Hans C. Gjefles vei 10D

Hans C. Gjefles vei 10D, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 771, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 150, ideell andel 1/17

Totalt bruksareal: 156 kvm
Totalt BRA-i: 134 kvm
Totalt BRA-e: 22 kvm

BRA-i 134 :

1. etasje 55 kvm:
Entré, toalett, gang, kjøkken og stue/spisestue.

1. underetasje 46 kvm:
Trappegang, bod, vaskerom, bad, badstue og 2 soverom.

2. underetasje 33 kvm:
Trappegang, bod, soverom og stue/soverom.

BRA-e 22 kvm:
Utvendig bod på 5 kvm ved inngangspartiet.
Garasje på 17 kvm.

TBA (terrasseareal) 21 kvm:
Terrasser ved inngangspartiet og terrasse utenfor stuen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enderekkehus over 3 etasjer, oppført i 1981. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong.
Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning og fasadeplater.
Saltak i trekonstruksjon, tekket med shingel fra 2001.
Vinduer og balkongdør med trekarmer fra byggeår. Boligen har en profilert ytterdør i tre.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 1. underetasje og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår, men med enkelte oppgraderinger i ettertid.
Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

En del av boligens standard er fra byggeåret og det er således behov for noe modernisering/oppussing. I tilstandsrapporten er det således gitt en del TG2 på overnevnte bygningsdeler (utvendig/innvendig), tekniske installasjoner og rom. Det er i tillegg gitt TG3 på vaskerommet. Det er også bl.a. kommentert at endeveggen er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis platene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Helse, miljø og sikkerhet:
Terrasse- og forstøtningsrekkverk har for lav høyde og stedvis manglende rekkverk. Utvendig trapp mangler fullverdig rekkverk. Forholdene oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hans C. Gjefles vei 10D har en trafikkskjermet og barnevennlig beliggenhet i et attraktivt boligområde på Ekeberg, i umiddelbar nærhet til friområde og med kort vei til bl.a. barnehage, Ekeberg skole, servicetilbud og kollektivtransport.

Et innholdsrikt enderekkehus over kun 3 etasjer. Lys og romslig hovedetasje med stue/spisestue uten gjenboere og med utgang til vestvendt terrasse med utsikt over grøntareal og mot byen, perfekt for lange sommerkvelder. Pent opparbeidet hage både mot øst og vest.
Boligen er oppført i 1981 og fremstår hovedsakelig med standard fra byggeåret.

Den innholdsrike planløsningen appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom.

1. etasje

Hovedetasjen entré, toalett, gang, kjøkken og stue/spisestue.

Entré med gulvfliser og praktisk tilliggende gjestetoalett.
Toalettet har gulfliser og er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og gulvstående toalett.

Gang med plass til garderobeskap og adkomst til lagringsloft via takluke med stige.

Eget kjøkken med gulvfliser med gulvvarme og plass til spisebord ved vinduet. Kjøkkeninnredning med lyse profilerte fronter og mørke laminerte benkeplater. Frontene på kjøkkenet og benkeplatene ble byttet i 2018. Belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur. Integrert stekeovn og induksjonstopp, samt nisje med oppvaskmaskin, som alle følger boligen. Ventilator i overskap. Det er montert automatisk vannstopper med fuktsensor.

Kombinert stue og spisestue med god plass til både salong og spisebord. Peis i rommet for ekstra varme og hygge. Store vindusflater mot vest gir god kontakt mellom inne- og uterom, samt at det er utsyn til frodig friområde og ingen gjenboere.
Utgang fra stuen/spisestuen til vestvendt terrasse på 17 kvm med utsikt til friområde og mot byen. Terrassen har gulvfliser, utebelysning, stikkontakt og markise.

1. underetasje:

Første underetasje inneholder trappegang, bod, vaskerom, bad, badstue og 2 soverom.
Bod med lagringsplass.

Eget praktisk vaskerom som er innredet med vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur, hylle og tørkeoppheng. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2011 er plassert i vaskerommet.

Flislagt bad med varmekabler, sist pusset opp i 2003. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med hvite glatte fronter og med 2 stk. ovenpåliggende servanter med hvert sitt ett-greps armaturer. Vegghengt speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med dusjarmatur med hånddusj. Gulvstående toalett.
I tilknytning til badet ligger badstuen som er innredet med trebenker og badstueovn.

2 gode soverom, begge med utsyn til det frodige friområde og uten gjenboere. Skyvedørsgarderobe på soverom 1 og god plass til garderobeskap på soverom 2.

2. underetasje:

Andre underetasje inneholder trappegang, bod, soverom og stue/soverom.

Bod med lagringsplass.

Soverom med skyedørsgarderobe og direkte utgang til vestvendt hage.

Romslig stue, alternativt soverom, med direkte utgang til vestvendt hage.

Boligen har i tillegg utvendig sportsbod i tilknytning til inngangspartiet i 1. etasje, samt at boligen disponerer egen garasje på 17 kvm under nabobygget.

Se tilstandsrapport datert 07.07.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på kjøkken og bad.
Peisovn i stuen/spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen (nybygg rekkehus), datert 24.11.1982.
Det foreligger ferdigattest for støttemur, datert 25.11.1983.
Det foreligger ferdigattest for garasjerekken, datert 01.08.1984.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 27075, tinglyst 13.11.1980:
Eiendommen forplikter seg til medlemskap i velforeningen, som er organisert som en ideell 1/17 andel i realsameie med gnr.149, bnr. 150. Formålet er å forvalte fellesarealet og ellers utføre oppgaver og forpliktelser ovenfor foreningen.

Det er tinglyst følgende servitutter på på realsameiet (gnr. 149, bnr 150):
Dagboknr. 918362, tinglyst 16.12.1932:
Bestemmelse om bebyggelse. Megler har forsøkt å innhente det dokumentet fra Digitalarkivet/Nasjonalarkivet uten å lykkes. Servitutten hefter i eiendommen.
Dagboknr. 910034, tinglyst 15.06.1934:
Bestemmelse om kloakkledning og senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Megler har forsøkt å innhente det dokumentet fra Digitalarkivet/Nasjonalarkivet uten å lykkes. Servitutten hefter i eiendommen.
Dagboknr. 910032, tinglyst 22.06.1934:
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Megler har forsøkt å innhente det dokumentet fra Digitalarkivet/Nasjonalarkivet uten å lykkes. Servitutten hefter i eiendommen.
Dagboknr. 10924, tinglyst 01.08.1939:
Erklæring vedrørende vann- og avløpsanlegg. Erklæringen inneholder bestemmelser om eiendommens tilknytning til vann- og kloakknett, herunder plikt til å bidra til tilknyttede avgifter samt bestemmelser om rett til fremføring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger over eiendommen. Erklæringen er bindende for nåværende og fremtidige eiere av eiendommen.
Dagboknr. 8744, tinglyst 18.10.1940:
Erklæring knyttet til eiendommens tilknytning til offentlig vann- og avløpsanlegg. Erklæringen regulerer rettigheter og forpliktelser i forbindelse med etablering og bruk av vann- og avløpsledninger i henhold til de til enhver tid gjeldende kommunale bestemmelser. Dokumentet er av eldre dato og antas i hovedsak å ha historisk betydning som dokumentasjon på eiendommens tilknytning til offentlig vann- og avløpsnett.
Dagboknr. 10775, tinglyst 18.09.1956:
Eier av eiendommen erklærer å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, som er bindende for nåværende og senere eiere. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.
Dagboknr. 9136, tinglyst 22.04.1980:
Erklæringen sikrer at eiere etter deling har de samme rettighetene til realsameie som før, inkludert rett til adkomst, fellesanlegg og fellesareal. Interne veier, lekeplass og parkeringsareal defineres som fellesareal. Eierne er solidarisk forpliktet overfor bygningsmyndighetene. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo bygningsråds samtykke.
Dagboknr. 9137, tinglyst 22.04.1980:
Erklæringen gir fremtidig utskilte parseller rett til å føre vann-, overvann- og spillvannsledninger over hverandres eiendommer om nødvendig. Eierne er solidarisk ansvarlige for vedlikehold av felles ledninger. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo vann- og kloakkvesens samtykke.

I tillegg er det tinglyst 5 servitutter i perioden 1920 - 1929. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en attraktiv og trafikkskjermet beliggenhet i enden av en blindvei på Simensbråten/Ekeberg – et veletablert og svært barnevennlig boligområde med lekeplass rett utenfor døren. Her bor du høyt og fritt med gode solforhold og flott utsikt over store deler av byen, med utsyn fra bybebyggelsen og opp mot Holmenkollåsen. Kombinasjonen av naturskjønne og rolige omgivelser og kort vei til sentrum gjør dette til en beliggenhet mange setter stor pris på.

I kort avstand fra boligen ligger de populære friområdene på Ekebergsletta og Brannfjell, med et omfattende nettverk av turstier, lysløype og store grøntområder. Området byr på flotte muligheter for turer, trening og rekreasjon året rundt. Ekebergsletta er et naturlig samlingspunkt for både store og små, og tilbyr blant annet idrettsanlegg, ridesenter, husdyrpark, skulpturpark, minigolf og flere lekeplasser. Dette gir et unikt aktivitetstilbud for hele familien.

I nærområdet finner du Ekeberg skole og flere barnehager i gangavstand, noe som gjør hverdagen enkel for barnefamilier. Daglige innkjøp kan gjøres på Spar i Vårveien, mens Holtet med Jacobs, Åpent Bakeri og øvrige servicetilbud ligger en kort kjøretur unna. Lambertseter Senter, Bryn Senter og Manglerud Senter tilbyr et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og øvrige servicetilbud.

Det er kort vei til offentlig kommunikasjon med buss fra både Vårveien og Ryenbergveien, samt T-bane fra Ryen, som gir raske og effektive forbindelser til Oslo sentrum og resten av byen. Samtidig har du nærhet til Østmarka, Østensjøvannet og flere badeplasser langs fjorden, noe som gir et rikt utvalg av naturopplevelser året rundt.

Ta av fra Vårveien inn Simensbråtveien. Når Simensbråtveien svinger mot høyre går Hans C. Gjefles vei ned mot venstre. Boligen ligger på venstre side av veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
I følge utdanningsetaten sogner Hans C. Gjefles vei 10D til Ekeberg skole (1.-7. trinn) og Brannfjell skole (8.-10. trinn).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 174 kvm. Tomten opparbeidet med vestvendt markterrasse med brostein, plenareal og beplantning. Ved inngangspartiet mot øst er det mindre plenareal og beplantning, samt helle i gangsonen.

Boligen disponerer en garasjeplass på 17 kvm i underetasjen på nabobygget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar, som forvaltes gjennom velforeningen. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2405, datert 24.07.1979, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. I planen er arealet avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 477,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 095,- for 2026.

Kostnad for husforsikringen er kr 8 864,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 160 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er pliktig medlem i «Interesselaget H.C. Gjefles vei», som drifter fellesarealene. Fellesutgifter til realsameiet er kr 1 450,- pr. mnd. og dekker tv-signal og internett, normal drift av fellesareal og snømåking. Dugnad må påregnes.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 990 177,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
223 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
243 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 123 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 143 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Lunde Finstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (belastes for maksimalt 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelse kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 57 100,00
Foto ca kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26122

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 12:01