Østerlisvingen 2

Østerlisvingen 2, 1153 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 133, ideell andel 1/1
Andelsnummer 202, Nylænde Borettslag, organisasjonsnummer 950 948 183

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, bod, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To kjellerboder.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

BRA-b:
3. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Innglasset balkong er oppmålt til 9 kvm (BRA-b), og vegg mot bolig er medregnet i arealet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1954. Bygget har ifølge tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og er oppført med kjeller. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillerne er av betong. Taket er en valmtakkonstruksjon i tre, tekket med takstein. Vinduer med trerammer og balkongdør er fra 2011, og er utvendig kledd med metallplater. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 9 m².

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer. Anlegget er i hovedsak fra byggeår, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er usikkert om rørgjennomføringene i dusjsonen er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende mekanisk avtrekk.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en feil med en strømledning til koketoppen som ble utbedret i april 2026. I 2026 ble også alle spotter byttet fra halogen til LED-pærer av faglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av halogenspotter til LED-integrerte spotter og bytte til smartdimmere, utført av Storm Elektro. Samsvarserklæring foreligger.
- Utbedring av strømledning til koketopp.

2005:
- Oppgradering av bad med legging av varmekabler og montering av nytt utstyr i regi av borettslaget. Samsvarserklæring foreligger.

Andelsleilighet i 3. etasje med innglasset balkong, god planløsning og utsikt over grøntområder. Leiligheten er malt i 2022 og har fått nye LED-downlights i 2026. Badet er oppgradert i regi av Nylænde borettslag i 2005 med fliser og gulvvarme. Planløsningen samler stue, kjøkken og soverom i en naturlig rekkefølge, med bad, bod og entré samlet i den indre delen av leiligheten.

Entré:
Flislagt gulv med varmekabler møter deg i entréen, et praktisk grep som gjør inngangen behagelig å bruke hele året. Profilerte innerdører leder videre inn i leiligheten. Herfra er det naturlig adkomst til bad, bod og videre inn til stue og kjøkken.

Stue:
Stuen vender mot den innglassede balkongen i nord, og balkongdøren slipper inn dagslys fra den siden. Rommet har laminatgulv, malte vegger og malt himling med downlights som ble skiftet til LED i 2026. Det er god plass til sofagruppe og spisebord, og åpen løsning mot kjøkkenet gjør at de to rommene fungerer godt i sammenheng. Utsikten fra stuen går over grøntområder.

Innglasset balkong:
Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong. Glassfasaden gir ly for vind og forlenger brukstiden utover sesongen. Gulvet er belagt med fliser, og balkongen har utebelysning og utvendig stikkontakt. Utsikten går over grøntområder.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilasjon skjer via en mekanisk fritthengende ventilator med kullfilter. Kjøkkenet har god skapplass, og selger trekker frem dette som et av leilighetens sterke sider.

Soverom:
Soverommet ligger mot øst i leiligheten, adskilt fra stuen via entréen. Det er plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Laminatgulv, malte vegger og malt himling med downlights. Utsikten herfra går over grøntområder. Selger beskriver rommet som lyst og stille, noe som stemmer godt med beliggenheten i en sidegate med lite trafikkstøy.

Bad:
Badet er oppgradert i regi av Nylænde borettslag i 2005. Flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur, speil over servant, dusjhjørne med dusjarmatur og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og soverom. Fliser i entré, bad og innglasset balkong.
Vegger: Malte veggflater i stue, soverom og entré. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling i alle rom. Takhøyde ca. 2,21 m på bad, ca. 2,40 m i øvrige rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod i leiligheten, en loftsbod på ca. 5 m² og to kjellerboder på ca. 4 m² hver.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskinen medfølger i utgangspunktet ikke, men kan kjøpes om ønskelig.

Elektrisitet. Panelovner og gulvvarme/varmekabler i baderom samt gulvvarme i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1954. Det foreligger ferdig attestert arkivkort for våningshus datert 10.09.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for utskifting av vinduer datert 30.12.1987.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for ny fasadekledning datert 28.06.1989.
- Ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 20.03.2006.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelse for nye balkonger / innglassing datert 05.04.1995. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 10.02.1953. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom
Dagboknr. 9715, tinglyst: 26.07.1955:
Oslo Lysverker har rett til å opparbeide transformatorstasjon i parkeringsbygg på borettslagets eiendom og føre kabler ut fra denne. De har også rett til adkomst for vedlikehold.
Dagboknr. 43041, tinglyst: 16.07.1986:
Borettslaget plikter å avstå nødvendig, ubebygget grunn til veiutvidelser samt fellesarealer, fellesanlegg, eventuelle nødvendige adkomster for nabotomter og nettstasjoner.

Servituttene vil følge eiendommen.Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Østerlisvingen 2 har en attraktiv beliggenhet på Lambertseter – et veletablert og svært populært boligområde med nærhet til alt man trenger i hverdagen. Her bor du i rolige omgivelser med kort vei til skoler, barnehager, lekeplasser, servicetilbud, offentlig kommunikasjon og flotte rekreasjonsområder.

Området byr på et bredt utvalg av fritids- og aktivitetstilbud for både barn og voksne. I nærområdet finner du blant annet Lambertseter Idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, svømmehall ved Lambertseter skole, samt lysløype og turmuligheter ved Bergkrystallen. Det er også kort vei til Østmarka, som byr på milevis med turstier, skiløyper og naturopplevelser året rundt. På varme sommerdager er det gode bademuligheter både langs Oslofjorden og ved flere idylliske badevann i marka.

Lambertseter Senter ligger innen gangavstand og tilbyr et godt utvalg av butikker, dagligvareforretninger, serveringssteder, kino, bibliotek og øvrige servicetilbud. For daglige innkjøp ligger også Rema 1000 og Bunnpris, med søndagsåpent, kun få minutters gange fra boligen.

For den aktive finnes et rikt idrettsmiljø i området. Både Nordstrand IF, Bækkelagets Sportsklub og Nordstrand Tennisklubb tilbyr et bredt aktivitetstilbud innen blant annet fotball, håndball, langrenn og tennis. I tillegg er det kort vei til Sloråsen alpinbakke samt treningssentre som SATS Lambertseter og SATS Karlsrud.

Kommunikasjonsmulighetene er svært gode med kort gangavstand til Karlsrud T-banestasjon og flere bussforbindelser i området. Herfra er det enkel og effektiv reisevei til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Adkomst fra Raschs vei inn Østerliveien, deretter første vei til venstre inn Østerlisvingen. Alternativ adkomst fra Lambertseterveien - Østerliveien - Østerlisvingen.

Diverse offentlige og private barnehager i nærmiljøet.
I følge utdanningsetaten sogner leiligheten til Karlsrud skole. Gangavstand til både barnehager og skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på 43 352 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Fellesområdene inkluderer også grøntanlegg og to store, oppgraderte lekeplasser.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser og garasjer som leies ut til beboerne. Parkeringsplass/garasje følger ikke leiligheten ved salg og må sies opp. Det er for tiden 2-3 års venteliste for å leie parkeringsplass.

Borettslaget har etablert egne ladestasjoner for elbiler, og det er planlagt infrastruktur for lading på de fleste plasser i løpet av 2025. Andelseiere har rett til å sette opp eget ladepunkt på sin parkeringsplass etter godkjenning fra styret og for egen kostnad. De fleste eksisterende plasser har el-uttak for motorvarmer, men disse er forbudt å bruke til lading av elbil.

Det er gratis gateparkering i området, og ifølge selger har det aldri vært problem å finne parkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-457, "Regulering av del av gnr. 159, bnr. 1 ved veg 3677,Lambertseter.", datert 20.12.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. I planen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 754,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, TV/bredbånd, trappevask, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, samt renter og avdrag på andel fellesgjeld. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble økt med 5 % fra 01.01.2026.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 197,-
- Renter IN-lån: kr 117,-
- Avdrag IN-lån: kr 441,-

På årsmøtet i 2026 ble det informert om et pågående prosjekt for energieffektivisering. Et konkret forslag til tiltak med finansiering vil bli presentert på et ekstraordinært årsmøte før sommeren 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 589 kwh. pr. år, med en estimert kostnad på ca. kr 5 382,- pr. år.

Leiligheten er tilknyttet kabel-TV og internett fra Telia. Kostnaden er inkludert i felleskostnadene, og TV-tuner/dekoder følger med ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 153 425,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 8 268,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 98 922,- pr. 09.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 39 621 770,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987218390
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 1 560 042,-
Andel av saldo: kr 3 767,39
Innfrielsesdato: 30.04.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987218404
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 24 671 893,-
Andel av saldo: kr 59 571,13
Innfrielsesdato: 30.10.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987243239
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 3 830 477,-
Andel av saldo: kr 9 251,31
Innfrielsesdato: 30.06.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207970034
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 9 559 358,-
Andel av saldo: kr 26 332,37
Innfrielsesdato: 30.11.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,23 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 009 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 019 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Wetter Sæther

Leiligheten er tilknyttet Nylænde Borettslag, et veldrevet borettslag bestående av 368 andelsleiligheter. Borettslaget er tilknyttet OBOS, med OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører. Borettslaget er forsikret gjennom Gjensidige Forsikring ASA (polisenr. 90285489).

Borettslaget tilbyr flere felles fasiliteter, herunder fellesvaskerier, sportsboder og lekeplasser. Fellesvaskeriet i Nylænde 13 benytter digitalt reservasjons- og betalingssystem via SmartLaundry. Borettslaget har også et bildelingstilbud gjennom Otto, med bil plassert ved Nylænde 17 og reservasjon via app.

Dyrehold er tillatt etter søknad og godkjenning fra styret, forutsatt at det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Det er ikke tillatt å holde mer enn to hunder eller to katter per leilighet. Hunder av rasen pitbull, eller blandingsraser med pitbull, er ikke tillatt. Dyr skal føres i bånd på fellesområdene. Kullgrill er ikke tillatt på balkonger.

Banking og boring er tillatt på hverdager mellom kl. 07.00 og 20.00, samt lørdager mellom kl. 10.00 og 18.00. Beboerne har plikt til å holde eget inngangsparti og fellesarealer ryddige.

Selger opplyser at borettslaget ivaretar alt av utvendig vedlikehold, herunder snømåking, renhold av fellesarealer, hagearbeid og øvrig drift.

Utførte oppgraderinger og vedlikehold (utvalg):
2025: Fiber installert i alle leiligheter, oppgradering av fellesvaskeri, LED-belysning og oppgradering av lekeplasser.
2024: Garasjer revet og erstattet med flere biloppstillingsplasser. Oppgradering av fellesvaskeri.
2023: Oppgradering av fellesvaskeri og LED-belysning på loft.
2021: Etablering av nedgravde avfallsbrønner og modernisering av vaskerier.
2020–2016: Oppgradering av vann- og avløpsanlegg, dreneringsarbeider, lekeplasser, piperehabilitering og reparasjon av baderomsgulv.
2015–2009: Omfattende vedlikehold og oppgraderinger, herunder drenering, brannsikring, asfaltering, utskifting av vinduer og balkongdører, oppgradering av uteområder og lekeplasser samt etablering av brannvarslingsanlegg.

Planlagte og pågående prosjekter:
Videreføring av energieffektiviseringsprosjektet, herunder vurdering av etterisolering, varmepumper og solcelleanlegg. Det er ifølge årsmeldingen varslet en ekstraordinær generalforsamlingen vedørende dette. Dersom dette prosjektet blir vedtatt vil det medføre økning av felleskostnader og fellesgjeld. Nivå på økning og energisparing er ikke klarlagt ennå.

Kjøper må godkjennes av styret som ny andelseier. I henhold til burettslagslova kan kun fysiske personer eie andel, og hver person kan kun eie én andel i borettslaget.

Borettslaget er tilknyttet OBOS' sikringsordning, som sikrer borettslaget mot tap ved manglende betaling av felleskostnader fra andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget samt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom forkjøpsrett benyttes, løses kjøper fra inngått avtale.

Budsjett, årsregnskap og øvrige dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andelsleilighet  kr 11 567,00
Foto - Dagbilder  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0125/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26125

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 13:23