Liatoppen 34

Liatoppen 34, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 53, bruksnummer 272, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm: Gang, stue/kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bad, toalettrom

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod, bod, teknisk rom

Åpent areal:
1. etasje 71 kvm: Terrasse og plattinger

I tillegg er det rom under terrasse, som inneholder varmtvannstank og avløpspumpe, var ikke tilgjengelig på befaringsdagen og er dermed ikke tatt med i arealberegningen.
Terrasser og plattinger var dekket av snø og dermed vanskelig å se nøyaktige avslutninger. Det kan forekomme avvik i arealer på disse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.02.2026 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse og fasade/kledning har stående bordkledning. Veggene i tilbygg har mur konstruksjon hvor fasade/kledning har pussede murfasader. Taktekkingen er av pappshingel og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Malte trevinduer med 2-lags glass.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier:
2004 - Forsterket inntak og bygd om sikringsskapet til 3 fas. Klargjort for tilkobling av kloakkpumpe. Hvaler Elektriske AS
2008 - Ny takpapp. Ny pipehatt og det ble montert lufteventiler for kloakk fra baderom og toalettet. Hvaler Entreprenør AS
2013 - Lagt inn vann og kloakk i hytta. Hvaler Rørleggerbedrift AS

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende
Utvendig- Dør teknisk rom- Døren lot seg ikke åpne på befaringen. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det må påregnes at døren må skiftes ut. Kostnadsestimat: Under kr 20 000,-

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking- må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppstrukket trevirke/trepaneler. Fasader har behov for vask og overflatebehandling.
Veggkonstruksjon-tilbygg- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Fasader har behov for vask og overflatebehandling.
Vinduer- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirke. Vindu i tilbygg er montert oppned. Det er også registert skader på vindu som er prøvd utbedret. Enkelte vinduer har oppnådd forventet brukstid.
Dører- Dørene har elde og brukslitasje
Boddør - Dørblad tar i karm
Balkongdør i tilbygg- Dør har liten avstand fra terrassegulv til terskel
Terrasse- Det er etterslep på vedlikehold av overflater på rekkverk
Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er påvist provisoriske understøttelser av etasjeskiller
Pipe og ildsted -Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er registrert sprekker i panel rundt pipe. Det er ingen antydning til fukt på befaringsdagen. I følge selger er dette skade fra før deres tid og det er lagt ny takpapp og beslag rundt pipe.
Krypekjeller- Det er ikke adkomst til krypkjelleren under tilbygg. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å væ re en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Innvendige dører- Enkelt dører må justeres
Vannledninger- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
Grunnmur og fundamenter- Grunnmuren har sprekkdannelser
Bad- Overflater gulv-Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørsterskel er mindre enn 25mm.
Bad- Sluk/membran og tettesjikt- Mer enn halvparten av forventet brukdstid er passert på membranløsningen
Bad- Ventilasjon- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Toalettrom- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

komfortgraden. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger er naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet hyttas alder. Den er likevel funksjonell og enkel å benytte samt vedlikeholde.

Selve planløsningen er oversiktlig og inkluderer en åpen sosial sone bestående av stuen og kjøkkenet. Her er det både stor gulvflate og god plass til familiens felles opphold. Verdt å fremheve er også overflatene som alle er av trevirke og har en naturlig lunhet i seg som positivt påvirker romfølelsen. Alt kan overflatebehandles, eksempelvis ved ønske om å gjøre egne fargevalg.

Kjøkkenets innredning er velholdt og fullt funksjonell med blant annet mange oppbevaringsmuligheter. Vann og avløp ble lagt inn i 2013. Innredningen er tilrettelagt for frittstående hvitevarer i form av komfyr, kombiskap og oppvaskmaskin som alle medfølger.

Badet er fra ukjent årstall, men funksjonelt og innredet med møbler fra blant annet IKEA. Sanitærutstyret inkluderer også et dusjhjørne med plassbesparende glassdører som kan svinges inn utenom bruk. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet også med varmekabler. Klosett finnes i et separat toalettrom, vegg i vegg med badet.

Med hele fire soverom byr hytta på plass også til eventuelle besøkende som ønsker å overnatte. Et helt nytt hovedsoverom av generøst omfang ble tilbygget i 2010. Samme år ble også ett av de opprinnelige to barne-/gjesterommene utvidet. Sistnevnte er begge innredet med køyer og har sengeplass for tre personer hver.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, laminat og fliser.
Innervegger: Panel, tapet og fliser.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfront. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Vegghengt speil. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, oppvaskmaskin, komfyr og combiskap (kjøl/frys) medfølger

Oppvarming skjer av eiendommen via elektriske panelovner og- kabler samt vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1975.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang den ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det bygge meldte tegninger datert 06.01.1972.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg (soverom tilbygg, og bod/soverom ved inngang) med tegning og foto (endringer på vinduer)med veranda mot vest og syd datert 20.12.2012.

Det er avvik fra bygningstegning fra 2012 av fasade mot slik boligen fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser dør/rom under terrassen som inneholder varmtvannstank og avløpspumpeog det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 302838, tinglyst 24.06.1975, type heftelse: Bestemmelse om veg. Denne omhandler bestemmelser i opprinnelig festekontrakt hvor grunneier forbeholder seg retten til å anlegge gangveier i tomteskillene begrenset til 1 meter inn på denne eiendom

Dagboknr. 17520, tinglyst 15.12.2005, type heftelse: Bestemmelse veg. Denne omhandler den samme bestemmelsen fra 1975 ovenfor i forbindelse med innløsning av festetomt.

Dagboknr. 928369, tinglyst 05.11.2012, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Denne omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser mellom Skjelsbutoppen vann-og avløpsssameiet og hytteeierne som er med i dette sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Liatoppen tilbringes feriedagene midt i det vakre øyriket Hvaler. Skjærgården med vakre svaberg er lett tilgjengelig, det samme er et stort antall strender. Har du båt og får plass i én av de mange småbåthavnene omkring, er veien kort til både havgapet og smul sjø mellom Hvalers mange holmer og øyer.

De nødvendige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres ved handelsområdet i Ødegårdskilen like nedenfor Liatoppen. Her finnes både store dagligvareforretninger, bakeriutsalg, apotek og spisested samt tilbud innenfor helse og pleie. Et godt alternativ er Skjærhalden på Kirkøy som har et større tilbud av forretninger og Vinmonopol, i tillegg til spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Et praktisk pluss som også er nevneverdig er at ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo stopper like ved Liatoppen. Bussen har hyppig avganger i begge retninger dagen gjennom og kjører også innom Fredrikstad sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 3 020 kvm. Særdeles solrik og romslig tomt med flott utsikt mot vest. Tomten fremstår som en typisk naturtomt uten planering eller vesentlige terrenginngrep.
Overflaten er preget av svaberg og stedvis tynt jord- og vegetasjonsdekket mellom fjellpartiene. Eiendommen har 4 uteplasser mot alle himmelretninger hvor man kan nyte morgensol og ikke minst den vakre kveldssolen mot vest.

Nåværende eier leier to parkeringsplasser på tidligere grunneiers tomt for kr 4 200,- pr år.

Eiendommen har adkomst via privat vei til felles parkeringsplass med gangsti til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag (Skjelbutoppen vann-og avløpssameiet )

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Hvaler 2019-2031 datert 20.6.2019 avsatt til: 5200 LNFR - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse.
Det er ikke tillatt å etablere nye fritidsboliger Deling av grunneiendom er ikke tillatt. Unntak er fradeling til uendret bruk og fradeling til landbruksformål.

Arealplaner under arbeid.
Bankerød- Forslag til detaljreguleringsplan for Bankerød boliger bygger på, og avviker ikke fra føringer gitt i gjeldende kommuneplan. Arealet har beliggenhet på en skogkledd, lokal kolleformasjon innenfor uregulert LNF-område (Landbruk-Natur-Friluft). Større partier består av bart fjell. Tiltakshaver Bankerød gård AS ønsker å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus i 2 etasjer, hvilket er i tråd med tilbakemeldinger og forhåndsinnspill fra offentlige instanser.

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 863,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn fritid.

I tillegg kommer eiendomsskatt som årlig utgjør kr 8 284,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 590 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5606,-
Valgfri velavgift til Skjelsbutoppen Velforening kr 200 pr. år.
Skjelsbutoppen vann-og avløpssameie kr 1 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia bredbånd 50GB som leverandør av strømmetjenester har avgift på kr 5 988 pr. år. I tillegg er det en antenne på vegg mot sør om man ønsker å se lineær tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er eiendommens formuesverdi beregnet til kr. 2 419 446 for fjoråret når eiendommen benyttes som sekundær eiendom

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Aage Fjellbekk

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Hva heter vellet

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: halv pris full fotopakke: (belastes megler)  kr -4 875,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk. (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - fritidsbolig   kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2614

Sist oppdatert: 25. mars 2026 kl. 15:03