Økholmen 35

Økholmen 35, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 50, bruksnummer 116, seksjonsnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
1. etasje 40 kvm: Gang, soverom, bad/vaskerom og stue/kjøkken
Loftetasje 18 kvm: Trappegang/loftstue og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod med utvendig adkomst

Åpent areal:
1. etasje 70 kvm: Vestvendt terrasse på ca. 57 kvm og bryggekant på ca. 13 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Lasse Andre Eliassen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsbolig/Sjøbod oppført i 2000. Antatt fundamentert på påler til fast grunn. Yttervegger av bindingsverk, utvendig kledd med stående kledning. Saltak av trekonstruksjon, utvendig tekket med betongstein. Bjelkelag med antatt stubbeloft. Malte trevinduer med 2-lags glass i stue. Malte trevinduer med koblede glass i resten av boligen og Velux takvinduer i 2. etasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Terrasse - Konstruksjonen vurderes som forsvarlig festet. Det er påvist svekkelser i forankring eller understøtting. Det er påvist skader, slik som avskalling, deformasjoner, riss, sprekker, råteskader og/eller rust på overflater. Mangler rekkverk fra terrassen og ned til brygge.

TG2:
Grunn og fundamenter- Det registreres en del råteskader på kledning i nedkant og TG settes etter dette.
Terrengforhold- Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig.
Yttervegger- Yttervegger er utvendig kledd med stående kledning. Ingen lufting bak kledning. Det registreres en del råteskader på østveggen. Kledning ligger tett ned mot terrenget stedvis.
Vinduer og ytterdører-  Det registreres noe avflassing/tørkesprekker på vinduer/karmer. Malt terrassedør med 2-lags glass. Denne subber i terskel, håndvrider er tråkk.
Tak- Taket er utvendig tekket med betongstein. Mønestein har stedvis sklidd av og bør rettes. Det registreres noe mose på takstein. Takrenner og nedløp av plastbelagt stål/sink. Det registreres noe rustdannelser på renner og bordtaksbeslag.
Bad- Noe misfargede flisfuger. For øvrig fremstår overflater i god stand. Normal bruksslitasje. Flisfuger har blitt vasket etter befaring. ikke inspisert av takstmann. Ingen dokumentasjon på utførte arbeider på badet. Det registreres noe misfargede flisfuger og svertesopp i dusjsone. Det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk, men grunnet oppkant ved dusj strider dette imot og fallforrhold vurderes derfor ikke som tilfredsstillende. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Kan ikke påvise høyde på membran mot vegger/terskel uten destruktive inngrep. Tilstanden til membranen vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. Tidligere takstmann har boret hull i tilstøtende vegg for toalett. Ingen merknad. Det ble utført fuktsøk på tilgjengelige overflater, ingen merknader.

TGIU:
Varmtvannsbereder- Bereder er byggen inn i kjøkkenskap uten tilgang for kontroll.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2026- Bytting av noen kledningsbord med råte, samt reparert brygge og bryggeskjørt etter en liten skade fra islagt hav vinteren 25/26.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja- Styret har nylig gjennomført et kjøp av festetomten fra grunneier. Hver enkelt enhet har innbetalt kr 97.000,- pr mars 2026. Selve endringen fra festetomt til selveid tomt blir gjennomført ca 1.7.2026 derfor fremkommer ikke dette i grunnboken enda. Bekreftelse fra styret kan fremskaffes om ønskelig, styreformann er Jarle Kynningsrud. Dette vil medføre en liten reduksjon i felleskostnadene fremover

Sjøboden ble i 2015 vesentlig oppgradert og modernisert med blant annet skipsgulv i begge etasjer. Øvrige overflater ble samtidig behandlet og malt, ytterligere malerarbeider er utført også i senere år. Verdt å fremheve er det også at samtlige rom i første etasje har varmekabler som gir lune gulv og bidrar til jevn innetemperatur.

Selve romløsningen er videreført i tråd med den opprinnelige og legger til rette for både sosialt samvær og individuelt opphold.

Stuen og kjøkkenet er åpent forbundet i en aktiv sone som utgjør mye av arealet i første etasje. Nytt kvalitetskjøkken fra Aubo ble installert samtidig med oppussing i 2015. Innredningen er velholdt og velutstyrt for fritidsbruk med integrerte hvitevarer som alle medfølger.

Badet ble i 2015 oppgradert med blant annet nye gulvfliser, elegante møbler og en skjermende glassdør til dusjsonen. Badet for øvrig er fra byggeåret. Rør-opplegg til vaskemaskin inngår også på badet, hvilket høyner sjøbodens funksjonalitet.

Soverommene er formålsmessig smart fordelt på etasjene. Det naturlige hovedsoverommet inngår i første etasje. Loftsetasjens to soverom er begge velfungerende barne-/gjesterom. I loftsetasjen er himlingshøyden målt til 210 cm. Skrånende himlinger medfører at deler av etasjens areal er ikke måleverdig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré og på bad, ellers skipsgulv.
Innervegger: Fliser på bad og kjøkken, ellers panel og tapet.
Himlinger: Panel i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt stålvask med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Overmontert sort ventilator.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjsone med glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert kjøleskap/fryser og oppvaskmaskin og komfyr med platetopp medfølger. Kjøleskapet står litt skjevt og døra kan dermed lekke litt varmluft inn som fører til ising inne i kjøleskapet.
Stekeovnen steker litt ujevnt.

Eiendommen varmes opp med elektrisitet. Varmekabler i hele 1.etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.6.2000
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Opparbeidende uteområder rundt hyttene som ikke har funksjon som brygger, skal være forskriftmessig sikret mer rekkeverk eller tilsvarende.
Det forutsettes at hele anlegget drives som en næringsvirksomhet og de enkelte bruksenheters formål presiseres i samsvar med regulert formål slik: ”Næringsområde for turistanlegg basert på korttidsbesøkende hvor utleiehytter, servicehus m.v. må sees brukt i sammenheng. Det er ikke forenlig med formål å drive for eksempel langtidsutleie, benytte enhetene som firmahytter eller til privat bruk som feriested. Selger opplyser om følgende: Krav om utleie gjennomføres ikke lengre i praksis, sameiet v/ styret kan bekrefte dette. Dette er fra en tid hvor Hvaler kommune hadde stort behov for overnattingsmuligheter for turister, men dette er ikke lenger et problem og vil ikke påvirke kjøper negativt.

Det er mottatt i fra kommunen byggemeldte tegninger som viser innredning samt fasader.
Det er ikke fremlagt tegninger som viser utebod på terrasse. Det er felles tomt for hele sameiet. Oppføring av tilbygg eller andre faste konstruksjoner på fellesareal regnes som en endring av sameiets eiendom. Dette krever normalt samtykke fra sameiet og godkjenning av kommune. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 2858, tinglyst 17.03.1997, type heftelse: Festekontrakt. Sameiet har i skrivende stund innløst hele festetomten og denne vil bli slettet i nærmeste fremtid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 647, tinglyst 17.01.2001, type heftelse: Erklæring/Avtale -Seksjonene disponeres som utleiehytter, overnattingshytter, servicehus og andre bygninger som naturlig er en del av et anlegg av denne type. Bruken kan ikke endres uten samtykke fra Hvaler kommune jfr. plan- og bygningslovens § 93.

Dagboknr 13239, tinglyst 24.10.2201, type heftelse: Erklæring/Avtale- Denne omhandler E-verkets rett til blant annet drift og vedlikehold av nettstasjon og kabler.

Dagboknr 13240, tinglyst 24.10.2001, type heftelse: Erklæring/Avtale - Denne omhandler E-verkets rett til blant annet drift og vedlikehold av kabelanlegget over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

På Økholmen kan fridagene tilbringes bokstavelig talt midt i den omfangsrike Hvaler-skjærgården. I umiddelbar nærhet finnes både vakker natur og intime sund med smul sjø, i tillegg er den ekte skjærgården lett tilgjengelig fra egen brygge. I øyriket er det nærmest utallige steder å kaste dreggen.

Med umiddelbar nærhet til vannkanten er du sikret duften av salt hav. Bademulighetene er naturligvis meget gode, blant annet rett fra egen brygge.

Innkjøp av dagligvarer kan enkelt utføres i handelsområdet ved Ødegårdskilen, en kort rusletur unna Økholmen. Her finnes tre store dagligvareforretninger som alle holder åpent syv dager i uken. I samme område er det også et tilbud innenfor helse samt detaljhandel, bakeriutsalg, spisested og take-away muligheter. Et godt alternativ er Skjærhalden på Kirkøy som har et større tilbud av forretninger og Vinmonopol, flere spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Nevneverdig er det også at ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo stopper ved Økholmen. Bussen kjører også innom Fredrikstad sentrum. I høysesongen er det hyppig avganger begge retninger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Felles tomt for sameiet. Flotte fellesområder med busker, grus og stier av belegningsstein. På fellesområdet finner man lekeplass, sandvolleyballbane, bordtennisbord og innendørs fellesarealer.. Opprinnelig festet tomt hvor sameiet nylig har innløst festetomten med overtagelse 25.4.2026.

Særdeles god intern beliggenhet med egen vestvendt terrasse på ca. 57 kvm og bryggekant på ca. 13 kvm med trapp ned til egen båtplass. I tillegg har du en uteplass ved inngangsdøren, så her kan solen nytes dagen lang

Eiendommen tilfredstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Stor felles parkeringsplass, gratis for alle hytteeierne. Beboere/leietagere av hytter skal parkere kjøretøy på oppmerkede biloppstillingsplasser. Det er ikke tillatt å parkere utenfor merkede plasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet/

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområdet utleiehytter, servicehus, forretning, gang-sykkelvei, kjøreveg, privat vei, friluftsområdet, frisiktsoner, offentlig friområde mm i henhold til reguleringsplan for Økholmen og Puttesund-Åsebu datert 12.6.1996 og 15.2 2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Hvaler 2019-2031 med formål 5200 LNFR -spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse, bruk og vern av sjø, vassdrag, strandsone

Tomten ligger innenfor 100-meters hensynssone mot sjø i plankartet for kystsonen. Søknadspliktige tiltak kan kreves særskilt søkt og påregnes behandlet hos fylkesmann. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I LNFR-områder er det ikke tillatt med ny bebyggelse eller annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk eller næring.

Innenfor 100-metersbeltet gjelder byggeforbudet etter PBL § 1-8 andre ledd, der ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplankartet eller i reguleringsplan, jf. § 2.3. I kommuneplankartet er byggegrensen vist som juridisk linje forbudsgrense sjø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 380,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 7 455,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 1 082,- pr. mnd. og inkluderer: . Felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, tv/bredbånd, festeavgift (som vil falle bort etterhvert), styrehonorar og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Felleskostnaden forfaller til betaling kvartalsvis.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.
Selger har via sameiet avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Automatisk strømavlesningsanlegg hvor den enkelte seksjon faktureres direkte fra BBK.

Det er tv- signaler tilgjengelig men nåværende eier har aldri benyttet dette. Internett kjøpes separat av hver enkel seksjonseier f.eks. hytteabonnement for strømmetjenester. Prisen avhenger av hva slags pakkeløsning man ønsker.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 571.556,- ifølge selgers skattemelding.

Andel gjeld og formue blir ikke fordelt da dette er næringsseksjoner

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke valgfritt
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 863 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Martin Minsås og Hanne Sundseth Minsås

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Økholmen Sjøbodmiljø, med sameiebrøk 1/47
Sameiet består av 47 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forusetning av at det ikke er til sjenanse for andre hytteiere
Veldrevet sameiet med god økonomi med egen utegruppe som følger opp utemiljøet samt et eget bryggelag som består av 13 medlemmer noe som tilsvarer 13 båtplasser. Nåværende eier hadde egen båtplass på fellesbrygge men den følger ikke med i handelen. Styreleder informerer: Båtplass følger ikke med, det må søkes om. I praksis er det ikke kø for bryggeplass pr dd det jeg kjenner til.

Sameiet har et eget felleshus med en egen felleshusgruppe. Felleshusgruppa markedsfører og administrerer utleievirksomheten. De benytter AirBnB, for å nå ut til flest mulig som ønsker å leie. Mange seksjonseiere leier også felleshuset for ekstra plass til familie og venner, både i høysesongen og i perioder med liten ekstern etterspørsel. De siste årene har felleshusgruppen fokusert på også å leie ut huset i vinterhalvåret, det har bidratt til vesentlig mer inntekter, i tillegg til at strømkostnaden blir dekket.

Sakset fra årsmøte 2026:
Kjøp av festetomt
Vi har nå kjøpt tomten vår, overtagelsesdato er faktisk satt til samme dato som årsmøte; 25/4-2026 dvs. betaling er overført til meglers konto. Våre fellesutgifter er redusert tilsvarende. Vi er fornøyde med å avslutte saken, og dermed sikre fremtiden for Havtunet for overskuelig fremtid, uten den risikoen det er å ha festet tomt.

Omlegging av varmekabler for offentlige rør Havtunet har i lang tid tatt energikostnaden på varmekabler for offentlige rør som ligger på området. Etter en lang prosess med Hvaler Kommune har vi nå endelig fått avsluttet dette, og flyttet kablene til Kommunens el-tavle, dette bidrar til lavere energi kostnader fremover.

De vesentligste vedlikeholdsoppgavene i 2025 var som følger:
- Gressklipping, luking, kantklipping, høstklipping på deler av støyvollen, vinterettersyn med mer.
- Vedlikehold, rehabilitering og oppgradering av uteområder.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke premium - Fritid opprinnelig pris 29 900,-  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 500,- pr. stk. opprinnelig pris 4 500,-  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Fritid  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2673

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 14:29