Prestehagen 1B

Prestehagen 1B, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 169, bruksnummer 200, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Leilighet :
2. etasje 76 kvm: Entré, gang, kjøkken, to soverom, stue og bod.

BRA-e:
Garasje :
1. etasje 17 kvm: Garasjerom.

Åpent areal:
Leilighet :
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass på 17 m2 (BRA-E) i felles garasjerekke.

Boligen disponerer en utvendig bod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligbygg oppført i 1995. Bygningen har støpt betongplate på mark. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trepanel. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takstein. Ytterdør, balkongdør og vinduer ble byttet i regi av sameiet 2024.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
TG1: 45%%
TG2: 53%%
TG3: 0%%
TGIU: 2%

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
> Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: høy alder på tettesjikt og usikker restlevetid, utilfredsstillende fall til sluk, glipper i skjøter på våtromsplater, stedvise huller i våtromsplater, våtromsplater mangler overgangslist og fugemasse i overgang mellom våtromsplater og gulvbelegg. Konsekvens: Høy alder er usikker restlevetid, utilfredsstillende fall til sluk fører til usikkerhet knyttet våtrommets lekkasjesikkerhet. Glipper i plateskjøter fører til økt fuktpåkjenning på veggkonstruksjonen bak våtromsplater, manglende på overgangslist og fugemasse i overgang mellom våtromsplater og gulvbelegg fører til forkortet levetid på våtromsplater. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Målingene viser følgende: RH 21,3 %, temperatur 13,8 grader C og duggpunkt -7,9 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes for å gjøre våtrommet fukt/lekkasjesikkert.

Kjøkken:
> Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
> Innredning: Det er observert avflassing/slitte flater. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:
> Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft:
> Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Årsak er vurdert til å kunne være redusert luftutskiftning som følge av blokkering av luftespaltene ved overgangen veggkonstruksjon/takkonstruksjonen. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes. Konsekvens kan over tid være fare for ytterligere skader som sopp og råteskade.
>Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet. Konsekvens kan over tid være fare for sopp og råteskader.

Takkonstruksjon og alle bærende konstruksjoner er sameiets ansvar.

Yttertak - Hovedtak :
> Helhetsvurdering: Grunnet snødekket takkonstruksjonen på befaringstidspunktet er ikke taktekking og konstruksjonen med sløyfer og lekter, beslag og takgjennomføringer inspisert er ikke yttertaket i sin helhetinspisert. Alder på takkonstruksjonen med undertak, lekter og taktekking tilsier usikker tilstand og restlevetid. Risiko for skader. Konsekvens kan være uønsket fuktbelastning av konstruksjonen. Anbefaler at takkonstruksjonen kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette for det. TG2 settes for å belyse risiko for skjulte skader som følge av høy alder på undertak, lekter og taktekking og manglende tilkomst på befaringstidspunktet. Se punktet omhandlende undertak under uinnredet kaldtloft.

Takkonstruksjon og alle bærende konstruksjoner er sameiets ansvar.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
> Sameiet har byttet alle dører og vinduer høst 2024-vår 2025.
> Er det utført radonmåling? Ja, Ble satt opp for 1 uke siden, så holder på.
> Varmtvannsbereder og automatisk avstengningsventil installert 2023. Arbeid utført av Ullensaker vvs.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Følgende hvitevarer medfølger handelen: Komfyr og oppvaskmaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet elektrisk i kombinasjon med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehus (hus nr. 1), seksjonsnr. 1, 3, 5 og 7, datert 23.04.1996. Videre foreligger det også ferdigattest på garasje, datert 16.10.1995. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 282, tinglyst 11.01.1984, type heftelse: Vilkår i kjøpekontrakt.
Dokumentet er en tinglyst kjøpekontrakt. Av betydning for eiendommen er at kjøpekontrakten etablerer en rett for Nes kommune til å ha eksisterende og legge nye ledninger over eiendommen, samt rett til nødvendig adkomst for anlegg, tilsyn, vedlikehold, reparasjon og eventuell graving. Tilsvarende rett er gitt til elverk og televerk for fremføring av kabler.

Dagboknr 5831, tinglyst 13.09.1996, type heftelse: Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel.
Endret seksjon:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 91/5676

Dagboknr 2805, tinglyst 29.05.1995, type heftelse: Seksjonering.
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 91/5638

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Prestehagen 1B en eierseksjonsleilighet med en meget sentral og attraktiv beliggenhet i Årnes sentrum. Leiligheten ligger i et veletablert sameie, plassert i et trygt og lunt nabolag med optimale solforhold. Her kombineres gleden av en tilbaketrukket tilværelse med umiddelbar nærhet til togstasjon, butikker og alt av urbane fasiliteter.

Shopping
Fra leiligheten ligger Kiwi Årnes et steinkast unna, butikken skimter med et godt utvalg av produkter fra mandag-lørdag (07:00-23:00). I nærområdet er det også Spar, Europris, Mix, Bunnpris, Coop og Årnes Frukt og Grønt. Alti Årnes er det lokale kjøpesenteret midt Årnes sentrum, senteret består av 20 diverse butikker som dekker behov man måtte ha i det daglige. I Årnes er det også flere cafeer, populære Aanerud bakeri er et av de, med et godt tilbud av diverse bakevarer.

Kulturhus
Kommunens kulturhus ligger i Årnes sentrum med tilknytning til Alti-sentret. Her finner man bibliotek, kino og diverse kulturinnslag. Pakkhuset ved jernbanen har egen Bluesklubb med konserter og kulturelle innslag.

Kollektivtilbud
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Årnes stasjon ligger i Årnes sentrum og er en av de opprinnelige stasjonene på Kongsvingerbanen. Gode togforbindelser inn mot hovedstaden med avgang hver time og en reisetid på kun ca. 48 min. til Oslo S. Er rutetidene av betydning - se vy.no for mer info.

Nes Golfklubb
Rommen Golfpark er et komplett helårs golfanlegg beliggende vakkert i det bølgende kulturlandskapet i Nes på Romerike, like nord for elvemøtet mellom Vorma og Glomma.
Baneanlegget består av en 18-hulls bane, korthullsbane med 6 hull og et stort treningsområde med puttinggreen, chippinggreen med ulike innspillsvinkler og driving range. På vinterstid har de 2 stk Full swing simulatorer hvor man kan velge mellom nærmere 60 baner rundt om i verden.

Tidsavstander med bil
Vormsund ca. 5min. (5,2 km)
Jessheim ca. 18 min. (19 km)
Oslo Lufthavn ca. 27min. (29,3 km)
Lillestrøm ca. 33 min. (39,1 km)
Oslo sentrum ca. 50 min ( 58,9 km)

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16 660 kvm som tilhører sameiet. Tomtearealet er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer fast biloppstillingsplass i felles garasjerekke.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet Årnes vannverk. Vannmåler er installert.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen ligger i uregulert område, men er avsatt til boligbebyggelse i henhold til kommunedelplan for Årnes 2019-2030 datert 18.06.2019 med tilhørende kommunedelplaner datert 19.03.2024.

Eiendommen er i hensynsområde for flom og bane (tog).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.318,- pr. mnd. og inkluderer: Snøbrøyting/strøing. vedlikehold av uteområder/bygninger, revisjon, regnskapsfører, TV og internett og bygningsforsikring.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 19.162,- for år 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og eiendomsskatt.

Eiendomsskatten utgjør kr 2.356,- pr. år.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 743.051,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 297202,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Lånenummer: 16368674501, DnB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 11.12.2025: 6.8% pa.
Antall terminer til innfrielse: 75
Saldo per 11.12.2025: 7 330 549
Andel av saldo: 117 526
Første termin/første avdrag: 30.09.2024 ( siste termin 30.06.2044 )
opptak lån jfr sameiemøte, lån tas ut trinnvis

2 900 000,00 Prisantydning
117 526,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 017 526,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

75 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
86 460,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 103 986,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Hagen og Ole Kristian Hansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Presthagen Sameie, med sameiebrøk 91/5676.
Sameiet består av 58 eierseksjoner fordelt på 10 bygninger samt et miljøhus. Nes kommune eier 4 andeler.
Sameiets bygningsforsikring er i Winterberg, kundenr. 1148915.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Foretatt påkostninger de senere år:
- Malt fasade 2021/2022.
- Byttet vinduer, inngangsdører og terrassedør høsten 2024.

Planlagte påkostninger:
Styreleder informerer om at det ikke er planlagt flere påkostninger som vil påvirke felleskostnadene, annet enn en eventuell mindre regulering fra 01.01.25. Dette vil avgjøres av budsjettet som skal utarbeides og vedtas i slutten av November 2024. - dette er gjort.

Noen beboere i hus 7, 8, 9 og 10 har vært plaget med støy fra jernbanen og styret har vært i kontakt med Bane Nor for å måle støynivået. Målingen har kommet ut som innenfor det som er tillatt, men beboerne ønsker en ny måling. Styret skal kontakt Bane Nor igjen.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Styregodkjenning har en frist på 20 dager.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 415,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - KOBBL  kr 4 581,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 969,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 12 824,00
Foto  kr 3 500,00
Foto - Digital styling  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0171/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25171

Sist oppdatert: 10. februar 2026 kl. 18:23