Lyngåsveien 2B

Lyngåsveien 2B, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 498, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 159 kvm

BRA-i:
1. etasje 9 kvm: Entré.
2. etasje 105 kvm: Stue, kjøkken, baderom og soverom.
3. etasje 25 kvm: Gang, toalettrom, loftstue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 20 kvm: Garasje.

Åpent areal:
2. etasje 18 kvm: Takterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 54 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/ Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre, mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Taktekking:
- Det er registrert avskalling på synlige takstein ved loftetasjen, samt sprekker i enkelte takstein.

Takkonstruksjon/Loft:
- Konstruksjonen er kun besiktiget fra kott, da deler av loftet er gjenbygget. Dette medfører stor usikkerhet om skjult tilstand.

Yttervegger/Veggkonstruksjon:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledningen er visuelt inspisert, og det er utført stikktakninger på utvalgte steder.
- Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbordene, noe som er normalt med tanke på alder. TG2 er satt på bakgrunn av alder.
- Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de som gjaldt da bygningen ble oppført. Type og mengde isolasjon er ikke kjent, men det forutsettes at ytterveggene er oppført etter byggeårets normer og krav. Ytterveggene er visuelt inspisert uten inngrep i konstruksjonen

Vinduer:
- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. TG2 er satt med bakgrunn i alder.

Balkongdør:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. TG2 er satt med bakgrunn i alder.

Balkong:
- Vanntett sjikt / membran er eldre enn 10 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. TG2 er satt med bakgrunn i alder.
- Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. Det er for øvrig ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Etasjeskiller og bæ rende konstruksjoner:
- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm i stuen, soverom og 2. etasje. Viktig å ses i sammenheng med at dette er en eldre bygning.

Pipe/skorstein:
- Det er ikke tilkoblet peis i dag. Ved eventuell montering på sotluken på loftet må det gjøres tiltak, da klemmen mot luken er defekt.

Baderom 2. etg.:
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt / membran.
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) og det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
- Overflatene fremstår visuelt i god stand. TG2 er satt med bakgrunn i alder.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det er begrenset ventilasjon under badekaret.
- Kun ventilering via luftespalte i vindu. Naturlig ventilasjon gir som regel TG2.

Kjøkken:
- Det er registrert bruk av gaffateip rundt avtrekksrøret for å tette skjøter. Denne løsningen er ikke tilfredsstillende, da den ikke gir tilstrekkelig lufttetting og kan føre til lekkasje av luft.

Toalettrom:
- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Naturlig ventilasjon gir som regel TG2.

Innvendige vannledninger:
- I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100
år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.

Innvendige avløpsrør:
- I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25
-75 år avhengig av påvirkende faktorer.

Ventilasjon:
- Boligen har ventilasjonsløsning typisk for byggeåret. Luftutvekslingen vurderes som begrenset etter dagens anbefalte krav til ventilasjon i oppholdsrom og soverom.

Varmesentral:
- Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Fuktsikring og drenering:
- Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Til informasjon ble tre av fire vegger drenert i 2022 med drensrør, papp og grus.

Grunnmur og fundamenter:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.

Terrengforhold:
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Oljetank:
-Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Oslo kommunes oljetankregister har ingen registreringer på denne eiendommen.

Det er på generelt grunnlag anbefalt at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hanne Pettersen i Krogsveen har gleden av å ønske velkommen til Lyngåsveien 2B!

Boligen ligger noen steinkast fra marka og Grefsenkollen.
Her kan du kan ta på joggesko eller langrennsski og gå de 300 meterne det er til markagrensen.
Det er heller ikke langt til Oslo skisenter eller kunstsnøanlegget på Linderudkollen.
Eller du kan ta en rusletur opp til Grefsenkollen med uteservering og konserter som "OverOslo".
Boligområdet er omringet av store grøntarealer med fotballbaner og lekeparker.
Kort vei til skoler og barnehager samt kollektiv transport og matbutikk.

Dette er en innholdsrik del av tomannsbolig med solrik, usjenert takterrasse og flere solrike uteplasser.
Huset ble bygget i 1956, men har blitt løpende oppgradert de siste årene og bærer preg av gjennomtenkte, spennende løsninger, god takhøyde og hyggelig utsikt.

Boligen går over tre etasjer og byr på tre gode soverom, en romslig stue med skjermet kjøkkeninnredning, ekstra tv-stue og halvannet baderom.
Frodig, gressbelagt hage omkranset av grønn beplantning - en skikkelig hagedrøm med mulighet for flere soner på egen hagedel som denne seksjonen disponerer.

- Gode lys- og solforhold
- Meget god romløsning og arealfordeling
- Hele 193 kvm i gulvareal (skåtak på loft)
- Romslig takterrasse på hele 18 kvm med sol nesten hele dagen!

Nærmere innhold:

1. ETASJE:

FELLES HAGE:
Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede hage! Hagen er i utgangspunktet sameiets fellesareal, men her får man bruksrett til egen hage utenfor huset (se utomhusplan i annonsen). Her kan du leve hagedrømmen i en idyllisk hage med frodig gressplen omkranset av grønn, tett beplantning. God plass til store og små, for ikke å glemme god plass til trampoline! Her kan late dager nytes i solen, eller i skyggen.

ENTRÉ:
Velkommen hjem! Til tross for at boligens hoveddel ligger i 2.etg har man egen inngangsdør med tilhørende entré. Romslig entré med flislagte gulvflater og varmekabler. Downlights i himling og god plass til jakker og sko i plassbygd skyvedørsgarderobe. Mulighet for ekstra lagring under trappen. Inngangsdør med elektronisk dørlås.

2. ETASJE:

STUE:
Det er åpnet delvis opp mellom kjøkken og stue. Tiltalende og lun stue med en lys og luftig romfølelse. Godt med lysinnslipp fra store vinduer på flere kanter, som skaper et naturlig lyst rom med en god atmosfære. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon, for ikke å glemme god plass til en lounge eller lesekrok. I og med at boligen ligger høyt oppe i andre etasje med frodig utsyn, er det så og si ingen innsyn. Her ferdes du derfor fritt i både stuen, kjøkken, terrasse og på soverom. Mørkmalte vegger, hvitmalte himlingsflater av panel og flott, enstavs eikeparkett på gulv skaper et delikat og klassisk uttrykk. Pipeløp i stuen gir mulighet for etablering av peisovn.

KJØKKEN:
Kjøkken med delvis åpen løsning til stuen. Stilren innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap. Hvitevarer som stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin er plassert i nisjer. Over stekeovnen er det en integrert ventilator med avtrekk. Et spennende kjøkken med mye skap- og benkeplass, samt en hyggelig spiseplass ved vinduet med fin utsikt mot Grefsenkollen. Lys og moderne eikeparkett på gulv og downlights i himling som gir godt arbeidslys. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av spisestue- kjøkkenområdet og gjør at kokken med enkelhet kan sosialisere seg med gjestene. Med direkte tilknytning med spisestuen skapes et fantastisk og sosialt oppholdsrom i hverdagen. Her er det mulighet til å dekke langbord til hele storfamilien.

TAKTERRASSE:
Fra stuen som fører en bred skyvedør deg ut til en herlig takterrasse på hele 18 kvm. Dette er et helt unikt uterom og fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Her har du vidstrakt utsikt over hyggelig småhusbebyggelse, den frodige hagen og mot Maridalsalpene. Gode solforhold med sol nesten hele dagen samt førsteklasses billetter til Oslos mange nydelige kveldshimler og solnedganger. Denne må rett og slett oppleves! I følge solkart er solen på uteplassen fra ca. kl. 13.00 og blir nesten til solnedgang. På takterrassen er det god plass til større sittegruppe, grill, spisebord m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! Terrassen har dobbel stikkontakt for terrassevarmer, grill, etc.

SOVEROM:
Boligens hovedsoverom er romslig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Praktisk innredet med pen, plassbygd skyedørsgarderobe med god oppbevaringskapasitet. Rommet har et stort vindu som gir gode lysforhold. Veggflatene er malt i en mørk tone, og lysskjermende rullegardin er montert og gir en god atmosfære å sove i.

ROM:
I rommet med tilgang fra mellomgangen kan man fint etablere en ekstra stue om man ønsker det - perfekt for storfamilien med barn/ungdommer i hus som trenger en liten stue for seg selv! God plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-løsning. Rommet er byggemeldt som "forstue", og kan lukkes med skyvedør.

BADEROM: Stort, flislagt baderom med gulvvarme og downlights i himling. Innredet med dusjkabinett med rainshover og badekar med vegghengt dusjsett. Videre er baderommet innredet med vegghengt toalett og heldekkende servant med skapinnredning under og vegghengt speil over.

VAKSEROM:
Meget praktisk rom innredet med plassbygget seksjon hvor man får både vaskemaskin og tørketrommel i riktig arbeidshøyde, samt brettebenk til klær. Waterguard er montert.
Himling med malt panel, malte veggflater og gulvbelegg. Rommet har ikke sluk og er byggemeldt som bod.

3. ETASJE:

SOVEROM II:
Soverommet er av god størrelse og kan ved enkle grep omgjøres til både stue og soverom. Rommet er i dag innredet som en kombinert stue/soverom med god plass til både sofa og seng. Godt med lysinnslipp fra stort vindu, lysmalte vegg- og himlingsflater og enstavs eikeparkett på gulv. Direkte adkomst til kott i knevegg - perfekt for lagring.

SOVEROM III:
Det tredje soverommet har godt med lysinnslipp fra stort vindu og lekker eikeparkett på gulvet. Plassbygd seng under skråtaket virker plassbesparende. Ellers plass til både garderobe og skrivebord.

TOALETTROM:
Baderom med enstavs eikeparkett på gulv, malte panelvegger og vegghengt toalett. Servant med skuffeinnredning og speil over.

DIVERSE:
- Overflater malt og skiftet gulv på rommet til venstre i 3. etasje 2026.
- Montert dusjkabinett på baderom 2025.
- Skiftet servant på toalettet i 3. etasje 2024.
- Overflater malt og skiftet gulv på toalett og på rommet til høyre i 3. etasje 2024.
- Skiftet oppvaskmaskin og stekeovn 2023.
- Skiftet utvendig kledning og malt huset 2023.
- Forbedret drenering ute 2022.
- Overflater malt og skiftet gulv i 2. etasje 2019.
- Alle vinduer har spesialtilpasset solskjerming.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Både ovn og oppvaskmaskin er av nyere dato.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet. Elektrisk gulvvarme på baderom i andre etasje og i entré. Det er installert luft-til-luft varmepumpe.
Pipeløp gir mulighet for peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956. 

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes dog en tilsynsrapport som henviser til at det ble gitt ferdigattest 25.01.1960. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

I tillegg foreligger det ferdigattest på tilbygg til tomannsbolig datert 14.10.2005.
Videre foreligger det ferdigattest for bruksendring av loft og fasadeendring datert 04.09.26.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasjen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over garasjen lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 2187, tinglyst 20.02.1956, type heftelse: Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement hva gjelder tilkobling, bruk og vedlikehold av vann- og avløpsledninger.

Dagboknr. 2822, tinglyst 05.03.1956, type heftelse: Lyngåsveien er inntil videre godkjent som offentlig vei i sin nåværende bredde 5 meter bred kjørebane + 2 meter bredt fortau og Nordlysveien som privat vei i sin nåværende bredde på 5 meter bred kjørebane. Eier er forpliktet til, når kommunen måtte forlange det, å opparbeide veien med kloakk langs tomten i inntil 8 meter bredde, heri innbefattet fortau og kloakk av inntil 305 mm. diameter. Eier må ta kostnaden for dette.

Dagboknr. 68808, tinglyst 14.10.2005, type heftelse: Seksjonering av boligen.

Servitutter og seksjonering kan oversendes ved henvendelse til megler.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Lyngåsveien 2B har en frodig og skjermet beliggenhet i et attraktiv og rolig boligområde som hovedsakelig består av villabebyggelse og småhusbebyggelse.

Meget sentralt beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass innen gangavstand), og Thon Senter Storo er få trikkeholdeplasser unna.

Myrerjordet er få minutters gange fra boligen, perfekt for den aktive barnefamilien. Myrerjordet har de siste årene fått et løft med kunstgressbane, sandballbane, løpebane/tursti, boccia-bane, benker og treningsapparater. Mellom Arilds vei og Myrerjordet er det en grusplass som blir islagt til skøytebane på vinteren.

Er man aktiv i Kjelsås idrettslag er det gangavstand til Grefsen Stadion, fotballbanen i "Myra" og de andre sportshallene som er tilknyttet skolene og idrettslaget.
Langrennsgruppas varmestue på Langsetløkka er kun 6 minutter fra eiendommen med bil. Det er flotte, preparerte skiløyper og lysløyper i skisesongen herfra.

Nordmarka og Lillomarka byr på et eldorado av trenings- og turmuligheter både for ski, sykkel og til fots. Kort vei til Trollvann/Oslo alpinsenter og flere lysløyper. Flere treningssentre og andre fritidstilbud i nærområdet med allsidige tilbud til barn og voksne.

Svært gode turmuligheter i marka, med milevis med turløyper på bena eller på ski. Flott opparbeidet turvei langs Akerselva fra Nydalen og hele veien ned til Sørenga eller oppover mot Maridalsvannet og Maridalen. Gode bademuligheter i barnevennlige Stilla (Brekkedammen), i tillegg til badekulpen i Nydalen og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet samt slalombakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva med mye mer!

Av dagligvareforretninger i området er SPAR innen noen minutters gange. Her er det godt utvalg og ferskvaredisk. 100 meter unna boligen ligger Joker som er åpen hver dag hele året. Ellers er det to Coop Prixbutikker, Apotek og REMA1000 på Stillatorvet, samt treningssenter Avancia og Evo Fitness, Grains bakeri og pizza, ny Meny-butikk og frisør i Frysjaparken. Teknisk museum på Kjelsås er moro for barn i alle aldre! For storhandlingen er det en kort biltur til Thon Senter Storo, Oslos største kjøpesenter målt i antall butikker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Kjelsås barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Myrer Kanvas-barnehage (0-6år) 800m
Grefsenlyst FUS barnehage (1-6 år) 900m
Læringsverkstedet Grefsen Terrasse naturbarnehage (1-6 år) 1km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 226 kvm. Tomten er fellesareal. Hyggelig opparbeidet med asfalterte og hellelagte adkomstveier, dobbel garasje, gressplen, diverse beplantning og trær.

Seksjon 1 disponerer areal markert med gul, seksjon 2 (denne seksjonen) disponerer areal markert med oransje (se tegning i salgsoppgave). Fellesområder er skravert.

Deler av tomten mot syd og øst går ut i veien og veiarealet er regulert til vei.

Tidligere eier har opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler og Oslo kommunes oljetankregister har ingen registreringer på denne eiendommen.

Seksjonen disponerer én parkeringsplass med elbillader i felles, dobbel garasje med elektronisk port (port ble levert og montert av Igland garasjene i 2018).
Fastmontert elbillader følger med og er koblet opp mot seksjonens sikringsskap med egen kurs.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Garasje tilhører seksjon 2A (høyre side) og 2B (venstre side).

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasjen. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via offentlig vei (Lyngåsveien) til garasje og via privat vei (Nordlysveien) til inngangspartiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har en septiktank som er omgjort til stakekum 07.05.1987.

Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av tomten mot syd og øst går ut i veien og veiarealet er regulert til vei.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak, med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan."

Saksnummer: 2026/04917 - Lyngåsveien 2 B (denne boligen) - bruksendring av loft til bolig og fasadeendring.
Bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel og fasadeendringer i form av endring av vinduer på loft og innsetting av utfellbar rømningsstige med ryggbøyle. Tiltakene er allerede gjennomført og det søkes om godkjenning i ettertid.

Saksnummer: 2025/18262 - Nordlysveien 49 - bruksendring, takløft, fasadeendring og etablering av takterrasse.
Saksnummer: 2026/05231 - Grefsenveien 105 C - bruksendring av lokale til tannklinikk.

Dekker generelle utgifter til hagen og huset.

Kommunale avgifter er kr 17 996,- for denne seksjonen (2/5), for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 20 523 kwh. pr. år (inkl. lading av elbil).
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 639,-

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør for Fiberbredbånd 150/150 med en månedlig kostnad på kr 899,- pr. md.
Abonnement kan overføres til ny eier om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 4 095 992,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 13 943 452,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 422,- pr år.
Boligen har ikke vært solgt på noen år, og av den grunn må ny eier belage seg på at eiendomsskatten vil kunne øke fra 2027.

11 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

299 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
300 590,00 Omkostninger totalt
320 490,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
310 540,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjartan Slette

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Lyngåsveien 2 - snr. 1 og 2, med sameiebrøk 4/10.
Det er ikke etablert et sameie, men det foreligger vedtekter.
Forsikret med en felles polise i Fremtind forsikring AS. Ny eier av snr. 2 er pliktig til å ha samme bygningsforsikring som snr. 1.
Det er minst to dugnad per år. En på forsommeren og en tidlig på høsten hvor to parter går sammen for å rydde opp i hagen for sesongen.
Vedlikehold av hekk deles 50/50.
2B klipper plenen i forgården, mens 2A klipper plenen i bakgården.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for naboen.
Gårdsplass er felles med angitte biloppstillingsplasser for hver bolig.
Garasje tilhører seksjon 2A (høyre side) og 2B (venstre side).
Snømåking og strøing på fellesarealer deles omtrent likt mellom seksjonene. Hvis begge er enige, kan felleskontoen brukes til å betale for snømåking

Det er en felles konto (kr 500,- pr. måned fra hver seksjon) for å dekke utgifter til hagen og huset.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter sameiebrøk.

Hver seksjon teller likt når avgjørelser må tas i felleskap.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Vedtekter og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 723,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - Stor leilighet/rekkehus/enebolig m/collage Lasse Lerdahl (kveldsfoto kommer i tillegg dersom man ønsker dette)  kr 8 750,-
TIlstandsrapport (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille - valgfri)  kr 13 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2676

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 19:38