Ovenbakken 52B

Ovenbakken 52B, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 144, seksjonsnummer 25, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 148, ideell andel 1/138

Totalt bruksareal BRA: 206 kvm

BRA-i:
Leilighet:
Underetasje 62 kvm: Entré, bad, toalettrom, soverom og stue.
1. etasje 107 kvm: Entré, bad, toalettrom, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Underetasje 15 kvm: Utvendig bod og to boder.
1. etasje 22 kvm: Garasje

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 11 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Anticimex v/ Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Leilighetsbygg oppført i 1974.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss.
- Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. (Ikke besiktiget).
- Boligen har entrédør (ukjent eventuell brann og lydklasse).Balkong og terrassedør (skyvedør) med karm/ramme av tre (fra byggeår). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår og 2011).
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i underetasje og 1. etasje, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, og varmepumpe plassert i stue.
- Vannrør av kobber. Vanninntaksrør i kobber. Leilighetens stoppekran er plassert på toalettrom. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Skorstein fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue og stue i underetasje.
- Utgang fra stue til balkong på 11 m2. Rekkverkshøyde er målt til 0,94 meter. Balkong i betongkonstruksjoner. Rekkverk av betong. Gulvoverflater er belagt med fliser.
- Frittstående garasjerekke. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med asfaltpapp. Konstruksjonen er uisolert.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med skrusikringer

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Kjøkken (vannrør, avløpsrør og innredning).
- Toalettrom 1. etasje (vannrør).
- Toalettrom underetasje (vannrør og avløpsrør).
- Tekniske anlegg (vannrør, avløpsrør, fordelerskap/fordelerstammer og varmepumpe).
- Andre rom (gulvoverflater).
- Rom under terreng (gulvoverflater).
- Yttervegger (ytterkledning, fasader/konstruksjoner av mur/betong/lignende).
- Vinduer og ytterdører (vinduer/omramming og ytterdører/omramming).
- Balkong (tilstand på rekkverk/overflatematerialer).

TG3:
- Bad 1. etasje: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
- Bad underetasje: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.

TGIU (ikke undersøkt):
- Tekniske anlegg (innvendig stakeluke).
- Yttervegger (lufting av ytterkledning og gnagersikring).

Øvrig informasjon fra tilstandsrapporten:
- Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget
- Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten går over to plan og har en innholdsrik og fleksibel planløsning med egen inngang både i 1. etasje og underetasjen, samt intern trapp som knytter etasjene sammen. Boligen har oppussingsbehov, men har et godt utgangspunkt for videre utvikling og tilpasning etter egne ønsker og behov. Ute har leiligheten en balkong på 11 kvm i 1. etasje, samt en hyggelig uteplass i tilknytning til underetasjen.

1. etasje
Leilighetens hovedplan inneholder entré, bad, toalettrom, to soverom, stue og kjøkken. Stuen er et sentralt oppholdsrom med god plass til møblering og ulike sittegrupper. Kjøkkenet ligger separat fra stuen og gir en egen sone for matlaging. Etasjen har videre to soverom, som gir gode muligheter for en familie eller for å benytte det ene rommet som kontor eller gjesterom. Bad og separat toalettrom gir en praktisk romfordeling i hverdagen. Fra 1. etasje er det utgang til en balkong på 11 kvm, som fungerer som et naturlig uterom i tilknytning til etasjens oppholdsarealer.

Underetasje
Underetasjen inneholder entré, bad, toalettrom, soverom og stue. Her får man en mer tilbaketrukket del av boligen med egen inngang, samtidig som det er intern forbindelse til 1. etasje. Stuen gir et ekstra oppholdsrom og kan benyttes som tv-stue, familierom eller annen ønsket bruk. Soverommet har direkte tilknytning til både bad og toalettrom som gir en praktisk og skjermet løsning. Fra underetasjen er det utgang til en hyggelig uteplass, som gir en fin forbindelse mellom inne- og utearealene.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i underetasje og 1. etasje, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, og varmepumpe plassert i stue.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.04.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ytterligere 5 arkivsakIDer på eiendommen med følgende status:
1984/699 - Endring bestående byggverk: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på tiltaket.
2009/15434 - Ovenbakken 52 D - innvendig endring - teknisk installasjon: Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på tiltaket.
2020/23622 - Ovenbakken 52 A - trappeheis: Det foreligger ferdigattest datert 04.02.2021
2021/11973 - Ovenbakken 52 C - trappeheis: Det foreligger ferdigattest datert 02.12.2021
2025/32437 - Ovenbakken 52 B - løfteplattform (gjelder denne leiligheten): Det ble gitt tillatelse til tiltak datert 07.01.2026.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr 12157, tinglyst 20.09.1972, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning for sameiet.
- Dagboknr 5934, tinglyst 23.02.1987, type heftelse: Erklæring/Avtale: Vedtekter for sameiet (senere endret, se vedlagt vedtekter).
- Dagboknr 868337, tinglyst 31.07.2026, type heftelse: Borett: Tinglyst borett for Frothjof deLemos (merknad fra megler: denne boretten er tinglyst på feil seksjonsnummer, og er sendt til Kartverket for sletting).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Boligen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere vasket.

Eiendommen ligger i et attraktivt og populært boligområde sentralt på Østerås. Området er veletablert med kort vei til de aller fleste fasiliteter.
Østerås kjøpesenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan by på bl.a. dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol, treningssenter, et variert tilbud av forretninger, legesenter og kafé.
Nærmeste bussholdeplass er like utenfor senteret og det er kort gangavstand til T-bane stasjonen både på Østerås og Lijordet. T-banen går 8 ganger i timen på dagtid. Du kommer deg til Oslo sentrum på ca. et kvarter med t-banen fra Østerås stasjon. Det er også god bussforbindelse med busser til Bekkestua, Sandvika og Oslo sentrum. Flybussen går fra Nadderudveien som er en kort gåtur unna.

Nærområdet byr på flere sports- og rekreasjonsmuligheter, med bl.a. flere golfbaner, tennisbaner og fotballbaner innen gangavstand. For øvrig kort vei til bærumsmarka med flotte turmuligheter både sommer og vinter, her kan turene starte like utenfor inngangsdøren. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. For golfentusiaster er det kort avstand til Haga og Grini golfbaner. Om sommeren er strendene ved Østernvann og Bogstadvannet populære utfluktsmål.

Det er en rekke gode skole- og barnehagetilbud i umiddelbar nærhet. Blant annet Østerås barnehage i Eiksveien og Fururabben barnehage i Ovenbakken. Anerkjente barneskoler som Eiksmarka og Eikeli barneskole. Både Hosletoppen ungdomsskole, Østerås ungdomsskole og Eikeli videregående skole ligger i samme områdekrets.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Fururabben barnehage
- Østerås barnehage avd. Ovenbakken
- Østerås barnehage
- Eikeli barneskole
- Hosletoppen ungdomskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 906 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang.

Med leiligheten følger bruksrett til garasje. Iht. opplysninger fra styret er det ingen i sameiet som eier sin garasjeplass, men praksisen er at den spesifikke plassen selger benytter, overtas av ny leilighetseier ved salg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse" og "felles garasjeanlegg" i henhold til reguleringsplan "Østerås, blokkområde" med planID 1967266 datert 28.01.1969.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 500,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, a-konto vann, drift/vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader kr. 5 000,-
- A-konto vann kr. 500,-

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 561 048,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 86 206,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
249 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
259 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 199 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 209 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harald Prydz og Eva Prydz

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Østeråsboliger IV, med sameiebrøk 182/3746.
Sameiet består av 28 leiligheter.
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA. Polisenr. 4018693

Foretatt påkostninger av større beløp de senere år: 
- Kontroll/utskifting av stoppekraner og andre kraner i fellesrom
- Maling av carport/garasjer, støttemur og beising av terrasse ved sykkelbod
- Merking av parkeringsplasser

Styret planlegger følgende vesentlige vedlikehold for 2026:
- Forprosjekt fasaderehabilitering kr 200 000,-. Kostnaden inkluderer betonganalyse og prosjektledelse med mål om å avklare hvor stort behovet for rehabilitering av fasadene er.
- Brannanlegg fellesareal kr 100 000.,-
- Satt av kr 40.000,- til elektroarbeider og kr 20.000 til oppgradering av grøntarealet ved oppgang A. Kr 50.000 er satt av for reparasjoner av treverk/beslag garasjebygg.

Kommende 5-års periode
Planen for fremtidig vedlikehold er avhengig av svar på betonganalysen som utføres i 2026. Prisene er grove anslag og er basert på erfaringstall. Det vil forekomme avvik mellom nevnte priser og tilbudspriser.
- Analyse betong/utbedre betongfasader. Pris må innhentes.
- Utbedre råte/oppsprukket treverk med beslag. Pris må innhentes.
- Eldre vinduer - i regi av sameiet, men finansieres direkte av seksjonseier. Pris må innhentes.
- Utskifting av el. hovedtavle. Kr 200.000,-
- Utskifting av varmtvannsberedere. Kr 150.000,-
- Belysning og overflater innvendig. Kr 550.000,-
- Vann/avløp kamerakontroll/rehabilitering. Pris må innhentes

*Forretningsfører/styret informerer om at styret jobber med å planlegge oppussing av verandaer og fasaden, og at kjøper må påregne en stor kostnad for dette. Styret er ennå tidlig i prosessen og vil ta dette opp som et punkt på ekstraordinært årsmøte i høst.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 4.000 pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 300,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0281/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26281

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 11:26