Skråtorpveien 8

Skråtorpveien 8, 1640 RÅDE
Kommunenummer 3112, gårdsnummer 53, bruksnummer 156, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 211 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
26 kvm: Bod/trapperom, bod og vaskekjeller.

1. etasje:
93 kvm: Entré, bad, kjøkken, vinterhage, trapperom og stue.

Loftetasje:
45 kvm: Gang, toalettrom og fire soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Frittstående dobbelgarasje - 1. etasje:
47 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
241 kvm: Terrasse og platting.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 65 kvm, men grunnet ikke måleverdig kott, skråtak og lav takhøyde er kun 45 kvm (BRA-i) av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 20 kvm.

Innvendige trappeprojeksjoner er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i).

Innfelte felter med balkong-gress er medregnet i terrassens areal (TBA).

Basseng på ca. 31 kvm er ikke medregnet i terrassens areal.

Gulvflate på hems på garasje måles til 25 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.08.2026 utført av Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført i 1961. Tilbygget i 1978 og 2023. Bolig fra 1961 er bygget med krypkjeller. Tilbygget er bygget med kjelleretasje. Grunnmur av betong lettklinkerblokker. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Skiftet utvendig panel på sydvendt vegg i 2010. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Loftsetasje: Vinduer med to-lags glass fra 1978 og to lags glass årstall 2009. Slett entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Terrassedør ved stue med to-lags glass fra 2010. Terrassedør/skyvedør med tre-lags glass fra 2019. Skyvedører til vinterhage med tre-lags glass fra 2023. Vinduer i stue med to-lags glass fra 1978. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående dobbelgarasje med tilliggende bod/teknisk rom og innredet hems. To leddporter (må åpnes manuelt). Sidedør og vindu i garasje. Støpt plate på mark. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Overflater vegger: Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Baderomsplater er vurdert på aldersslitasje.
- Overflater gulv: Gulvbelegg er aldringspreget.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert.

Toalettrom - Loftetasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale ved trapperom har stedvise åpninger/gliper og nedbøyning i skjøter og overganger. Gulvets overflatemateriale i entré har tegn til svelling i skjøter.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke registrert ventiler i vinduer eller yttervegger i stue og trapperom.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på grunnmuren og det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Overflate gulv: Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på gulv i kjeller. Det ble registrert forhøyede fuktverdier.

Loft - Innredet/loftetasje
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvene bæ rer preg av stedvis slitasje med enkelte riper og hakk. Det er stedvis registrert knirk i deler av gulvene.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke etablert tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger i loftsetasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Loftetasje: I soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm. I soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke utført fuktmåling krypkjeller grunnet manglende tilkomst Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis lite maling i ytterkledningens falser mellom bordene på vest-vendt yttervegg.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder vinduer fra 1978: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Vannbord viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og utvendig nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Drenering
- Alder: Drenering rundt boligdel fra 1961 har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker eller passert.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendig avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Frittstående dobbelgarasje
- Annet: Eier opplyser om at det kan forekomme mindre vannansamlinger på gulv etter biler grunnet dårlig fall på gulv.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Tekniske anlegg
- Badeinnretninger: Boligen har installert badebasseng. Undersøkelse av denne installasjonen med tilhørende komponenter/utstyr er unntatt fra tilstandsanalysen. Konsekvens/foreslått tiltak er at for å få klarhet i bygningsdelenes tilstand og funksjon, må det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en person med spesialkompetanse for å kartlegge tilstanden og andre relevante forhold for bassenget og det tilhørende systemet. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper - Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Innvendige trapper - Kjellertrapp
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier har siden 2007 utført og bekostet en rekke oppgraderinger og utskiftninger. Alle rom er pusset opp, flere med nye overflater. Ytterligere oppgraderinger bør stedvis påregnes på bakgrunn av blant annet alder og forventet levetid, hvilket samtidig representerer et spennende potensial ved boligen.

I første etasje er romløsningen i stor grad lik den opprinnelige boligen ble oppført med. Mye av etasjens areal er viet de sosiale rommene stuen og kjøkkenet som til sammen har god plass til felles opphold. Stuen er i senere år utstyrt med både varmepumpe og en elegant, moderne elementpeis.

Kjøkkenet ble i anledning oppussing også oppgradert med helt ny innredning som i dag er velholdt. Innredningen er bruksvennlig utformet med mange oppbevaringsmuligheter og praktiske arbeidsflater, blant annet på en romslig øy med barløsning. Alle hvitevarer utenom frittstående kjøleskap medfølger kjøkkenet.

Utenom de sosiale rommene inngår også badet i første etasje. Dette er fra 1978, men i senere år oppgradert med blant annet nye møbler og dusjkabinett. Badet er likevel naturlig gjenstand for en helhetlig fornying på bakgrunn av blant annet alder. Vanntett sjikt på gulv og vegger er gitt TG 3.

I tillegg til badet finnes et separat toalettrom i loftsetasjen, der soverommene er samlet.

I andre etasje er romløsningen noe endret i forhold til hva som ble byggemeldt. Etasjen inneholdt opprinnelig to store soverom som begge er delt i to, til fordel for totalt fire soverom. To er i tillegg utvidet til areal byggemeldt som kott, uten at bruksendring av arealet er omsøkt eller godkjent.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og belegg.
Innervegger: Tapet, panel, plater og mur.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte mørke benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Servantskap med glatte tre-mønstrede fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp.

Alt nødvendig utstyr for drift og vedlikehold av basseng medfølger.

Følgende medfølger ikke:
- Taklampe i stue.
- Skapseksjon i stue.
- Alle løse møbler.
- Kjøleskap i bolig og garasje.
- Fryser i kjeller.
- Vaskemaskiner og tørketrommel.
- Alle løse planter og potter (innvendig og utvendig).
- Hageredskaper.
- Avfukter.
- Hyller/reoler i garasje og kjeller.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisinnsats og luft-til-luft varmepumpe i stue. Luft-til-luft varmepumpe fra 2024 i vinterhage. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 06.08.2025.
- Siste tilsyn ble utført: 02.11.2022.
- Det ble registrert avvik ved fyringsanlegget og det ble registrert anmerkning under siste tilsynet med fyringsanlegget. Huseier har meldt inn at avvik er rettet opp.
Opplysningene er mottatt den 19.08.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Råde kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen ble eiendommen etablert i år 1961.

Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk (i opprinnelig del av boligen). Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det har blitt gitt midlertidig brukstillatelse for tilbygg av bolig datert 15.11.1978, tiltaket omfattet tilbygging av 1. etasje (nåværende entré, bad og kjøkken) og 2. etasje (nåværende to soverom og toalettrom). I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 08.02.1978. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Avtrekk fra WC i 2. etg. mangler, avtrekk eller viften fra bad 1. etg og kjellertrapp gjenstår. Det vites ikke om alle punktene er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det foreligger ingen godkjente byggetegninger av boligens kjelleretasje. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven. For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen, for å lovlig ta i bruk opprinnelig del. Dette er dagens tilnærming for avslutning av eldre byggesaker. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Kommunen har mottatt og godkjent melding om riving og nybygg garasje, tilbygg veranda, lekestue og fasadeendring den 06.05.2009 med godkjente byggetegninger datert 20.05.2009. Tiltaket omfattet riving av garasje, nybygg garasje, nybygg lekestue, tilbygg til eksisterende veranda og utskiftning av to vinduer på boligen. Det anføres i kommunens svar at det må innsendes revidert tegning eller endret plassering av garasje, for at denne skulle godkjennes. Reviderte tegninger ble innsendt til kommunen den 27.05.2009 og stemplet godkjent den 02.06.2009. Det var ingen merknader til øvrige tiltak på eiendommen. Det er ikke krav om ferdigattest ved melding om tiltak.

Det er gitt ferdigattest for nyanleggelse av basseng datert 03.07.2020, tiltaket omfattet montering av basseng 3,8 x 9,5 m og tilhørende utstyr.

To soverom (nr. 1 og 2 på plantegning) i loftetasjen er byggemeldt som ett soverom, tilsvarende gjelder øvrige to soverom (nr. 3 og 4 på plantegning). Oppføring av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar risikoen for dette.

Store deler av to soverom i loftetasjen (nr. 3 og 4 på plantegning) er byggemeldt som kott. I tillegg er omkledningsrom i loftetasjen byggemeldt som kott. Innredning av arealet til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Følgende tiltak avviker fra godkjente byggetegninger/tidligere omsøkte tiltak:
- Det er oppført en vinterhage, i tilknytning til tiltaket er det satt inn en skyvedør mellom kjøkken/vinterhage (opprinnelig et vindu). Selger anfører at tiltaket er nylig byggemeldt til kommunen. Selger påtar seg ansvar og kostnadene for godkjennelse av tiltaket.
- Det er satt inn tre vinduer i tilknytning til badet i 1. etasje.
- Det er etablert en utvendig trapp til garasjehemsen, i tilknytning til dette har det blitt satt inn en ytterdør.
- Det er tilbygget et teknisk rom for basseng inntil garasjen.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 1244
Tinglysningsdato: 06.03.1965
Servitutten omhandler: Gnr. 53/bnr. 30, 157,174 og denne eiendommen påtar seg å opparbeidet og å bruke gamle Hølveien som adkomstvei til sine eiendommer. Øvrige tomter som grenser mot Hølveien, gis samme rett til bruk av denne veien, mot en forholdsvis andel av opparbeidet og vedlikehold.

Dagboknummer: 1245
Tinglysningsdato: 06.03.1965
Servitutten omhandler: Eiendommen gnr. 53/bnr. 30 har forkjøpsrett på denne eiendommen (gnr. 53/bnr. 156) og gnr. 53/br. 174, etter en pris som ellers kan oppnås (oppad begrenset til takstverdi etter off. pristakst). Rettighetshaver er gnr. 53/bnr. 30. Nåværende rettighetshaver har frasagt seg forkjøpsretten ved dette salget. Servitutten vil bli slettet før overtagelse, da bestemmelsene ikke lenger er relevant for eiendommen.

Dagboknummer: 755
Tinglysningsdato: 10.02.1969
Servitutten omhandler: Eiendommen plikter til å delta i vedlikehold av felles vannledning og utløp for kloakk med gnr. 53/bnr. 30, med en halvpart. Videre pliktes det å holde gjerde i delet mot gnr. 53/bnr. 30.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen ligger tilbaketrukket og samtidig meget sentralt i Karlshus, i praktisk nærhet av alle fasiliteter og tilbud. Så vel spisesteder som forretninger er innenfor få hundre meters gange. I nærområdet finnes også personlige og helserelaterte tjenester som frisør, apotek, legesenter, tannlege og fysioterapeut samt treningssenter.

For en barnefamilie er det gunstig at både barneskole og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nærområdet. Ved ungdomsskolen ligger også idrettsparken som er tilholdssted for den lokale idrettsforeningen og i tillegg inkluderer bygdas egen BMX-arena. Aktivitetsmulighetene lokalt er mange.

Verdt å fremheve er også nærheten til fine turområder i skog og mark. I lysløypen i Karlshus er det skispor så snart forholdene tillater vinterstid. Løypen leder også nedom en fin badeplass i Vansjø. Ytterligere bademuligheter er det langs fjorden, blant annet på Saltnes og Oven som begge er en kort kjøretur unna Karlshus.

Skal du med toget, er det praktisk at pendlervennlige Råde stasjon er innenfor gangavstand eller et fåtall minutter med sykkel. Reisetiden med tog til Oslo S er i dag under 50 minutter.

De mer urbane sentrumsområdene av Fredrikstad, Moss og Sarpsborg er alle innenfor en kjøretur på om lag 20 minutter. Det er bussforbindelse til samtlige fra Karlshus, ikke minst også til Sykehuset Østfold Kalnes og Oslo. Mellom pendlervennlige Råde stasjon og hovedstaden er reisetiden fra kun 47 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 772 kvm. Forstøtningsmurer i pussede murkonstruksjoner stedvis belagt med fasadestein. Gjerder i trekonstruksjoner. Gruset gårdsplass.

Ytterste del av levegg/rekkverk/støttemur mot vest er opparbeidet på naboeiendommen (gnr. 53/bnr. 232), se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneier.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på <200 cm og <500 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Frittstående, fullisolert dobbelgarasje fra 2009 på 47 kvm med støpt dekke, to manuelle leddporter, belysning og strømuttak. Det er utvendige downlights over porter og det er montert lader for el-bil på garasjeveggen. Garasjen har godt med lagringsplass på hems (25 kvm gulvareal).

Forøvrig er det parkering på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei (over gnr. 53/bnr. 30) med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse med hensyn på landskap ved Kommuneplan - Råde kommune vedtatt 07.12.2023. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er eiendommen innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Kommunale avgifter faktureres over 4 terminer og er på kr 23.630,- iht. kommunens standardgebyr på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde.

Renovasjon faktureres direkte fra MOVAR og kostnad for standard helårsrenovasjon er kr 5.790,- pr. 2026 i Råde kommune. For mer informasjon om renovasjon, se link: https://www.movar.no/renovasjonsgebyrer/26-renovasjonsgebyr-2025-rade-kommune.html

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 33.469 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Landkreditt Forsikring på kr 6.471,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Bahnhof som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 990,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 2.580,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2025 var kr 967 006,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 868 024,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 5.623,- pr. år, iht. kommunens standardgebyr på eiendommen for 2026.

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
137 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 767 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 787 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Erik Lund

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 25 695,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0139/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26139

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 13:24