Bakkestien 11

Bakkestien 11, 2040 KLØFTA
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 29, bruksnummer 605, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 369 m²

BRA-i:
-1. etasje 135 m²: Entré, trimrom, kontor, matbod, gjestebad, vaskerom, kjøkken og stue
1. etasje 183 m²: (hybel høyre: entré, soverom og stue) (hybel midten: entré, soverom og stue), bad (hybel midten), bad (hybel høyre), kjøkken (hybel midten), kjøkken (hybel høyre), gang, walk-in closet, bad (gang), bad v/soverom og 3 soverom

BRA-e:
-1. etasje 50 m²: Dobbel garasje
1. etasje 1 m²: Utebod

Åpent areal:
1. etasje 23 m²: Terrasse ved hyblene
1. etasje 5 m²: Balkong fra soverom
1. etasje 124 m²: Terrasse rundt basseng

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.05.2026 utført av Marcus Bratland v/Takstkonsulent1.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av
trebjelkelag, gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning og murt forblending.
Saltak takkonstruksjon med A-takstoler av tre, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Utvendig, herunder takkonstruksjon/loft: det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Lufting/ventilering må forbedres.
Utvendig, herunder dører hybel: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Dører må justeres.
Utvendig, herunder terrasse hybel høyre: Konstruksjonene har skjevheter. Lokal utbedring må utføres. Skjevhetene bør utbedres for å sikre konstruksjonens stabilitet og forhindre ytterligere skader eller økte vedlikeholdskostnader. Dersom skjevhetene forverres, kan det oppstå risiko for redusert sikkerhet og levetid på terrassen.
Utvendig, herunder utvendige trapper: Trappen er plassert direkte på belegningsstein, noe som medfører at treverket trekker til seg vann hver gang det regner. Det anbefales å etablere en løsning som hindrer direkte kontakt mellom trappen og belegningssteinen, for eksempel ved å montere trappen på fundamenter eller beslag.
Innvendig, herunder overflater hybel: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater må utbedres eller skiftes. Det bør vurderes utbedring eller utskifting av gulv for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for fuktskader eller ytterligere forringelse av overflatene. Svelling og glipper kan føre til redusert levetid og dårligere inneklima.
Innvendig, herunder etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket er målt gjennom stuerommet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.
Innvendig, herunder rom under terreng: Det er etablert utforede trevegger mot grunnmur i underetasjen. Denne konstruksjonsløsningen regnes som en risikokonstruksjon da eventuell fukt i grunnmuren kan føre til skjulte fuktskader i veggkonstruksjonen.
Innvendig, herunder innvendige trapper: Det er påvist dårlig innfesting av rekkverk.
Tomteforhold, herunder fuktsikring og drenering: Det er ikke montert topplist på grunnmursplast som dermed spriker. Det bør monteres topplist på grunnmursplasten for å hindre at vann trenger inn mellom plasten og veggen.
Tomteforhold, herunder grunnmur og fundamenter: Det er registrert fritt eksponert isopor e.l. Synlig isopor bør tildekkes på forsvarlig måte for å hindre mekanisk skade, redusere risiko for vanninntrenging og begrense brannfare. Udekket isolasjon kan føre til forringelse av isolasjonsevnen og økt risiko for skader på konstruksjonen.
Tomteforhold, herunder terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Våtrom 1. etasje, bad (hybel midten), herunder overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Våtrom 1. etasje, bad (hybel høyre), herunder overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke synlig oppbrett av membran ved dørterskel. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Våtrom 1. etasje, bad (hybel høyre), herunder sanitærutstyr og innredning: Det er registert knekt feste til dusjbatteriet. Bør utbedres for å sikre stabil og trygg bruk av dusjen.
Kjøkken 1. etasje, kjøkken (hybel midten), herunder overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det registreres svelling i skrog, skapfronter og sokkel.
Kjøkken 1. etasje, kjøkken (hybel høyre), herunder overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert svelling i skrog, skapfronter og sokkel på kjøkkeninnredningen.
Våtrom 1. etasje, bad (gang), herunder overflater gulv: Måling av fall fra dørterskel til sluk er begrenset, da badekaret ikke kan flyttes. Dette medfører at fallet ikke er tilstrekkelig målt, og det er derfor usikkerhet om fallet oppfyller kravene til preaksepterte ytelser. Usikkerhet rundt tilstrekkelig fall kan medføre økt risiko for vannansamling og påfølgende fuktskader i konstruksjonen.
Våtrom 1. etasje, bad v/soverom, herunder overflater gulv: Det er registrert avskalling på én flis samt grunne flisfuger i dusjsonen.
Våtrom underetasje, vaskerom, overflater gulv: Måling av fall fra dørterskel til sluk er begrenset, da vaskemaskin ikke kan flyttes. Dette medfører at fallet ikke er tilstrekkelig målt, og det er derfor usikkerhet om fallet oppfyller kravene til preaksepterte ytelser. Usikkerhet rundt fallforholdene kan medføre økt risiko for vannansamling og eventuelle fuktskader i konstruksjonen.

TGIU:
Utvendig, herunder takkonstruksjon - tilbygg: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Innvendig, herunder pipe og ildsted: Boligen har isolert stålpipe ut av vegg. Peis i stuen. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
Våtrom 1. etasje, bad (hybel midten), herunder tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom 1. etasje, bad (hybel høyre), herunder tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom 1. etasje, bad (gang), herunder tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom 1. etasje, bad v/soverom, herunder tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Selger opplyser om at dette er sanert. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i 2019/2020

Det ble startet en renovering av boligen i 2019, hvor huset i praksis ble revet ned til grunnmuren. Grunnmur, noen bærevegger og takstoler ble beholdt. Resten er nytt fra 2019/2020.

Ny drenering rundt hele boligen.
Tilleggsdel ble søkt om og omgjort til hoveddel, samtidig som det ble gjort påbygg.
Hele vannrørsystemet i boligen ble byttet.
Avløpsrør i hagen ble gravd opp og erstattet.
Hovedrør inn til boligen ble byttet.
Alt elektrisk anlegg ble oppgradert.
Det ble lagt inn større strømkabel fra fellesanlegget og inn til boligen.
Det ble installert tre sikringsskap: ett i hoveddelen og ett i hver av hyblene. Hyblene har ikke egne strømmålere, men egne undermålere som registrerer strømforbruket.
Isolert dobbelgarasje med to elbilladere, hver med egen kurs for høy effekt.
Stor varmtvannstank i hoveddelen, samt egne benkberedere i hver hybel.
To varmepumper i stuen i hoveddelen.
Nye PVC-vinduer med 3-lags glass og U-verdi under 1, bortsett fra det største vinduet som er i aluminium den er tolags.
Balansert ventilasjon i bygget.
Hele bygget ble etterisolert både innvendig og utvendig.
Motstrømsbasseng med tilhørende Jacuzzi-del. Dette er ikke fastmontert, og det er viktig å skille dette fra et nedgravd basseng.
Ny peis med nytt løp
Varmefolie i alle rom, varmekabler der hvor det er flislagt
Varme i gulvet ute innenfor inngangsparti

IKEA-kjøkken med benkeplate i kvarts.
Gulvvarme i de fleste rom, bortsett fra matboden.
Lysbrytere, garasjeport og varmepumper kan styres både via app og manuelt.
Utekjøkken med tak over. Taket ble satt opp senere og er ikke søkt om eller meldt inn.
En bod tilknyttet hybelen ble satt opp senere er ikke søkt om.
Terrasse ved hyblene er bygd senere og er ikke søkt om.

Firma byggioslo.no AS har hatt ansvaret for påbygg og tilbygg. Der bygget etter TEK17 med henvisninger til SINTEF.
Prosjektledelse: Byggioslo.no AS, Slawomir Purc
Tømrer/snekker: Thomas Bygg Totalrenovering AS
Betong: Thomas Bygg Totalrenovering AS
Elektro: Benu AS
Rørlegger: Borger Rør AS
Maler: Thomas Bygg Totalrenovering AS

1. E T A S J E:

E N T R É / G A N G:
Innbydende og lys entré. Flislagt gulv med varmekabler. Downlights i himling. Plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko.

B A D E R O M:
Delikat bad med spa-følelse. Store fliser på gulv og vegger, samt elektrisk gulvvarme. Flott badekar og dusjhjørne med dusjarmatur. Badet videre av vegghengt klosett, speil, servant med underskap og armatur. Downlights i himling.

V A S K E R O M:
Flott og praktisk vaskerom. Plass og opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Store fliser på gulv og vegger, samt elektrisk gulvvarme. Videre består vaskerommet av innredning og vaskekum. Downlights i himling.

S T U E:
Tiltalende stue med "wow-faktor". Her er det store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og takhøyde opptil 5,52 m i deler av stuen, som gir en luksuriøs følelse. Videre er det adkomst til flott hage på fremsiden og stor terrasse med basseng og utekjøkken på baksiden. Her vil man virkelig trives. Plass til sofagruppe og salongbord. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling. Flott peis i stuen. Varmepumpe ved peis. Det er åpent opp mot 2.etasje i deler av stuen og her er lagt opp til å etablere et ekstra oppholdsrom i deler av etasjen over.

K J Ø K K E N:
Kjøkken med åpen løsning mot stue. Rålekker kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate av kvarts. Integrerte hvitevarer som platetopp, to stekeovner, mikro, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Avtrekk over kokeplass. Kjøkkenøy gir ekstra skap- og benkeplass. Plass til spisebord og spisestoler. Her er det perfekt å sosialere med familie og venner på besøk. I tilknytning til kjøkkenet er det en flott matbod. Her er det ekstra plass til kjøleskap og fryser, samt lagringsplass i skuffer.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer på kjøkken, samt kjøleskap og fryser i matbod.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

T V - S T U E:
TV-stue med plass til sofagruppe og tv-møblement. Dette er et flott sted til trekke seg tilbake. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling. Varmepumpe på vegg.

K O N T O R:
Praktisk kontor med plass til blant annet skrivebord og kontorstol. Rommet kan også brukes som for eksempel soverom eller gjesterom. Ytterligere plass til for eksempel seng og skap. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

T R E N I N G S R O M:
Praktisk treningsrom med plass til utstyr. Rommet kan også brukes som for eksempel soverom eller gjesterom. Ytterligere plass til for eksempel seng og skap. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

2. E T A S J E:

T R A P P E G A N G:
Adkomst til 2.etasje via nydelig trapp. I trappegangen er det plass til for eksempel sofa og diverse møblement. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

B A D E R O M:
Lekkert baderom med deilig boblebadekar. Store fliser på gulv og vegger, samt elektrisk gulvvarme. Badet består videre av vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning med armatur og speilskap. Downlights i himling.

S O V E R O M - E N - S U I T E:
Soverom:
Master bedroom med hotellfølelse. Plass til dobbeltseng og nattbord. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

Walk-in-closet:
Videre er det adkomst til walk-in-closet. God plass til klær og diverse.

Baderom:
Nydelig baderom med adkomst fra walk-in-closet. Badet består av dusjhjørne med glassfelt og armatur, vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og speil. I tillegg er det en sone med vegghengt skap med benkeplate, speil og overlys. Fliser på gulv og vegger, samt elektrisk gulvvarme. Downlights i himling.

S O V E R O M II:
Stort soverom som passer godt som barnerom. Plass til blant annet dobbeltseng, nattbord, skrivebord og kontorstol. Egen sone med god plass til oppbevaring av klær og diverse. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

Balkong:
Fra dette soverommet er det adkomst til egen balkong. Balkong på 5 m² med plass til cafésett. Fin utsikt mot hagen.

S O V E R O M III:
Soverom av god størrelse som passer godt som barnerom. Plass til blant annet dobbeltseng, nattbord, skrivebord og kontorstol. Egen sone med god plass til oppbevaring av klær og diverse. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

H Y B L E R:
H Y B E L I og II:
Entré:
Adkomst til hybel med trapp fra utsiden. Entré med plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

Stue/kjøkken:
Stue med plass til sofagruppe, tv-møblement, spisebord og spisestoler. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Pen kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Avtrekk over kokeplass. Plass til frittstående stekeovn og kjøl/frys.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: komfyr og kjøl/frys.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad:
Pent og flislagt bad med elektrisk gulvvarme. Plass og opplegg til vaskemaskin. Badet består av vegghengt klosett, dusjhjørne med svingbare glassdører og tilhørende armatur, servant nedfelt i innredning med armatur og speilskap med lys.

Soverom:
Soverom med plass til blant annet seng, nattbord, skrivebord og kontorstol. Flott laminatgulv med varmefolie og downlights i himling.

U T E P L A S S E R:

T E R R A S S E:
Herlig terrasse på hele 124 m². Her er det virkelig idyll. Terrassen består av motstrømsbasseng med jacuzzi. Plass til solsenger, parasol, loungesofa, loungebord og hengekøye. Dette er det perfekte stedet til barnebursdager, fest, familiemiddager og andre festligheter. Videre er det et utekjøkken med god plass til spisegruppe med bord og stoler. Her kan man kose seg på dagen og kvelden.

H A G E:
Flott hage med plass til for eksempel trampoline, solsenger, parasol, loungesett og diverse. Hagen er et perfekt sted hvor barna kan leke fritt.

T E R R A S S E:
Terrasse på bakside på 23 m². Her er det adkomst til hyblene og utvendige boder.

Følgende medfølger ikke: tørketrommel og vaskemaskin på vaskerom. Vaskemaskin i hybel høyre.
Følgende medfølger: integrerte hvitevarer på kjøkken. Hvitevarer i hybel midten. Hvitevarer i hybel høyre.

For øvrig viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av varmefolie i alle rom unntatt matbod, varmekabler hvor det er flislagt. Luft til luft varmepumper i stuen. Peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tilbygg og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 09.03.2020. 
Selger opplyser om at det ble startet en renovering av boligen i 2019, hvor huset i praksis ble revet ned til grunnmuren. Grunnmur, noen bærevegger og takstoler ble beholdt. Resten er nytt fra 2019/2020.
Boligen er vesentlig ombygd fra byggeår ved at den har blitt utvidet på begge sider, endring av fasade, nye planløsninger i begge etasjer og bruksendring av alle rom til varig opphold.
I FDV-dokumentasjonen som vedlegg til søknaden fremkommer det følgende beskrivelse av arbeidene: Arbeidene startet med en befaring med tilstandsanalyse og deretter planlegging med kunde. Planleggingen ble konkretisert med tegninger, beskrivelse og utstyrsliste, hvor planløsning og utstyrsvalg framkom. Etter riving ble det ikke avdekket noen forhold i eksisterende konstruksjoner som medførte endringer i kontrakten og i planlagt utførelse. Betongarbeid: demontering og fjerning av eksisterende. Underlag (betongplater, jord). Ny betong med armering og isolasjon. Tømrer/snekkerarbeid: Ny konstruksjon for vegger og tak/yttervegger. Montering av undertak/vindsperre. Montering ny kledning og dør. På taket legging av takstein. Dør montering.

I henhold til siste godkjente byggetegninger har det blitt etablert walk-in-closet på hovedsoverom.

Følgende er bygget på boligen: 
- Utebod til hybelen, tak over utekjøkken og terrasse ved hyblene.
Dette er utført etter ombygging i 2019/2020 og det er ikke søkt om. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen fra opprinnelig byggeår, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.03.1977.
Den gang ble tillatelsen gitt på følgende vilkår:
Kjeller:
1. Div. veggpuss.
2. Finstøp av div. gulv, med fall til sluk i vaskerom.
3. Vaskerom skal ha avtrekk til over tak eller vifte i yttervegg.

Utvendig:
4. Innpussing av dør og kjellervindu.
5. Puss av vegger i garasje.
6. Puss ev. forblending av pipe.
7. Montering av takstige av brannfast materiale.
8. Det tas forbehold om at rørleggerarbeidene er utført forskriftsmessig. Rørleggermester/rørlegger påser at det blir foretatt ferdigkontroll sammen med rørleggerkontrollen.

Selger opplyser at alle punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 3596, tinglyst 03.05.1976, type heftelse: skjøte. Tomten måles i henhold til kommunens oppmålingsregler og kjøperen disponerer netto tomteareal til gjerdelinjen. Fellesanlegg, offentlige anlegg for vei, vann og kloakkanlegg opparbeides etter vedtatte planer. I tillegg til nevnte fellesanlegg anlegger selgeren stikkveier i h.h.t. reg. plan samt tilkoplingspunkt for tekniske anlegg for alle tomter. Opparbeidelsen omfatter ikke hovedgangveier som berører området. Den enkelte eier av tomt som er utskilt av samme byggefelt i Ullensaker er berettiget til å legge stikkledninger for vann, kloakk og overvann over nærliggende tomter fram til hovedledninger etter godkjent plan for stikkledninger og forøvrig etter bygningsmydnighetenes anvisning. Ved skade på annenmanns eiendom blir skaden å erstatte. I de tilfeller hvor det går offentlige ledninger over tomten, plikter kjøperen på forlangende å avgi erklæring til Ullensaker kommune, som gir kommunen rett til å ha ledningene liggende samt rett til adgang til eiendommen for inspeksjon og vedlikehold. Kjøperen er forpliktet til ikke å bygge på eller beplante ledningstraseen nærmere enn bygningsmyndighetenes bestemmelser. Ullensaker kommune har rett til i framtiden vederlagsfritt å legge og ha liggende offentlige ledninger over tomten, med adgang til vedlikehold av samme. Likeledes har Tele- og Elektrisitetsverket vederlagsfritt rett til stolpefeste og legging av kabler/ledninger. Selgeren og Ullensaker kommune er i et hvert tilfelle fritatt for gjerdeplikt. For bebyggelse og utnyttelse av tomten gjelder kommunale vedtekter for feltet. Tomten kan kun benyttes til boligbygg, og det tillates ikke drevet noen form for næringsvirksomhet på tomt uten bygningsrådets skriftlige tillatelse. Kjøper av tomt kan ikke motsette seg eller kreve erstatning om slik tillatelse gis til andre tomteeiere på samme byggefelt.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

De delene av boligens 1. etasje som er innredet som hybler er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separate boenheter av kommunen. Estimert utleieverdi er kr 12.000 - 12.500,- pr. mnd. per hybel, som tilsvarer en årlig skattefri leieinntekt på opp mot kr 300.000,-.

På nåværende tidspunkt er hyblene utleid og leieforholdene er ikke sagt opp. Det vil si at leieforholdene kan overtas av ny kjøper.

Informasjon om nåværende leieforhold:
- Hybel 1: Leieinntekt på kr 9.500,- pr. mnd. + strøm på ca. kr 1.000,-, totalt ca. kr 10.500,- pr. mnd. Internett er inkludert i husleien. Selger har ikke justert husleien siden inngåelse av avtalen i 01.02.2022 og det er avtalt tidsubestemt avtale. Dvs. at leieforholdet løper til det blir sagt opp. Oppsigelsesfrist regnes fra den første dagen i den påfølgende måneden og den skal være på 3 måneder. Avtalen er inngått skriftlig.
- Hybel 2: Leieinntekt på kr 12.000,- pr. mnd. + strøm på ca. kr 1.000,-, totalt ca. kr 13.000,- pr. mnd. Internett er inkludert i husleien. Leieforholdet startet 15.03.2025 og det er avtalt tidsubestemt avtale.
Dvs. at leieforholdet løper til det blir sagt opp. Leieforholdet kan i leietiden sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i. Avtalen er inngått skriftlig.

Eksempel på fleksible boforhold ved utleie:
Forutsatt en utleieinntekt på kr 25.000,- per mnd. og en rente på 5,00% over 25 år, vil denne inntekten betjene et boliglån på ca. kr 4.300.000,-

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen har en meget sentral og attraktiv beliggenhet i Kløfta Sentrum med diverse forretninger, togstasjon og bussholdeplass. Gode tog- og bussforbindelser til blant annet Oslo, Lillestrøm og Jessheim. Kun ca 30 km til Oslo og ca 10 km til Jessheim. Fra eiendommen er det gangavstand til barnehager og barneskole. Vesong er ungdomskolen på Kløfta og nærmeste videregående er på Jessheim. Kløfta har meget gode oppvekstvillkår, og kan tilby et aktivt idrettsmiljø med flere fotballbaner, håndball/idrettshall, svømmehall, treningssenter, samt godt med turstier og skiløyper.

Kollektiv transport
Kun få minutters gange til Kløfta stasjon som har stopp av to tog i retning Oslo/Drammen og Dal/Jessheim hver time (halvtimesfrekvens) på hverdager, noe som gir gode togforbindelser til Oslo, Gardermoen, Eidsvoll, Drammen, Kongsberg, Dal. Det er også gode bussforbindelser fra stasjonen.

Bakkedalen idrett- og aktivitetspark
I kort avstand fra boligen finner man den flotte og nye idrett- og aktivitetsparken. Prosjektet er ment å gi innbyggerne og tilreisende gleden av et nytt idrettsanlegg som gir rom for idrettsglede, lek og konkurranser. Parkanlegget inneholder bla. tre kunstgressbaner, multiidrettsanlegg, tennis- og sandvolleyballbaner, lekeplasser og joggestier. Sentralt plassert ved fotballbanene er det etablert et driftsbygg med kiosk og toaletter lett tilgjengelig.

Rekreasjonsmuligheter
Hiltonskogen er et populært sted å gå tur. På vinteren er det også kjørt opp skiløyper i skogen og på jordene. Om sommeren er det også flotte turmuligheter. Gangavstand fra boligen. Kort kjøretur til Romeriksåsen som ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommunen. Her finnes et rolig skoglandskap med bølgende åser og med innslag av innsjøer. Stier og veier gir fine turmuligheter sommerstid, og vinterstid gir stabile snøforhold og et godt utviklet løypenett gode muligheter for skiturer. I Nordåsen er flere merkede stier, mange fiskevann og elver. Her finner du Honsjøhytta og Marifjellhytta som begge er åpne året rundt.

For de som er glad i golf ligger Miklagard Golf rett over bruen til motorveien ved avkjøring Kløfta. Den åpnet 8. juni 2002. Klubben har en 18-hulls internasjonal mesterskapsbane tegnet av Robert Trent Jones jr., samt en sekshulls treningsbane. Miklagard kan by på ett av Norges beste treningsområder og golfakademi. Hullene er oppkalt etter sagakonger og norrøne guder.

Butikker og servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres ved en av mange dagligvarebutikker på Kløfta. I tillegg er det kort vei til Romerikssenteret som har et variert utvalg med matbutikk, vinmonopol, post, bank, minibank, apotek, helsekost, klær, kafé/restaurant, lege og tannlege m.m. Det er også kort vei til Jessheim Storsenter med over 140 butikker og serveringssteder.

Avstander med bil
Jessheim ca. 9 min
Gardermoen ca. 13 min
Lillestrøm ca. 17 min
Strømmen ca. 20 min
Oslo ca. 28 min

Med buss:
Linje 405 og 425 til bussholdeplassen Bakkevegen. Boligen er ca. 2 minutters gange unna.

Med tog:
Linje R13 og R13x til togstasjonen Kløfta stasjon. Boligen er ca. 10 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Bakke skole (1-7 kl.): 0.4 km
Åreppen skole (1-7 kl.): 2 km
Vesong ungdomsskole (8-10 kl.): 0.4 km
Jessheim videregående skole: 10.5 km
Hoppensprett vgs Jessheim: 10.8 km

Barnehager:
Bakke barnehage (0-5 år): 0.2 km
Kløfta barnehage (0-5 år): 0.2 km
Bakkedalen Fus barnehage (1-5 år): 0.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 744 m².

Boligen har parkering i dobbelgarasje med to elbil-ladere. I tillegg mulighet for parkering utenfor dobbelgarasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan vedtatt 23.03.2021 avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Avsatt i kommuneplanen til: boligbebyggelse - nåværende vedtatt 23.03.2021.
Avsatt i kommunedelplan for Kløfta til: boligbebyggelse- nåværende vedtatt 03.09.2012.

Grenser inntil reguleringsplan for: «Utvidelse av Bakke barnehage» vedtatt 06.03.2006., «Del av Bakke øst II Kløfta» vedtatt 15.08.1983. og «Finsen/Kogstad» stadfestet 02.02.1977.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 44.652,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 65.000-75.000,- pr. år. / 56.486 kwh. pr. år. Dette er inkludert hoveddel, to utleiedeler og 2 elbiler.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 27.561,-.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett via fiber og har avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 599,- pr. mnd. I tillegg har eier hatt alarm til hyblene som koster kr 249,- pr. mnd pr. hybel. Alarm medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.217.112,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.868.449,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

14 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

350 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
351 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
370 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
14 351 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 370 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Said Salimi og Mariam Amirifard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3.900,-
Markedsføringspakke  kr 30.900,-
Oppgjør  kr 8.900,-
Tilrettelegging  kr 19.900,-
Visning / Overtagelse  kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - Ullensaker Kommune  kr 5.413,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250 kvm kr 24.688,-
Boligens visittkort  kr 600,-
Foto (ute, inne og drone)  kr 9.500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.264

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 17:45