Tærudgata 12

Tærudgata 12, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 2477, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 135, Portalen Lillestrøm Borettslag, organisasjonsnummer 915565158

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
7. etasje 104 kvm: Entré/gang, to bad, tre soverom, stue med åpen kjøkkenløsning og innvendig bod.

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
7. etasje 37 kvm: Terrasse og balkong.

Terrassen har et totalt gulvareal (GUA) på 29 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 27 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et bolig- og næringsbygg oppført i 2017.
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
Etasjeskillere er av betongkonstruksjoner.
Yttervegger er hovedsakelig av trekonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss, fasadeplater og stående trekledning.
Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp.

Det er utgang fra stue til en balkong på 10 m² og en terrasse på 27 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré/gang.
Det er registrert at komfyrvakt kutter platetoppen ved oppstart, og det mangler samsvarserklæring for stikkontakt i bod og på soverom 1.
Det anbefales en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad 1+2
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig og skjult.
- Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner da badet er en prefabrikkert kabin.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Terrasse / platting
- Konstruksjonen var ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Vanntett sjikt er hovedsakelig skjult av terrassen og er derfor kun vurdert utifra alder.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en liten vannlekkasje fra etasjen over som rant inn i boden. En himlingsplate ble byttet.
Det er også oppdaget en liten vanninntrengning ved terrassedøren ved slagregn og sterk vind, som er meldt til borettslaget.
Fellesventilasjonen har tidligere hatt driftsstans, men dette er utbedret som en garantisak.
Det er en pågående sak med borettslaget vedrørende utvendig skade på stuevinduer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Rengjøring av kanalnettet på innsiden av ventilasjonsrørene

2023:
- Nye vinduer med karmer av tre, to-lags og tre-lags glass

2018:
- Diverse installasjoner og arbeider på det elektriske anlegget, deriblant montering av solskjermingssystem utført av fagfolk.

Ukjent årstall:
- Arbeider på det elektriske anlegget med opplegg for stikkontakt i bod og stikkontakt på soverom 1 utført av fagfolk.

Vedlikeholdshistorikk Portalen Lillestrøm Borettslag:

2025:
- Bytte av alle jordfeilautomater (JFA) i leiligheter og fellesarealer utført av BTA Elektro
- Bytte av heismotor i K-6
- Bytte av føringskabler i heis T-12 B
- Oppussing av inngangspartiene i K-4 og K-6, inkludert fuging mellom gulv og vegg
- Oppussing av heisområdene i 2. etasje ved heis i T-12 A og T-12 B
- Maling av korridorer i plan 2 (K-4 og K-6)
- Utskifting av alle lamper i korridorer
- Gjennomføring av radonmålinger i alle leiligheter på plan 2
- Rengjøring av hovedtavle
- Montering av bur ved nødutgang fra mesanin i garasje
- Senking av temperatur på mesanin til 14 grader som strømsparingstiltak

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Montering av nye skap, skuffeseksjon og servant på badet, samt tilkobling og montering av speil med lys

2018:
- Montering av stikkontakt for fryser i liten bod

Dette er en attraktiv og moderne 4-roms hjørneleilighet med adkomst via heis og felles trappeoppgang.
Planløsningen er gjennomtenkt med tre soverom, to bad, stue med åpen kjøkkenløsning og innvendig bod, alt samlet på ett plan.
Fra stuen er det utgang til både en vestvendt terrasse og en sørvendt balkong, noe som gir gode solforhold gjennom store deler av dagen.
Oppvarmingen skjer via radiatorer tilkoblet vannbåren varme fra varmesentral, og begge bad har vannbåren gulvvarme.

Entré/gang:
Du kommer inn i en romslig entré med plass til heng av yttertøy og plassering av sko.
Dørcalling med skjerm er montert ved dør.

Stue:
Stuen er et stort, lyst oppholdsrom med vindusflater som strekker seg langs fasaden og gir godt dagslys.
Fra stuen er det utgang til både den vestvendte terrassen på 27 kvm og til sørvendt balkong på 10 kvm.
Selger opplyser om gode solforhold fra tidlig på formiddagen og langt ut på kvelden i sommermånedene.
På terrassen er det automatisk solavskjermingssystem (solsensor på begge vegger) som ble installert i 2018.
Rommet oppvarmes av radiatorer tilkoblet vannbåren varme og ventileres gjennom det balanserte ventilasjonsanlegget.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning fra Sigdal med profilerte fronter, laminert benkeplate og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Kjøkkenøyen gir ekstra arbeidsflate og skaper et naturlig skille mot stuen.
Integrerte hvitevarer omfatter stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt og automatisk vannstopper for ekstra sikkerhet.

Soverom:
Soverom 1 er av god størrelse og har plass til skyvedørsgarderobe og dobbeltseng med nattbord på begge sider.
I tilknytning til dette soverommet er det "bad en suite". En meget praktisk løsning i hverdagen med privat bad til hovedsoverommet.

De to øvrige soverommene har også opprinnelig plass til seng og oppbevaring.
Det ene soverommet er i dag benyttet som walk-in closeth og innredet med en innholdsrik IKEA Pax løsning.

Bad:
Bad 1 har flislagt overflater på gulv og vegger, med vannbåren varme i gulv.
I 2026 ble badet oppgradert med lekker innredningen i eike utførelse som består av skuffeseksjon med servant, og ekstra skap for ytterligere oppbevaringsplass.
Speil med integrert lys og stikkontakt over servant.
Dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt dusjarmatur.
Vegghengt toalett.
Dette badet har opplegg for vaskemaskin.

Bad 2 ligger i tilknytning til soverom 1.
Badet har flislagt overflater på gulv og vegger, med vannbåren varme i gulv.
Innredningen består av skuffeseksjon med servant, speilskap med overlys og stikkontakt over servant.
Rommet har dusjnisje med skyvedør og vegghengt dusjarmatur.
Vegghengt toalett.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. Ekstern bod i underetasjen på ca. 6 m². Borettslaget har felles sykkelbod tilgjengelig for andelseierne.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarene følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2017. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.10.2018.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.09.2017.
Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 13 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, erklæring/avtale, bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, bestemmelse om vannledning og bestemmelse om kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og svært sentral beliggenhet i Lillestrøm syd, med gangavstand til alt byen har å tilby av fasiliteter og urbane kvaliteter.
Nabolaget oppleves som et etablert og rolig boligområde med opparbeidede fellesarealer, samtidig som du bor like ved byens kjerne.
Fra boligen er det en kort spasertur inn til Lillestrøm Torv, gågaten og sentrumsgatene, hvor du finner et variert utvalg av butikker, hyggelige spisesteder, kaféliv, apotek og vinmonopol.
For den aktive ligger både SATS og Fresh Fitness en kort gåtur unna.

Dagligvarehandelen er godt ivaretatt med både Rema 1000 i Kanalveien og Kiwi ved stasjonen i umiddelbar gangavstand.
For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel og oversiktlig.
Volla skole ligger innenfor en kort gåtur, og det er flere trygge barnehager i nærområdet, som Sølepytten barnehage og Torva barnehage.
Området sokner til Sophie Radich skole for ungdomstrinnet, og Lillestrøm videregående skole ligger også en kort spasertur fra boligen.
Har du behov for ytterligere servicetilbud og et bredt handletilbud, når du Strømmen Storsenter på en kort kjøretur.

For pendlere er plasseringen optimal. Lillestrøm stasjon og Lillestrøm bussterminal ligger kun en kort spasertur unna boligen, og fungerer som et sentralt knutepunkt for kollektivtrafikken på Romerike.
Herfra er det hyppige togavganger mot Oslo S med en reisetid på 10 minutter, samt direkte forbindelser til Oslo lufthavn Gardermoen på 12 minutter.
Dette gir en svært enkel og fleksibel reisehverdag uten avhengighet av bil, enten du skal på jobb i hovedstaden eller ut på reise.

Skoler:
- Volla skole (1-7 kl.)
- Vigernes skole (1-7 kl.)
- Kjellervolla skole (8-10 kl.)
- Lillestrøm videregående skole
- Strømmen videregående skole

Barenhager:
- Sølepytten barnehage (1-6 år)
- Torva barnehage (0-6 år)
- Lillestrøm barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8911 m² som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med gangarealer, plenareal, prydbusker, diverse beplantninger, sittegrupper.

Det medfølger to gode parkeringsplasser i felles garasjeanlegg.

Den ene er en ekstra stor parkeringsplass, og til den andre tilhører det ekstra areal for lagring.

Parkeringsplassene er tilknyttet borettslagsandelen med bruksrett og kan kun overføres eller selges sammen med denne. Det påløper et månedlig gebyr på kr 750,- for plassene.

Fastmontert lader for EL-bil følger med på den ene plassen.
Laderen er tilknyttet Wattif med et abonnement på kr 89,- per måned pluss forbruk.

Det kan opprettes avtale med Aimo Park om leie av gjesteparkering utenfor normal arbeidstid. Avtale om gjesteparkering koster for tiden kr. 500,-pr kalenderår.

Borettslaget har bruksrett til garasjeplass i Jernbanegata Lillestrøm eierseksjonssameie.
Det fremgår av egen liste hvilke andeler som er tilknyttet de ulike plassene. Listen følger som vedlegg til borettslagets vedtekter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til forretning/kontor/bolig innenfor felt FELT B, og en mindre del er regulert til gatetun (felt F_GATETUN 1), i henhold til detaljregulering for Jernbanetomta - Felt 1 (plan-ID 412/06), vedtatt 13.09.2006.

Eiendommen omfattes også av en eldre reguleringsplan, Reguleringsbestemmelser for Tærudgårdene (plan-ID 337/01), vedtatt 11.05.2001. Den nyere detaljreguleringen (plan-ID 412/06) har forrang.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til "Sentrumsformål, nåværende".

Eiendommen berøres av hensynssone for støy fra vei og jernbane. I henhold til gjeldende reguleringsplan (412/06) må vegtrafikk- og jernbanestøy ikke overskride grenseverdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442.

Eiendommen ligger i et sentralt utviklingsområde definert som 'Lillestrøm knutepunkt' i kommuneplanen. Dette innebærer at området er gjenstand for en overordnet og koordinert byutvikling med høy tetthet. Det er krav om områderegulering for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 480,- pr. mnd. og inkluderer: tv/internett, bygningsforsikring, kommunale avgifter, energi/fyring fellesareal, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert opp 6% den 01.01.2026.

Spesifikasjon av månedlige kostnader:
- Felleskostnader: kr 5 730,22 pr. måned
- Garasje: kr 750,- pr. måned (inkl. 2 plasser)

Faktisk forbruk av fjernvarme måles og etterfaktureres direkte til den enkelte andelseier av Lyse Energi.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Det er pt ikke beregnet eiendomsskatt for denne boligen.

Andelen disponerer to parkeringsplasser i underetasjen. Det betales felleskostnader på kr 750,- totalt for begge parkeringsplassene, noe som er inkludert i det månedlige totalbeløpet.
Det er montert elbillader tilknyttet Wattif med et månedlig abonnement på kr 89,- pluss strømforbruk (Norgespris).
Forbruk for el-bil lader faktureres separat.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 500,- pr. år. / 3 230 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 743 847,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 975 388,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 600,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 18.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 140 724 406,- pr. 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207521175
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 140 724 406,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 28.02.2058
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.
IN-lån for denne andelen er allerede er fullt nedbetalt av nåværender eier.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 509 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 519 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor-Inge Otterlei og Heidi Kristin Otterlei

Leiligheten er tilknyttet Portalen Lillestrøm Borettslag.
- Borettslaget består av 144 boenheter. Borettslaget utgjør seksjon 2 av Jernbanegata Lillestrøm eierseksjonssameie, som i tillegg består av to næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Bygningsmassen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6616319.

Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
Borettslaget har felles takhage, lekeplasser og søppelnedkast (søppelsug). Alle andeler disponerer en bod.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av samtlige jordfeilautomater (2025)
- Utbedring av diverse vannlekkasjer (2025)
- Bytte av heismotor og føringskabler i heis (2025)
- Utbedring av ventilasjonsanlegget i Tærudgata9 12 (2025)
- Spyling av avløpsrør fra bad og kjøkken (2026)
- Fasadevask (2026)

Info fra Årsmøte 2025:
Ventilasjonsanlegget i Tærudgata 12 er en reklamasjons/ garanti-sak.
Siden dette er en reklamasjonssak som pågår, har borettslaget ikke hatt kostnader ifm. arbeidet med å utbedre anlegget.
Utbedring av ventilasjonen har mesteparten av tiden vært knyttet til feil og mangler når det er minusgrader ute. OBOS Nye Hjem og Portalen boliger AS har engasjert OBOS Prosjekt til å bistå i denne saken.

Styret er klar over at vedlikehold koster og har sett på hvilke oppgaver som bør prioriteres. De jobber med en avveining av hva beboerne kan utføre selv, og hva som må settes bort til profesjonelle håndverkere.
Her vil selvfølgelig dugnadshjelp være viktig for å redusere kostnadene. Styret vil gjennomgå befaringsrapporter fra overlevering av bygget for å se om noen av kostnadene kan deles med entreprenøren.

Iht mail fra styret 03.09.2026 er det ingen planlagte påkostninger pt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 80 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Krogsveen Pluss - Vask før vinsing  kr 3 700,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visning kr 3 000,- pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige v/ prisantydning 10,5 mill  kr 28 245,00
Dag og kveldbilder  kr 5 280,00
Tilstandsrapport - m/ Salgsgaranti   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0297/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26297

Sist oppdatert: 05. september 2026 kl. 22:24