General Laakes vei 72

General Laakes vei 72, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1159, ideell andel 1/1
Andelsnummer 120, Kastellet borettslag, organisasjonsnummer 948281643

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
4. etasje 58 kvm: Kjøkken, soverom, entré, bad og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.07.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i en boligblokk fra 1968. Bygningen er iht. tilstandsrapporten etablert med grunnmur og bærende konstruksjoner av betong. Veggkonstruksjonen er av mur, utvendig forblendet med murpuss, og etasjeskillerne er av betong. Taket er et flatt tak tekket med papp. Leiligheten har malte vinduer med 2-lags glass fra 2014, brann- og lydklassifisert entrédør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Balkongen er på 4 m² og er av betong med rekkverk av mur. Det er pipe i teglstein og vedovn.

Tidspunkt for installasjon eller total rehabilitering av det elektriske anlegget er ukjent, og det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er behov for kontroll av anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det mangler veggventil og/eller lufteventil i vinduer på samtlige rom.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipen har passert halvparten av forventet levetid.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Halvparten av forventet levetid for de innvendige vannledningene er passert.
- Innvendige avløpsrør: Halvparten av forventet levetid for de innvendige avløpsrørene er passert.
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Innvendige overflater er av eldre dato. Det er registrert at maling i himlingen har begynt å flasse.
- Overflater gulv: Gulvet har tilnærmet flatt fall, og overflatene er av eldre dato.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er tilnærmet flatt fall mot sluk. Tettesjiktets og slukets utførelse og tilstand er ukjent, da sluket ikke er tilstrekkelig tilgjengelig for inspeksjon.
- Ventilasjon: Det er kun naturlig ventilasjon på badet. Styret i borettslaget informere om at det ikke er lov å sette opp mekanisk avtrekk

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Skiftet dusjkabinett

2016:
- Installert ny varmtvannsbereder på ca. 120 liter

ca. 2011:
- Oppført eller oppgradert våtrom

Toppleiligheten i 4. etasje byr på utsikt mot både øst og vest, noe som gir lyset en kvalitet som skifter gjennom dagen. Leiligheten ble oppgradert i 2016 med nye overflater og nytt kjøkken, og har siden fått nytt dusjkabinett og nytt callinganlegg. Planløsningen er tradisjonell og ryddig: entré, separat kjøkken, stue med utgang til balkong, soverom og bad. En vedovn i stuen supplerer de elektriske panelovnene i øvrige rom.

Entré:
Entréen er romslig og tar imot med skyvedørsgarderobe langs veggen. Brann- og lydklassifisert entrédør gir god lydisolasjon fra fellesarealet. Herfra er det naturlig adkomst til kjøkken, stue, soverom og bad.

Stue:
Stuen har plass til sofagruppe og spisebord, og en vedovn i teglstein gir et konkret varmetilskudd utover de elektriske panelovnene. Vinduene fra 2014 slipper inn godt lys, og fra stuen er det utgang til balkongen via malt balkongdør i tre.

Balkong:
Balkongen vender mot vest og har gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Det er plass til sittegruppe og grill. Rekkverket er av mur. Merk at rekkverkshøyden ikke tilfredsstiller dagens krav.

Kjøkken:
Kjøkkenet er separat og har utsikt mot øst. Innredningen har glatte fronter og benkeplate i heltre. Av integrert utstyr er det kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator med kullfilter håndterer avtrekket. Et vannstoppsystem er montert. Varmtvannstanken på ca. 120 liter er fra 2016.

Soverom:
Soverommet har garderobe og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Elektrisk panelovn sørger for oppvarming.

Bad:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Innredningen består av veggmontert toalett, dusjkabinett skiftet i 2026, og opplegg for vaskemaskin. Badet har naturlig ventilasjon. Overflater og gulvfall er av eldre dato, og badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte, glatte flater.
Himling: Malte, glatte flater.

Lagring:
To kjellerboder tilhører leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Vedovn i stuen, elektriske varmekabler på badet, samt elektriske panelovner i enkelte øvrige rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflyttingstillatelse ble gitt 11.03.1968. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tilfluktsrommet må utfores og nødvendig utstyr må anskaffes. Skilting og merking må utføres. Ellers maling av klokken og planeringsarbeid.
Det antas utført, og borettslaget bærer ansvaret for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om vannledning, avståelse av veggrunn, bestemmelse om veg, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Eiendommens rettigheter:

1966/704-1/8 04.03.1966 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1121
Bestemmelse om vann/kloakkledning

1967/1584-1/8 11.05.1967 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 2

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

General Laakes vei har en attraktiv beliggenhet både for familier og for personer som ønsker en praktisk og komfortabel hverdag. Leiligheten ligger sentralt på Strømmen med nærhet til skoler, barnehager og offentlig transport. Videre er det kort vei til til et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud som gir deg enkel tilgang på alt man trenger i hverdagen.

De nærmeste barnehagene er Strømmen barnehage og Noahs ark barnehage som ligger ca. 700 m fra leiligheten. På Strømmen ligger både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole, det er gangavstand til begge skolene fra leiligheten. I Lillestrøm finner man også Volla barneskole og Kjellervolla ungdomsskole, til de skolene er det en bra tilknytning med kollektiv transport. Området byr også på en rekke videregående skoler, fra leiligheten er det kort distanse og godt kollektiv tilbud til Strømmen, Rælingen, Skedsmo og Lillestrøm vgs men Lørenskog og Mailand vgs i Lørenskog ligger heller ikke langt unna med buss. For høyere utdanning har du Oslo Met på Kjeller ved Lillestrøm.

Det er kort avstand til en rekke dagligvarebutikker, de nærmeste er Kiwi og Coop Extra på Strømmen i tillegg er det en søndagsåpen Jokerbutikk innen rekkevidde. På Strømmen finner du Strømmen Storsenter som er et av landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og flere hyggelige spisesteder og kafeer. Ellers er det kort vei til Lillestrøm med yrende kulturliv og et flust av fasiliteter.

Leiligheten har nærhet til flotte natur- og friluftsområder med skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter. I Strømmen og området rundt finner man blant annet fotballbaner, lekeplasser, skøytebane, svømmehall, tennisanlegg, golfbane både i Lørenskog og Lillestrøm, og en rekke treningssentre.

Området tilbyr ellers gode kollektivtilbud, med togstasjon på Strømmen, Sagdalen og Lillestrøm. Med toget fra Strømmen tar det omtrent 25 min til Oslo og 5 min til Lillestrøm Stasjon. Lillestrøm stasjon er et knutepunkt for mange toglinjer, det går blant annet et hurtigtog til Oslo s som bruker ca. 10 min og tog til Oslo Lufthavn som kun bruker 12 min. Det er samt gode bussforbindelser til Lillestrøm og Oslo.

Med bil kommer du deg til Lillestrøm på ca. 2 minutter, Oslo sentrum på ca. 20 minutter, Lørenskog på ca. 10 minutter og Oslo Lufthavn på ca. 25 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Hagan barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30 900 kvm som tilhører borettslaget.

Parkering er tilgjengelig på borettslagets fellesareal, hvor andelseiere kan leie parkeringsplass.

Det er montert ladeboks for elbil ved parkeringsplassene, men eget abonnement fra Aneo må bestilles for lading, da det ikke er tillatt å lade elbil i motorvarmeruttak.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gode parkeringsmuligheter også for gjester.

Det er ikke tillatt å parkere/hensette biler som ikke er registrert på Kastellet borettslag sin eiendom. Parkeringsreglene tillater andre kjøretøy enn personbiler, med en størrelsesbegrensning på 5 x 2,1 meter (større biler opptil 5,25 x 2,5 meter tillates kun ved lading).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan: endret regulering Stalsberg nordre - søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.09.2001, revidert 21.06.2001. Eiendommen grenser til Stalsberg bo- og behandlingshjem, og Romeriksporten ligger under bakken, over veien for blokken.

Det foreligger en detaljreguleringsplan for renseanlegget Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) som kommunestyret vedtok 03.04.2024.
Reguleringsplanen legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens renseanlegg, både den administrative bebyggelsen over bakken og fjellanlegget under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 358,- pr. mnd. og inkluderer: felles strøm, kapitalkostnader (lån), kommunale avgifter, TV og bredbånd, vaktmestertjenester og fellesvaskeri.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostander: kr 3 230,-
Kapitalkostnader: kr 1 128,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Eiendommen er ikke underlagt eiendomsskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 800 kwh. pr. år, med en kostnad på ca. kr 6 200,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

TV og internett leveres av Telia. Standard TV-boks og dekoder er inkludert i felleskostnadene. Utstyr må hentes hos Telia.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 937 664 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 39 887,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 204 148,- pr. 01.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 34 908 679,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.91.68499
Type: Annuitet, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.06.2026: kr 34 908 679,-
Andel av saldo: kr 204 148,-
Innfrielsesdato: 2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,55 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 500 000,00 Prisantydning
204 148,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 704 148,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger
8 213,00 Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00 Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00 Tinglysing hjemmel
545,00 Tinglysing panterettsdokument 
--------------------------------------------------------
9 303,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
19 253,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 713 451,00 Totalpris inkl. omkostninger (uten Gjensidige boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mia Løvstad

Leiligheten er tilknyttet Kastellet Borettslag.
- Forretningsfører: Solibo AS
- Borettslaget er tilknyttet Bori BBL.
- Forsikring: Tryg Forsikring, polisenummer 8583049.
- Hjemmeside: home.solibo.no/hp/kastelletbrl/

Det forventes at beboere deltar på årlig dugnad. Hver oppgang er også ansvarlig for snømåking foran eget inngangsparti.
Det er tillatt å anskaffe dyr så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Alle dyr skal registreres hos styret. Hund skal føres i bånd på borettslagets område.
Det skal være ro i leiligheten fra kl. 23:00 til 06:00. Boring og banking er ikke tillatt etter kl. 20:00 på hverdager og kl. 18:00 på lørdager.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene. Blomsterkasser skal henges på innsiden av rekkverket.
Borettslaget har fellesboder. Fellesvaskeriene vil bli avviklet fra 31.12.2026.

Fra ordinær generalforsamling 17. mars 2026:
- Det ble vedtatt å avvikle fellesvaskeriene fra 31.12.2026.
- Det ble vedtatt forbud mot flytting av kjøkken og forbud mot bruk av gass inne i leilighetene.
- Det ble vedtatt at styret skal utrede mulige løsninger for installasjon av varmepumper.
- Det ble vedtatt en vedtektsendring som gir styret anledning til å viderefakturere borettslagets egenandel til andelseier ved mislighold av vedlikeholdsplikten.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av dører og callinganlegg (2025).
- Montering av automatiske døråpnere (2025).
- Innføring av ny avfallsordning (2025).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: underskudd på kr 2 155 685,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 6 809 044,-.
Borettslagets egenkapital pr. 31.12.2025 var kr -21 300 947,-.
For 2026 er det budsjettert med et resultat på kr 934 160,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bori BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 14 900,-
Visninger kr 2 000 pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører BORI  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - 2,69 promille av prisantydning (3,5 mill)  kr 9 415,00
Foto  kr 4 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0239/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26239

Sist oppdatert: 02. august 2026 kl. 17:55