Fjellom 35

Fjellom 35, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 168, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje: 89 kvm: Gang, stue, to soverom vaskerom, wc og to boder.
1. etasje: 100 kvm: Entré, stue, to ganger, kjøkken, tre soverom, bad og wc.

BRA-e: 26 kvm: Garasje.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 26 kvm: Balkong og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Proråd AS v Thomas Wiig Hovland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Frittliggende enebolig over to plan, med kjeller og 1. etasje. Grunnmur i lettbetong, yttervegger i bindingsverk med stående trekledning,
valmtak tekket med takstein. Takrenner og nedløp av metall. Etasjeskiller med trebjelkelag. Vinduer i kjeller med tolags isolerglass, produsert i 1981. Vinduer i 1.etasje med tolags isolerglass, produsert i 1982.
Ytterdøren fra byggeår. Terrassedør i stue i tre med tolags isolerglass, produsert i 1982. Balkongdør i soverom i tre med tolags isolerglass, produsert i 1981.
EIer informerer om at det er montert ny ytterdør til kjeller (kjøpt ny i 2025). Alle vinduene i kjeller er nye med datostemplinger fra 2023 med unntak av vindu i vaskerom og innerste bod i kjeller.
Nordvestvendt og terrasse i trekonstruksjon. Sydøstvendt balkong i trekonstruksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:

Bygningsdeler med TG 3:
Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. På bakgrunn av nevnte forhold, alder på drenering og fuktsikring settes TG 3.

Bad 1. etasje - Totalvurdering av overflater: Det er funnet bom under enkelte fliser. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Det er montert vindu innenfor våtsone ved dusjkabinett, noe som medfører økt risiko for fuktskader dersom vinduskonstruksjonen og overgangen til tettesjikt ikke er tilpasset våtrom. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres.

Utvendig trapp: Ingen av trappene har rekkverk, noe som utgjør et sikkerhetsavvik etter dagens krav til sikring mot fall. Begge trapper vurderes som funksjonelle for alder, men med
forhøyet risiko ved bruk. TG 3 settes for begge trapper på grunn av manglende rekkverk, som regnes som en sikkerhetsmessig mangel etter dagens forskriftsnivå.

Bygningsdeler med TG 2 - enkelte utdrag:
Forstøtningsmurer: Muren er noe ut av lodd. Anbefales jevnlig kontrollert.

Yttervegger / fasader: Lufting er begrenset på grunn av musetetting med treklosser. Det registreres likevel ingen tegn på utilstrekkelig lufting.

Vinduer / dører: Enkelte vinduer tar i karm og anbefales justert. Det registreres harde pakninger med nedsatt tettefunksjon. Enkelte vinduer kniper noe i karm, og pakninger er stedvis slitt. Justeringer og utskifting av pakninger anbefales.

Balkong / terrasse: Rekkverkshøyden avviker fra gjeldende forskriftskrav, hvor høyden skal være minimum 1,0 meter over gulv.

Loft: Det registreres tegn til fukt på sponplatene ved enkelte gjennomføringer i undertaket, noe som kan indikere kondens eller mindre luftlekkasjer. Forholdet gir økt risiko for fuktskader dersom det ikke følges opp. Lufting og dampsperre er ofte mangelfull etter dagens krav, og konstruksjonen vurderes derfor å ha moderat avvik fra dagens forskriftsnivå.

Gulv på grunn: Slike løsninger kan gi setninger og bevegelse over tid som følge av fuktopptak eller ustabilitet i underlaget. Konstruksjonen vurderes som risikoutsatt for fuktpåvirkning fra grunnen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15–30 mm over rommets lengde. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600. Konsekvensen er at gulvet kan oppleves noe skjevt.

Toalett rom (WC), 1.etasje: Det er ikke synlig tetting rundt rørgjennomføringer, og kobberrør samt plastsluk kan være av eldre dato. Løsningen anses som vanlig for
oppføringstidspunktet, men med økt risiko for fuktinntrengning ved lekkasje eller vannsøl.

Vaskerkjeller: Det er ikke etablert godkjent tettesjikt, og løsningen vurderes som utgått i forhold til dagens krav til fuktsikring. Det er etablert sluk på gulv. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av
alder, materialbruk og begrenset fuktsikring, men uten påviste skader.

VVS: Varmtvannsbereder er installert i rom uten lekkasjesikring eller sluk. TG-2 er satt med bakgrunn i alder på eldre
rør og avløps installasjoner, som har oppnådd forventet normal brukstid.

Nåværende eiere har siden 2020 og frem til helt nylig i 2025 gjennomført en rekke oppgraderinger av boligen. Malerarbeid er utført i nær samtlige rom. I 2020 ble både ny luft-luft varmepumpe montert over trappen til kjelleren og ny vedovn installert i stuen.

I første etasje er i tillegg romløsningen noe endret ved at kjøkkenet er åpnet mot stuen, til fordel for en stor aktiv sone. Kjøkkenets innredning er av eldre dato, men funksjonell. Integrerte hvitevarer medfølger hvorav platetopp og stekeovn er fra 2020.

Badet ble i 2006 fornyet med nye overflater og nytt sanitærutstyr. Selve konstruksjonen er imidlertid trolig fra byggeåret. Oppgradering av badet bør påregnes på bakgrunn av forhold knyttet til blant annet membran og overflater som er gitt TG 3. Badet benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger som alle er flislagt. I gulvet er det også varme.

Romløsningen med tre soverom på én flate i første etasje er spesielt gunstig for en småbarnsfamilie. Praktisk er det ikke minst også at soverommene er samlet i nærhet av badet og toalettrommet. Hovedsoverommet er oppmålt til over 11 kvm. og inneholder praktiske skyvedørsskap som utnytter hele rommets bredde. De øvrige to er begge naturlige barnerom med ca. 8 og 7 kvm. hver.

I kjelleren finnes ytterligere to soverom som i 2025 er godkjent bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel. Med ca. 12 og 11 kvm. hver er disse utmerkede barne-/ungdomsrom. Sistnevnte er i 2025 bygget opp på nytt fra bunnen av med både nye overflater og nytt elektrisk anlegg som inkluderer varme i gulvet og innfelte spotter i himlingen.

Kjelleren inneholder også en stor stue med både gulvvarme og peis som gjerne kan være barnas helt egen avdeling, tatt i betraktning soverommene på samme plan. Med ny inngangsdør installert i 2025 er kjelleren lett tilgjengelig fra utsiden, blant annet for besøkende til kjellerstuen.

I kjelleren inngår for øvrig boder som representerer lagringsmuligheter, toalettrom og et større vaskerom. Sistnevnte er fra byggeåret og ikke å betrakte som et våtrom. Vaskerommet har gulvvarme og er enkelt innredet til sitt formål, men funksjonelt med blant annet en nylig plassbygget benk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, trebord, teppe, fliser og betong.
Innervegger: Malte glatte flater, malt panel, malte plater, pusset/slammet teglstein, grå pussmørtelmur, fliser og betong.
Himlinger: Plater, panel og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplate. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Veggmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre og helstøpt dobbel keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lyset i taker over spisestuen medfølger ikke. Komfyr, steketopp og oppvaskmaskin medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet via panelovner/varmekabler og vedfyring. Det er montert varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Fjellom 35, Moss:
Siste feiing ble utført: 24.06.2024
Siste tilsyn ble utført: 13.06.2022

Det foreligger ferdigattest på eiendommen som nybygg datert 25.01.1983 og ferdigattest etter bruksendring/fasadeendring/utvendig trapp datert 16.09.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kort oppsummert av ferdigattesten datert 16.09.2025: gjelder bruksendring av tre rom i kjelleretasjen fra tilleggsdel til hoveddel. Det samlede arealet for de aktuelle rommene er 48,8 kvm, og disse er planlagt innredet som stue og to soverom. Utvendig trapp til kjelleretasjen er etablert. Videre skal totalt sju vinduer i kjelleretasjen skiftes ut, og de nye vinduene skal oppfylle kravene til rømningsvindu.

Kommentar fra tilstandsrapporten:
Det bemerkes at enkelte vinduer i kjeller rom for varig opphold ikke tilfredsstiller kravet til rømning. Dette grunnet plassering av høyde over gulv. Maks høyde over ferdig gulv skal ikke overstige 1m fra underkant vindu. Ved større avstand må det være et fastmontert møbel med maks høyde 1m over ferdig gulv.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter/heftelser på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettighet som hefter i gnr.168, bnr.72:
Dagboknr 7644, tinglyst 12.10.1982 - Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Rett for bnr.88 til å anlegge og ha liggende vann- og kloakkledning over sin eiendom slik den fremgår av situasjonsplanen. Grunneier kan ikke oppføre eller tillate oppført permanent bebyggelse eller anlegg av noen art over ledningen eller nærmere denne enn 3 meter. Med flere bestemmelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Fjellom er et veletablert boligområde som oppleves oppriktig tilbaketrukket, men likevel er sentralt i Moss - kun et fåtall minutter unna sentrumskjernen. Adkomstveiene internt i nabolaget er sperret for gjennomkjøring og legger grunnlaget for et barnevennlig miljø.

Flere fine turområder er lett tilgjengelig fra Fjellom. Gangvei fra Øreåsen leder direkte frem til Vansjøs bredd. Det er heller ikke langt ut til Mossemarka med et rikt løypenettverk, lysløype inkludert. Her prepareres skiløyper så snart forholdene tillater vinterstid. Skianlegg med kunstsnø finner du på kanten til marka, rett bak kjøpesenteret Mosseporten.

Barnehager, skoler og gode shoppingmuligheter er lett tilgjengelig i nærområdet. Dagligvarer kan du handle i de mange dagligvareforretningene omkring, her er de fleste kjeder representert. Kjøpesenter og en rekke store varehus finner du omkring handelsgaten Varnaveien.

Kollektivtilbudet rundt Fjellom er bredt og inkluderer lokale som regionale busslinjer. Til både sentrumskjernen og togstasjonen er det hyppig avganger. Togreisen mellom Moss og hovedstaden er kun 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 523 kvm.

Parkering i frittstående garasje og på egen gårdsplass foran garasjen. I garasjen er det montert Easee smartlader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 25.08.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Øreåsen sentrale del" med formål boliger, vedtatt 08.04.1974 med plannr.M22. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplanen "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.062,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.058,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 111 kubikk.
Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27.300,- pr. år. / 22.300 kwh. pr. år. Det er pr. 13.10.2025 ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 8.000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett/fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Homely alarmselskap som koster kr 2.388,- pr. år. Alarmanlegget og abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 067 182,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 268 727,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
164 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åsmund Fagerli Svedjan og Eline Svedjan

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% inkl. MVA
Tilrettelegging: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.900,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3.500,-
Tinglysing skjøte: kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr 47.550,-

Oppdragsnummer 30-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25100

Sist oppdatert: 16. oktober 2025 kl. 15:06