Knuts vei 10

Knuts vei 10, 1592 VÅLER I ØSTFOLD
Kommunenummer 3114, gårdsnummer 2, bruksnummer 320, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 248 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
146 kvm: Entré/gang, gang, bad, vaskerom, tre soverom, bod og garasje med bod.

2. etasje:
102 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken, to soverom og garderoberom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
51 kvm: Terrasse.

2. etasje:
49 kvm: Balkong.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt såle mot grunn. Bærende konstruksjoner og skillende dekke av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av liggende trekledning. Kledningen ble malt i 2023. Flatt tak. Taket er belagt med asfaltpapp. Boligen har vinduer og dører fra byggeår. Entrédør med glassfelter. Dør mellom boligen og garasje med brannklasse EI30 og lydklasse db 41. Balkong- og terrasseskyvedører samt vinduer med karmer/rammer av tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Vaskerom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Tekniske anlegg
- Varmepumper: Selger opplyser om at det ikke har vært utført service på varmepumpen.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket over balkongen er ikke inspisert av sikkerhetsmessige hensyn.
- Overløp på flate tak: Det er ikke registrert at det flate taket over balkongen har overløp (dreneringshull).

Drenering
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad 2. etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er noe uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Konsekvensen er at det ikke har vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler av konstruksjonen. Vurderingen er derfor basert utelukkende på forhold som lot seg visuelt kontrollere.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taket over balkongen er ikke inspisert av sikkerhetsmessige hensyn.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke inspisert.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse/platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av utvendig platekledning.

Andre byggverk - Integrert garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Takkonstruksjon er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Henviser til avsnitt om balkong under pkt. membran.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Eier informerer om at hovedsikringen tidvis løses ut. Dette skjer som regel med hovedsikring ifm med bruk av elbil-lader og flere strømkrevende komponenter samtidig.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligens sene byggeår er i seg selv en garanti for moderne standard. Innvendige overflater og faste innredninger er gjennomgående velholdt med beskjedent brukspreg. Her kan du med andre ord flytte rett inn, uten utsikter til oppussing eller utskiftninger på lang tid.

Generøse rom i begge etasjer gir familien rikelig med plass til både felles og individuelt opphold. I andre etasje utgjør stuen og kjøkkenet til sammen en over 50 kvm. stor sosial sone som fungerer like godt i hverdagen som til større anledninger.

Kjøkkenets innredning er en lekker kvalitetsløsning fra JKE Design, sømløst knyttet sammen med stuen. Kjøkkenet er komplett med hensyn til hvitevarer som alle er integrert og følger boligen. Motstående benker med hendige arbeidsflater rundt både vask og kokesone skaper i tillegg et effektivt kjøkken.

Utenom den sosiale sonen inneholder andre etasje blant annet også to av boligens hele fem store soverom. Ett har både walk-in closet og tilknytning til etasjens bad, og er av den grunn et naturlig master bedroom. Blant de øvrige i første etasje er ett på hele 20 kvm., hvilket gir rommet alternativ bruksmulighet som stue.

To moderne bad er i hverdagen like bekvemmelig som praktisk, spesielt for familien med hjemmeboende barn. Badet i andre etasje er stilsikkert utført med mørke overflater og innredninger som skaper en avdempet atmosfære og fremmer assosiasjoner til SPA-opplevelser. Møbler og utstyr i samme serie danner for øvrig en rød tråd mellom badene.

I tillegg til bad i begge etasjer inngår et separat vaskerom i første. Vaskerommet er i likhet med alle øvrige rom av et stort format og smart innredet til sitt formål, blant annet med en bred arbeidsbenk hvor både vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres under.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré, gang, vaskerom og bad, ellers én-stavs parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter og rettprofilerte fronter i heltre. Laminerte sorte benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, oppvaskmaskin og kombiskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende servant i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjnisje med sidehengslet glassdør og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Sort toalett montert på synlig sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende servant i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjhjørne med faste glassvegger, sidehengslede glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Sort toalett montert på synlig sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminert hvit benkeplate. Underlimt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder kjøle-/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balansert ventilasjonsanlegg i boligen (siste service utført i 2025), aggregat er plassert på vaskerom. Luft-til-luft varmepumpe og peisovn i stue. Gulvvarme på begge bad, vaskerom, ganger inkl. entré/gang, stue, kjøkken og soverom 4. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har ikke registrert fyringsanlegg (skorstein eller ildsted) på eiendommen, dette er meldepliktig jf. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn §2-4. Som følge av at brannvesenet ikke er kjent med fyringsanlegget er det ikke utført feiing eller tilsyn. Kjøper overtar ansvaret, eventuelle pålegg samt kostnader forbundet med dette.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig med garasje datert 19.04.2022.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 18 servitutter på eiendommen. Alle servituttene er fra perioden før denne eiendommen ble skilt ut fra hovedbølet. Disse omhandler blant annet bestemmelser om grustak, beiterett, regulering av areal ifbm. veigrunn/jernbanegrunn, elektriske kraftlinjer, vannrett, vannledning, jordskifte (grensegangssak), senking/lukking av grøft/bekk, vann-/kloakkledning, grensegangssak, trafostasjon/kiosk m.m. Det er vurdert til at de fleste servituttene ikke er av direkte betydning for bruken av denne boligen, foruten bestemmelser om vann og avløpsledninger o.l.. Konferer med megler for tilsendelse av servitutter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Folkestad er ett av Vålers to største tettsteder og et ettertraktet boligområde. Attraktiviteten kommer kanskje først og fremst av de landlige omgivelsene som likevel bare er en kort kjøretur unna sentrum av Moss.

De store friluftsområdene rundt Folkestad byr på flotte turmuligheter både sommer og vinter. Legg gjerne ut med kajakk eller kano på Hobølelva og Vansjø der både bever og fiskeørn kan sees. Nærliggende Vansjø har på sin side strender og svaberg, bær- og soppterreng. Lysløype passerer i skogen bare få meter unna. Mer fartsfylte opplevelser får du i Middagsåsen skisenter, om lag to kilometer unna.

Nærhet til hverdagslige fasiliteter er praktisk i det daglige. Dagligvareforretning finnes på nærsenteret som også inneholder også kiosk, apotek og lege.

En kjøretur på gode 10 minutter tar deg til kjøpesenteret Mosseporten samt av- og påkjøring til E6. Sentrumskjernen av Moss er ytterligere fem minutter videre. Skal du med toget, er Sonsveien stasjon et reelt alternativ og kun 15 minutter unna med bil. Reisetiden med tog videre til Oslo S er fra 30 minutter. Buss mellom Moss sentrum og Askim stopper foran nærsenteret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 745,8 kvm. Tilnærmet flat tomt som er opparbeidet med gressplen, hekk og trær. Asfaltert innkjørsel og gruset parkeringsområde.

Parkering i integrert garasje med flislagt gulv og elektrisk garasjeport.

Montert lader for el-bil på garasjevegg i 2024 og det er lader for el-bil innvendig i garasjen.

Forøvrig er det parkering på asfaltert område foran garasjen og gruset parkeringsområde.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhus, i henhold til Detaljregulering for Folkestad 3 vedtatt 07.05.2015. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2022-2033 vedtatt 08.12.2022. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området er generelt under utvikling/utbygging. Det ligger flere ubebygde boligtomter i nærmiljøet. Konkrete planer utover dette er ikke kjent.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 32.668,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (241 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 34.577 kWh pr. år. Forbruket inkluderer lading av tre el-biler.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på kr 15.168,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber, kostnaden er avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2.223.613,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 12.568,- pr. år.

7 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

191 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
192 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
212 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 842 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 862 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Marte Gåseidnes Olsen og Stig Åsmund Olsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 43 681,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0141/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26141

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 11:30