Grüners gate 5B

Grüners gate 5B, 0552 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 55, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Borettslag Grünersgate 5, organisasjonsnummer 962121381

4. etasje: Gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.
Adkomst til balkong fra stue.
Kjeller: Bod

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1884.Grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige
fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Dører og vinduer med karmer
av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, tilstand i skjulte deler av konstruksjonen og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige. Det er registrert riss/sprekk i flis ved_. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvet. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vannrør: Enkelte vannrør er montert i yttervegg. Konsekvens er økt risiko for at vannrørene fryser når temperaturen blir lav, og at det oppstår skader i røret som følge av dette. Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig. Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt. Konsekvens er at manglende fuktsikring gir risiko for fuktskader ved en eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig siden det kun er kullfilter og ikke avtrekk ut av leiligheten. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert (i vegg bak toalett) uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Konsekvens kan være at det kan oppstå fuktskader i rommet hvis lekkasje fra rørene skulle oppstå. Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 4. Etasje:
- Skjevhetsmåling: På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. Stikkprøvene som er utført har ikke avdekket vesentlige skjevheter på kjøkken. På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det har vært begrensede inspeksjonsmuligheter for kontroll av fasade/yttervegger, da fysisk tilkomst ikke var mulig. Vurderingen er derfor basert på observasjoner gjort fra vinduer og andre tilgjengelige områder. Det kan ikke verifiseres at det ikke foreligger forhold som ikke lot seg avdekke ved befaringen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjøkken:
Åpen løsning med HTH-kjøkkeninnredning fra 2014, glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenet har vask med armatur og stikkontakt over benkeplaten, samt integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Over platetoppen er det montert glassplate, og det er fliser over øvrig del av kjøkkenbenken. Takhengt ventilator. Vannrør er av kobber, mens synlige avløpsrør er av plast. Gulvet er belagt med parkett, og vegger og himling er malt. Varmtvannsbereder er plassert under kjøkkenbenken.

Våtrom - Bad:
Baderom fra 2014 med flislagt gulv og gulvvarme, samt flislagte vegger. Himlingen er nedsenket og utført med panel og downlights. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og speil med belysning. Dusjnisje med glassvegg og glassdør, samt vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Det er også badekar med innebygget badekararmatur og vegghengt toalett. Vannrør er av typen rør-i-rør, med fordelerstammer for rør-i-rør, og synlige avløpsrør er av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg og luftespalte for overstrømning under døren. Opplegg for vaskemaskin.

Andre rom:
Gulvflatene er belagt med parkett og tregulv, med gulvvarme i gangen. Vegger og himlingsflater er malt. Det er profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, oppvask og vaskemaskin og tørketrommler medfølger handelen.

Vi gjør oppmerksom på at lampe i tak på stue, lampe i tak på det minste soverommet og lampe på vegg i gang ikke medfølger handelen.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1884.

Kommunen opplyser 15.09.2025 at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkong, datert 13.03.2014.
Det er også gitt ferdigattest for rehabilitering av sju skorsteiner, datert 30.03.2023

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for forandringsarbeider i bygården, datert 27.12.1934, attestert ekspedisjonsdokument anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger søknad om ferdigattest på sammenslåing av leiligheter, innredning bad - w.c. m.m., datert 19.06.1987 som gjelder rehabilitering av bygget til "30-års standard". Dette er vanlig i Oslo ved eldre bygårder fra før århundreskiftet. Det er tilhørende byggetegninger som er lagt til grunn for videre vurdering av boligens lovlighet.
Byggetegniner fra kommunen som er lagt til grunn, datert 25.04.1985 samsvarer ikke med dagens bruk av denne leiligheten. Saksmappen har saksnummer 198602594 . De godkjente tegningene fra ferdigattesten gjenspeiler ikke dagens leilighetsinndeling i 4.etg. Tegningene viser at naboleiligheten i 4. etasje opprinnelig disponerer dagens stue, kjøkken og det minste soverommet i denne leilighet.

Megler har vært i dialog med Plan- og bygningsetaten den 10.09.2026. Kommunen kan ikke finne noen andre dokumenter som viser at dagens planløsning er søkt om og godkjent for 4.etg. En rettelse av dagens planløsning vil derfor ligge på kjøper.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, med ansvar, risiko og kostnad for eventuelle pålegg eller andre krav som måtte bli knyttet til ovennevnte forhold.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht.
burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet om rett til adkomst,
vedlikehold, plikt til utbedring etter kommunale krav (30 år) på Grüners gate 7, gnr. 228, bnr. 57.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka ved Olaf Ryes plass, med fantastisk intern beliggenhet i rolig indre gård. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, kafeer og kulturtilbud. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan Hos Peder, Trattoria Popolare, Skaal matbar og Le Benjamin nevnes. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Akerselva et minutt unna med flotte turmuligheter, Cubaparken, Grünerhaven og Sofienbergparken som du finner like ved. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi Markveien, Rema/innom ved Birkelunden eller søndagsåpen Joker som er rett i nærheten. Kort vei til Meny Ringnes park med svært godt utvalg. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, klatrehall, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, utendørs minigolf på nedre Grünerløkka samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. Sofienbergparken busstopp ligger bare to minutters gange unna, og trikkestoppet Olaf Ryes plass er også en liten rusletur på ca. ett minutt unna. Skal du ta T-bane er Carl Berners plass det nærmeste stoppet rundt 15 minutter unna med linje 5 som går forbi.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Grünerløkka skole (1-7 kl.) 0.6 km
Møllergata skole (1-7 kl.) 0.8 km
Lakkegata skole (1-7 kl.) 1 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 0.9 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.8 km
Foss videregående skole 0.5 km
Elvebakken videregående skole 0.6 km

Barnehager:
Gaia barnehage (0-5 år) 0.2 km
Grünerhagen barnehage (1-5 år) 0.2 km
Akersløkka barnehage (0-5 år) 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 637 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2564, datert 28.10.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Eiendommen er SEFRAK registrert. SEFRAK registeret er et register for bygninger som er eldre enn fra 1900. At et hus er SEFRAK-registrert, betyr ikke at det er automatisk fredet eller verneverdig i seg selv. Kommunen må gjøre en vurdering av kulturminneverdien før det gis tillatelse til vesentlige endringer eller riving.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Markveien - Gateopprustning: For mer informasjon, se saksnummer 202209792 hos Plan- og
bygningsetaten.
- Olaf Ryes plass 5 - utbygging av loft og balkonger, Bakhus. For mer informasjon, se saksnummer
202509452 hos Plan- og bygningsetaten.
- Olaf Ryes plass 5 A - loftsutbygging - Forhus. For mer informasjon, se saksnummer 202506680 hos Plan-
og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 6 333,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, felles varmtvann, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles forsikringer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6.008,- pr. mnd.
Internett kr 303,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten er kr 0,- pr år basert på formuesverdien for 2023.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 232,- pr. år. / 7650 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 792 477 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 332 277,- pr. 20.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 133 209,- pr. 20.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.45.16448
Nominell rente (flyt): 5,59 %
Innfrielsesår: 2046
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.08.2026: 6 133 209
Andel av saldo: 332 277
IN-ordning: Nei

Det er per nå ikke IN-ordning i borettslaget, dog har styret har fått fullmakt til å inngå IN-ordning. Det vil
si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til
boligbyggelaget.

8 500 000,00 Prisantydning
332 277,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 832 277,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 570,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett internt i borettslaget
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
7 660,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 839 937,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Ytreeide

Leiligheten er tilknyttet Borettslag Grünersgate 5.
Borettslaget er seksjonert og består av 3 seksjoner, hvorav 2 næringsseksjoner og 1 boligseksjon med 18 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter tillatelse fra styret.
Det er tillatt med gass- og elektrisk grill.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022: Total brannsikring av gården inkl kjeller med sprinkelanlegg.
2022: Taket i bygården, samt takrenner, nedløp og vinduer/verandadører på loft har blitt byttet og utbedret. Utført av Takpartner Knudsen AS. Pipene i bygget ble rehabilitert i 2022 slik at det er mulig å sette inn peis om ønskelig. Installasjon må rapporteres til styret og utføres av godkjent firma. Arbeid utført av Murpartner AS.
2020: Gårdsrommet ble oppgradert med nye heller og renner slik at regnvann ikke samler seg i gårdsrommet. Utført av Best Miljø AS.
2016: Hovedvannrør inn til bygården ble oppgradert i forbindelse med montering av sprinkelanlegg. Utført av G. E. Bentzen & CO AS

Planlagte påkostninger: 
- Styret vurderer en samlet utskifting av vinduene i borettslaget grunnet alder og slitasje. Det er innhentet tre tilbud, og nye vinduer vil bidra til bedre isolasjon og mindre vedlikehold. Borettslaget kan søke om kommunal støtte på inntil 20 % av kostnaden.

Styret foreslår fullmakt til å inngå avtale med entreprenør innenfor en ramme på 4,5 millioner kroner. Prosjektet finansieres gjennom nytt låneopptak.

Vedtak: Det ble godkjent av generalforsamlingen at benkeforslaget og forslagsstillers forslag til vedtak settes opp mot hverandre og at det forslaget som får flertall blir vedtatt.

- Borettslaget har fire varmtvannsberedere fra 1985 som nå vurderes skiftet ut som følge av alder. En planlagt utskifting vil bidra til bedre driftssikkerhet og redusere risikoen for uforutsette problemer.

Styret foreslår fullmakt til å inngå avtale med Rørportalen om utskifting til en kostnad på kr 206 351,13. Kostnaden finansieres gjennom låneopptak.

Vedtak: Enstemmig vedtatt.

Info hentet fra husordensreglene:
- Ved inn- og utflytt skal trapper vaskes. Om dette ikke gjøres påbeløper et gebyr på kr 1 000,-
- Lyspærene i oppgangene skal skiftes av beboere i respektive etasjer. Ikke skiftet lyspærer vil etter fem dager skiftes mot et gebyr på kr 250,- tilfallende andelseierne i etasjen.
- Beboerne skal vaske trappene annenhver uke etter tur fra sin platting og en etasje ned. Forretningsfører ilegger et gebyr på kr 600,- pr ikke vasket omgang.

Annen viktig info:
Takpartner har pant i boligsameiet grunnet utestående faktura på kr 75 000,-. Styret følger opp denne saken. Det er holdt igjen penger da jobben ikke er ferdigstilt. Dette utlegget blir slettet når jobben er ferdig og styret betaler siste fakturaen.
Det ble vedtatt utskriftning av vinduer på Generalforsamlingen 2026. Styret har fått fullmakt til å inngå avtale med entreprenør, med et kostnadstak på kr 4,5 millioner.
Styret fikk også fullmakt til å inngå avtale med Rørportalen om utskiftning av
varmtvannsberedere til en pris på kr. 206 351,-.
Kostnaden for prosjektene dekkes gjennom låneopptak.

Styret har fått fullmakt til å inngå IN-ordning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har intern forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst. Ta kontakt med megler ved spørsmål om forkjøpsretten.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget
er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fellesvisninger pr stk   kr 3 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26118

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 18:51