Ulsholtveien 20

Ulsholtveien 20, 1053 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 105, bruksnummer 450, ideell andel 1/1
Andelsnummer 64, Ulsholt borettslag, organisasjonsnummer 951660671

Totalt bruksareal BRA: 32 m²

BRA-i:
1. etasje på 30 m² inneholder: Entré, bad, sovealkove, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje på 2 m² inneholder: Kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.12.2025 utført av Cristopher Hummervoll. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong.
Yttervegger i betong, stål- og trekonstruksjon, forblendet med fasadeplater.
Yttertak i oppforet betongdekke, tekket med takpapp.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass produsert i 2005.
Brannklassifisert entrédør fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 (Kostnadsestimat: Under kr 20.000,-)
Elektrisk anlegg: På grunn av løse ledninger, bør en el-takstmann kontaktes for en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget slik at eventuelle avvik og tiltak kan kartlegges.

TG2:
- Vinduer: Vinduene har passert mer enn halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje.
- Dører: Ytterdør har passert mer enn halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Tilstandsgrad er satt ut i fra alder.
- Bad: Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Konstruksjonen har passert halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje.
Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Fallet mot sluket er ikke tilfredsstillende. Når gulvet utsettes for vann, kan dreneringen begrenses, noe som fører til vannansamlinger. Dette reduserer sklisikkerheten og øker fuktbelastningen på konstruksjoner – både direkte og via fuktig luft.
Det er noe muligheter for vannansamlinger på gulvet ved en enkel vanntest. Dette kan øke fuktbelastningen i rommet.
Konstruksjonen har passert halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Kjøkken: Det ble ikke observert komfyrvakt ved befaring, burde utbedres mtp. brannfare og fare for tørrkoking.
Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Vanntrykket er svakt.
- Vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Baderommet har kun naturlig ventilasjon. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Det er naturlig oppdriftsventilasjon som var vanlig ved byggeåret, men som kan gi begrenset ventilering. Kullfilterventilator er montert, som kan bidra til å redusere matos, men denne vil ikke ventilere ut fuktig luft.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de diverse punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Bygningen er fra 1978 og er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2018 og har i sin eiertid ikke gjort noen oppgraderinger i leiligheten.

ENTRÉ:
Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE / KJØKKEN:
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen.

Kjøkken er holdt i en sosial åpen løsning i stuen, noe som skaper et naturlig og fint samlingspunkt i boligen. Det er rikelig med skap- og benkeplass.
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kullfilterventilator, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Alle hvitevarer medfølger.

SOVEALKOVE:
Sovealkove med plass til dobbeltseng samt oppbevaring i klesskap.

BAD:
Badet er innredet med gulvstående toalett, heldekkende servant med skap under, overskap med speilfront og lys, dusjhjørne med falldusj og dører i herdet glass. Det er opplegg for vaskemaskin.

Innvendige overflater:
Det er gulv av laminat. Veggene har tapet, trepanel og sparklet/pussede og malte overflater. Himling har sparklet/pussede og malte overflater. Himlingshøyden i stuen er målt til ca. 2,39 meter.
Baderomsveggene har baderomsplater. Taket er malt. Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.03.1981, samt ferdigattest for bruksendring av fellesrom til leiligheter datert 05.06.2014. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., samt bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Sentral, men tilbaketrukken beliggenhet på Gamle Furuset med flott beliggenhet inntil Verdensparken.
Særs barnevennlige området er omgitt av vakre parkarealer, barnehager og barneskole i kort gangavstand. Hverdagen blir overkommelig når du kan rusle langs vakre parkområder for å levere minsten i barnehagen. Kurland barnehage ligger i ca. 7 minutters gangavstand fra boligen, og Scala barnehage og Gransletta barnehage ligger tilknyttet parkourparken. Furuset skole, Haugen skole og Høybråten skole i nærheten. For eldre elever har du nye og moderne Granstangen ungdomsskole, tar du veien over Furuset parkourpark sykler du dit på et par minutter.

Adressen gir umiddelbar nærhet til gode kollektivtilbud av alle slag. Fra bussholdeplass ved Gransletta (5 min) går ruten mellom Filipstad og Ellingsrudåsen, og ruter til Holmlia og Stovner. Fra Prof. Birkelandsvei går det buss til Helsfyr via IKEA. T-banestasjon på Furuset er bare 6 minutter unna, her har du avganger på linje 2 på strekningen Ellingsrudåsen- Østerås. Fra Furuset Senter går det hyppige bussavganger til Oslo, samt nattbuss. Grorud stasjon har togavganger mellom Lillestrøm og Spikkestad, som tar deg til Oslo S på 10 minutter. Boligen har enkelt tilgang til E6, og ca. 18 minutters kjøretid til Oslo, og ca. 30 minutter å kjøre med bil til Oslo Lufthavn.

Nærmeste dagligvarebutikk er Extra med post i butikk, beliggende på Furuset senter med bare 7 min gangavstand. Furuset senter har 30 butikker, legesenter og andre viktige servicefunksjoner. Her er også bingo og hyggelige spisesteder.
For et bredere shoppingtilbud er Stovner Senter, Triaden, og Ikea Furuset gode alternativer i kort avstand fra boligen. Metro Lørenskog ligger tilgjengelig til ved Strømsveien, og har over 100 morsomme shoppingalternativer. Alna helsestasjon ligger på Alna senter, som har 24 butikker inkludert bakeri, apotek og vinmonopol, samt faghandel med vekt på bygg og interiør.
Moderne Furuset bibliotek og aktivitetshus har flotte kulturelle tilbud, med barneområder og delikate leselounger utformet i henhold til en dagsaktuell felleskapsdannende arkitektur. Nærmeste kino ligger i Lørenskog Hus ved Metro. Besøksgården Nordre Lindeberg gård er et perfekt mål for familieutflukten, med dyrehold og hyggelig kafedrift enkelte helger.

Boligen ligger omkranset av de vakre grøntområdene tilknyttet Furuset Kulturpark og Verdensparken. De frodige grøntarealene gir unike muligheter for rekreasjon og fysisk utfoldelse. Furuset kulturpark har vannspeil, piknikmuligheter og utsiktstårn som gir deg utsikt over store deler av Groruddalen. Verdensparken ved Furuset senter har syv ulike møteplasser med sittegrupper, griller, store bålfat og et stort lekelandskap som inspirerer til aktivitet året rundt. Parken er belyst, har amfi, og en frukt- og bærhage som alle kan forsyne seg av. En parkourpark har flotte fasiliteter for trening, akrobatikk og kreativ bevegelse. Det er kort vei til markagrensen innenfor Ellingsrud, der 4,5 km med skogsløyper tar deg til knutepunktet Mariholtet ved Elvåga vassdraget i Østmarka. Her kan du ta deg en velfortjent rast etter turen. Actic treningssenter holder til på Furuset senter, og det er kort vei til CrossFit Groruddalen. En rekke aktiviteter tilbys i regi av Furuset IF, med base i Furuset Forum med flerbrukshall og ishall, et tennissenter og Furuset fotballstadion/Furuset aktivitetspark. En egen kunstisbane anlegges i vintersesongen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Haugen barneskole og Granstangen ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 467,70 m² som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med store grøntområder med diverse trær og beplantning, samt asfalterte internveier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gjesteparkering for besøkende og for beboere uten garasjeplass. Styret kan også kontaktes for å få fast tilgang på uteparkering.

Gjesteparkering i borettslaget ved digital registrering. Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser - en kan også søke Oslo Kommune om gratis beboerparkering i området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-426 datert 03.10.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Grorudveien 102 B Saksnummer 202305612: 15.02.2024 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av av blokk med seks leiligheter.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3.252,- pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter, varmtvann, kabel-tv og bredbånd fra Telenor, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, styrehonorarer, diverse drift og vedlikehold, m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2.835,-
Trappevask kr 98,-
Kabel-tv kr 319,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er vedtatt en økning av felleskostnadene fom. 01.01.2026 med 4%.
Dermed vil de totale felleskostnadene utgjøre kr 3.395,-

Fom. 01.01.2026 vil felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2.949,-
Trappevask kr 127,-
Kabel-tv kr 319,-

Kostnader for varmtvann avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3.500 kWh. pr. år, noe som utgjorde ca. kr 3.000,- Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, p.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Formuesverdi for 2023 var kr 614 428,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 457 711,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 3.542,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 75.906,- pr. 01.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27.380.958,- pr. 25.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207687138
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,08%
Innfrielsesdato: 30.08.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

2 800 000,00 Prisantydning
75 906,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 875 906,00 Pris inkl. fellesgjeld
--------------------------------------------------------

Omkostninger:
8 212,00 Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00 Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00 Tinglysing hjemmel
545,00 Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt
--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------
2 895 158,00 Totalpris inkl. omkostninger 
--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håkon Hoksnes Eriksen

Leiligheten er tilknyttet Ulsholt borettslag og består av 190 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og etter krav i borettslagets husordensregler.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Støttet opp mur ved enderekkehus i nr. 12. Muren hadde over lengre tid seget mot husveggen. Grunnet store nedbørsmengder ble det sett en forverring som førte til at arbeidet måtte prioriteres.
- Byttet takshingel på boder i rekkehusene i nr. 12 og utført forefallende vedlikehold.
- Satt opp nye ladere på parkeringsplassen
- Lagt nye tømmerstokker rundt sandkasse og lekeplass. De gamle var råtne og utgjorde en sikkerhetsrisiko
- Startet å bytte lys i boder (inkludert krypten), arbeidet ferdigstilles i år
- Det har blitt satt opp flere kameraer i garasjen. Vi merker dessverre at det oppholder seg uvedkommende i garasjen som gjør at strengere sikkerhetstiltak nødvendig.
- Alle tak i borettslaget ble lagt om for noen år siden.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2 900,-
Markedsføringspakke: kr 28 250,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Tilrettelegging: kr 18 750,-
Visning / Overtagelse: kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (liten pakke): kr 2 750,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort: kr 600,-
Foto: kr 3 500,-
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning fra takstmann: kr 8 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0133/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25133

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 10:24