Gladengveien 15A

Gladengveien 15A, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 33, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
Underetasje 56 kvm: Entré, bad, bod, 2 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Underetasje 20 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2012. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser med støpt plate til pelehoder og grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført i betong og forblendet med murstein. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leilighetens vinduer har 2-lags isolerglass fra 2011. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 2-lags isolerglass fra 2011. Innvendige dører er glatte. Til leiligheten hører en sydvestvendt terrasse på ca. 19,8 m² med rekkverk av stål og glass.

Det elektriske anlegget er fra byggeår 2012 og har automatsikringer. Det er byttet downlights på bad i 2024. Da det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget, anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkongdør: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.

Innvendig
- Innvendig dør- bad: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det er registrert svelling i nedre kant av døren.

Bad
- Det gis TG 2 grunnet alder på badets overflater og membran.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det i februar 2022, under tidligere eier, var en lekkasje fra en radiator i stuen som ble reparert av fagfolk. Gulvet i stuen ble da byttet. I 2024 ble alle downlights på badet byttet av elektriker. I 2025 ble sluk på badet og avløpsrør fra kjøkkenet renset, og det ble montert målere for varmtvann og fjernvarme i regi av sameiet. I februar 2026 ble servant, blandebatteri og dusjstang på badet skiftet av rørlegger. Det ble også montert nye rullegardiner i 2024 og utvendig solskjerming i 2025.

For utfyllende informasjon se vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Skiftet servant, blandebatteri og dusjstang på bad.
- Utført malerarbeider (himling i stue/kjøkken, vegger i soverom og bod).

2025:
- Montert utvendig solskjerming på alle vinduer og balkongdør.
- Montert taklampe på kjøkken.

2024:
- Montert innvendige rullegardiner på alle vinduer.
- Byttet downlights på bad.

Lys og moderne 3-romsleilighet i 1. etasje med god planløsning. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger de siste årene og har en stor, sydvestvendt terrasse som utvider stuen i sommerhalvåret.

Entré:
Velkommen inn i en praktisk entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Calling til ytterdør.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god romfølelse og sosial atmosfære. Her er det plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet varmes opp av radiator tilknyttet fellesanlegg, og himlingen ble malt i 2026. I 2025 ble det montert utvendig solskjerming på stuevinduene.. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen.

Terrasse:
Den sydvestvendte terrassen på ca. 20 m² er et av leilighetens høydepunkter. Gulvet er lagt med betongheller, og rekkverket i stål og glass gir en åpen følelse. God plass til utemøbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen. Innredningen har glatte, hvite fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Det er avtrekk over kokeplassen, koblet til bygningens mekaniske ventilasjonsanlegg. Himlingen ble malt i 2026, og en ny taklampe ble montert av elektriker i 2025.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Begge rommene har plass til seng og garderobeløsninger. I 2024 ble det montert skreddersydde innvendige rullegardiner på alle vinduer.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme og downlights fra byggeår. Badet er innredet med et vegghengt toalett, dusjhjørne med svingbare glassdører og en servant i innredning. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: 3-stavs parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Prefabrikkerte betongelementer, malte flater. Lakkerte stålplater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, i tillegg til en ekstern bod på ca. 5 m² i underetasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Kjøleskap, komfyr, ovn, oppvaskmaskin og garderobeskap på soverom.
Medfølger ikke: Vaskemaskin

Boligen varmes opp via radiatorer tilknyttet vannbåren varme fra fjernvarme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Målere for varmtvann og fjernvarme ble installert i regi av sameiet i sommer 2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 2012. Det foreligger ferdigattest datert 23.04.2013. Ferdigattest kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, datert 10.02.2012, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann/kloakkledning, garasje/parkering, utbygging/ombygging, utbyggingsavtale, anlegg og vedlikehold av ledninger, festekontrakt, bruks- og leierett og elektriske kraftlinjer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Leiligheten ligger i attraktive og spennende "Ensjøbyen", i bydel Gamle Oslo, og grenser til Hovindammen, idylliske Lille Tøyen Hageby, Marienfryd, Kampen og Vålerenga.

Området er i stadig utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført en stor skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane samt broer med belysning.

NRK flytter også til Ensjø og vil bidra til å løfte området enda mer. NRK vil etablere seg lenger ned på Ensjø ved undergangen mot Kampen.

Umiddelbar nærhet til Ensjø t-bane (linje 1-4), buss (rute 21, 28, 60 og flybuss) med kort vei til knutepunktene Carl Berner, Helsfyr og gangavstand til Hasle t-bane (linje 5) Tøyen t-bane (linje 1-4). Bysykler er det også flust av, både ved Tiedemannsparken (Grenseveien ved fotgjengerbroen) og ved Hasle Torg.

Hoved tur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka passerer like ved med svært gode turmuligheter. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken, Kampen Park og Botanisk hage. For ikke å glemme Tiedemannsparken som i november 2022 ble kåret til Østlandets beste uterom. Restaureringen av Hovinbekken ble for øvrig tildelt Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Gangavstand til sentrum samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kafeer, restauranter, forretninger m.m.

Kort vei til Ensjø torg og Hasle torg med treningssentre, butikker, vinmonopol, matforretninger, kaféer og annet nyttig. Rema 1000 og Kiwi-butikk i umiddelbar nærhet. Det er også kort avstand til flere idretts-/fritidstilbud som fotballbane, svømmehall, skøytebane m.m. På Tøyen er det nye Tøyenbadet endelig ferdig! Dette er et moderne badeanlegg med fire bassenger innendørs og et stort utendørs badeanlegg.

Her finner du et inkluderende og engasjert lokalmiljø som gjør områdets kafeer og spisesteder til trivelige møteplasser. I høyhuset på Marienfryd er det sushi restaurant, take-away restaurant, og frisør/make up samt Thairestaurant. I området ved eiendommen finnes Petersborgkvartalet som har kafé og bakeri (Boulangerie M) med pizzaservering på kveldstid.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud. Lengre ned i gaten finner du Frøken Smillas, som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på Kiwi. Her har også den Kinesiske restauranten "Kinabolle" flyttet inn. Samt Olio, Sushi og Thai Ensjø, Blid tannlege og Squeeze Ensjø. Det er også kort vei til Rema 1000. I tillegg finner du en søndagsåpen Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness på Ensjø, Sats Kampen og Sats Hasle kun en spasertur unna.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Stålverkskroken barnehage, Fyrstikkalleen barnehage og Malerhaugen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 6 931 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal som er pent opparbeidet med blant annet internstier belagt med betongheller og asfalt, lekeapparater, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 1 513 000,- pr. år iht. budsjett for 2025.
Festeavgiften reguleres hvert år iht. konsumprisindeksen.

Festekontrakten inneholder ikke bestemmelser om festeavtalens løpetid.

Hjemmelshaver til tomten er Gladengveien 15 Festetomt DA.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til forretning og boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4317 datert 20.06.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Saksnummer 202551641 - Byggesak. Gladengveien 16 - Bruksendring fra bilverksted til bilvaskehall. Det ble sendt søknad om tillatelse 26.02.2025.

- Saksnummer 202008625 - Reguleringssak. Gladengveien 16 og 18 (Vestre bekkedrag) - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet er gjenåpning av Hovinbekken gjennom planområdet i tråd med VPOR for Ensjø.

- Saksnummer 202114852: Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8. Det ble gitt rammetillatelse 19.08.2022 og igangsettingstillatelse 04.07.2024. Tiltaket omfatter oppføring av fire frittliggende boligbygg i lamellstruktur på felt C11 og D11 med adresse Gladengveien 8, på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Det etableres en sammenhengende underliggende etasje for parkeringskjeller og bodareal. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

- Saksnummer 2025/23209 - Byggesak. Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal. Det ble sendt forespørsel om forhåndskonferanse 16.12.2025.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 16.01.2026.

- Saksnummer 202460006: Plankunngjøring. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69.

- Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Bebyggelsen består av et L-formet lamellbygg, og ett mindre leilighetsbygg som står oppå en felles base/ 1. etasje. Lamellbygge ligger i den østre delen av bebyggelsen, åpner seg mot vest og slipper sollys inn på det hevede gårdsrommet. De lave leilighetsbygget ligger i det nord-vestlige hjørnet av bebyggelsen, og hindrer støy inn i gårdsrommet. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom.

- Saksnummer 201918011: Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 202209626: Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse.

- Saksnummer: 202106119 - Ensjøveien 3 - Riving av bygg. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Rammetillatelse ble gitt 09.07.2021 og fristen for å igangsette tiltaket har utløpt.

- Saksnummer: 200404446 - Reguleringssak: Ensjøområdet - Veiledende prinsipplan for det offentlige rom - VPOR Ensjø - vedtatt av bystyret 28.2.2007
Det offentlige rom på Ensjø skal framstå som levende, attraktivt og tilgjengelig for alle, med et “naturbant” preg (samspillet mellom det grønne, det blå og de harde flatene). Levende og trygge møteplasser, torg, gater og parker med betydelig innslag av grønt skal kjennetegne det nye Ensjø.

- Saksnummer 2025/12312 - Byggesak. Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Det ble gitt igangsettingstillatelse for tiltaket 18.07.2026.

- Saksnummer 2025/09172 - Byggesak. Malerhaugveien 15 - 21 - Oppføring av fire boligblokker på lokk. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 25.01.2024.

Samt;

- Saksnummer 201604970 - Reguleringssak: Hasle - Valle Hovin - Planprogram med veiledende plan for offentlige rom - VPOR - Forslag til politisk behandling. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Planprogram og veiledende plan for offentlig rom (VPOR) skal gi rammer for fremtidige reguleringsplaner innenfor planområdet. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 926,- pr. mnd. og inkluderer internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 677,-
- Bredbånd: kr 199,-
- Vifte: kr 50,-

Oppvarming og varmtvann er ikke inkludert i fellesutgiftene. Hver leilighet har fått installert egne vannmålere. Eksakt forbruk for oppvarming og varmtvann faktureres seksjonen etterkuddsvis påfølgende måned. Dette faktureres hver måned sammen med felleskostnadene, men beløpet vil variere ihht. forbruk. Avregning gjøres av EcoGuard.
Selger har ca. kr 600,- i oppvarming og varmtvann utgifter pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.800,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Grunnpakken er inkl. i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Beboer må selv tegne eget TV-abonnement. Eier har abonnement gjennom Telia og betaler ca. kr 500,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.532.864 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 469,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 225,- pr. 31.12.2025.

Det er per 23.04.2026 ingen felleslån registrert på selskapet.

5 560 000,00 Prisantydning

Omkostninger

139 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 700 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 710 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annamaria Hadhazi

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gla'enga Eierseksjonssameie, med sameiebrøk 46/12374
- Sameiet består av 183 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er Solibo.
- Forsikringsselskap Tryg Forsikring - polise nummer 6598026.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
- Sameiet har egne hjemmesider: www.glaenga.no

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Byttet målere for varmtvann og radiatorvarme i alle leiligheter.
2024: Etablering av infrastruktur for el-billading i garasjen.
2021: Utbedret dekke i takterrasse B-C (laget nytt fall for å få ledet regnvann bort) og etterstramming av koblinger til radiatorer i alle leiligheter.
2020: Spylte hele rørsystemet, noen malejobber og hovedvask.
2019: Nye vannfiltre med tilbakespylingsfunksjon og maling av treverk i brun farge.
2018: Oppussing av B-oppgangens inngangsparti i 1. etasje. Ny EL-tavle i den private garasjen.
2017: Pusset opp A-oppgangen to nederste etasjer. Boning av gulv i fellesarealer. Maling av treverk i øverste etasjer.
2016: Vask av alle glassflater i fellesområder og ytre del av balkonger. Malt hagebenker-/møbler.
2015: Boning av gulv i fellesområder. Montert elektronisk låsesystem.
2014: Installert elektroniske målene for fjernvarme (Inngått avtale med Ista).

I følge styret er det opplyst om tilfeller av skjeggkre i sameiet. Det ble i november 2018 gjennomført en undersøkelse hos alle beboerne med limfeller for å kartlegge hver enkelt leilighet. Konklusjonen var at forekomsten var lav. Forsikringsselskapene tilbyr etter hvert åtebehandling fremfor limfeller, noe som er mer effektivt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen og øvrige dokumenter fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kjøpsrådgivning   kr 0,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4500,- pr stk (To visninger kostnadsfritt)  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører (Hvis vi må ha stor pakke kr 5.250,-)  kr 3 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport og plantegning fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 5,48‰ av prisantydning kr 5,5 mill)  kr 25 190,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0114/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26114

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 19:03