Kulsrudgutua 16

Kulsrudgutua 16, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 46, bruksnummer 332, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
-1. etasje 30 kvm: Gang, bad, soverom og rom benyttet som soverom.
1. etasje 33 kvm: Entré, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
-1. etasje 19 kvm: Utgang fra soverom til sydøst- vendt markterrasse.
1. etasje 22 kvm: Nordvest-vendt terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.07.2026 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

- U etasje: Opprinnelige tegninger viser kjellerbod og matbod som separate rom. Skilleveggen mellom rommene er senere fjernet, og arealet benyttes i dag som ett samlet rom. Rommet brukes i dag som soverom. Rommet er ikke godkjent som soverom.

Les punkt om Ferdigattest / brukstillatelse om mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med shingel.
Boligen har glatt/profilert entrédør av tre med glassfelt og katteluke. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011. Vinduer med
karmer av tre og to-lags glass fra 1991. Vindu med karmer av tre og tre-lags glass fra byggår. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon
gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3
- Våtrom / Bad: Badet bærer preg av alder og slitasje, med eldre tettesjikt, vann og avløpsrør hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mangelfulle fallforhold, og overgang mellom sluk og tettesjikt er uoversiktlig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og innredning samt servant har slitasjeskader.

TG2
- Kjøkken: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrørene har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det foreligger risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte forhold. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig og kan medføre økt fuktbelastning samt redusert luftkvalitet i rommet.

-Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber er av en alder som tilsier økt risiko for aldersrelatert slitasje og usikker fremtidig funksjon. Avløpsrør er av en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, med risiko for nedsatt funksjon og aldersrelaterte utfordringer. Varmtvannsberederen er av eldre dato, og fremtidig funksjon vurderes som usikker. Berederen står i tillegg i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

-Andre rom: Gulvoverflaten har stedvis bruksslitasje med riper og hakk av hovedsakelig kosmetisk karakter. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig og kan medføre økt fuktpåvirkning og redusert luftkvalitet.

- Rom under terreng: Laminatgulvet har stedvis bruksslitasje med enkelte riper og hakk. Enkelte innerdører bærer preg av alder og slitasje. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig og kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Det er utført fuktmåling i veggkonstruksjonen uten registrering av forhøyede fuktverdier. Det er imidlertid observert dampsperre i veggkonstruksjonen.

- Loft Uinnredet / kaldt loft: Det er registrert stedvise misfarginger på undertaket ved pipe og ventilasjonsgjennomføringer, noe som kan indikere tidligere fuktpåvirkning.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Det er registrert enkelte riss i skorsteinen rundt røykrøret. Forholdet kan påvirke skorsteinens funksjon og bør undersøkes nærmere for å avklare behov for eventuelle utbedringer.

-Yttervegger inkl. fasader: Det er vurdert å være begrenset lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

- Vinduer og ytterdører: Vinduene har begynnende slitasje på overflatebehandling og er av en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Entrédøren har katteluke og begynnende utvendig slitasje. Forholdet kan medføre luftlekkasjer og økt varmetap.

- Yttertak: Det er registrert mose på taket. Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som kan påvirke sikkerheten. Skorsteinen er åpen i toppen uten beskyttelse mot nedbør.

- Terrasse / platting: Terrassen har registrerte skjevheter, og fundamenteringen vurderes å ha mangler i utførelsen.

-Grunnmur, fundament: Det er registrert moderate overflatesprekker i grunnmuren ved lysgrav. Årsaken er ikke kjent, men forholdet kan indikere på bevegelser i konstruksjonen eller grunnen.

- Drenering: Det er registrert stedvis lite terrengfall bort fra grunnmuren, og grunnmurens utvendige fuktsperre er enkelte steder ikke avsluttet med beslag/topplist. Det foreligger også begrenset informasjon om tidligere utførte dreneringsarbeider, og deler av utførelsen bærer stedvis ikke preg av fagmessig utførelse.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vann og avløpsledninger er fra byggeår og har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Da ledningene er skjulte, er faktisk tilstand ukjent, og rehabilitering eller utskiftning kan bli nødvendig over tid.

- Andre byggverk / Helhetsvurdering: Bygget er gitt TG2 som følge av alder, slitasje og begynnende nedbrytning av fasadematerialer. Yttertaket har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Selv om det ikke er registrert alvorlige skader, må det påregnes vedlikehold og utbedringer for å opprettholde byggets funksjon og levetid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema:
- Utført drenering i 2012, av forrige eier, Faglært
- Satt inn nytt sikringsskap med automatsikringer i 2019, utført av Gardermoen elektro
- Observert mus på loft for noen år siden
- Litt råte på vannbord, nederst på planker i garasjeport og på noe av kledning på fellesgarasje
- Tinglyst veirett med felles vedlikeholdsansvar

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget, inkludert montering av nytt sikringsskap med automatsikringer utført av Gardermoen elektro

2012:
- Drenering skiftet med oppgraving rundt grunnmuren på nord- og vestsiden
- Ny yttertaktekking med shingel

2007:
- Kjøkkenløsning installert

Ukjent årstall:
- Baderom oppgradert

Rekkehuset er oppført i 1982 i trekonstruksjoner over to plan, med oppholdsrom i 1. etasje og sove- og sanitærrom i underetasjen. Yttervegger er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Underetasjen er innredet med utlektet vegg under terreng.

Av dokumenterte arbeider er det gjort følgende: Kjøkkeninnredning fra 2007. Nytt sikringsskap med automatsikringer i 2019, med samsvarserklæring. Drenering på nord- og vestsiden av bygget ble skiftet i 2012 (selgers opplysning, dokumentasjon ikke fremlagt). Yttertaktekking med shingel opplyst å være fra 2012. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1991. Vindu med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring via peisovn i stue tilknyttet elementpipe fra byggeår. Varmekabler er montert i baderom, gang og deler av trapperom i underetasjen. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør i plast. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra byggeår plassert i underetasjen. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2007 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap. Overskapsbelysning og stikkontakter. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert stekeovn. Induksjonstopp. Integrert ventilator med avtrekkskanal. Frittstående oppvaskmaskin (defekt) og frittstående kjøleskap med frysedel.

BAD:
Beliggende i underetasjen. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himlingsplater i himling. Veggmontert innredning med heldekkende servant. Speilskap over servant med belysning og stikkontakt. Veggmontert laminert benkeplate. Frittstående badekar med dusjvegg og ett-greps dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil plassert i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad og i rom under terreng.
Vegger: Malt strietapet i stue og kjøkken. Malt murpuss i underetasjen. Flislagte vegger på bad.
Himling: Himlingsplater gjennomgående.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe på soverom i underetasjen. Uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige gir gode oppbevaringsmuligheter. Frittstående felles garasje på ca. 17 m² med manuell vippeport inngår i en felles garasjerekke fra 1982. Garasjen er uisolert og oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, integrert stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin (defekt). Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg: Modem.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vegglampetter i stua og fryser.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 27.05.1982. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Stige / trinn på tak mangler, rekkverk på begge sider av adkomsttrapper mangler, utvidelse av adkomstvei må være utført.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på garasje.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Kjellerbod og matbod er opprinnelig byggemeldt som boder iht. godkjente byggetegninger. Skilleveggen mellom rommene er senere fjernet, og arealet benyttes i dag som ett samlet rom. Rommet brukes som soverom, men bruksendringen er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Det er derfor ikke er godkjent rom for varig opphold. Det ser ut til at det er satt inn et vindu i kjeller etter midlertidig brukstillatelse er gitt. Dette er en fasadeendring, som også kan være søknadspliktig tiltak, hvor det ikke foreligger noen søknad/godkjennelse. Hvor da potensiell konsekvens er at kommunen ber tilbakeføre til slik det opprinnelig var.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 108321, tinglyst 27.10.1987, type heftelse: Eiendommen gnr 46 bnr 8 i Gjerdrum og fremtidige parseller fra denne eiendom skal ha vegrett over gnr 46 bnr 332 i Gjerdrum.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det er ingen styre da alle enhetene er selvstendige enheter. Det eneste enhetene har sammen er felles snømåking. Da taket ble byttet i 2012, ble dette byttet i fellesskap. Tre og tre enheter står sammen om vedlikehold og drift av garasjebygget.

Opplysninger fra selger:
Når er det sol på uteplassen; oppgi ca klokkeslett til og fra:
Om sommeren på baksiden fra soloppgang til ca 16,
og på framsiden fra ettermiddag til solnedgang

Hva mener du er det mest positive ved eiendommen
Et enderekkehus med praktiske løsninger, gode solforhold, innbydende uteplasser og grønn plen som ligger innerst i et boligområde uten gjennomgangstrafikk. I tillegg er det garasje og
egen biloppstillingsplass rett ved boligens utgang samt gode oppbevaringsmuligheter på loft.

Eiendommen har en landlig, rolig og familievennlig beliggenhet på Ask i Gjerdrum kommune. Området består hovedsakelig av etablert boligbebyggelse og er kjent for sitt gode bomiljø, trygge omgivelser og nærhet til både natur og sentrumsfunksjoner.

Fra boligen er det kort avstand til barnehager, barne- og ungdomsskole samt dagligvarebutikker og øvrige servicetilbud. Ask sentrum byr på et godt utvalg av fasiliteter, blant annet dagligvarehandel, apotek, vinmonopol, kaféer og flere lokale butikker. I nærområdet finner du også idrettsanlegg, treningssenter, flotte tur- og rekreasjonsområder, samt et aktivt idretts- og fritidstilbud for både barn og voksne.

For den friluftsinteresserte byr området på flotte turmuligheter året rundt, med skog, marka og lysløyper like i nærheten. Gjerdrum Golfklubb ligger også en kort kjøretur unna.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet for pendlere, med gode bussforbindelser til blant annet Kløfta, Lillestrøm og Oslo. Kløfta stasjon ligger kun ca. 10 minutter unna med bil og gir enkel tilgang til tog mot både Oslo og Gardermoen.

Omtrentlige kjøretider:

Kløfta: ca. 10 minutter
Skedsmokorset: ca. 15 minutter
Lillestrøm: ca. 20 minutter
Oslo lufthavn Gardermoen: ca. 20–25 minutter
Oslo sentrum: ca. 35–40 minutter (avhengig av trafikk)

Kombinasjonen av rolige omgivelser, nærhet til servicetilbud, gode oppvekstsvilkår og enkel pendleravstand til både Oslo, Gardermoen og resten av Romerike gjør dette til et attraktivt sted å bo for både barnefamilier, førstegangskjøpere og pendlere.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det blir skiltet til felles visning.
 

Barnehager:
Gjerdrum barnehage: 1.1 km
Grønlund barnehage: 1.4 km
Gjerdrum friluftsbarnehage: 1.9 km

Skoler:
Gjerdrum barneskole: 1.5 km
Veståsen skole: 2 km
Gjerdrum ungdomsskole: 1.1 km
Lillestrøm videregående skole: 15.1 km
Skedsmo videregående skole: 15.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1057,9 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten og garasjene er ikke seksjonert og tilhører sameiet som fellesareal. Denne leiligheten disponerer en plass i felles garasje.

Felles tomt som er opparbeidet med asfaltert adkomstvei/gårdsplass, plenareal, trær og diverse beplantning. Eiendommen har en vegrett over gnr. 46, bnr. 332.

Det medfølger en biloppstillingsplass i felles garasjerekke og en egen biloppstillingsplass rett ved boligens utgang. Garasjerekken er frittstående og har manuell vippeport.

Det er mulighet for montering av ladeboks utenfor terrassen ved inngangspartiet og i garasjen etter opplysninger fra selger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Årlig kostnad 2 000,- for måking

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 09.05.2012 er avsatt til: Boligbebyggelse.

Kommunen arbeider med ny kommuneplan 2026–2038.
Det ligger én plan under arbeid innen 500 meter:
Områderegulering Ask sentrum
Status:
Planforslag
Områderegulering
Plan-ID 202406
Hensikten er å legge til rette for en helhetlig utvikling av Ask sentrum med boliger, handel, møteplasser, gang- og sykkelveier, grøntområder og offentlig infrastruktur. Planen skal bidra til et kompakt og attraktivt sentrum, samtidig som natur og stedets særpreg ivaretas

Det har vært tidligere vurdering av utbyggelse av naboeiendommen/e. Det kan forventes at det på sikt blir utbygging av nærområde da Gjerdum er under utvikling.

Eiendommen ligger innenfor en registrert hensynssone for ras- og skredfare (H310) og innenfor NVEs registrerte kvikkleiresone «Ask» med faregrad middels. Dette er en offentlig registrering som gjelder et større område. Registreringen innebærer blant annet at geotekniske vurderinger kan være påkrevd ved framtidige bygge- eller terrenginngrep. Selger er ikke kjent med at forholdet har medført restriksjoner eller problemer for dagens bruk av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er ca kr 2000,- pr. år og inkluderer: Snømåking av felles vei. Det må også påregnes felles vedlikehold av vei og det kan komme kostnader knyttet til dette.
Må det gjøres utbedringer av enheten så bekostes det av hver enkelt eller at det blir enighet mellom seksjonseierne. Egen forsikring må tegnes på innbo og utvendig enhet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kommunale avgifter er kr 17 516,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 510,- pr. år.
Det opplyses om at strømforbruket har vært ca 10 200 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 298. Hver eier har egen forsikring for sin enhet.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 069 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap som ikke medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 737 431 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er ingen styre da alle enhetene er selvstendige enheter. Det eneste enhetene har sammen er felles snømåking. Da taket ble byttet i 2012, ble dette byttet i fellesskap. Tre og tre enheter står sammen om vedlikehold og drift av garasjebygget.

2 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 590,00 Omkostninger totalt
93 490,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
83 540,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Irene Hagen Stoveland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse ( to visninger ink) Utover det kr. 4.000 pr.   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0094/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2694

Sist oppdatert: 30. juli 2026 kl. 22:54