Sjøgata 4

Sjøgata 4, 0250 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 451, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
5. etasje 51 kvm: Entré, bad, soverom, innvendig bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
Garasjeanlegg 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
5. etasje 10 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1998. Iht. tilstandsrapport er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Taket er et flatt tak belagt med asfaltpapp. Boligen har vinduer og balkongdør med karmer og rammer av tre fra byggeåret. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stue og soverom er det utgang til en balkong på 10 m².

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har røykvarslere, og godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være
en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av
konstruksjonen.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket
- Våtrommet har svært begrenset ventilasjon grunnet defekt ventilator på kjøkken. Konsekvensen er at dette kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet over tid.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.
- Lekkasje fra toalettsisternen er registrert. Konsekvensen er at slike forhold erfaringsmessig ofte skyldes slitte pakninger, defekt innløpsventil eller andre komponentfeil.

Kjøkken
- Det registreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Tekniske anlegg
- Det registreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Balkong
- Balkong er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen
erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Det er observert at det vanntette sjiktet på balkongen stedvis har begynt å løsne fra underlaget. Konsekvens er at det er økt risiko for vanninntrenging til underliggende konstruksjoner, med fare for fukt- og følgeskader dersom forholdet utvikler seg. Det er lagt frem dokumentasjon på at sameiet har ansvar for membran på balkongen og at de skal utbedre det vanntette sjiktet som har løsnet fra underlaget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Koblinger for vannrør har ikke avrenning til rom med sluk.
- Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Andre rom
- Det er observert sprekkdannelse i himlingen på bod.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- På soverom er det målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Balkong
- Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning
- Gnagersikring

Balkong
- Konstruksjon og fundamenter

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (Balkonghøyden er over 10 meter).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Boligen selges på vegne av et dødsbo og med fullmakt. Selger har ikke kjennskap til eiendommen. Det kan dermed eksistere feil, skader eller andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst om i egenerklæringen. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen særlig grundig.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Leiligheten ligger i 5. etasje i et bygg fra 1998 med heisadkomst, og byr på en funksjonell planløsning med utgang til balkong fra både stue og soverom. Leiligheten inneholder entré, stue og kjøkken i åpen løsning, soverom, bad samt en innvendig bod. Oppvarmingen skjer via radiatorer tilknyttet felles varmesentral, supplert med gulvvarme på badet.

Entré:
Entréen tar imot med god plass til oppheng av yttertøy og sko, og gir en naturlig overgang til boligens øvrige rom. Rommet har direkte adkomst til en praktisk innvendig bod.

Stue:
Stuen har en åpen utforming mot kjøkkenet, med god plass til sofagruppe og spisebord. Radiator tilkoblet felles varmesentral sørger for oppvarming, og fra stuen er det direkte utgang via balkongdør til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og er innredet med glatte fronter og benkeplate av tre. Kjøkkenet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn og platetopp og frittstående oppvaskmaskin. I overskapet er det montert en ventilator som i tillegg driver mekanisk avtrekksventilasjon i boligen.

Balkong:
Balkongen har adkomst fra både stue og soverom, og danner et fint uterom i tilknytning til oppholdsarealene. Uteplassen er utført i betongkonstruksjon med gulvflate belagt med terrassebord, og er sikret med rekkverk av metall og glass.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Rommet har egen utgang til balkongen.

Bad:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med overlys, badekar med vegghengt badekararmatur, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin, samt mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Badet har oppgraderingsbehov.

Innvendig bod:
Den innvendige boden ligger i tilknytning til soverommet og gir praktisk oppbevaringsplass i leiligheten.

Overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Boligen inneholder en innvendig bod i 5. etasje. I tillegg disponerer boligen en ekstern bod på ca. 5 m² i felles garasjeanlegg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dette medfølger ikke: Kjøleskap og vaskemaskin.

Varmesentral og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 18.07.2000.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen datert 21.08.1997.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1987/53876-1/105 21.08.1987 ERKLÆRING/AVTALE
AVTALE MELLOM SAMEIET AKER BRYGGE(UTBYGGER) OG OSLO KOMMUNE VEDR BYGGING AV PARKERINGSPLASSER. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. 1989/12441-1/105 27.02.1989 ** NYE VILKÅR. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
Avtalen gjelder parkeringsplasser på Aker Brygge. Reguleringsplanen legger til rette for 1300 plasser, hvorav differansen mellom totalt antall og private plasser skal være offentlige. Boligparkering er fastsatt til 1 bil per bolig. Utbygger drifter anlegget etter kommunens retningslinjer.

1996/19489-1/105 17.04.1996 ERKLÆRING/AVTALE
Avtalens pkt. 1 og pkt. 3. Statens Vegvesen gis rett til å anlegge og ha liggende veg- systemer i undergrunnen. Rampevolumet forutsettes utskilt og overskjøtet. Diverse forpliktelser for Statens Vegvesen. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Vegvesen. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
Avtalen gir Statens vegvesen rett til å anlegge, drive og vedlikeholde av- og påramper mellom Oslotunnelen og Dronning Mauds gate i undergrunnen. Rampevolumet forutsettes fradelt og overskjøtet til Statens vegvesen. Utbygger over/ved siden av kulverten er ansvarlig for eventuelle skader påført veganlegget.

1998/37938-1/105 02.07.1998 ERKLÆRING/AVTALE
Industrifinans Boligeiendom asa forplikter seg til å skille ut areal i egen seksjon og vederlagsfritt overdra til Storebrand Nybygg as eller den denne utpeker. Kan ikke slettes uten samtykke fra Storebrand Nybygg as. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
Erklæringen forplikter Industrifinans Boligeiendom ASA til å skille ut næringsarealet i en egen seksjon og overføre det vederlagsfritt til Storebrand Nybygg AS. Ved seksjonering plikter Storebrand Nybygg AS å påse at seksjonseier tiltrer sameiets vedtekter.

1998/70068-1/105 26.11.1998 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner: SNR: 42 Formål: Bolig Sameiebrøk: 50/3929. Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter. Gjelder seksjon nr. 1.
Dokumentet gjelder oppdeling av eiendommen i 65 eierseksjoner. Seksjon 1 er næringsseksjon, mens seksjonene 2 til 65 er boligseksjoner.

Eiendommens rettigheter:

1995/73587-1/105 27.12.1995 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 210 BNR: 1. Rettighetshaver: Gnr. 209 Bnr. 439, 441, 444, 446, 447, 448 og 449. eiendommene er seksjonert. best vedr kulvert. Med flere bestemmelser. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
Eiendommene på Aker Brygge, inkludert denne, har vederlagsfri rett til en underjordisk teknisk kulvert på naboeiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold.

1991/5665-13/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 1. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
Erklæringen gir eiendommen bruksrett til parkeringsplasser på gnr. 509 bnr. 1 i samsvar med gjeldende regulering. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

1991/5665-14/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 2. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-15/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 3. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-16/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 5. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-17/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 13. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-18/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 15. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-19/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 16. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-20/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 18. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-21/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 20. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-22/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 26. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

1991/5665-23/105 01.02.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 31. Bestemmelse om garasje/parkeringsplass. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd. Overført fra: KNR: 0301 GNR: 209 BNR: 451. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.

2002/12957-1/105 27.02.2002 BRUKSRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 509 BNR: 1 FNR: 0 SNR: 1 til parkeringsplass og bod. Bruksrett til parkeringsplassene kan kun leies bort til hjemmelshavere til gnr. 209 bnr.444,446,447,448 og 449. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan-og bygningsetaten. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE.
2003/77121-2/105 19.11.2003 ** DIVERSE PÅTEGNING
Bruksrett til parkeringplass overført fra snr 61 til gnr 209 bnr 447 snr 26
2011/210165-1/200 16.03.2011 ** DIVERSE PÅTEGNING
Bruksrett til parkeringsplass overført fra snr. 37 til gnr. 209 bnr. 447 snr. 116
2011/1001250-1/200 01.12.2011 ** DIVERSE PÅTEGNING
Bruksrett til parkeringsplass overført fra snr. 56 til gnr. 209 bnr. 451 snr. 57.
2014/393288-1/200 16.05.2014 ** DIVERSE PÅTEGNING
Bruksrett til parkeringsplass overført fra snr. 55 til gnr. 209 bnr. 447 snr. 60
2022/136441-1/200 03.02.2022 21:00 ** DIVERSE PÅTEGNING
Bruksrett til parkeringsplass overført fra snr. 57 til gnr. 209 bnr. 446 snr. 17
Erklæringen tildeler seksjonseiere i gnr. 209 bnr. 451 leie- og bruksrett til spesifiserte parkeringsplasser og boder i gnr. 509 bnr. 1. Bruksretten til parkeringsplassene kan kun fremleies eller overdras til hjemmelshavere til boligseksjoner i spesifiserte eiendommer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært sentral beliggenhet i Sjøgata på Aker Brygge, med direkte tilgang til fjorden og et av byens mest etablerte bryggemiljøer. Havnepromenaden passerer like utenfor og innbyr til løpeturer og spaserturer langs sjøkanten fra Filipstad mot sentrum. En kort spasertur tar deg over kanalen til Tjuvholmen, hvor du finner Tjuvholmen badeplass for et forfriskende fjordbad, skulpturparken og Astrup Fearnley Museet. Nærområdet byr på førsteklasses kulturopplevelser med Nasjonalmuseet, Nobel Fredssenter, Vika kino og Latter innenfor få minutters gange. Like bortenfor ligger Rådhusbryggene med båtforbindelser til øyene i Oslofjorden og Bygdøy.

Området gir en usedvanlig enkel og bekvem hverdag med alle tenkelige servicetilbud til fots. Dagligvarehandelen ordnes raskt på Coop Mega på Aker Brygge eller Meny i Vika. Nærområdet rommer også apotek, vinmonopol og et bredt tilbud av spesialbutikker samt treningssentre som Studio Jobbsprek og SATS Yoga. For kafé- og restaurantlivet har du et bredt utvalg rett ved døren, enten du ønsker uteservering langs bryggen hos Lofoten Fiskerestaurant og Pastis Bistrobar, ferske smørrebrød på Café Sorgenfri ved Bryggetorget, eller internasjonale matretter i mathallen VIA Village. Vika Terrasse tilbyr i tillegg en bilfri handlegate med bakerier og serveringssteder.

Kollektivforbindelsene fra eiendommen er svært gode. Nationaltheatret stasjon ligger en kort gåtur på under ti minutter unna, med adkomst til samtlige T-banelinjer, lokaltog, regiontog og Flytoget med direkteforbindelse til Oslo lufthavn. I tillegg ligger trikkeholdeplassen på Ruseløkka og en rekke busslinjer ved Vika atrium like i nærheten. For familier finnes både Aker Brygge barnehage, Fjordbyen barnehage og Ruseløkka barne- og ungdomsskole en kort spasertur fra boligen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Aker Brygge barnehage (0-5 år)
Fjordbyen barnehage (1-5 år)
Festeråsen Eiendom

Skoler
Ruseløkka skole (1-10 kl.)
Uranienborg skole (1-10 kl.)
St Sunniva skole (1-10 kl.)
Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.)
Oslo Private Gymnasium
Vika videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1953,5 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Boligen disponerer en parkeringsplass (nr. 34) i felles garasjeanlegg.
Adkomst til garasjeanlegget gjøres fra nabo bygg.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er i matrikkelen registrert med grunnforurensning. Dette gjelder lokalitet 1015, "PRI1 - AKER MEKANISKE VERKSTED", med påvirkningsgrad "Mistanke om påvirkning". Registreringen er datert 05.04.2017.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 707,- pr. mnd. (faktureres normalt som kvartalsvis ).

Fellesutgiftene inkluderer: forvaltning, bygningsmessig vedlikehold generelt, brannvern, elektroanlegg, VVS-anlegg, vaktmestertjenester/økonomigater, renhold, energiforbruk, vannforbruk, avfallshåndtering, sikkerhet og overvåkning, utendørsinstallasjoner og -anlegg, oppgraderinger og påkostninger, administrasjonspåslag, døgnåpent vaktkontor, samt andre sameiekostnader.

Fellesutgiftene for parkeringsplassen i garasjen er 599 kr i mnd.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 710 125 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 474 pr år.

Andel formue er kr 21 954,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 4 860,- pr. 31.12.2025

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
186 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 176 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 186 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shakil Ahmed

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sjøgata 4.
- Sameiet består av totalt 66 seksjoner fordelt på bolig og næring.
- Forretningsfører er Bryggedrift AS.
- Sameiets eiendom er forsikret i Gjensidige med polisenummer 90956384.

Sameiet har takterrasse, fellesterrasse i 2. etasje, felles inngangspartier med heis og trapp, sykkelrom ved hovedinngangen samt utendørs sykkelstativ, og søppelsjakt med kildesorteringsanlegg i kjelleren. På åpne balkonger er det tillatt å grille med elektrisk grill og gassgrill, mens innglassede balkonger kun tillater elektrisk grill. Kullgrill er forbudt. Røyking er forbudt i fellesarealer inne og ute, men tillatt på private balkonger under hensyn til øvrige beboere. Det skal være ro i sameiet fra kl. 23:00 til 07:00 på hverdager (til kl. 09:00 på søn- og helligdager). Støyende arbeider er underlagt egne tidsrom og varslingsregler.

Ordinært årsmøte ble avholdt 11. mai 2026. Det ble blant annet vedtatt å avslutte sparing til forvaltningsfond per 31.12.2026 og avvikle fondet over tid ved nødvendig vedlikehold, samt endringer i husordensreglene vedrørende brannsikkerhet på balkonger.

Planlagte påkostninger:
- Vedlikehold av dører og vinduer, samt håndløpere på utvendig rekkverk etter behov (2026).

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Utskifting av hovedinngangsdør, vedlikehold og maling av dører, vinduer og balkongstål, spyling av avløpsrør i 2. og 3. etasje, samt oppgraderinger og komponentbytter på heis-, varme- og ventilasjonsanlegg.

Megler har kopi av årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025 viste et overskudd på kr 399 159,- inkl. mva., hvorav kr 281 289,- ble tilbakebetalt til seksjonseierne og kr 117 870,- ble avsatt til forvaltningsfondet.
- Sameiets egenkapital pr. 31.12.2025 var kr 1 492 153,-.
- Disponible midler / arbeidskapital utgjorde kr 1 456 330,- pr. 31.12.2025.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at eierskifte gebyret tilsvarer 4 ganger rettsgebyret på overtakelses dato. Gebyret oppdaterer seg derfor 1.januar hvert år.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse. 1. inkl kr 3.500,-  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 800,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 32 060,00
Boligstyling/rådgivning  kr 16 567,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0327/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26327

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 13:38