Nylænde 15

Nylænde 15 , 1154 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 134
Andelsnummer 262, Nylænde Borettslag, organisasjonsnummer 950 948 183

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
3. etasje 36 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To boder
Loft kvm: Bod

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1958 over fire etasjer, samt kjeller og råloft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong. Fasader utført i teglstein. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre samt utvendig beslag med to-lags glass 2011. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad :
- Overflater gulv: Misfarging/svertesopp stedvis påvist på mykfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Fallforhold (gulv): Det er motfall fra hovedsluk mot døråpning. Fare for vannansamling. Tiltak bør iverksettes. Informasjon: Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales, men er likevel vurdert som tilstrekkelig. Målingen er foretatt på tilfeldig sted.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen samt ved servantinnredning. Det er ukjent om hvorvidt hullene er tilfredsstillende tettet.
- Vannrør: Tilførselrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Kjøkken:
- Overflater himling: Det er stedvis registrert riss i overflate i himling. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: TG2 gjelder: Benkeplate bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier opplyser at varmekabel bad ikke fungerer. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Lys entré med med god plass til oppbevaring i to plassbygde skyvedørsgarderober fra 2018 og vegghengte skoskap. Leiligheten har adkomst via felles trapperom med callinganlegg.

Stue:
Stuen har en god romløsning med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir godt med naturlig lys. I stuen er det installert peisovn i kleberstein (2022) som bidrar til varme og hygge. I 2018 fikk stue og kjøkken nytt, slitesterkt gulv, samtidig som stuen ble oppgradert med praktiske, plassbygde løsninger med bokhylle og skap for oppbevaring. Fra stuen er det utgang til balkong.

Kjøkken:
Separat og romslig kjøkken med plass til et lite kjøkkenbord. Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter og heltre benkeplate. Praktisk utstyrt med nedfelt oppvaskkum i porselen, integrert oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Det er flislagt vegg mellom benk og overskap mot bad. Kjøkkenet har ventilator med kullfilter.

Bad:
Baderommet ble renovert i regi av borettslaget i 2005 og ble videre modernisert i 2018. Det er flislagt gulv og flislagte vegger, samt nedsenket himling med downlights. Badet ble i 2018 modernisert med nytt vegghengt toalett, servant, servantskap, to vegghengte skap og dusjdører. Det er også opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 kvm. Her kan du nyte svært gode solforhold med sol fra ca. kl. 12:00 til 22:00 på sommerstid. Balkongen er opparbeidet med betongdekke kledd med solide spesialbygde terrassebord fra 2018, samt rekkverk i stål og glass. Det er god plass til en sittegruppe, og balkongen fungerer som en hyggelig og naturlig forlengelse av stuen.

Øvrig:
Leiligheten disponerer to boder i kjeller på ca. 2 og 3 kvm, samt en loftsbod (ca. 8 kvm gulvareal). Vinduer og balkongdør er fra 2011 med to-lags glass. Det elektriske anlegget har automatsikringer. Oppvarming skjer med elektrisitet og vedfyring. Alle sikringene ble fornyet/byttet i 2023.

Se tilstandsrapport og selgers egenerklæring for ytterligere detaljer.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og peisovn med glassdør i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 23.05.1958. I tillegg foreligger det ferdigattester for rehabilitering av våtrom, fasader og vinduer.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendommen, som omhandler bestemmelser om rett til plassering av trafostasjon/kiosk og anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten ligger sentralt til i et hyggelig boligområde på Lambertseter med alle hverdagsfasiliteter lett tilgjengelig. Her bor man i gangavstand til store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud. Her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig, med flotte turmuligheter i umiddelbar nærhet.

Lambertseter Senter ligger innen få minutters gange fra leiligheten og tilbyr et bredt utvalg med over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Bunnpris (søndagsåpen), som alle ligger få minutters gange fra leiligheten.

Kort vei også til Sæter Torg, hvor du finner et variert servicetilbud med flere kafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finner du også flere matbutikker som Rema 1000, Meny og Gutta på Haugen, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og flere nisje- og klesforretninger.

På Holtet, som også ligger innen kort avstand, finner du diverse servicetilbud som Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, jernvareforretning og delikatessebutikken Jacobs.

Særdeles kort vei til nærmeste bussholdeplass – du rekker nesten ikke å bli varm om du så må løpe til bussholdeplassen i Lambertseterveien. Noen få minutters gang også til Lambertseter T-banestasjon (linje 1 og 4). Flybuss til Gardermoen fra Gina Krogs vei. (Se www.ruter.no for rutetider)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter, og treningssenter i Nordstrand Arena.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nylænde 15 sogner til Lambertseter skole.
Flere barnehager og skoler i nærområdet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27 026 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er opparbeidet med annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, lekeapparater, sittebenker, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget har ca. 168 biloppstillingsplasser for utleie etter venteliste. Ellbillading via Elaway. Det er for øvrig gratis gateparkering hvor selger opplyser om at det er god kapasitet for beboere og besøkende.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-457 hentet ut 14.01.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.12.1952.

Byggesaker i området:
Cecilie Thoresens vei 6 - Gjenoppbygging av gymsal etter brann - Lambertseter VGS
Cecilie Thoresens vei 6 - Midlertidig hall på basketbanen - Lambertseter vgs
Cecilie Thoresens vei 6 - Boring av fire energibrønner

Plansaker i området:
Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.

Lambertseter og Karlsrud skal trinnvis utvikles til et mer urbant byområde med boliger, næring og tjenesteyting i gangavstand til kollektivtilbudene i området. Planforslaget legger rammer for god bo- og boligkvalitet, med ulike boligtyper, størrelser og boformer. Deler av industribebyggelsen fra 1960-tallet i Cecilie Thoresens vei 7 og 9 bevares, i samspill med torg og park. Planforslaget legger til rette for muligheten til å kunne oppføre en barnehage sentralt i området ved behov. Arealer til undervisningsformål inngår i planforslaget og muliggjør å innpasse arealer til Lambertseter videregående skole. Planforslaget har en tydelig byromsstruktur for gangforbindelser, gater, torg og en sentral park.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 479,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, trappevask, varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 10% fra 01.01.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820797003; IN lån 1 - Akonto renter 141,81,-
Lån nr: 9820797003; IN lån 1 - Akonto avdrag 426,51,-
Felleskostnader: 2 911,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett, og basispakke er inkl. i mnd. fellesutgifter. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 822 345,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 289 380,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 684,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 84 554,- pr. 22.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 41 876 947,- pr. 22.09.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Restsaldo: 1 630 435,-
Andel av restsaldo: 2 865,05,-
Rentebetingelser: 5,30%
Lånets innfrielsesdato: 30.04.2037.

Lån 2:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Restsaldo: 25 367 505,-
Andel av restsaldo: 44 603,33,-
Rentebetingelser: 5,30%
Lånets innfrielsesdato: 30.10.2041.

Lån 3:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Restsaldo: 3 904 207,-
Andel av restsaldo: 6 858,18,-
Rentebetingelser: 5,30%
Lånets innfrielsesdato: 30.06.2049.

Lån 4:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Restsaldo: 10 974 800,-
Andel av restsaldo: 30 227,58,-
Rentebetingelser: 5,48%
Lånets innfrielsesdato: 30.11.2030.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av deler av andel fellesgjeld (IN-ordning), dette er et lån i OBOS banken som kan nedbetales 30.5 og 30.11 hvert år. Konferer megler for mer informasjon.

3 500 000,00 Prisantydning
84 554,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 584 554,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 603 806,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helene Slettemoen

Leiligheten er tilknyttet Nylænde Borettslag.
Borettslaget består av 368 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til sjenanse for andre beboere. Beboere må søke om dyrehold til styret.
Fellesvaskeriet er i Nylænde 13. Betalingssystem på nett/reservasjon gjøres via smartlaundry.no.
Bildeling, ny samarbeidspartner for borettslaget er på plass. Bilen står ved Nylænde 17, reservasjon gjøres via app, last ned otto.no.

Selgers erfaring i borettslaget:
Ingen dugnad. Alt av vedlikehold, vasking, hagearbeid, snømåking og bodrydding tas hånd om av borettslaget.
Vaktmesterne er på plass tidlig vinterstid og sørger for at inngangene alltid er godt måkt.

Planlagte/pågående påkostninger:
- Fortsette arbeidet med sammenslåing og modernisering av vaskeriene.
- Oppgradering av lekeplasser.
- Installasjon av solcellepaneler på tak.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Revet garasjer, og erstattet disse med flere biloppstillingsplasser. Oppgradert fellesvaskeri i Nylænde 13 med nye vaskemaskiner og tørketromler.
2021: Det er etablert nedgravde avfallsbrønner, tre stasjoner i Nylænde. Det er gjennomført sammenslåing og oppgradering av fellesvaskerier - ett av tre vaskerier er snart ferdigstilt.
2020: Utbedring av badegulv, oppgradering av utvendige stikkledninger (gjelder vann og avløp).
2019: Utbedring av badegulv, oppgradering inngangsparti i Lambertseterveien 48-52.
2018: Utbedring av badegulv, porttelefonanlegg.
2017: Utbedring av badegulv, avslutning av pipeprosjekt, oppgradering av stikkledning.
2016: Drenering i Nylænde 10, reparasjon av badegulv, og oppgradering av lekeplasser. Påbegynt piperehabilitering.
2015: Drenering/fuktsikring av Gina Krogs vei 18, reparasjon av badegulv, utskifting av feie- og inspeksjonsluker, oppgradering av stikkveier og inngangspartier
2014: Drenering/fuktsikring av Østerlisvingen 6 og 8. Asfaltering av uteområder. Brannsikringstiltak på loft og kjeller og øvrige fellesarealer. Reparasjon av baderomsgulv.
2013: Bytte av 138 dører på kjeller/loft til brannklassifiserte godkjente dører. Støttemur mot Lambertseterveien, drenering i Østerlisvingen 4, utbedring av standplass for restavfall/papiravfall rundt borettslaget.
2011: Utskifting av vinduer, balkongdører og bi-inngangsdører i borettslaget.
2010: Drenering - Østerlisvingen 2, rehabilitering av strømuttak på parkeringsplasser. Montert automatisk lys i alle trappoppganger, og oppgradert utearealer.
2009: Brannvarslingsanlegg på alle loft. Oppgradering av lekeplasser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. Leiligheten er tilknyttet Nylænde Borettslag.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt kr -7 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 880,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 415,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 000,00
Foto - Dagfoto kr 4 500,00
Foto - kveldsfoto  kr 3 950,00

Oppdragsnummer 44-0233/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25233

Sist oppdatert: 05. oktober 2025 kl. 10:32