Bidenkaps gate 3

Bidenkaps gate 3, 0165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 811, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 508, bruksnummer 17, ideell andel 1/48
Andelsnummer 608, Wessel Studio Borettslag, organisasjonsnummer 991700668

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
6. etasje 54 kvm: Entré, bad, soverom, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
6. etasje 17 kvm: Vestvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1940. Bygningen er iht. tilstandsrapport antatt fundamentert med betong til komprimerte masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført med betong, utvendig pusset og malt. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leiligheten har vinduer og balkongdører med 2-lags isolerglass fra 2007. Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Til leiligheten hører en vestvendt balkong på ca. 17 m² med betongheller og rekkverk i stålkonstruksjon med glassfelt. Gulvet på balkongen ble skiftet i 2019.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det er registrert kursfortegnelse i døren på sikringsskapet, men selve sikringene er ikke merket. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
- Overflater vegger, himling og gulv: Det ble ikke registrert synlige skader. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder.

Kjøkken:
- Overflater og innredning: Det er ikke registrert komfyrvakt ved platetopp, og det er ikke registrert lekkasjesikring/vannstoppsystem ved kjøkkenbenk/oppvaskmaskin.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner:
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning

Våtrom:
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 1,01 m. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det oppstod en vannskade i taket på soverommet i desember 2019. Skaden ble utbedret av fagfolk engasjert av borettslaget, og det har ikke vært registrert tilsvarende forhold i etterkant.

Borettslaget planlegger oppgradering av fasaden. Gjennomføringen av prosjektet kan medføre endringer i felleskostnader og/eller fellesgjeld.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Lagt nye gulv med ekstra brede bord samt nye lister.

2019:
- Skiftet gulv på balkong, utført av AF Gruppen.
- Tidligere lekkasje i taket på soverommet ble utbedret av fagfolk i regi av borettslaget. Forholdet er ferdigstilt og det har ikke vært registrert tilsvarende forhold i etterkant.

2018:
- Kjøkkenet ble renovert med ny innredning, nye hvitevarer og fjerning av skillevegg mot stue for en mer åpen og sosial planløsning. Arbeidet ble utført av Ketils Bygg og Boligservice AS.

Velkommen til denne lyse og stilrene 3-roms toppleiligheten i 6. etasje med heis, beliggende tilbaketrukket i en rolig gate med lite trafikk, like ved Pilestredet Park.

Boligen er løpende oppgradert med nytt kjøkken i 2018 og nye gulv med ekstra brede bord lagt i 2026, noe som gir et moderne og gjennomført uttrykk. Leiligheten kjennetegnes av store vindusflater fra nær gulv til tak, takhøyde på ca. 2,71 meter og et eksepsjonelt lysinnslipp som skaper en luftig atmosfære. En særegen kvalitet ved leiligheten er at alle rom har direkte utgang til den vestvendte terrassen på 17 kvm. Her bor du sentralt, men samtidig skjermet, med kort gangavstand til parker, kafeer, restauranter og et bredt utvalg av servicetilbud.

Nærmere innhold:

Entré
Entréen gir et godt førsteinntrykk med plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Stuen fremstår som lys og innbydende med store vindusflater fra nær gulv til tak og direkte utgang til terrassen. På sommerstid kan de store terrassedørene åpnes opp slik at inne- og utearealene flyter sømløst sammen og danner et stort og sammenhengende oppholdsrom. Det er god plass til både sofagruppe og spisebord.

Terrasse
Fra stuen er det utgang til en stor vestvendt terrasse på hele 17 kvm. Terrassen har svært gode solforhold, flott utsikt mot Slottet og oppleves privat og skjermet uten innsyn fra andre leiligheter – en sjelden kvalitet i en så sentral beliggenhet. Selger opplyser om sol fra ca. kl. 09.30 og helt frem til solnedgang.

Kjøkken
Kjøkkenet ble renovert i 2018 med ny innredning og integrerte hvitevarer, samtidig som det ble åpnet opp mot stuen for å skape en mer åpen og sosial planløsning. Kjøkkenet har glatte fronter, benkeplate i stein med nedfelt vaskekum og integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Overskap med belysning i underkant og sprutplater over benkeplaten bidrar til et stilrent og gjennomført uttrykk. Kjøkkenventilator har avtrekk ut.

Bad
Badet ble pusset opp i 2008 og holder en praktisk standard med flislagte vegger og gulv, elektrisk gulvvarme og vegghengt toalett. Badet er innredet med servant i innredning, dusjhjørne med glassvegg samt opplegg for vaskemaskin. Det er balansert ventilasjon, og fordelerskap for rør-i-rør er plassert i himlingen.

Soverom
Leiligheten har to soverom av god størrelse med plass til både seng og garderobeløsninger. Begge soverommene har direkte utgang til terrassen, noe som bidrar til den lyse og luftige romfølelsen.

Overflater:
Gulv: Nye gulv med ekstra brede bord i stue, soverom og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malt betong og malte plater. Malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en intern bod samt bodareal i kjeller på ca. 5 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Veggfestet TV, lamper i stue og svart veggfestet hylle i stue kan følge med etter avtale.
Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, samt vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp med vannbåren varme fra fellesanlegg, tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen ble oppført i ca. 1940 som en forretningsgård. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument. Dokumentet kan ikke anses som en ferdigattest, med dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Bygget ble ombygget til blokk/bygård /terrassehus i 2008 og det foreligger ferdigattest for arbeidet datert 18.12.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.12.2006 som stemmer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, bebyggelse, vann/kloakkledning, trafostasjon/kiosk, gjensidig bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold, bruk av gårdsrom, ledninger, adkomst og parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ifølge borettslagets vedtekter kan andelseier overlate bruken av hele boligen med styrets godkjenning dersom andelseieren selv har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, for opptil tre år. Utleie kan også godkjennes dersom andelseieren er en juridisk person, skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller ved utleie til nær familie. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Leiligheten ligger i et attraktivt og sentralt område på St. Hanshaugen, rett ved Pilestredet Park. Denne beliggenheten er ideell for deg som ønsker å bo i nærheten av alt, samtidig som du har tilgang til et rolig og fredelig miljø. Herfra er det gangavstand til St. Hanshaugen, Bislett, Majorstuen, Bogstadveien, Grünerløkka, Karl Johan og Aker Brygge. I tillegg er det kort vei til Fredensborg og det nye Vulkan-området.

Området er preget av flotte grøntområder og parker som St. Hanshaugparken, Vår Frelsers Gravlund, Slottsparken og nydelige Pilestredet Park. Akerselva med sin spennende historie er kun noen minutters gange fra boligen. Her finner du turstier som tar deg nordover til nyutviklede Nydalen og videre til Maridalsvannet og Nordmarka. Elven tar deg sørover mot sentrum og Barcode i Bjørvika. Ellers mange treningssenter i nærområdet.

Fra leiligheten er det kun noen få meter til matbutikker som Coop Extra Pilestredet Park, Kiwi St. Olavsplass, Rema 1000 på Fredensborg og Coop Mega på Bislett. Nærområdet har også et bredt utvalg av tjenester, som postkontor, apotek, frisørsalonger, parfymeri, bokhandel, klesbutikker og mer. Vulkan-området, med Mathallen, konsertscene, barer, kafeer og restauranter, ligger også på gangavstand. I området finner du også eksklusive butikker som Gutta på Haugen og Røtter, som er kjent for sitt økologiske utvalg.

Det er et mangfold av kafeer og restauranter i nærheten, som Java, Godt Brød, Kaffebrenneriet, Baker Hansen og Espresso House. Blant de populære restaurantene finner du Izakaya, TUNCO, Happolati, Kolonialen, Schrøder, Smalhans og Albertine spiseri. I tillegg er det kort vei til Hegdehaugsveien med kjente restauranter.

For den aktive, er det kort vei til SATS Bislett, Bislett Bad og Tufteparken på St. Hanshaugen. Nærområdet har også fotballbane og flere lekeplasser.

Området har et utmerket kollektivtilbud med Nordahl Bruns gate, linje 37 bussen 3 minutter fra boligen. Holbergs plass, med trikk forbindelse har linje 17, 18 og 19. 14 minutters gange ligger Nationaltheatret stasjon, et viktig kollektivknutepunkt med direkte forbindelse til flytoget og T-bane.

Det er kort vei til høyskolesenteret på Bislett, Veterinærhøyskolen, Tannlegehøyskolen og universitetets bygninger i sentrum. Ullevål Sykehus ligger omtrent 30 minutters gange unna, og både Universitetet på Blindern og BI i Nydalen er lett tilgjengelige med offentlig transport.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Møllergata barneskole og Fagerborg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 819,4 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har et felles utomhusareal (atrium) som deles med Wessel Atrium.

Det medfølger bruksrett til én parkeringsplass i Wessel Parkeringssameie. Parkeringsplassen er plassert i kjeller med inngang fra oppgangen og innkjøring fra Bidenkaps gate (ca. 15 m fra inngangsdør).

Fastmontert lader for EL-bil følger med. KKostnader til vedlikehold og strømforbruk dekkes av hver enkelt andelseier.

Bruksrett til parkeringsplassene i garasjen tinglyses med ideell andel 1/48 i gnr. 508, bnr. 17. For at andel i garasjesameiet skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning, kontor med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3934, "Wessels gate 2 m.fl. – Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser. Bolig, forretning, kontor, bevaring, fornyelse m.m.", datert 25.09.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for:
- Kvikkleire. Ifølge områdeanalysen er risiko for skred på eiendommen vurdert til 'Ingen'.
- Radon: Middels til lav aktsomhet.

Iht. områdeanalyse er det påvist akseptabel forurensning i grunnen i nærheten av eiendommen.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 2025/11642 – Wessels gate 8 og Bidenkaps gate 3: Rammetillatelse ble gitt 06.03.2026 for planlagte bygningsmessige oppgraderinger, herunder energieffektivisering av takflater og modernisering av ventilasjonsanlegget. Prosjektet omfatter også enkelte tilpasninger knyttet til takterrasse, trappehus og heis. Se informasjon under borettslaget for nærmere opplysninger.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 516,83,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming (fjernvarme), varmtvann, internett, felles bygningsforsikring, garasje, nedbetaling andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 2 481,-
- Fjernvarme: kr 609,-
- Internett: kr 199,-
- Garasje kr 215,83,- (faktureres av Solibo en gang årlig kr 2 590,-).

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 034 kWh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris for leiligheten.

Eiendommen er tilknyttet fibernett gjennom avtale i borettslaget. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 579 498,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 139 496,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2 098,- pr. 20.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 86 422 144,- pr. 20.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 83987171858
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 22 713 102,-
Andel av saldo: kr 2 099,-
Antall terminer til innfrielse: 392.1
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5.5 %

7 100 000,00 Prisantydning
2 098,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 102 098,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

2 690,00  Eierskiftegebyr garasje
8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 992,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
21 942,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 114 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 124 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jessica Li og Kai Myrenget

Leiligheten er tilknyttet Wessel studio borettslag.

- Borettslaget utgjør boligseksjonen i Wessel Studio Eierseksjonssameie, og består av 58 boenheter. Sameiet består totalt av én samleseksjon for boliger (borettslaget) og fire næringsseksjoner.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1441722.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av fasade og tak er under planlegging og kostnadsramme er estimert til 30-35 millioner. Ca. 6 millioner finansieres med disponible midler, men resterende vil finansieres med låneopptak. For denne leiligheten vil dette medføre en økning i andel fellesgjeld på ca. 300-500.000,-.

Årsmøtet for 2026 skal avholdes i slutten av juni. Endelig saksliste foreligger ikke per dags dato, men iht. telefonsamtale med styreleder 29.05.2026 vil det bli behandlet saker vedrørende etablering av franske balkonger samt takterrasse.

Når det gjelder forslag om etablering av franske balkonger, er styrets anbefaling å stemme mot tiltaket, da kostnadene vurderes som uforholdsmessig høye. Den aktuelle leiligheten vil ikke bli direkte berørt av tiltaket, ettersom den allerede har terrasse.

Det vil videre bli behandlet forslag om etablering av takterrasse med en estimert kostnadsramme på ca. kr 4–6 millioner. Styrets anbefaling er å stemme for forslaget. Vedtas dette vil det medføre ca. kr 100.000,- i økt fellesgjeld for andelen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Usbl har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom en avtale med Klare Finans AS. Avtalen er gyldig til den sies opp av en av partene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 19 502,50
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0199/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26199

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 14:53