Stenbråtveien 139

Stenbråtveien 139, 1284 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 604, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 158 kvm

BRA-i:
2. underetasje 21 kvm: Entré, bad og innvendig bod.
1. underetasje 44 kvm: Trappegang, bad og to soverom.
1. etasje 46 kvm: Kjøkken/spisestue og stue.
2. etasje 23 kvm: Gang og to soverom.

BRA-e:
2. underetasje 24 kvm: Frittstående utebod og garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 17 kvm: Markterrasse.
2. etasje 19 kvm: Takterrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 24 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 2020 over fire etasjer. Bygget er oppført med støpt plate på mark og grunnmur av betong. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendig stående og liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en pulttakkonstruksjon i tre, tekket med membran. Boligen har vinduer og balkongdør med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren er fra byggeår og har glassfelt og elektrisk kodelås. Det er en innvendig trapp i tre. Boligen har en takterrasse på 19 m² og en markterrasse på 17 m².

Integrert garasje i tre- og betongkonstruksjoner med fasade av liggende trekledning. Vegger og tak er isolert. Garasjen har elektrisk port fra byggeår og elbillader fra 2025.

Frittstående, uisolert utebod på 3 m² i trekonstruksjon. Fasaden er kledd med liggende trekledning og taket er en pultkonstruksjon tekket med membran.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 1. underetasje og har automatsikringer. Strømmåler er plassert ute ved inngangspartiet.

Boligen har komfyrvakt på kjøkkenet, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 1.underetasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj.

Andre rom - 1-2.etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng - 1-2.underetasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i deler av trappen.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning: Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom 1.underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke praktisk mulig å gjennomføre.

Våtrom - Baderom 2.underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke praktisk mulig å gjennomføre.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Rom under terreng - 1-2.underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling/hulltaking er ikke praktisk mulig på grunn av badet i 1. underetasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult av markterrasse.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som ikke har vært mulig å kontrollere.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser da overflatene er dekket av utvendig platekledning.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på grunn av plassering av terrasse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært brekkasje på utvendig vannkran. I 2026 ble det montert stoppekran til utekranen og ny kran av faglært rørlegger. Det ble montert ny komfyrvakt på kjøkkenet i 2026 og elbillader i garasjen i 2025, begge deler av faglært elektriker. Dokumentasjon foreligger for arbeidene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montering av ny komfyrvakt på kjøkken, utført av Ekeberg Elektro.
- Montering av innvendig stoppekran for utekran, samt levering og montering av ny utekran, utført av Christiania Rørleggerbedrift.

2025:
- Montering av elbillader i garasje, utført av Ekeberg Elektro.

Vedlikeholdshistorikk Eierseksjonssameiet Leirskallen Panorama:

2025:
- Planting av hekker tilknyttet seksjonene 12-16 og 17-20.
- Utskifting av skadede ytterdører på berørte seksjoner, utført på utbyggers regning etter reklamasjon.
- Avtale inngått med utbygger om påkobling av vann og avløp i forbindelse med byggesak i Stenbråtveien 130.

2024:
- Bytte av gjerde mot nord med tregjerde utenfor seksjonene 1-11.
- Planting av hekker tilknyttet seksjonene 21-24 og 25-27.

Rekkehuset fra 2020 strekker seg over fire etasjer med en planløsning som utnytter hvert plan godt. Vannbåren gulvvarme fra felles fjernvarmeanlegg varmer hele boligen, fra entréen i 2. underetasje til soverommene øverst. Kjøkken og stue ligger i åpen løsning i 1. etasje med direkte utgang til en syd-vendt markterrasse. Fire soverom fordeler seg på 1. underetasje og 2. etasje, med et bad på hvert av disse planene. Boligen har energiklasse B.

Entré:
Adkomst fra bakkeplan direkte inn i entréen i 2. underetasje. Entrédøren fra byggeår har glassfelt og elektrisk kodelås. Gulvet er flislagt med gulvvarme, og takhøyden er god med opptil 2,64 meter. Fra entréen er det adkomst til innvendig bod, bad og trappen som leder opp gjennom boligen. Garasjen er tilgjengelig fra samme plan.

Stue:
Stuen ligger i 1. etasje i åpen løsning mot kjøkken og spisestue. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og parkettgulvet med vannbåren gulvvarme gir en behagelig temperatur hele året. Rommet har plass til en romslig sofagruppe og er forbundet med kjøkkenet via et felles gulvplan uten nivåforskjell. Innvendig trapp med trekonstruksjon og metallrekkverk leder videre opp og ned i boligen. Fra stuen er det utgang til den syd-vendte markterrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning mot stue og spisestue, med en lang benkerekke langs veggen og store vindusflater mot terrassen. Innredningen har slette fronter og benkeplate av laminat. Nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur er plassert langs benken. Integrerte hvitevarer følger med. Vegghengt kjøkkenventilator over platetoppen har mekanisk avtrekk. Komfyrvakt er montert, og det er automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkkenet. Gulvet har vannbåren gulvvarme. Utgang fra kjøkkenet leder direkte ut til den syd-vendte markterrassen.

Markterrasse:
Den syd-vendte markterrassen på ca. 17 m² nås direkte fra kjøkkenet i 1. etasje. Terrassen er belagt med terrassebord og har levegger av liggende kledning som gir ly. Det er utebelysning og stikkontakt på terrassen. Ved siden av terrassen er det en gressplen, og terrenget skråner naturlig opp bak eiendommen.

Soverom 1 og 2 (1. underetasje):
To soverom ligger i 1. underetasje, begge med parkett og vannbåren gulvvarme. Soverom 1 har skyvedørsgarderobe. Rommene har malte slette vegger og himling, og slette innerdører. Etasjen har balansert ventilasjon. Trappegangen i etasjen gir adkomst til begge soverommene og badet, og sikringsskapet er plassert i gangen her.

Bad (1. underetasje):
Badet i 1. underetasje er flislagt på gulv og vegger, med nedsenket himling av malt slett flate og downlights. Gulvvarme er vannbåren. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med innebygd lys, badekar med glassdør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksventil er plassert i himlingen.

Soverom 3 og 4 (2. etasje):
Øverste etasje inneholder to soverom og en gang med utgang til takterrassen. Soverom 3 har skråtak med takhøyde fra 1,56 til 2,89 meter, noe som gir rommet et eget preg. Soverom 4 har en takhøyde på 2,47 meter. Begge rommene har parkett og malte slette vegger og himling. Gangen i etasjen leder ut til takterrassen.

Takterrasse:
Fra gangen i 2. etasje er det utgang til takterrassen på ca. 19 m². Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av metall og glass. Det er utebelysning og stikkontakt. Fra terrassen er det utsyn over omgivelsene og åpen himmel i flere retninger.

Bad (2. underetasje):
Badet i 2. underetasje er flislagt på gulv og vegger, med nedsenket himling av malt slett flate og downlights. Gulvvarme er vannbåren. Innredningen har vegghengt servantinnredning med dør og ett-greps armatur, vegghengt speil, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Fordelerskapet for gulvbåren varme er plassert på dette badet.

Overflater:
Gulv: Støpt gulv mot grunn i 2. underetasje med fliser i entré og bad, og parkett i soverom i 1. underetasje. Parkett i stue, kjøkken/spisestue og soverom i 1. etasje og 2. etasje. Fliser på begge baderom. Gulvvarme (vannbåren) i alle rom i 1. og 2. underetasje samt hele 1. etasje, og på begge badene.
Vegger: Malte slette flater i alle oppholdsrom og soverom. Flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte slette flater. Nedsenket himling med downlights på baderom.

Lagring:
Innvendig bod i 2. underetasje. Skyvedørsgarderobe på soverom 1 i 1. underetasje. Integrert garasje i 2. underetasje med elektrisk portåpner og el-bil lader. Utvendig bod ved inngangspartiet på ca. 3 m², oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning og membrantekket pulttak, uisolert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Garderobeskap på barnerom i 2. og 4. etasje.

Fjernvarme. Boligen er oppvarmet med vannbåren gulvvarme i 1. underetasje, 2. underetasje samt 1. etasje, og gulvvarme på begge badene. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2020. Det foreligger ferdigattest for oppføring av rekkehus datert 20.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.04.2020.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 499655, tinglyst 05.06.2015:
Del av gnr. 180, bnr. 5 skal ha kjørbar adkomst over gnr. 180, bnr. 39 og 40 fra felles avkjøring til tomtegrensen mellom eiendommene. Gnr. 180, bnr. 39 og 40 skal ha drift og vedlikeholdsansvar for veien. Alle kostnader forbundet med veien skal fordeles likt på samtlige boenheter.
Dagboknr. 157713, tinglyst 23.02.2016:
Gnr. 180, bnr. 604 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 33. Gnr. 180, bnr. 61 (ledningseier) gis rett til å ha liggende stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 180, bnr. 604 frem til hovedledning på gnr. 180, bnr. 604. Grunneier skal gi ledningseier fri tilgang for vedlikehold, videre forplikter grunneier seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige.
Dagboknr. 217731, tinglyst 14.03.2016:
Gnr. 180, bnr. 33 skal ha bruksrett til kjørbar adkomst fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 604 iht. reguleringsplanen. Den delen av adkomsten som ligger på gnr. 180, bnr. 604 er omringet med rød farge på vedlagte kart, konferer megler for dette.
Dagboknr. 1485633, tinglyst 31.10.2018:
Kommunen har rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen. Kommunen erstatter mulige skader som oppstår som følge av arbeidet. Kommunen gis fri tilgang til eiendommen for vedlikehold. Eier forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Ved større tiltak på eiendommen, skal kommunen varsles.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes av sameiets styre. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Rekkehuset ligger på Stenbråten, i et rolig boligområde dominert av eneboliger og småhusbebyggelse. Bebyggelsen ligger høyt i terrenget, og fra øvre etasjer og takterrasse er det utsikt over skråningen ned mot skogen som omgir området på flere kanter. Fellesområdene i sameiet er opparbeidet med gressplen, trær og lekeplass, og internveiene er asfalterte.

Stenbråten skole (1.-7. trinn) er nærmeste barneskole, og Lofsrud skole dekker ungdomstrinnet. Av barnehager i området finnes blant annet Solbakken barnehage og Steinbråten naturbarnehage. Nærmeste bussholdeplass er Maikollen, med linje 73X, et par minutters gange unna. Med T-bane er Mortensrud stasjon nærmeste knutepunkt, med linjene 2 og 3, og derfra er sentrum nådd på under halvtimen.

Dagligvarehandelen og øvrige servicetilbud ligger ved Mortensrud Torg, med både Kiwi og Rema 1000, apotek og Vinmonopol. Det er en kjøretur dit. Leirskallen flerbrukshall ligger nærmere, og marka er tilgjengelig rett i nærheten av bebyggelsen, med skogsområder som starter like bak husrekken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Solbakken barnehage: 10 min. gange
Steinbråten naturbarnehage: 15 min. gange
Jettegryta barnehage: 17 min. gange

Idrett og fritid:
Leirskallen flerbrukshall: 10 min. gange
Gamle bygdevei balløkke: 14 min. gange
Fitness24Seven Mortensrud Torg: 19 min. gange
Sport og Mosjon: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8325 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Sameiet har også lekeplass og interne veier med asfalt. Det er i tillegg et grøntområde, 10 felles parkeringsplasser og et fellesareal øst for seksjon 16 hvor det er tillatt å plante frukttre.

Boligen disponerer en integrert garasjeplass og en biloppstillingsplass utenfor garasjen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

I tillegg disponerer sameiet 10 felles parkeringsplasser som forvaltes av styret, samt gode gjesteparkeringsmuligheter.

Eiendommen har adkomst via offentlig til privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområder - boliger i henhold til reguleringsplan S-4721, datert 05.06.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17, "Kommunedelplan for torg og møteplasser", vedtatt 22.04.2009, og kommunedelplan KDP-7, "Kommunedelplan for næringskorridor Oslo syd", vedtatt 26.05.1993. Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) og grønnstruktur (eksisterende). Den nordlige delen av eiendommen som faller innenfor grønnstrukturen er registrert som et område med naturmangfold. Dette er merket med rød skravering på kommunens temakart for naturmangfold.

Pågående byggesaker i området:
Stenbråtveien 130 - Oppføring av tre eneboliger i kjede

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 345,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, vannbåren gulvvarme/oppvarming, TV- og fibernett (Telenor grunnpakke), snømåking og grusing av fellesarealer, felles bygningsforsikring, forretningsførsel og drift/vedlikehold av sameiets fellesarealer. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Månedlige fellesutgifter er spesifisert som følger:
Fellesutgifter: kr 5 617,-
Kabel TV/internett: kr 728,-

Eiendomsskatten utgjør kr 314,- pr. år.

Driftsutgifter til vann og fjernvarme er per dags dato fordelt likt på hver seksjon uavhengig av faktisk forbruk, men styret jobber med en løsning for individuell måling av varmtvann og fjernvarme. Kostnader for varmtvann og oppvarming blir individuelt på hver enkelt bolig i sameiet fra oktober 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år, med et forbruk på ca. 14 205 kWh pr. år.
Kabel-TV og internett leveres av Telenor med en hastighet på 150 Mbit/s. TV-tuner/dekoder følger med ved salget.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnement følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 059 118,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35 965,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 18 731,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 505 749,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Type: Gjeldsbrevlån
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 505 749,-
Andel av saldo: kr 18 731,-
Restløpetid: Opprinnelig løpetid var 10 år ved opptak i 2022
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,00 % pr. 31.12.2025

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

8 000 000,00 Prisantydning
18 731,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 018 731,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

200 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
201 540,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
221 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 220 271,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 240 171,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Endresen Thorseth og Kinga Tkacz

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Leirskallen Panorama.

- Sameiet består av 27 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Bygningsmassen er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 2734186-1.1.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Det er båndtvang for hund hele året på sameiets eiendom. Lekeplassen og tilknyttet grøntområde skal ikke benyttes til lufting av hunder.
Trappemåking utføres av beboerne.
Det skal være stille i sameiet mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 08:00 i helgene. Oppussing som medfører støy er begrenset til hverdager 08:00-20:00 og lørdager 10:00-18:00.
Grilling med gass- og elektrisk grill er tillatt. Kullgrill er ikke tillatt på takterrasse.
Fasadeendringer, som utskifting av vinduer/ytterdører eller oppsetting av markiser, krever forutgående godkjennelse fra styret.
Sameiet har en lekeplass på fellesområdet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av ytterdører på utbyggers regning (2025).
- Planting av hekker (2024-2025).
- Utskifting av gjerde mot nord (2024).

Planlagte påkostninger:
- Styret har fått utarbeidet en vedlikeholdsplan for å kartlegge fremtidig vedlikeholdsbehov.
- Det jobbes med en løsning for utbedring av råte på lekeplassen, som ble avdekket høsten 2025.
- Styret utreder en løsning for individuell måling av vann og fjernvarme.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det pågår en byggesak vedrørende nabotomten i Stenbråtveien 130. Problemstillingene gjelder uenighet rundt veirett, adkomst og påkobling av vann og avløp. Styret har besluttet å ikke gå til søksmål på grunn av økonomisk risiko.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 36 640,00
Fotopakke  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0150/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26150

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 15:57