Bjørnerabben 43D

Bjørnerabben 43D, 0383 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 10, bruksnummer 632, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 96 kvm: Entré, gang, bad, stue, spisestue, kjøkken, to soverom og garderoberom.

BRA-e:
Utebod:
1. etasje 3 kvm: Utebod

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 36 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Terrassehus oppført i 1994.
- Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av betong.
- Bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av liggende trekledning og malt betong.
- Yttertak av saltak- og pulttaksskonstruksjon. Utvendig belagt med takstein og undertak av duk fra byggeår. Pusset pipe. Takrenner og nedløp med varmekabler fra 2020 samt beslag av metall fra byggeår.
- Entrédør fra 2020. Terrasseskyvedør med karmer/rammer av tre fra 2023. Takvinduer med karmer/rammer av tre og metall samt vinduer med karmer/rammer av tre fra år 2000 og fra byggeår.
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i spisestue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.
- Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør av kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Vanntilførsel-rør av kobber med hovedstoppekran plassert under kjøkkenvask. Inspeksjonsluker til vanntilførsel-rør av plast med hovedstoppekran til overliggende naboseksjoner (seksj: 7 og 9) og stakeluke plassert i vegg i kjøkkenskap. Varmtvannsbereder på 120 L (fra 2010) plassert under kjøkkenbenk.
- Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i spisestue.
- Utgang fra stue til terrasse av betong og trekonstruksjoner på 36 m2. Gulvflater av fliser og terrassebord.
- Dreneringen er delvis fra byggeår og delvis fra 2015 (ved soverom 1). Nedløpsrør for takvann er ledet ned i synlig rør. Tilnærmet flat og skrånende tomt.
- Forstøtningsmurer av betong ved terrasse.
- Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår.
- Frittstående utebod. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert.
- Sikringsskap plassert på kjøkken. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad (veggoverflater, fallforhold rundt sluk, vanntett sjikt/membran i gulv/vegger, sanitærutstyr/innredning og kontroll i tilliggende konstruksjon).
- Rom under terreng (gulvoverflater og kontroll i lukkede konstruksjon).
- Vinduer og ytterdører (vinduer/omramming, takvinduer og ytterdører/omramming).
- Yttertak (helhetsvurdering).
- Terrasse (tilstand på rekkverk/overflatematerialer og konstruksjon/fundamenter).
- Utvendig trapp (generell slitasje/eldre).
- Drenering (helhetsvurdering).
- Forstøtningsmurer (tilstand).
- Andre byggverk (helhetsvurdering).

Ytterligere informasjon fra tilstandsrapporten:
- Kjenner du til andre forhold/feil med det elektriske anlegget?: Eier opplyser at det er litt dårlig kontakt mellom to lysbrytere i stuen og taklampene de er tilkoplet. De virker, men ikke alltid på første forsøk. Noen ganger må man trykke flere ganger på den for at lampene skal skru seg av/på.
- Det er registrert forhold (manglende samsvarserklæringer og varmtvannsbereder er tilkoblet anlegget med stikkontakt og ikke fastkobling) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré:
Romslig entré med god plass for yttertøy og sko.

Stue, kjøkken, spisestue og terrasse:
Fantastisk oppholdsrom med gode møbleringsmuligheter og en flott romfølelse. Stuen og kjøkkenet utgjør leilighetens naturlige samlingspunkt, med en åpen og harmonisk utforming som innbyr til både avslapning og hyggelige sammenkomster. Vinterhagen er et spennende tilskudd til boligen, og slipper inn rikelig med dagslys og skaper en lys og luftig atmosfære. Fra vinterhagen er det direkte utgang til den flotte terrassen, som fungerer som en naturlig forlengelse av stuen og gir flotte muligheter for å nyte lange sommerdager og hyggelige kvelder utendørs.

Soverommene og garderoberom:
Leiligheten har to gode soverom, begge med plass for seng, skap og annet passende møblement. Hovedsoverommet har direkte adkomst til et romslig garderoberom med gode oppbevaringsmuligheter. Det andre soverommet har en plassbygget seng (som kan trekkes ut og gi sengeplass til to ved behov).

Baderom:
Badet fremstår lyst og innbydende med praktiske løsninger. Rommet er flislagt og har behagelig gulvvarme som bidrar til god komfort i hverdagen. Innredningen består av en moderne, vegghengt servantseksjon med god oppbevaringsplass, vegghengt toalett og et romslig dusjhjørne med glassdører. Downlights i himlingen gir en behagelig belysning, og det er i tillegg tilrettelagt med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, noe som gjør badet både funksjonelt og lett å bruke i det daglige. Disse maskinene kan medfølge om ønskelig

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger boligen:
- 2 stk TVer
- Robotgressklipper
- Grill
- Hagemøblement
- Spisebord
- Vitrineskap i stue
- Kommode på hovedsoverom
- Dobbeltseng på hovedsoverommet + nattbord
- Garderobeinnredning
- Sofaer og stuebord
- Vaskemaskin og tørketrommel

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i spisestue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på terrassehus datert 27.08.1997 og ferdigattest på bod/garasje datert 03.12.2014. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger på vinterhagen/stuen, men ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Det foreligger dog en henleggelse av byggesaken, huket av med "tillatelse til enkle tiltak eldre enn 3 år".

Megler har innhentet byggetegninger, og følgende avviker fra dagens bruk:
- Entréen/inngangspartiet ser ut til å være bygget inn etter ferdigstillelse av leiligheten.

Deler av kjøkkenet (hjørnet inntil badet) var opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann/kloakkledning, telefonledninger/stolper og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Iht. vedtektene må salg og bortleie utover 12 måneder meldes til styret etter skriftlig melding til forretningsfører.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Lysehagen på Ullern – et veletablert, grønt og barnevennlig boligområde. Her bor man i rolige omgivelser med kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud, skoler og fritidsaktiviteter. Området er kjent for sitt trygge bomiljø og fredelige atmosfære, noe som gjør det spesielt attraktivt for familier.

Området har svært gode kollektivforbindelser med både T-bane, trikk og buss fra Bjørnsletta og Lilleaker, som gir enkel adkomst til sentrum og øvrige deler av Oslo. Lysaker stasjon, med tog-, flytog- og bussforbindelser, ligger også kun en kort kjøretur unna. Kombinasjonen av rolige og grønne omgivelser, et omfattende servicetilbud og enkel tilgang til byens fasiliteter gjør Lysehagen til et særdeles attraktivt sted å bo.

Hverdagen blir enkel med flere barnehager i nærområdet, blant annet Kvernkallen barnehage, som ligger kun et par minutters gange fra boligen. Det er også gangavstand til flere skoler på alle trinn, herunder Øraker skole, Bjørnsletta skole og Lilleaker skole. Daglige innkjøp kan enkelt gjøres på Coop Extra Lysehagan, som ligger en kort spasertur unna. For et større utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud ligger både CC Vest, Lilleaker Senter og Røa innen kort kjøreavstand.

Nærområdet byr på gode fritids- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Ullern idrettsplass ligger kun få minutter unna, og den tradisjonsrike idrettsforeningen tilbyr aktiviteter som fotball, bandy og basketball for både barn og voksne. For den turglade finnes flotte naturområder i umiddelbar nærhet, blant annet rundt Smestaddammen, Ullernåsen og langs Lysakerelven, hvor et variert stinett inviterer til hyggelige turer i naturskjønne omgivelser. Sommerstid er det dessuten kort vei til Bestumkilen med gode muligheter for bading, båtliv og rekreasjon ved sjøen.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Kvernkallen barnehage
- Hullebergmyra barnehage
- Montessoribarnehagen Solsikken
- Lysejordet barneskole
- Bjørnsletta ungdomskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 530 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Iht. vedtektene har hver seksjon bruksrett til én parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Sameiet har to gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen) datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplanen for området (S-4220, Småhusplanen) er under revisjon, og det er innført et midlertidig forbud mot tiltak. Dette innebærer at søknader om byggetiltak, inkludert vesentlige endringer, ikke vil bli behandlet av kommunen før den nye planen er vedtatt.

Planen (S-4220) inneholder bestemmelser om bevaring. Ved tiltak på eksisterende bebyggelse må spørsmålet om bevaring avklares med Byantikvaren.

Ingen byggeplaner av direkte betydning for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 300,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles forsikring, internett, drift/vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er ventet en økning av felleskostnadene i løpet av høsten 2026. I følge forretningsfører vil den justeres mtp. prisøkninger og noe vedlikehold, men beløpet er ikke kjent p.t.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 302 996,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 600,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 35 000,- pr. 01.06.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 285 000,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:
Lånegiver: DNB
Nedbetalingtid: 10 år
Rentesats: 8,9 %, flytende rente

8 700 000,00 Prisantydning
35 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 735 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

218 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
219 460,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
229 410,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 954 460,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 964 410,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Voss Borgenhov og Jannicke Voss

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bjørnerabben 43 Boligsameie.
Sameiet består av 9 seksjoner og 1 garasjeseksjon med 8 plasser.
Forretningsfører er Gina Rud Smedshaug.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet er forsikret i IF, polisenr. SP500606.1.5

Foretatte påkostninger:
- Rehabilitering av råteskadet yttervegg. Installert varmekabler og reasfaltert.
- Styret har gått til innkjøp av varmekabler til de mest utsatte terrasseslukene.

Planlagte påkostninger:
- Drenering av tett avløp ved en seksjon.
- På lenger sikt vil det være behov for rens og vask av samtlige tak.
- Sameiets bygningsmasse er fra 1994 og vedlikeholdsoppgaver vurderes fortløpende.

Sameiet informerer om at gravearbeidene i forbindelse med arbeidet med drenering trolig vil starte 17.08.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 300,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0244/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26244

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 18:01