Enebakkveien 178

Enebakkveien 178, 0680 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 479, ideell andel 1/1
Andelsnummer 307, Storgården Borettslag, organisasjonsnummer 950385529

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm.

BRA-i:
4. etasje 66 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2026, utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1960. Iht. tilstandsrapport er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og bygget har kjeller. Yttervegger er av tegl-/murverk med fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre fra 1986/1987, utvendig kledd med metallplater. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse db35 med sikkerhetslås. Balkongen er i en metallkonstruksjon med rekkverk og gulv av metall.

Det er observert at utebelysning på balkong er koblet med en ledning som er trukket inn i stuen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntettsjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Ved tilfeldig valgt punkt er nivåforskjell målt til 5 mm. Vanntettsjikt pga. alder. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Det er ikke installert kjøkkenventilator.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg pga. alder.
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Balkonger: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad: Det er ikke utført fuktmåling/hulltaking i tilliggende konstruksjoner da våtrommets vegger er av mur/betong.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttervegger inkl. fasader: Kontroll av fasade/yttervegger har hatt begrensede inspeksjonsmuligheter da fysisk tilkomst ikke var mulig.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ca. 2002:
- Baderom oppgradert med flislagte vegger og gulv med gulvvarme, nedsenket himling, opplegg for vaskemaskin og rør-i-rør.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Vedlikehold av heiser.

Ukjent årstall:
- Våtromsrehabilitering i regi av borettslaget.
- Vedlikehold og oppgraderinger av garasjeanlegg (nytt taktekke, maling, nye garasjeporter, strømskinner og sikringsskap til ladeanlegg, samt utendørs LED-belysning).

Leiligheten ligger i byggets 4. etasje og har en klassisk planløsning med romslige oppholdsrom og utgang til balkong med utsyn mot Holmenkollen. Boligen inneholder entré, stue, separat kjøkken, bad og to soverom. Oppvarmingen skjer via radiatorer tilknyttet felles varmesentral, og leiligheten har tilknytning til felles varmtvann.

Entré: Man kommer inn i en entré med parkett på gulv og tapetserte vegger. Entréen har integrert garderobeskap til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko.

Stue: Stuen har parkett på gulv, tapetserte veggflater og malt himling. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 7 kvm. Fra balkongen er det vidstrakt utsikt mot Holmenkollen. Det er plass til sittegruppe og det er montert markise.

Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra byggeår med slette fronter, benkeplate med laminert overflate og benkeplate av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Overflatene består av gulvbelegg, tapetserte vegger og malt himling. Rommet ventileres naturlig via ventil på vegg og har plass til et spisebord.

Bad: Badet ble renovert i 2002 og har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme, samt nedsenket himling med himlingsplater. Innredningen består av vegghengt servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, vegghengt toalett, samt dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Badet har opplegg for vaskemaskin, veggventil og luftespalte under dør for overstrømning.

Soverom: Leiligheten har to soverom med parkett på gulv, tapetserte vegger og radiatorer tilknyttet sentralanlegget. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, samt oppbevaringsmøbler. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Lagring: Leiligheten disponerer to eksterne boder: én bod på loftet på 4 kvm (med totalt gulvareal på 9 kvm, hvorav 5 kvm har lav himlingshøyde) og én bod i kjelleretasjen på 5 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp av radiatorer tilkoblet varmesentral, samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1960. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 10.05.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for utskifting vinduer, datert 04.09.1987.
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner, datert 22.09.2003.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.07.1957 (approbert 12.02.1958). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om veg og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og etablert beliggenhet på Vestre Manglerud, like ved grensen til Ryen. Eiendommen er plassert på en stor, parkmessig opparbeidet tomt med romslige plenarealer, trær og skjermede sitte- og lekeplasser mellom bygningene. Her bor du i et veletablert boligstrøk med gangavstand til alt du trenger i hverdagen, fra offentlig kommunikasjon til butikker og rekreasjonsområder.

Det er kort gangavstand til både Coop Extra og Rema 1000 i Ryensvingen. For et mer omfattende utvalg av forretninger og servicetilbud ligger Manglerud Senter i gangavstand fra leiligheten, med blant annet apotek, vinmonopol, spisesteder og W.B. Samson. Skulle du ønske et enda større handelstilbud, er Bryn Senter en kort kjøretur unna. Kollektivforbindelsene er svært gode; fra Sandstuveien går bussen like i nærheten, og Ryen T-banestasjon nås til fots på en kort spasertur. Fra stasjonen går T-banen hyppig og tar deg inn til Oslo S og Jernbanetorget, på rundt ti til 12 minutter.

Her vil du bo sentralt, samt tett på vakre Østmarka med et rikt utvalg av tur- og rekreasjonsmuligheter. I Østmarka finner du Ulsrudvannet og Nøklevann, med fine badeplasser og unike turmuligheter året rundt.

Ved Manglerud finner du også Manglerud Bad og aktivitetshus med moderne svømmebasseng, samt Manglerudhallen for ishockey og skøyteaktiviteter. For innendørs trening ligger både Sats og EVO på Ryen i gangavstand.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort gangavstand til flere barnehager. Det er også gangavstand til Manglerud barne- og ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Lambertseter vgs. og Ulsrud vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 42.742 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med plenarealer, variert beplantning og asfalterte internveier. Borettslagets fellesarealer omfatter utvendige grøntområder og lekeplass i Havredalen.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan 5260, "Endret regulering for del av gnr. 148 bnr. 188, Manglerud, kvartalene K-L.", datert 19.01.1960, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt L.

Eiendommen omfattes også av flere andre reguleringsplaner. Dette inkluderer eldre planer for veiareal (V140157, datert 14.01.1957) og en plan som regulerer en del av eiendommen til byggeområde for boliger (S-4123, datert 15.12.2004). I tillegg berøres eiendommen av detaljregulering S-5265 for Enebakkveien, datert 24.09.2025. Denne planen tilrettelegger for oppgradering av veisystemet med krav til blant annet overvannshåndtering og fossilfri anleggsgjennomføring.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) og dels til grønnstruktur (eksisterende).

I kommuneplan fremgår følgende hensynssone:
Hensynssone H190 (Andre sikringssoner).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.653,- pr. mnd. og inkluderer: TV og internett, kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr, renovasjon og feiing), nedbetaling av andel fellesgjeld, våtromsrehabilitering, forretningsførsel, samt øvrig drift og vedlikehold.

Herav:
Felleskostnader: kr 4.523,-
Våtromsrehabilitering: kr 1.130,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Alle leiligheter har fiber fra Telenor med TV og internett. Hver beboer får en grunnpakke og poeng som kan brukes for å velge mellom tv-kanaler, strømmetjenester og internetthastighet. Prisen for dette er inkludert i felleskostnadene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.246.919,- i følge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4.987.676,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10.271,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 64.394,83 pr. 07.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 34.160.575,- pr. 07.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS:
Restsaldo: kr 12.231.535,-
Innfrielsesdato: 30.08.2035.
Rente: 5,34 %

Bank: OBOS-banken AS:
Restsaldo: kr 21.645.603,-
Innfrielsesdato: 30.11.2030.
Rente: 5,34 %

Bank: OBOS-banken AS:
Restsaldo: kr 283.437,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027.
Rente: 5,34 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 259 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 269 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åse Berit Sørensen Skogstø, Anni Turid Sørensen, Arne Kristian Vige, Odd Jan Hansen, Laila Hansen Korsmo, Bente Pettersen, Lilli Pedersen, Hilde Pedersen, Ivar Pedersen og Ellen Pedersen

Leiligheten er tilknyttet Storgården Borettslag.
Borettslaget består av totalt 551 andeler fordelt på høyblokk, lavblokk og leiligheter over to plan.
Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
Dyrehold må registreres, og eventuelle dyr skal godkjennes før tillatelse gis ved innflytting. Hund og katt skal alltid føres i bånd på borettslagets eiendom.
Fellesvaskerier og tørkeplasser er tilgjengelig med faste vasketider og reservasjonslås.
Fellesrom og boder til oppbevaring av barnevogner, sykler, ski og kjelker.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Tatt opp lån på kr 2.000.000,- til vedlikehold av heiser.
2025: Innvendig oppussing av trappeoppgang i alle lavblokker.
2024: Utskiftning av all fellesbelysning til LED-lamper med sensor.

Planlagte påkostninger:
- Utskiftning av vinduer og balkongdører er inkludert i borettslagets vedlikeholdsplan med planlagt gjennomføring i 2031 etter at våtromsrehabiliteringen er nedbetalt.
- Påbegynt vedlikehold i lavblokkene og planlagt utskifting av lekestativ i Havredalen.
- Borettslaget har en langsiktig vedlikeholdsplan men det er ikke konkrete planer om tidspunkt og kostnader pr. nå (september 2026). På planen står det bl.a. skifte av radiatorventiler/radiatorer, vedlikehold av ytre flater, ettersyn av balkonger, nedgravd avfallsanlegg, utskiftning av vinduer og balkongdører, nytt ringeanlegg/porttelefoner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Ja

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 50.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging  kr 19.900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6.725,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører kr 8.255,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 3.195,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 9.950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 11.433,-
Fotopakke Leilighet  kr 5.500,-

Oppdragsnummer 46-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26113

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 14:01