Glassverket 57

Glassverket 57, 1515 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 3741, seksjonsnummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm.

BRA-i:
3. etasje 81 kvm: Entré, stue, kjøkken, to bad og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 11 kvm: Balkong.

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg over fire etasjer, samt kjeller. Gulv av betong mot grunn. Asfalt i parkeringsanlegg. Grunnmur, bæ rende elementer og skillende dekker i hovedsak
av betong og stålkonstruksjoner. Tilnæ rmet flat takkonstruksjon. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse Rw 35dB og dørkikkert.
Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk i bad og kjøkken. Adkomst til
leiligheten skjer via felles trapperom eller heis.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Oppsummering av tilstandsgrader:
Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) antall 48 -91%.
Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) antall 4 - 8%.
Ikke undersøkt antall 1 - 2%.

Det ble ikke funnet noen punkter med TG3 i rapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad 1:
Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - bad 2:
Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Brannslukningsapparat er ikke datostemplet. Alder er ukjent. Foreslått tiltak er utskiftning slik at man kan være sikker på fremtidig funksjon

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

I henhold til selger er det påvist forekomst av skjeggkre i sameiet og at det er foretatt skjeggkre sanering i regi av sameiet. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Leiligheten bærer preg av forsiktig bruk siden den ble oppført og er i dag generelt velholdt i forhold til alder. Overflater og de fleste faste innredninger og installasjoner er fra byggeåret. I alle rom utenom badene er gulvene utført med tre-stavs eikeparkett, veggene med tapet eller glatte flater som er malt.

I senere år er det stedvis gjort enkelte utskiftninger, blant annet på kjøkkenets innredning. I 2021 ble innredningen oppgradert med både nye benkeplater og ny vask. Motor i ventilator og varmtvannsbereder ble samtidig skiftet ut. Berederen står i ett av kjøkkenets benkeskap og ble skiftet ut i regi av sameiet. Hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap medfølger kjøkkenet.

På badet tilhørende leilighetens hovedsoverom ble det bygget ny himling i 2019. Gulvet og veggene er i begge bad utført med fliser, gulvene også med elektrisk varme. Badene er av forholdsvis lik størrelse og fullt utstyrt med både klosett, tidløse møbler og dusjmulighet i dusjhjørne eller kabinett. Hovedsoverommets bad har også rør-opplegg for vaskemaskin.

Kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin og fryser medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og gasspeis. Flislagt gulv med varme på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 07.01.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Midlertidig brukstillatelse var gitt 18.10.2005.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 6474, tinglyst 08.07.2005, type heftelse: Best. om adkomstrett.
Hjemmelshaver til Garasjeanlegget skal ha tidsubegrenset og vederlagsfri gang- og kjøreadkomst til Garasjeanlegget, med flere bestemmelser.

Dagboknr 6475, tinglyst 08.07.2005, type heftelse: Erklæring avtale.
Tinglyst seksjonering med oversikt over fordeling av eierbrøk på de respektive seksjoner. Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 6475, tinglyst 08.07.2005 - Seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 45.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 82/5255.
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
Dagboknr 6474, tinglyst 08.07.2005, type heftelse: Best. om garasje/parkering.
Hjemmelshavere til gnr.1, bnr.3741, snr.1-72 skal ha tidsubegrenset og vederlagsfri rett til bruk av søppelrom, sportsboder og biloppstillingsplasser, med flere bestemmelser.

Dagboknr 300321, tinglyst 18.04.2012, type heftelse: Erklæring/avtale.
Rett til å ha og ha liggende gasstank i grunnen, med flere bestemmelser.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Leietaker av bruksenhet må meldes til sameiets styre og forretningsfører for registrering.

Korttidsutleie er begrenset til maksimalt 60 døgn pr. år.

Separat fremleie av parkeringsplass/sportsbod kan kun foregå til andre rettighetshavere i garasjeanlegget. Det vil si til personer som allerede disponerer parkeringsplass/sportsbod i anlegget. Ved utleie av parkeringsplass/sportsbod, skal utleier påse at leiekontraktens oppsigelsestid ikke overstiger 3 måneder.

All utleie, inkludert utleie av parkeringsplass/bod, skal rapporteres til forretningsfører. Forretningsfører belaster den enkelte seksjonseier for utgifter til medgått arbeidstid ifbm. registrering av leieforhold.

Glassverket har en svært sentral plassering på den mest sentrumsnære delen av Jeløy, men oppleves likevel litt tilbaketrukket og distansert fra sentrumskjernen. Dette boligområdet har en helt egen og fredfylt atmosfære, som blant annet preges av nærheten til sjøen. Fellesarealene er pent opparbeidet og preges av en fin infrastruktur mellom bebyggelsen med små stier, lekeplasser og små grønne lunger.

I de nærmeste omgivelsene møter du intime smågater og gammel trehusbebyggelse som var nært tilknyttet den tidligere glassfabrikken. En kort rusletur gjennom disse gatene tar deg ned mot Kanalen, et idyllisk parkområde med turstier og sittebenker der du kan følge med på det maritime livet sommerstid.

Byens store sandstrand Sjøbadet er også en del av nabolaget og et perfekt sted både for en morgendukkert og solbading på gode sommerdager. Til stranden er det kun et fåtall minutters gange. Følger du Kyststien videre mot Jeløys sydspiss kommer du straks til flere og mer intime, små sandstrender og badeplasser.

Det frodige og unike Søndre Jeløy landskapsvernområde er også et herlig friluftsområde verdt gjentatte utflukter og egner seg like godt til hverdagslige treningsturer.

Kort gangavstand er det også til togstasjonen fra Glassverket. Dagen gjennom er det hyppig avganger mot Oslo og reisetiden med tog til hovedstaden er kun 30 minutter. Buss mot både togstasjonen og sentrum stopper rett utenfor Glassverket.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 212 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer biloppstillingsplass i felles parkeringsanlegg (merket med nr. 45). Øvrig parkering i gate etter områdets bestemmelser.

I henhold til vedtekter har seksjonen eksklusiv rett til bruk av tilhørende P-plass og sportsbod. Bruksrettighetene til P-plass og sportsbod er ikke personlige, men knyttet til den enkelte seksjon.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 04.09.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Glassverket" med formål boliger, vedtatt 29.04.2003 med plannr. 294. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer (fra årsregnskapet 2025): felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (unntatt eiendomsskatt), energi/fyring, vaktmestertjenester, renhold fellesareal, vedlikehold bygg/garasjeanlegg/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

I tillegg må seksjonseier betale eiendomsskatt kr 5 468,- for inneværende år. Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnader inkluderer ikke kabel-TV/bredbånd.

Seksjonens evt. gassforbruk avregnes pr. mai/juni. Det innkreves et akonto-beløp hver måned. Forbrukt gass faktureres/godskrives den som ved avregningstidspunktet står som eier av seksjonen. Gassavregning foretas en gang per år. Ved eierskifter må gammel/ ny eier foreta avregning seg imellom.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox 50 som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift en på kr 424,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 878 930,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 515 720,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke gjeld i sameiet pr 07.10.2026 iht. forretningsfører.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
140 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 320 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 330 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillian Olaug Mosny

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Glassverket Boligsameie, med sameiebrøk 46/5255.
Sameiet består av 72 boligseksjoner og 3 garasjeanlegg med til sammen 114 parkeringsplasser og 134 sportsboder.

Eiendom: gnr. 1, bnr. 3741 (boliger) samt gnr. 1, bnr. 3865 (garasjeanlegg).
Gateadresse er Glassverket 57-71 samt Glassverket 71U (garasjeanlegg).

Ny forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt. Lufting av kjæledyr i blomsterbed eller ved lekeplass skal unngås. Kjæledyr skal luftes i bånd.

Enkelte utdrag fra styrets arbeid i 2025:
Alle taknedløp er reparert, reparasjon av sprekker i balkong, terskler under brannport, lukkemekanisme 2 stk brannspjell og løs pipehatt tak C3. Etablert humlebed. Ny wifi i garasjer og bodavdeling. Securitas avviklet. Utbedring av råteskader på lekeplassen. Støvfjerning i garasjer og bodavdeling.

Styregodkjennelse kreves ikke, men erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til sameiets styre og forretningsfører for registrering

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning: kr 7 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Markedsføringspakke rabatt: kr -7 000,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 15 900,00
Visninger 3 stk. inkl. (ordinært kr 4 000,99 pr stik.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm: kr 9 950,00
Eventuell boligselgerforsikring Gjensidige, seksjon: kr 23 770,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0161/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26161

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 12:36