser i dusjsonen. Vegghengt/gulvstående servantskap med skuffer og 2 stk. ovenpåliggende servanter med hvert sitt ett-greps armaturer. Vegghengt speil, belysning og stikkontakter over servanter. Skap på vegg. Dusjnisje med forheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder toalettrom, kjøkken og stue/spisestue.

Trappegang med tilliggende gjestetoalett og utgang til terrasse bak huset.
Gjestetoalett som ble pusset opp i 2011. Gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Vegghengt servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Innfelt speilskap over toalett. Vannrør av typen rør-i-rør.

Flott påkostet kjøkken som ble pusset opp i 2011. Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning til stuen/spisestuen, har vidstrakt utsikt og utgang til stor solrik terrasse med utsikt.
Stort kjøkken med rikelig med skapplass med skreddersydde løsninger, som eget pantryskap med strøm for kaffemaskin etc. Innredningen er plassbygget av Risør Snekkeri, med lyse innfelte fronter i skroget (kalt inframe) og benkeplater av stein. Frittstående kjøkkenøy med spiseplass i barløsning. 2 underlimte oppvaskkummer i rustfritt stål med ett-greps armatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Nisje i kjøkkenøyen med plass til stekeovn. Integrert dobbelt kjøleskap fra Gaggenau med fryser med isbitmaskin, samt oppvaskmaskin fra Miele. De integrerte hvitevarene følger boligen. Ventilator fra Miele tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør. Gulvfliser med varmekabler og downlights i himling.

Lys og romslig kombinert stue og spisestue med god plass til møblering av salong og spisestue. Her består vestveggen stort sett av bare glass, slik at du nyter utsikten fra hele rommet. Peis for ekstra varme og hygge, samt varmepumpe som også kan benyttes til kjøling. Stor foldedør mot vest som åpner en stor del av veggen ut til terrassen.
Terrassen er på totalt 122 kvm og strekker seg rundt huset. Fantastisk fjordutsikt også fra terrassen, samt en del av terrassen ligger skjermet og lunt bak huset. Terrassen har markise, utebelysning og stikkontakter. Fra terrassen er det også trapp ned til gårdsplassen.

2. etasje:

Toppetasjen inneholder trappegang, 2 soverom, bad og vaskerom.

2 gode soverom, begge med lagringsplass i knevegg. Det ene soverommet har utgang til sydvendt og overbygget balkong på 6 kvm med utsikt.

Flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling, pusset opp i 2007. Vegghengt/gulvstående servantskap med dører og benkeplate med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Innmurt speil over servant. Elektrisk håndkletørker på vegg. Dusj med forheng og armatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Innmurt badekar med integrert armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Praktisk vaskerom som ble etabler i 2011 i det som tidligere var et soverom. Det er sluk i rommet. Gulvbelegg og malte veggflater. Rommet er innredet med benkeskap med lys slett front og benkeplate av laminat med nedfelt utslagsvasker med ett-greps armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten.

Frittstående garasje på 31 kvm med elektrisk garasjeport. Garasjen har vegghengt utslagsvask med egen varmtvannsbereder på ca 30 liter.

Se tilstandsrapport datert 30.06.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré/hall, 1 soverom og begge bad i underetasjen, på kjøkkenet og gjestetoalettet i 1. etasje, samt på badet i 2. etasje.
Varmepumpe i stuen/spisestuen i 1. etasje som også kan benyttes til kjøling.
Peis i stuen i 1. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 06.09.1999.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av garasje, innvendig ombygging og fasadeendring datert 13.12.2023.
Det foreligger ferdigmelding på utført arbeid for støttemur datert 09.06.1993.
Det foreligger igangsettingstillatelse for oppføring av frittstående garasje med støttemur, datert 03.02.2010. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket og byggesaken er senere henlagt hos kommunen. Henleggelsen betyr nødvendigvis ikke at tiltaket er uført eller at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 

I garasjen er det lagt inn vann til en utslagsvask og avløp. Vann/avløp i garasjen er ikke byggemeldt. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at vann/avløp ikke godkjennes og at man da evt. må fjerne/plombere rørene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 197, bnr. 692):
Dagboknr. 15069, tinglyst 22.03.1996:
Eierne av gnr. 197, bnr. 376 og 692 skal sammen anlegge og senere ha rett til felles bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt kabler for strøm og andre kabler. Anleggene legges fra gnr. 197, bnr. 376 til gnr. 197, bnr. 692 for felles tilknytning og videreføring. Eierne har gjensidig rett til adkomst for reparasjoner og vedlikehold, og kostnader dekkes med lik andel.
Dagboknr. 15071, tinglyst 22.03.1996:
Eier av gnr. 197, bnr. 376, har bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 197, bnr. 692. Tilsvarende har eier av gnr. 197, bnr. 692, bruksrett til kjørbar adkomstvei over gnr. 197, bnr. 376. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra plan- og bygningsetaten.
Dagboknr. 12218, tinglyst 01.03.2000:
Eier av eiendommen gnr. 197, bnr. 692, gir eier av eiendommen gnr. 197, bnr. 643, tillatelse til å anlegge innkjørsel til sin eiendom nord for lyktestolpe i eksisterende muråpning på gnr. 197, bnr. 692. Tillatelsen gjelder kun for det bygget som er godkjent i meddelelse av 8. mai 1998.

Det er tinglyst følgende servitutter på hovedbølet (gnr. 197, bnr. 376) før utskillelsen:
Dagboknr. 316, tinglyst 17.01.1945:
Skjøtet inneholder en bestemmelse om at dersom det bygges hus i veisvingen fra Fjeldvangen til Kongsveien, skal ny vei bygges med delte omkostninger. Både eier av hovedbølet og eiere av utskilte parseller skal ha bruksrett til denne veien. Skjøtet inneholdt også en tidsbegrenset forkjøpsrett for familien ved salg innen 25 år, som antas å være utløpt.
Dagboknr. 44685, tinglyst 06.09.1984:
Eiendommene gnr. 197, bnr. 375 og 617 (og utskilte parseller) gis evigvarende vederlagsfri bruksrett til vei over gnr. 197, bnr. 29, 312 og 376. Bruksretten gjelder bruk og vedlikehold av vei, vann- og kloakkledning, belysning og kabler. Tilsvarende gis bruksrett til vei og anlegg over gnr. 197, bnr. 375 og 617 for gnr. 197, bnr. 29, 312 og 376. Samtlige brukere av veien skal dekke vedlikeholdsomkostningene pro rata.
Dagboknr. 34002, tinglyst 01.06.1989:
EIendommen skal ikke bebygges med mønehøyde over kote 86,0. I tilfelle denne bestemmelsen brytes skal kjøper betale erstatning til selger på kr 100 000,-, som skal indeksreguleres i samsvar med stigningen i konsumprisindeksen med basisår den 07.04.1989.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 519721, tinglyst 28.06.2007:
Eier av gnr. 197, bnr. 645, gir eier av gnr. 197, bnr. 692, tillatelse til å anlegge innkjørsel og støttemur over sin eiendom i forbindelse med oppsetting av garasje.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Bestemorstien 3 ligger vestvendt og solrikt til i en liten blindvei nedenfor Solveien på Bekkelaget i bydel Nordstrand. En tilbaketrukket og trafikkskjermet beliggenhet som kanskje har en av Oslos flotteste utsikter. Her har du vidstrakt utsikt utover fjorden, øyene og mot sentrum, samtidig som du kan nyte solen fra morgen til sen kveld.

Fra eiendommen er det gangavstand til Holtet, områdets lokale handelssenter. Her finner du et rikholdig og variert servicetilbud med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Samvirkelag, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning.
Ønsker du et bredere servicetilbud er det ikke langt til de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av butikker, caféer, spisesteder og den populære vinbaren Poppel, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til byen med bl.a. Bjørvika som et naturlig stoppested.

Kort vei til trikkestasjonen på Sportsplassen med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Gangavstand også ned til bussholdeplass langs Mosseveien.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Kun ca 100 meter lenger inn i Bestemorstien ligger Byskogen med stier langs hele skråningen med flotte utsiktspunkter. Krysser du Kongsveien har du så tilgang til bl.a. Ekebergsletta, Ekebergparken og restauranter. Friområdet er fredet og fikk i 2008 status som Ekebergskråningen naturreservat. På Ekeberg finner du også et stort tilbud med bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, og store friområder. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter (lysløype for ski).

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. båtforeningene i Paddehavet og til Bekkelagsbadet. Bekkelagsbadet er et flott park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien og Nordstrand Tennisklubb (NTK) med anlegg både i Ekebergveien og Seterveien.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter, SATS på Karlsrud og Lambertseter..

Bestemorstien er en liten blindvei nedenfor Solveien. Adkomst via Bekkelagsveien og Brattbakken til Bestemorstien. Gangsti fra Kongsveien via Framveien til Bestemorstien, samt evt. via skogen fra Sportsplassen til Bestemorstien.

Flere barnehager i område.
Eiendommen sogner til Nedre Bekkelaget skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 767 kvm. Solrik tomt med flott utsikt som er pent opparbeidet med plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Steinlagt gårdsplass ved huset og asfaltert gårdsplass foran garasjen.

Eiendommen har en frittstående garasje på 31 kvm med isolert bod, samt biloppstillingsplasser på gårdsplassen ved huset og foran garasjen.
Elbillader på husvegg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien, som fungerer som adkomstvei for de øvrige eiendommene innover Bestemorstien, går gjennom eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4644, "Nordstrandskråingen" med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 11.06.2012.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4768, "Bekkelaget Renseanlegg". Detaljregulering for Bekkelaget renseanlegg (Ormsundveien 5)", datert 02.04.2014, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen berøres av hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (anlegg i grunnen). Sonen gjelder for renseanlegg og jernbane i fjell med mindre enn 17 meter overdekning. I henhold til bestemmelsene kan tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1, eller som medfører sprenging, peleramming, spunting, boring i grunnen eller tunneldriving, ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket og Vann- og avløpsetaten.

Plan -og byggesaker i området:
- Ormsundveien 5 med flere - Utarbeidelse av planforslag - Utvidelse av Bekkelaget renseanlegg. Saksnummer 2025/06783.
- Ormsundkaia - Detaljregulering - Havn. Planforslaget viderefører havneformålet, og regulerer området til kai, havnelager, servicefunksjoner og havneområde i sjø. Saksnummer 2025/06980.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 914,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatt er kr 8 544,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 37 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Nåværende eier har forsikring i DnB/Fremtind som koster kr 9 793,- pr. år.
Veiavgift til veifellesskapet er kr 5 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber (Altibox) som leverandør av tv og internett og koster kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 836 494,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

21 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

537 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
538 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
558 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
22 038 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
22 058 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Skule Storheill

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er en del av et veifellesskap i Bestemorstien, som omfatter 16 boliger. Veifellesskapet er ansvarlig for vedlikehold av vei, gatelys og snømåking/brøyting. Årsavgiften for 2026 er kr 5 500.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 21 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Film kr 12 500,00
Foto ca kr 13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0100/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26100

Sist oppdatert: 26. juli 2026 kl. 18:57