Instituttveien 17

Instituttveien 17, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 26, bruksnummer 84, ideell andel 1/1
Andelsnummer 31, Solsletta borettslag, organisasjonsnummer 984251939

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
3. etasje 80 kvm: Entré, bod, bad, to soverom, vaskerom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Taksthuset 1 AS v/Kenneth Andre Sørlie.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en leilighet i 3. etasje i et boligbygg fra 1997. Bygget er generelt oppført i betongkonstruksjoner med innfelte trekonstruksjoner, og etasjeskiller er av betongdekke. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass fra byggeåret. Videre har den en malt balkongdør i tre og en brann- og lydklassifisert entrédør, samt malte glatte innerdører. Kjøkkenet ble byttet og gulv i hele leiligheten ble lagt i 2020.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at bad og vaskerom må totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til normal bruk.
Rommene er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3).

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:
- Vinduer og dører
- Overflater
- Vannledninger
- Avløpsrør
- Varmtvannstank
Kjøkken:
- Overflater og innredning
- Avtrekk

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Selger opplyser at det er skjevhet i vindu på et soverom som forhindrer full åpning, og det oppstår kondens i vinduene.
Det er hull i yttervegg.
Borettslag er kontaktet for å utbedre feilene da yttervegg og fasade faller under borettslagets ansvar.

Avtrekk kjøkken: Det er krav fra borettslaget at ventilator på kjøkkenet skal være koblet på leilighetens vifte på taket. Ventilatoren skal også være av en type som ikke har egen motor. I dag er det integrert ventilator på kjøkken med egen motor koblet til blokkens felles luftekanal, men den er ikke koblet på viften på taket.

Se selgers egenerklæring for nærmere info.

Kjøper overtar ansvar og risiko for ovennevnte forhold.

Velkommen til Instituttveien 17, en pen og innholdsrik leilighet på Kjeller.
Boligen byr på en praktisk planløsning med romslig stue-/kjøkkenløsning, 2 soverom, bad, vaskerom og innglasset balkong.

Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger de senere årene.
Det ble satt inn nytt kjøkken i 2020.
Tettet åpning mellom vaskerom og kjøkken.
Malt vegger på soverom, stue og bod i 2020.
Byttet gulv i hele leiligheten i 2020.

S t u e /
k j ø k k e n
Stue har godt lysinnfall og har plass til både spisebord og sofagruppe.
Gulv og vegger ble pusset opp i 2020.
Fra stuen er det utgang til innglasset balkong som fungerer som en forlengelse av stuen.
Balkongen har fantastiske solforhold og vid utsikt mot Kjeller, Lillestrøm og Rælingen.

Kjøkkenet er pusset opp i 2020 og har lekker innredning med glatte fronter og laminerte benkeplater.
Mellom benkeplate og overskap det montert belysning og kjøkkenplate for et enklere renhold.
Det er nedfelt oppvaskkum i kvartskompositt med ett-greps armatur og stikkontakter.
Integrerte hvitevarer som stekeovn og mikro i høyskap, kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin og nedfelt koketopp.
Det er montert komfyrvakt over stekesonen.

B a d
Badet er av eldre dato og har behov for oppgraderinger.
Badet har flislagte veggflater i dusjsonen, belegg på gulv og malte flater på betongvegger.
Innredningen består av skuffeskap med heldekkende servant, speil og belysning over.
Gulvstående toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Varmekabler i gulv.
Det er gitt TG3 for badet, og må totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til normal bruk.

S o v e r o m
Leiligheten har to romslige soverom.
Det ene soverommet har garderobeskap.

V a s k e r o m
Rommet er fra byggeår og har gulvbelegg og malte veggflater.
Varmtvannsbereder fra 1996 på ca 200 liter er plassert i hjørnet.
Det er opplegg for vaskemaskin og stikk for tørketrommel.
Det er gitt TG3 for vaskerommet og må totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til normal bruk.

Det er kun de integrerte hvitevarene som medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er panelovner i leiligheten og varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på utvidelse og innglassing av balkonger datert 27.08.2014.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 106675, tinglyst 04.09.1987, Bestemmelse om veg:
Rettighet til veg som hefter i Gnr. 26, Bnr. 28.

Dagboknr. 111598, tinglyst 28.12.1988, Rettigheter iflg. skjøte:
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser.

Dagboknr. 3737, tinglyst 20.03.1996, Bestemmelse om veg:
Rettighet til veg som hefter i Gnr. 26, Bnr. 28.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Ønsker du å bo sentralt med alt du trenger i hverdagen rett utenfor? Og gangavstand til Lillestrøm sentrum? Da er denne flotte leiligheten på Kjeller et utmerket valg. Med bussholdeplass rett utenfor døren og hyppige avganger gjennom hele dagen, er kollektivtilbudet svært godt. Buss tar deg til Lillestrøm sentrum og togstasjon på bare få minutter, og herfra går det direkte tog til både Oslo og Oslo lufthavn Gardermoen. Totalt kan du nå både Oslo og flyplassen på ca. 30 minutter fra du forlater leiligheten. Det går også buss i retning Olavsgaard.

For den som foretrekker å gå eller sykle, tar turen til Lillestrøm sentrum ca. 20 minutter til fots eller rundt 10 minutter med sykkel.

Lillestrøm byr på et bredt utvalg av fasiliteter. Her finner du gode shoppingmuligheter på Lillestrøm Torv, både inne på senteret og i omkringliggende handlegater. Sentrum kan også friste med et variert utvalg av restauranter, kafeer og utesteder for både rolige kvelder og sene nattetimer.
Lillestrøm Kultursenter tilbyr et rikt kulturprogram med konserter, teater, stand-up og arrangementer med både kjente og nye artister. I tillegg finner du biblioteket og kunstsenteret Nitja i nærområdet. Det er også enkelt å ta turen til Strømmen Storsenter eller Skedsmo Senter for ytterligere servicetilbud.

Kjeller og omegn byr på mange flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Badeparken på Nebbursvollen, Fetsund lenser og flere merkede turstier og lysløyper gir gode muligheter for aktivitet og friluftsliv. Området har også et godt utbygd nettverk av gang- og sykkelstier.
For den aktive finnes det kort vei til treningssentre som Sterkere Trening, samt idrettsanlegg som Lillestrøm Arena og Skedsmohallen.

Kjeller er også kjent for sin unike flyhistorie, med Kjeller flyplass som et særpreget landemerke som bidrar til en åpen og luftig atmosfære.

Området har et bredt og godt skoletilbud, fra barnehage til høyskole. Høgskolen i Akershus (OsloMet Kjeller) ligger rett rundt hjørnet, kun få minutters gange fra boligen, noe som gjør beliggenheten særlig attraktiv for studenter.

For barnefamilier er området godt tilrettelagt, med flere barnehager og skoler i gang- og sykkelavstand. Kjeller skole (1.–10. trinn) ligger kun en kort spasertur unna.

Kombinasjonen av et fredelig bomiljø, gode kollektivforbindelser og umiddelbar nærhet til både natur, servicetilbud og Lillestrøms urbane kvaliteter, gjør dette til et svært attraktivt sted å bo.

Kjeller skole (1-10 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Vigernes skole (1-7 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Kjeller barnehage (0-5 år)
Måsan barnehage (1-5 år)
Volla barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 665 kvm som tilhører borettslaget.    

Hver leilighet disponerer 1 parkeringsplass utendørs. Borettslaget eier plassene og fordeler de som styret ser fornuftig.
Det er installert en elbillader på hver parkeringsplass, som driftes av Aneo.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan "Områderegulering Kjeller Nord" datert 25.02.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.02.2015.

Boligen ligger i et området hvor det er svært stor mulighet for marin leire, det er ikke påvist eller antatt kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6333,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/internett, nedbetaling andel fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Kapitalkostnader kr 2 258,-
Kabel tv/internett kr 466,-
Driftsutgifter kr 3 609,-

Nåværende eier har ikke oppgitt sitt strømforbruk. For tilsvarende leiligheter estimeres det er forbruk på ca 5 000 - 8 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 228 186,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 576,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 333 684,- pr. 01.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 806 139,- pr. 01.01.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1
Rentebetingelser: 5,7%
Innfrielsesår: 2047
Andel av saldo: kr 326 691,-

Lån 2
Rentebetingelser: 5,45%
Innfrielsesår: 2033
Andel av saldo: kr 6 993,-

4 150 000,00 Prisantydning
333 684,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 483 684,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 494 724,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Ingvaldsen og Cecilie Nordstrand

Leiligheten er tilknyttet Solsletta borettslag. Borettslaget består av 42 leiligheter.
Forretningsfører er BORI BBL, tlf. 63 89 02 00
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Foretatt påkostninger de senere år: 
2014 Nye innglassede balkoner som kler inn hele fasaden i front.
2016 Utbedring av tak.
2016 Vedlikehold rør innvendig spyling.
2018 Utbedring tak etter vannskade.
2023 Rehabilitering av rekkverk og front på svalgangene, bytte dører i trappehus 1- 4 etg og kjeller, og tettet lekasje i tak over svalgangene i 4 etg. Etablert elbilladeanlegg fra Aneo.

Planlagte påkostninger: 
Styret hadde per høsten 2025 ingen spesifikke vedlikeholdsplaner for 2026. L
Lillestrøm kommune planlegger å fase ut stålcontainerne som borettslaget bruker til avfall, og det vil etter hvert bli krav om delvis nedgravde avfallsbeholdere. Tidspunkt for utfasing er foreløpig ikke bestemt.

Styret opplyste om at de i 2023 fikk et kostnadsoverslag på ca. 270 000 kr (eks. mva.) for fire beholdere, med tilskudd fra renovasjonsselskapet på 30 000 kr per beholder, men prisene vil trolig være høyere i dag. Planen har vært å spare opp til det i oppspart egenkapital. En eventuell gjennomføring i 2026 vil vurderes ut fra budsjett.

Styreleder informerer pr 26.01.2026 at det ikke er planlagt noen oppgraderinger som kommer til å øke betraktelig.

Hver leilighet disponerer 1 parkeringsplass utendørs. Borettslaget eier plassene og fordeler de som styret ser fornuftig.
Det er installert en elbillader på hver parkeringsplass, som driftes av Aneo.

Mvh Øyvind Folkedal, styreleder
kl. 17:31, 26.01.26

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader inntil 36 måneder.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke inkl. dagfoto og områdebilder  kr 25 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger kr 2 500 pr stk - 2 inkludert 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0005/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.265

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 09:27