Langbølgen 45

Langbølgen 45, 1150 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 228, ideell andel 1/1
Andelsnummer 28, Munkelia Borettslag, organisasjonsnummer 950948272

Totalt bruksareal: 88 kvm
Totalt BRA-i: 74 kvm
Totalt BRA-b: 9 kvm
Totalt BRA-e: 5 kvm

BRA-i 74 kvm:
Entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-b 9 kvm:
Innglasset balkong.

BRA-e 5 kvm:
2 kjellerboder.

Felles sykkelbod i kjelleretasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.04.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg over 4 etasjer + kjeller og loft, oppført i 1965.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er forblendet med fasadeplater og felter med liggende trekledning.
Balkongdøren er med 2-lags glass fra 1989. Stuevindu er med 2-lags glass fra 1989 og øvrige vinduer med 2-lags glass fra 2012.
Innglasset balkong er med gulvflate av betong, som er belagt med treheller. Rekkverk er av fasadeplater, metall og glass med ovenpåliggende skyvbare glassfelt.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Kjøkken:
- Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsberederen er bygget inne i kjøkkenbenk, og kan derfor ikke undersøkes.
Vindu og balkongdør:
- TG 2 gjelder kun stuevinduet som er fra 1989 pga. aldersslitasje.
- Balkongdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Følgende forhold er gitt TGIU i rapporten:
- Bad: Ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjoner.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten har en vestvendt og solrik beliggenhet, vendt mot stille og rolig område. Herfra er det bl.a. umiddelbar nærhet til turområde og kollektivtransport, samt at det er kort vei til et fritidstilbud, Munkerud skole og et bredt servicetilbud.

Innvendig har leiligheten gjennomgått en større oppussing i 2023. En særdeles lekker og gjennomført leilighet med nøye planlagte og påkostede materialvalg og løsninger, der lite ble overlatt til tilfeldighetene.
Av oppgraderinger kan nevnes bl.a.:
- Ny 1-stavs fiskebenslaminat
- Overflatebehandlet alle vegg- og himlingsflater.
- Pusset opp badet.
- Nye innerdører.
- Nye lister og gerikter.
- Nytt elektrisk anlegg i hele leiligheten (foruten til kjøkkenet som er fra 2016).
- Nye vannrør som er lagt rør-i-rør.

Gjennomgående og lys leilighet i høy 1. etasje, med enkel adkomst via felles trappeoppgang med få trapper. En stor og romslig 3-roms leilighet med en god planløsning og takhøyder på over 2,5 meter.

Leiligheten inneholder entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Lys og innbydende entré/gang med 1-stavs fiskebenslaminat. Dørcalling anlegg til felles inngangsparti.

Lekkert flislagt bad som ble pusset opp i 2023. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er smakfullt innredet med vegghengt baderomsinnredning med glatte mørke fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur integrert i vegg. Veggengt speil over servant med integrert belysning. Dusjnisje med glassvegg og integrert dusjarmatur i vegg og med integrerte rør i vegg til hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Egen praktisk nisje med opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør system.

2 gode soverom, begge med 1-stavs fiskebensparkett og innebygde garderobeskap med profilerte fonter.

Eget kjøkken med 1-stavs fiskebenslaminat og plass til spisebord ved vinduet. Vinduet vender mot vest med hyggelig utsyn til plenareal. Kjøkkeninnredning fra 2016 med lyse glatte lyse fronter og benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Belysning og stikkontakter under overskap. Integrerte induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøl/frys, som alle følger leiligheten. Ventilator med mekanisk avtrekk. Det er montert både komfyrvakt montert og lekkasjestopper. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Lys og romslig stue/spisestue med 1-stavs fiskebenslaminat. God plass til møblering av både salong og spisestue. Stort vestvendt vindu mot balkongen gir god kontakt mellom inne- og uterom. Utgang til vestvendt og innglasset balkong på 9 kvm med hyggelig utsyn over plenareal og mot blindvei.

Leiligheten disponerer også 2 egne kjellerboder, samt tilgang til felles sykkelrom.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 22.04.2026 og selgers egenerklæring.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 21.01.1970.
Det foreligger ferdigattest for fasadeendring (tilleggsisolering og ny utvendig kledning) datert 04.07.1990.
Det foreligger ferdigattest for nye og utvidede balkonger datert 09.12.2003.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om at veien er regulert bredere, og at dersom kommunen krever det, skal borettslaget være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde. Videre inneholder de bestemmelser om nærliggende eiendommers rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen, kommunens rett til adkomst til eiendommen, byggeforbud på nærmere angitt avstand til veien og adkomstrett med motoriserte kjøretøy.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Det er ikke foretatt radonmåling i leiligheten. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Diverse taklamper medfølger ikke.

Langbølgen 45 ligger flott og sentralt til på Munkelia, nær villabebyggelse på Nordstrand. Leiligheten ligger i 1. etasje vestvendt innglasset balkong vendt mot grøntområde og rolig blindvei. Området er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig som det er nærhet til et bredt servicetilbud og umiddelbar nærhet til kollektivtransport som bl.a. gir enkel reisevei til sentrum.

Fra leiligheten er det gangavstand til både til både Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av butikker, caféer, spisesteder og den populære vinbaren Poppel, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Sats, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til T-banestasjonen på Munkelia og bussholdeplass i Langbølgen.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. lokal lysløype i umiddelbar nærhet. Kort vei også til fjorden og Østmarka (med bl.a. Nøklevann) med flotte turmuligheter sommer som vinter. I retning sentrum ligger Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kun få minutter å gå til Nordstrand Idrettsforening «Niffen» med flott håndballhall, fotballbane med kunstgress og treningsrom. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn med flott turnhall ved Leirskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Langbølgen 45 ligger ligger mellom Langbølgen og Mikrobølgen, nær T-banestasjonen på Munkelia.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tom på 50 484 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet tomt med plenarealer, beplantning, sittegrupper og lekeplass, samt naturtomt. Asfalterte adkomstveier.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.
Borettslaget har garasjeplasser og parkeringsplasser som fordeles etter lister. Garasjene er plassert mellom Mikrobølgen og Kaptein Oppegaards vei, og parkeringsplassene er ved Langbølgen 41 og 58. Gjesteparkering på andre siden av veien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1066 datert 05.07.1963.

På andre siden av Langbølgen er parkeringsområdet regulert til 72 garasjer, i 2 etasjer, iht. reguleringsbestemmelser S-1066, datert 05.07.1963., uten at det foreligger kjente planer om å føre opp dette.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 305,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsførsel.

Felleskostnadene kan justeres i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr 130,-
Internett kr 215,-
Felleskostnader kr 3 960,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000 - 18 000,- pr. år. Iht. Elvia er gjennomsnittlig strømforbruk for leiligheter 10 899 kwh. pr. år, men dette vil variere.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Ruter/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 504 374,- for fjoråret, når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 23 275,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 83 749,- pr. 27.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 39 748 467,- pr. 27.03.2026, fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:

Lånenr.: 98207767786
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,04% Flytende
Restsaldo 3 191 699,-
Lånets løpetid: 30.10.2035
Avdragsfrihet: Ingen

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882062
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,04% Flytende
Restsaldo 3 714 375,-
Lånets løpetid: 30.10.2052
Avdragsfrihet: Ingen

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207882070
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,04% Flytende
Restsaldo 21 362 627,-
Lånets løpetid: 30.12.2046
Avdragsfrihet: Ingen

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208057774
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,04% Flytende
Restsaldo 11 479 766,-
Lånets løpetid: 30.03.2053
Avdragsfrihet: Ingen

5 500 000,00 Prisantydning
83 749,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 583 749,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- parallellavklaring OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 593 245,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 603 195,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sondre Strandvoll Bjørdal og Jeanette Lunde

Leiligheten er tilknyttet Munkelia Borettslag.
Borettslaget består av 428 leiligheter.
Hjemmeside: https://vibbo.no/munkelia/om
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99
Det er fellesvaskerier i borettslaget.

Dyrehold: Det er tillatt å holde hund og katt i borettslaget dersom det ikke er til ulempe for andre beboere i borettslaget. Personer som ønsker å ha/holde hund og katt må sende skriftlig søknad til styret, med vedlagte underskrifter fra beboerne i oppgangen. Søknadsskjema finner på borettslagets hjemmesider. Beboerne kan så komme med innsigelser på dette, og må dokumentere evt. ulemper helst med legeattest fra spesialist. Dersom ingen ulemper kan dokumenteres innen en frist på 14 dager, skal dyreholdet godkjennes. Ved evt. dyrehold gjelder gitte regler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Reparert tak på Langbølgen 73 og 75 etter lekkasje. Fullført oppussing av inngangspartier og kjellernedganger. Oppgradering av det elektriske anlegget i garasjene.
2023: Rehabilitering av skorsteinene, rehabilitering av gjenstående åtte gavlvegger og etablert infrastruktur for lading av elbil i samtlige garasjer og resterende p-plasser, oppussing av kjellernedgangene og inngangspartiene i lamellblokkene.
2022: Rehabilitering av fire gavlvegger.
2021: Skiftet ledlys i alle oppganger og inngangspartier. Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene i Langbølgen 41-51. Full rehabilitering av fire gavlvegger i Langbølgen 61, 65, 69 og 73.
2020: Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene ved alle blokkene i Mikrobølgen. Alle radiatorene fikk nye ventiler for å avverge lekkasjer. Nytt brenselsanlegg i Langbølgen 41 (bergvarme kombinert med biobrensel). Nye vinduer Langbølgen 41. 84 nye parkeringsplasser med ladestasjon fordelt på to steder ferdigstilt.
2017: Rehabiliterte heisen i Langbølgen 41. Ventilasjonsrens.
2016: Maling av samtlige vaskerier. Montering av beslag lamellblokker og vindusbrett punkthus. Oppgradering av garasjeanlegg. Piper og luftekanaler i Langbølgen 44 og 50 beslått.
2015: Etablering av ny lekeplass i Mikrobølgen
2014: Omlegging av alle tak (unntatt i LB nr. 44 og 50) og rehabilitering av piper.
2013: Lagt om takene på garasjene, malt samtlige oppganger og skiftet beslag på eksisterende treverk på fasade på lamellblokkene.
2012: Vindusutskifting og installering av heldekkende brannvarslingsanlegg i fellesrom.
2011: Omlegging av tak i Langbølgen 44 og 50. Påbegynt utskifting av vinduer.
2010: Luftekanaler og pipeutløp er sikret med netting, for å unngå problemer med fugler.
2007: Oppgradering av det elektriske styringssystemet i heis Langbølgen 41. Fortsatt med program for utskifting av elektriske hovedtavler i borettslaget. (Gjennomføres i perioden 2000-2010).
2005-2006: Utskiftninger til nye balkonger i høyblokka.
2004: Rehabilitering av inngangsrepos i Mikrobølgen 1-13 og Langbølgen 56 og 58. Fornyet alle håndløpere i aktuelle stikkveier samt lagt ned termostatstyrte varmekabler i stikkveier til innganger med stigning.
2002: Ferdigstilt nye balkonger. Alle piper ble beslått. Nye overlysluker ble montert.
2001: Kjøpt garasjeanlegg.
2000: Nye entredører og postkasser. Nytt tak i Langbølgen 41.
1989-1990: Rehabilitering av bygningsmassen ved at det ble byttet tak, alle vegger ble etterisolert, nye fasader (tegl) på punkthus og plater/malte flater på langblokkene, nye vinduer og balkongdører.

Styret i borettslaget opplyser at det ikke er planer om økninger i felleskostnadene/fellesgjeld, men at man inntil videre ser an den økonomiske utviklingen utover året.

Styret opplyser videre at det på sikt vil være aktuelt å foreta isolering av byggene i borettslaget som følge av EU-tiltak, innen 2050.

Styret informerer om at det er planlagt rørfornying i borettslaget (relining/strømpeforing), hvor antatt kostnadsbilde er 30 000,--40 000,- pr. leilighet (pga. oppsparte midler), som med dagens forutsetninger vil føre til en økning i felleskostnader på kr 460,- pr. mnd. Lån vil da nedbetales over 30 år. Levetiden på rørfornyingen er da beregnet til 40 til 60 år.

Fornyelse av verandadører, vinduer, tak, heis, balkonger og inngående lufteventiler er oppgaver som blir skjøvet på, men som vil måtte påregnes utbedret i årene fremover på grunn av alder og tilstand.

I forbindelse med at kommunen vil omregulere området ved enden av garasjene til friarealer har borettslaget påklaget dette, og i mangel av medhold i klagesaken vil styret klage saken videre. Dette ettersom en omregulering av området anses for å forringe verdien av arealet.

Boder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 14 795,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2674

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 18:12