Soliveien 81

Soliveien 81, 1667 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 721, bruksnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
Bolig:
1. etasje 93 kvm: Entré, stue og kjøkken - Utleidel: Entré , bad , soverom og stue/kjøkken
2. etasje 46 kvm: Gang, 2 soverom, bad, vaskerom, og walk-in closet

BRA-e:
Bolig:
1. etasje 22 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 62 kvm: Nordøstvendt terrasse utenfor hoveddel av trekonstruksjoner på ca 31 kvm og sydvestvendt terrasse utenfor utleiedel av trekonstruksjoner på ca 30 kvm.

2 etasje har et ikke måleverdig areal på 7 kvm . Gulvarealet er 53 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arelbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggeår av ukjent dato. Ihht matrikkelbrev ble eiendommen etablert i november 1906. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedige masser. Grunnmur av naturstein/tegl. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger oppført i ukjent konstruksjon, utvendig kledd med stående kledning. Saltak takkonstruksjon med ett oppløft, tekket med takstein (besiktiget fra bakkenivå).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Krypkjeller- Oversvømmelse fra bekken, og for lite rør under vei pga stort regnfall og bakkefrost. Potetkjeller var fylt opp med vann. Dette skjedde 2019, og det har skjedd en gang tidligere, usikker på årstall. Rør under veien er utbedret i ettertid, usikker p årstall men antatt 2019/2020. Har også væ rt noe vann på gulvet i kjeller ved høy vannstand i Visterflo. Skjer antatt 1-3 ganger pr år. Kum i kjeller har direkte avløp/rør ut (antatt fra byggeår). Det er satt inn ventiler i grunnmur, på nord- og østvegg. Ukjent årstallet når dette ble gjort. Sommeren 2025 ble åpning/vindu i kjeller tettet med ny lem med ventil. Vinteren 2024/25 ble åpningen/vinduet i tettet med isolasjon pga kulde og vannet frøs. Isolasjonen førte til mangel på lufting, som igjen førte til fukt ikke fikk tørket opp. Dette ble oppdaget september 2026 og isolasjonen ble da fjernet. Per oktober 2026 fremstår kjelleren som tørr, med antydning til litt fukt. Åpningen/vinduet ble tettet med isolasjon pga kulde, og at vannet frøs. Det registreres mye fukt i krypkjelleren.

Fuktsikring og drenering- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet. Det er påvist forhøyet fuktnivå kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv

Takkonstruksjon/Loft- Eier opplyser i egenerklæringsskjemaet at det tidligere er påvist fukt- og/eller råteskader i takkonstruksjonen. Opplysningen er basert på eiers egenerklæring.
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Det er registrert misfarging på gesims og vindskier.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking- Taktekket har oppnådd halvparten av forventet brukstid og det er påregnelig med lokale utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
Taktekket anbefales kontrollert hver vår og høst, som et generelt vedlikeholdstiltak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak

Yttervegger/veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det anbefales å montere gnagesikring (musetetting) mellom grunnmur og yttervegg for å hindre at skadedyr får tilgang til konstruksjonen. Det gjøres oppmerksom på at deler av ytterveggene er innvendig påforet. Opprinnelig veggkonstruksjon er ikke fullt ut kjent eller tilgjengelig for kontroll. Ved innvendig etterisolering og påforing av eldre veggkonstruksjoner er korrekt oppbygning viktig for å sikre tilfredsstillende uttørking og
redusere risiko for kondens og fuktskader i skjulte konstruksjoner. Utførelsen bak innvendige overflater har ikke vært mulig å kontrollere.

Ytterdør utleiedel- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Overflater gulv stue/kjøkken i hoveddel- Det registreres at gulvoverflater i hoveddel bærer preg av alder og slitasje med sår og skader i overflaten.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner- Det er målt total høydeforskjell > 30 mm i 2. etasje.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen- Eier opplyser i egenerklæring at vedovn er flyttet fra andre til første etasje. Foreligger varsel om feil på pipe, og utbedring på eiendommen hos
kommunen.

Skadedyr og fuktkrevende insekter- Mus i skjulet og kjøkkenbenken vært år. Cirka 2-10 mus årlig. Vinteren 24/25 ble det fanget fire rotter på kjøkkenet i hoveddel.
Det har i tillegg vært mistanke, pga forbigående lukt, om død mus/rotte i østvegg/stue noen år tilbake i tid. Det ble ikke observert skadedyr på befaringsdagen.

Bad 2 etasje- Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Bad utleiedel- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det ble målt 23 mm fall fra topp flis ved dør til topp slukrist. Preakseptert ytelse med minimum 1:100 fall til sluk på hele gulvet er ikke opprettholdt. Alternativt mangler det en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm på alle sider, inkludert 15 mm oppbrett mot døråpning. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på
befaringstidspunktet)

Innvendige vannledninger- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger i krypkjeller. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.

Innvendige avløpsrør- Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger i krypkjeller..

Varmtvannsbereder krypkjeller- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank ihht gjeldende forskrift

Grunnmur og fundamenter- Det ble registrert sprekkdannelser og avskaling i murpuss, samt indikasjoner på fukt i grunnmuren.

Terrengforhold- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eier opplyser at det tidligere har forekommet oversvømmelse fra nærliggende bekk i forbindelse med kraftig nedbør. Det opplyses at kapasiteten på rørføringen under vei var utilstrekkelig, og at denne senere er utbedret. Hendelsen skal ha forekommet i 2019, samt ved en tidligere anledning hvor årstall er ukjent.Ved oversvømmelsen i 2019 skal potetkjeller ha blitt fylt med vann. Eier opplyser videre at det ved høy vannstand i Visterflo også har forekommet noe vann på kjellergulv.Det er opplyst om kum i kjeller med direkte avløp/rørføring ut av bygningen. Alder og utførelse på denne løsningen er ikke dokumentert, men antas av eier å være av eldre dato. Opplysningene er basert på eiers egenerklæring og er ikke nærmere dokumentert.

Septiktank- Eier opplyser i egenerklæring at septiktanken er koblet fra, og at det foreligger dokumentasjon på dette. Dokumentasjonen ble ikke fremvist på befaringsdagen, noe som medfører usikkerhet knyttet til frakoblingen og eventuell videre bruk av tanken.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
Vaskerom andre etasje- tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke foretatt, da det ikke ble vurdert som hensiktsmessig ettersom det ikke er direkte vannpåkjenning i rommet. 

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdel for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Feil fall på bad i utleiedel. Feil har væ rt forsøkt utbedret, men fortsatt noe feil på fall. Egen takstrapport foreligger.
Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Nytt bad og vaskerom i hoveddel. Nytt bad i utleiedel.
Hva ble gjort og når? Bygget nytt bad og vaskerom 2022 i hoveddel 2. etg. Bygget nytt bad i utleiedel 2019.

Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja
Nytt bad og vaskerom i hoveddel 2022 med nye rør og rørskap. Nytt bad i utleiedel 2019 med nye rør og rørskap, pluss nye rør til kjøkken.
Septiktank er frakoblet. Avløp går til pumpehus gjennom septiktanken. År ukjent.

Kjenner du til om det er eller har vært feil ved boligens ventilasjonsanlegg? Ja
Ventilasjon bad utleiedel mangler topplokk utvendig.

Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn /kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende? Ja
Synlige sprekker på pipe i stue og soverom. Synlig glipe ved våtromsbelegg på pipe i bad. Det foreligger sak om om utbedring av pipe hos Fredrikstad kommune.

Kjenner du til om det er eller har vært tegn på setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (for eksempel sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja
Synlige sprekker i pipe. Antar det er bevegelse i grunnen, huset står på leire.
Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller tiltak knyttet til setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja
Skjevheter i hoveddel gulv/tak er rettet opp ved oppussing. Antatt gjort 2012/13 og på hovedsoverom 2019.

Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen? Ja
Tømrer har opplyst at det er råte i yttertak hoveddel.

Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Etterisolering, ny kledning og nye vinduer på nord og øst vegg hoveddel 2013.
Etterisolering, ny kledning og nye vinduer på østvegg utleiedel 2018.
Etterisolering, ny kledning og ny terassedør på sydvegg utleiedel 2022.
Etterisolering, ny kledning og nye vinduer på vestvegg hoveddel og utleiedel 2024.
Etterisolering, ny kledning og nye vinduer på sydvegg hoveddel 2026.

Kjenner du til om boligen/eiendommen har eller har hatt problemer med drenering, fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Kjeller har ved to anledninger, 2019 og en gang tidligere (år ukjent) vært fylt opp med vann pga oversvømmelse i veien. Rør til bekk, syd for eiendommen, var underdimensjonert. Dette ble utbedret i 2019/20.Vann på kjellergulv ved høy vannstand i Visterflo. Kjeller har direkte avløp fra kum (antatt byggeår).
Åpning/vindu ble tettet med isolasjon vinteren 2024/25 pga kulde og at vannet frøs. Denne isolasjonen ble glemt fjernet, og kjeller har ikke hatt lufting. Ny lem m/ventil sommeren 2026.

Kjenner du til om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller næ rliggende/tilknyttede enheter? Ja
Mus/Rotter og Biller (borebiller, pelsbiller, husbukk etc.)
Kjenner du til om det er har vært utført arbeid eller tiltak knyttet til skadedyr eller insekter? Ja
Ved oppussing ble knubbvegger i stue og kjøkken i hoveddel behandlet /sprøytet for spor av borebiller 2006.
Årlig fangst av mus i skjul og kjøkkenbenk.
Fire rotter i feller på kjøkken hoveddel vinteren 2024/25, skade på bakvegg på kjøkkeninnredning.
Antatt død mus/rotte i østvegg pga lukt, år ukjent.

Kjenner du til andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja
Avløpsrør fra Solivien 79 går gjennom tomten til kum ved pumpehus.

Se flere punkter i selgers egenerklæring som ligger som vedlegg til salgsoppgaven

Nåværende eier har siden begynnelsen av 2000-tallet bekostet en rekke oppgraderinger, både i hoveddelen og i utleiedelen. I hoveddelen spesielt er oppussing utført i stil med boligens alder. Detaljer som retro-inspirerte deksler på lysbrytere og strømuttak tilfører det lille ekstra. Atmosfærefremmende er ikke minst også klassiske krysspostvinduer som alle er skiftet ut i senere år.

Nytt elektrisk anlegg er trukket opp i flere rom, blant annet i stuen og kjøkkenet som utgjør en sammenhengende aktiv sone i første etasje. I stuen er det også elektrisk gulvvarme.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik løsning fra IKEA med klassisk moderne stilpreg som harmonerer godt med resten av boligen. Innredningen er meget praktisk med mange oppbevaringsmuligheter og meterlange arbeidsflater rundt både vask og platetopp. Benkeplatene ble skiftet ut i 2025. Alle hvitevarer utenom kombiskap er integrert - stekeovnen i hendig benkehøyde.

Hoveddelens bad og soverom er samlet på én flate i loftsetasjen. Badet ble bygget opp fra bunnen av i 2022 med blant annet nytt elektrisk anlegg, gulvvarme inkludert. I likhet med boligens øvrige indre er også badet stilsikkert utført, blant annet med historiske gulvfliser. Verdt å fremheve er i tillegg kvaliteter som garderobe og vaskerom etablert i boder tilknyttet badet.

I utleiedelen er overflatene i de fleste rom av noe eldre årgang, men malt i senere år. Utleiedelen tilsvarer en to-roms leilighet, med åpent kjøkken i stuen. Selve kjøkkeninnredningen er av et mer kompakt format, velholdt og tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Utleiedelens bad ble bygget opp på nytt i 2019, også dette med nye rør og nytt elektrisk anlegg - gulvvarme inkludert. Badet er gjennomført i et sort-hvitt uttrykk skapt blant annet av sjakkmønstret gulv, dusjhjørne med industrielle dusjdører og sorte møbler. Badet er i tillegg smart innredet til kombinert formål som vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, parkett, heltre bjørkegulv og fliser.
Innervegger: Tapet, panel, glatte flater, fliser og mur.
Himlinger: Panel og glatte flater.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte sorte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og to-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert sort ventilator.

Kjøkken utleiedel: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad hoveddel: Servantskap med glatte tre-mønstrede fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatte tre-mønstrede fronter. Dusjnisje med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad utleiedel: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Overskap og høyskap med speilfront. Dusjhjørne med industrielle glassvegger. Toalett montert på innbygget sisterne. Benkeskap med glatt sort front og overliggende laminert sort benkeplate. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes gjennom elektrisitet kombindert med peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning i fra Feiervesenet. Gjelder pipe- to krater i første etasje etter gamle igjenmuringer. Noe dårlige fuger.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1906/7

Megler anfører at det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest eller godkjente byggetegninger på bygningen i kommunens arkiv, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.
Det registreres at det er satt inn en balkongdør ut fra stue i hoveddel.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg/hybelleilighet datert 26.1.1983 med godkjente bygningstegninger datert 24.3.1982.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Lås i ytterdør repareres eventuelt skiftes ut.
- Rullestolrampe utføres hht. godkjente tegninger. Rampen bør ha 2 sidig håndlist.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen på tilbygg/utleiedelen.
Det mangler en dør i mellom utleiedel og hoveddel.
Det er ikke en delevegg i entre i utleiedel slik som på tegningen.
Det er satt inn en dobbel balkongdør i utleiedel hvor det er kun godkjent med vindu. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser en eldre utebod på 22 kvm. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 5314 , tinglyst 8.6.1982, type heftelse: Erklæring/avtale - Omhandler dispensasjon tilbygg til eneboligen med tillatelse oppført inntil 9,5 meter fra riksvei mellom denne eiendom og vegvesenet mm

I tillegg er det tinglyst en rettighet som gjelder bestemmelse om veg samt rett til innroing den 17.9.1907 med dagboknr. 998. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen som en rettighet. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Soliveien 81 og et knippe andre boliger utgjør til sammen et veletablert, lite boligområde mellom Rostadneset og Rolvsøysund. Nabolaget oppleves nærmest som landlig og er omgitt av åpent åkerlandskap i vest, mens Visterflo renner forbi i øst. Boligen ligger med tomt ned mot Visteflo og har nydelig panoramautsikt ned til denne. Byggningskroppene gir god skjerming mot Soliveien.

Området ligger i praksis midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Med bil tar det kun få minutter til handelsområder ved Greåker og Dikeveien, hvorav sistnevnte har en rekke store varehus og kjøpesenteret Østfoldhallen.

Barneskole finnes på Rekustad, i samme område finnes også flere barnehager. Trafikksikre gang- og sykkelveier leder helt frem til skolegården.

Verdt å fremheve er også nærheten til Fredrikstadmarka som har et rikt nettverk av turveier, lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Sommerstid er det mulig å bade i Visterflo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 171 elever, 12 klasser 2.5 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 262 elever, 15 klasser 2.9 km
Hauge skole (1-7 kl.) 229 elever, 13 klasser 4.2 km
Nylende skole (1-7 kl.) 74 elever, 5 klasser 5 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 455 elever, 26 klasser 4.6 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 0.7 km
Greåker videregående skole 900 elever 2.8 km

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 92 barn 1.9 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 32 barn 2.5 km
Tyrihans barnehage (0-5 år) 62 barn 3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 418 kvm. Skjermet særdeles vakker have med fint utsyn over Visterflo. Rikt dyreliv med fugler, beveren som svømmer forbi og gode fiskemuligheter. Pent opparbeidet med plen, uteplasser, prydbusker og diverse beplantninger. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å
rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: 5200 - LNF -spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse med hensyssoner landskap, kulturmilø, flomfare, ras-og skredsfare. Utvikling av eksisterende lovlig boligbebyggelse tillates. Nye boenheter for boliger tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates. Bruksendring til fritidsbolig tillates ikke.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 22 461,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 3 732,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 600 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 664,-
Boligen har ingen tilknytning til tv men det strømmes via internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 648 887,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 595 548,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Charlott Wikstrøm

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon: (belastes megler)  kr -5 000,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: veiledning stylist: (belastes megler)  kr -2 500,00
Markedsføringspakke (maks eksponering alle kanaler inkl. hjem.no)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter og overtagelse)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3.900,- pr. visning (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0188/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26188

Sist oppdatert: 20. oktober 2026 kl. 16:19