Glimmerveien 28

Glimmerveien 28, 1903 GAN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 456, bruksnummer 162, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 243 kvm

BRA-i:
1. etasje 90 kvm: Toalettrom, vaskerom, hall, kjøkken og stue/spisestue.
Loftetasje 80 kvm: Tre soverom, stue og bad.

BRA-e:
1. etasje 47 kvm: Garasje.
Loftetasje 26 kvm: Lagerrom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 44 kvm: Terrasse.
Loftetasje 6 kvm: Balkong.

I arealtabellen er terrassen målt til 44 kvm, hvorav 18 kvm er en innbygd del. Dette arealet er i sin helhet plassert som terrasse- og balkongareal (TBA). Normalt inngår innbygde arealer som tilfredsstiller volum- og omslutningskrav i boligens bruksareal (BRA), men dette er her registrert utenom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at hagestuen ikke er godkjent.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan, oppført i 2007.
Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med støpt plate på mark. Yttervegger er i bindingsverk med stående bordkledning.
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Takkonstruksjonen er et valmet tak med W-takstoler i tre, tekket med betongtakstein.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, samt malt hovedytterdør og malte balkongdører i tre.
Det er en terrasse på 44 m², hvorav 18 m² er innbygget, med betongsåle og flislagt gulv, og en balkong med trekonstruksjoner.
Boligen har elementpipe med tilkoblet ildsted i 1. etasje.

Det elektriske anlegget er et skjult anlegg med automatsikringer i sikringsskap.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Det ble observert mose på deler av takstein.
- Terrasse: Det registreres stedvis løse fliser på gulvet.
- Balkong: Terrassebordene er værslitte.

Innvendig
- Innvendige trapper: Det er registrert knirkelyder i trappeløpet ved normal bruk.

1. Etasje Vaskerom
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Loftetasje Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er ukjent om det er utført service på det balanserte ventilasjonsanlegget de siste 5 årene.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. DEttersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble i 2025 montert en plattform for inspeksjon av pipe. Arbeidet ble utført av faglært.
Det ble byttet varmeveksler i 2018, utført av Aurskog ventilasjon.
Selger opplyser også at en del fliser på terrassen er løse.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026
- Skiftet gulv i garasje

2025:
- Montert feierplattform for inspeksjon av pipe

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2018:
- Byttet varmeveksler, utført av Aurskog ventilasjon

Velkommen til en lekker villa oppført i 2007. Boligen går over to plan og har romslige rom og godt med oppbevaringsplass.
Det er vannbåren varme i gulv i 1. etasje, og ildstedet i stuen gir vedfyring som supplement.
Sammen med et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, gir dette et lunt og friskt hjem med godt inneklima.
Boligen er påkostet og har lekkert kjøkken fra Huseby og baderomsmøbler fra Linn Bad.
Boligens overflater preges gjennomgående av parkett og fliser på gulvflater, samt panel, tapet og malte overflater på vegger.
I himlinger og skråtak er det trepanel og malte overflater, med downlights i flere rom.

Eiendommens uteområder består av hage, hagestue, veranda og terrasse med flotte solforhold.
Gårdsplassen er opparbeidet med singel.
Hagen er opparbeidet med en velholdt plen og buskvekster, og rammes inn av en grønn og fyldig hekk.
Det store plenarealet i hagen egner seg veldig godt for solbading og utendørslek for små og store.

Den sørvendte terrassen på rundt 44 kvm, har fliser og pen innramming med dekorstein.
Hagestuen har tilkomst fra terrassen og gir en fin forlengelse av uteplassen. Her kan man nyte lange sommerkvelder i hyggelig selskap med familie og venner.
Hagestuen er oppført uten søknad og godkjenning fra kommunen.

Hall
Du ønskes velkommen inn i en romslig og innbydende hall.
På gulvet er det lagt fliser som tåler høy bruksslitasje og gjør renholdet enkelt.
I hallen er det særlig god plass til av- og påkledning, og under trappen er det bygget inn et garderobeskap med skyvedører.

Stue/Spisestue
Stuen fremstår lun og innbydende og har god plass til sofa, spisebord og tilhørende møblement.
Rommets utforming gjør det enkelt å inndele stuen i ulike «soner», henholdsvis for avslapning og bespisning.
Stuen har lysmalte vegg- og himlingsflater, samt gulvflater med parkett.
Klebersteinspeisen er et naturlig blikkfang og lekker detalj i rommet. I tillegg til varme i gulv, gir ovnen meget god oppvarming på kalde vinterdager.
Fra stuen er det utgang til boligens uteplasser med solrik terrasse og hage.

Loftstuen gir familien ekstra boltreplass og fungerer utmerket som tv-stue eller for husets gamere.
En dekorativ støpejernsovn er plassert i rommet.
Fra loftstuen er det utgang til overbygget veranda vendt mot sør.

Kjøkken
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter fra Huseby kjøkken, og benkeplaten er av heltre.
Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kombinert kjøl/frys, platetopp, micro og stekeovn medfølger.
Kjøkkenet har gode oppbevaringsmuligheter i over- og underskap, samt rikelig med benkeplass.
Det er rustikke fliser på gulv som gjør det enkelt å holde overflatene rene.
På kjøkkenet er det god plass til stor spisegruppe som raskt kan bli et sosialt samlingspunkt for familien.

Toalettrom
Separat toalettrom i tilknytning til hallen i 1.etasje med flislagte gulvflater og tapet på vegger.
Rommet er utstyrt med servantskap, speilskap med belysning, og vegghengt toalett.

Vaskerom
Boligen har et separat vaskerom i 1.etg.
Her er det flislagte gulv- og veggflater, kombinert med malt panel i tak.
Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, utslagsvask på vegg og tørkeanordning i tak. Her er det god plass til å tørke klær.
Varmtvannsbereder og annet teknisk utstyr er plassert på vaskerommet.

Soverom
Loftetasjen har tre soverom, alle med parkett på gulvet, tapet på veggene og malt panel i taket.
Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe med speil og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
De to andre soverommene har plass til seng og garderobeskap.
Takformen med skrå flater gir rommene et lunt preg.

Bad
Badet i loftetasjen har fliser på gulv og vegger, og panel i taket.
Innredningen er fra Linn bad og består av underskap med servant, sideskap, speil og belysning over.
Veggmontert toalett, badekar og dusjnisje med regnfallsdusj.
Det er elektriske varmekabler i gulvet og balansert ventilasjon med tilluft fra dør.

Uteområdet
Terrassen på 44 m² ligger vendt mot sør og har strålende solforhold.
Hagestuen er på 18 m² og gir plass til sofagruppe og kan brukes store deler av året.
Den åpne delen av terrassen har flislagt betongsåle med plass til spisebord og solstoler.

Lysekrone og lamper i vinduer medfølger ikke.
Det er kun de integrerte hvitevarene som medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: lysekrone, lamper i vinduer og støpejernsovn

Vannbåren varme, elektrisitet og vedfyring. Det er lagt vannbåren varme fra intern elektrisk kjel til gulvoppvarming i 1. etasje. Videre er det elektriske varmekabler på bad. Vaskerommet har vannbåren varme i gulvet.

Boligen har også vedfyring med tilkoblet ildsted i 1. etasje. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 21.12.2007.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen og garasjen, datert 01.03.2007.
Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og faktiske bygningsmasse.
Hagestuen på 18 m² er tilbygget boligen. Denne konstruksjonen fremgår ikke av de opprinnelige byggetegningene.
Det foreligger ikke dokumentasjon på at hagestuen er byggemeldt i etterkant.
Oppføring av tilbygg/innbygging av en slik størrelse er normalt søknadspliktig. Som konsekvens kan kommunen kreve hagestuen fjernet.

Garasjen fremstår i dag over to plan med et lagerrom på 26 m² i loftetasjen, mens de godkjente tegningene og matrikkelbrevet kun angir én etasje med et lavere totalareal.
Slike endringer og innredning utover det som er godkjent, er normalt søknadspliktige tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 257218
Tinglysningsdato: 13.03.2007
Servitutten omhandler:
Eiendomsretten for en overvannsledning over gnr 56 bnr 68 og gnr 56 bnr 162 er overdratt til denne eiendommen (456/162, tidligere 56/162) samt fem andre eiendommer.
Disse eiendommene har lik eierandel og rett til å lede takvann, drensvann og overvann til Vegvesenets overvannsledning.
Eierne er gjensidig forpliktet til å bidra til nødvendig vedlikehold av ledningen.
Andre eiendommer har også rett til å lede overvann gjennom ledningen, men er fritatt for vedlikeholdsplikt så lenge de ikke er bebygd.

Dagboknummer: 257283
Tinglysningsdato: 13.03.2007
Servitutten omhandler:
Eiendomsretten for en veiparsell (56/215) er overdratt til denne eiendommen (456/162, tidligere 56/162) samt fem andre eiendommer.
Disse har lik eierandel og lik bruksrett til veien for ferdsel.
Eierne er gjensidig forpliktet til å bidra til nødvendig vedlikehold.
Eier av en annen eiendom har fri atkomstrett uten vedlikeholdsplikt så lenge eiendommen ikke er bebygd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et barnevennlig og tilbaketrukket boligområde i Gan i Lillestrøm kommune. Området består av villabebyggelse og skogsområder, og ligger i ca ei mil fra Fetsund sentrum. Nye Fetveien med fire felt gjør området mer attraktivt da det er raskere reisevei til og fra Lillestrøm/Oslo.

Nærområdet gir gode tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.

Det er kort vei til Gansvika og Øyeren, hvor det er muligheter for å kjøre båt, bade eller nyte den idylliske utsikten ved vannkanten. Gansvika er et veldig populært badested med langgrunn sandstrand. Her er det også flere båtplasser og gode fiskemuligheter.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Joker i Gan som også er søndagsåpen og har PostNord i butikk. Her er det også bensinstasjon. Ellers er det flere gode handlemuligheter i Fetsund og Lillestrøm.

Videre er det gode aktivitetstilbud i Dalen idrettslag som ligger i nærheten av boligen. Her finner vi blant annet fotball, innebandy, bordtennis og sykling. Flere gode aktivitetstilbud finner vi også i Fetsund med blant annet Fet idrettslag som har fotball, håndball og innebandy.

Kun noen få minutters kjøring til Fetsund togstasjon som har gode parkeringsmuligheter for pendlere.

Dalen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Dalen barnehage (1-5 år)
Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 183 kvm. Eiendommen er meget pent opparbeidet med store plenarealer, fyldig hekk rundt hele boligen, samt buskvekster. Gårdsplassen er singlet og har flere biloppstillingsplasser.

Dobbelgarasje fra 2007 med lagerrom i loftetasjen på ca. 26 m².
I tillegg er det rikelig med biloppstillingsplasser på gårdsplassen.
Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk - Dalen vannverk.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035 datert 14.06.2023 avsatt til Boligbebyggelse, nåværende.

Eiendommen ligger innenfor NVEs aktsomhetskart for kvikkleireskred. Ved planlagte tiltak innenfor aktsomhetsområdet må prosedyren i NVEs veileder 1/2019 følges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 13 672,- for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert måler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet Dalen vannverk.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i KLP som koster kr 7 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og koster ca. kr 900,- pr. mnd.
Årlig kostnad for privat brøyting er ca. kr 2 500,-.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 595 542,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
168 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 048 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Erik Nilsen og Kari Mette Lageraaen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke inkl. stylingrådgivning og dagbilder  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visningspakke 5 stk  kr 4 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,-
Tinglysing sikring  kr 550,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 16 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0238/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26238

Sist oppdatert: 11. juni 2026 kl. 15:37