Trollstien 11

Trollstien 11, 3034 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 22, bruksnummer 113

Totalt bruksareal BRA: 196 kvm.

BRA-i:
Kjeller:
45 kvm: Gang, to boder, kjellerstue og soverom.

1. etasje:
120 kvm: Entré, gang, vaskerom, toalettrom, bad, to soverom, trapperom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Garasje - 1. etasje:
31 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
18 kvm: Platting.

Kjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 49 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 45 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Kjellerstue, soverom, gang og to boder i kjeller samt del av stue i 1. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1962. Boligen er oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertaket har saltaksform av trekonstruksjon tekket med shingel, opplyst lagt ny i 2013 (inkl. nye taknedløp), og har kaldtloft med utvendig luke i gavlvegg. Vinduer har karmer og rammer av tre med to-lags glass, hvor vinduer i 1. etasje opplyses å være skiftet i perioden 2006–2022, mens kjellervinduer er fra ukjente årstall. Ytterdør har profilert flate og glassfelt, og boligen har kjellerdør samt terrasse-/balkongdør i tre med to-lags glass.

Garasje oppført i 1964 er i trekonstruksjon med gulv av grus. Yttervegger har utvendig stående trekledning, og yttertak har saltaksform belagt med takplater av metall. Garasjeport er i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i trapp til kjeller, og anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer. Det er registrert manglende samsvarserklæring og utettheter i sikringsskap, og sakkyndig anbefaler en utvidet kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Det er vurdert at det ikke er krav om komfyrvakt basert på monteringstidspunktet for relevante installasjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Overflater har slitasjer, og det er registrert stedvis manglende fliser og sprekker i fliser. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflater, og sluk har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Innmurt oljetank er ikke sanert eller tilpasset bruk av bio-olje.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget, og det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen. Lokalfallet i sluksonen og fallforhold utenfor sluksonen vurderes som mindre enn anbefalt, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det er uklart om det er benyttet tilstrekkelig vanntett sjikt, membran er ikke synlig, og ett sluk er ikke skiftet ved oppgradering. Tilluftsspalte er ikke etablert, og det hefter usikkerhet ved ventilasjonens funksjon. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer preg av ujevnheter og ikke faglig god utførelse.

Toalettrom
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, det er registrert noe redusert avrenning i enkelte rør, og det har ikke vært mulig å verifisere valgt løsning for lufting av avløpssystemet.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder har slitasje, rustskader og en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvis slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig, med kun enkelte luker i vegger.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Innerdører har slitasje og skjevheter.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen har overflateslitasjer.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres fuktmerker på grunnen som kan tyde på at fukt transporteres inn fra utsiden.
- Ventilasjon: Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terreng/vannbrett, samt slitasje med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer i kjeller og badvindu har slitasje og en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Kjellerdøren viser symptomer på slitasje med tegn på svelling i dørbladet, og det er liten høydeforskjell mellom gulvoverflate og døråpning.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Synlige spiker i beslag gjennom papp.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom, riss/sprekker i flisfuger og løse fliser på platting, samt skader på betongheller ved inngangsparti.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering: Garasje har slitasjer, skjevheter, stedvise råteskader og manglende kledning over port.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet manglende tilkomstmulighet da luken satt fast på befaringstidspunktet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har åpninger på mer enn 10 cm og har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen mangler rekkverk. Risiko for fall. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Innstøpt oljetank er tømt. Det ble installert luft-til-luft varmepumpe ca. 2023 av Buskerud Varmeservice. Takpapp/tak ble skiftet ca. 2013 med nye taknedløp utført av Eiker Blikk. Terrassedør og ytterdør er byttet, og alle vinduer i hovedetasjen ble byttet i perioden 2006–2022 av faglært.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp og stekeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe og innmurt peisinnsats i stue. Gulvvarme på bad. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2021, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.
Siste feiing ble utført den 05.04.2024, med merknad om at det kun er én pipe i bruk.

Boligen har en innmurt oljetank og det er en frittstående parafinovn i innredet kjellerstue (ikke i bruk). Selger anfører at tanken er tømt. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet i deres arkiv. Byggeanmeldelse for oppføring av enebolig ble godkjent av kommunen den 22.09.1961 med tilhørende godkjente byggetegninger datert samme dato.

Det har blitt innsendt søknad om byggetillatelse for oppføring av en dobbelgarasje, som ble behandlet og godkjent av kommunen den 10.08.1976. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger med samme dato. Tiltaket ble ikke formelt avsluttet med ferdigattest.
For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for garasjen, for å lovlig ta i bruk bygningen. Dette er dagens tilnærming for avslutning av eldre byggesaker, som er søkt om etter 01.01.1966. Det må påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosessen og for evt. å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjellerstue i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod og matkjeller, i tillegg er soverommet i kjelleretasjen opprinnelig byggemeldt som arbeidsværelse jf. godkjente byggetegninger datert 22.09.1961. Ifbm. vedtak av byggeanmeldelse for oppføring av boligen datert 22.09.1961, anfører kommunen at rom benevnt som "arbeidsværelse" i kjeller ikke skal benyttes som varig oppholdsrom. Rommets kvaliteter (soverom/arbeidsværelse) oppfyller dagens krav til rømningvindu og tilstrekkelig takhøyde. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål.

Stuen i 1. etasje har en annen utforming enn opprinnelig byggemeldt, del av yttervegg har blitt trukket inn og del av yttervegg har blitt utvidet (langsiden, fasade syd). Gang og to boder er i tillegg opprinnelig et areal som ikke er utgravd. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene.

De fleste vinduer i 1. etasje avviker fra godkjente byggetegninger datert 22.09.1961, herunder er det blitt satt inn doble vinduer i nåværende kjøkken/spisestue og stort soverom. Det er også satt inn et større vindu på badet. I tillegg er et stuevindu flyttet (på kortsiden) og det er satt inn større vinduer samt terrassedør er flyttet (på langsiden) i stuen. I kjelleretasjen er det satt inn to sidefelt i tilknytning til ytterdøren og det er etablert en ekstra ytterdør tilknyttet den ene boden i kjelleren. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket.

Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med manglende brukstillatelse på garasjen, innredning av kjellerstue og soverom i kjeller, avvik på utforming av rom (stue i 1. etasje), innredning av ikke-utgravd areal og fasadeendringer i 1. etasje samt kjelleretasjen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 301562
Tinglysningsdato: 12.06.1969
Servitutten omhandler: Butikker, lager, verksted, kiosker o.l. tillates ikke oppført på tomten. Enkeltgarasjer av aluminium tillates ikke. Uhindret adgang til anleggelse og vedlikehold av diverse ledninger samt kummer over privat grunn. Eier av gnr. 22/bnr. 83 (Solsvingen 68) har rett til uhindret adgang for å inspisere og fjerne fjellblokker som kan true eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

et er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på under 100 Bq/m3 i boligen, og dette er innenfor angitt grenseverdi. Rapportdato for målingen er 14.05.2014.
Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et veletablert, stille og rolig boligstrøk. Suveren utsikt over Drammenby, Drammensfjorden og Lierdalen. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder. Gangavstand til dagligvarebutikk, skoler og barnehager. Nærhet til Blektjern med bademuligheter og DNT Blektjernstua, videre turvei til flotte Haukåstoppen.

Drafn og Skiold er aktive idrettslag med et bredt utvalg av fritidstilbud. Nærhet til en rekke idrettsanlegg. Fotballbane ved Drafnhuset i Drafnkollen. Marienlyst med kunstis/kunstgress, Drammensbadet, Drammenshallen, friidrettsbane og turnhallen. Praktisk avstand til marka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter.

Gangavstand til bussholdeplass langs Austadveien og Høgda med gode forbindelser til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Ca. 10 minutters kjøring til Drammen togstasjon med gode togforbindelser mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord, tidsmessig tar det ca. 30 minutter til Oslo, se www.vy.no. Flytoget bruker ca. 60 minutter fra togstasjonen i Drammen til Gardermoen flyplass, se www.flytoget.no for mer informasjon. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene. Ifbm. dette vil Drammen bli et startpunkt for et 10-minutterssystem til både Oslo og Gardermoen (min. 8 avganger i timen).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Fjell barnehage (0,6 km), Senterbarnehagen Fus (0,6 km), Fjellhagen barnehage (0,8 km).

Skoler: Fjell barneskole (1 km) og Galterud ungdomsskole (0,2 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 104 kvm. Romslig tomt som er en skrånende naturtomt med synlig fjell, noe opparbeidet plenarealer og diverse beplantninger. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Frittstående, enkel dobbelgarasje på 31 kvm med grusdekke og garasjeport av tre.

Forøvrig er det parkering på gruset gårdsplass ved boligen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 vedtatt 18.06.2025.

I henhold til kommuneplanen er hele eiendommen innenfor et område med ras- og skredfare samt et delareal på 87,41 kvm innenfor et område med flomfare. Dette kan legge begrensninger og/eller retningslinjer for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Naboeiendommen gnr. 22/bnr. 252 (privateid) på nedsiden, er per dags dato ubebygd og består av fjell og grøntarealer. Iht. kommuneplanen datert 18.06.2025 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 8.877,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 5.201,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter. I tillegg vil det bli innført en ny modell for renovasjonsgebyret (fast grunnbeløp og variabel del) i Drammensregionen (Drammen, Lier, Modum, Sigdal og Øvre Eiker) f.o.m. 01.01.2027.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca. kr 13.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Gjensidige.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, megler har derfor ikke kjennskap til forbruk og utgifter som dagens eier har hatt ifbm. bruk av boligen. Det må påregnes kostnader til bl.a. bygningsforsikring, innboforsikring, strøm inkl. nettleie og tv/internett.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.400.354,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

138 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
139 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
159 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 689 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 709 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Randi Hjellum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 47 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligfotografering  kr 5 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 5,71 promille, valgfri  kr 30 548,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0332/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26332

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 13:59