Kongleveien 2C

Kongleveien 2C, 1406 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 129, bruksnummer 285, seksjonsnummer 78, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm.

BRA-i:
1. etasje 34 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: To boder.

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026, utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1963. Bygget har grunnmur av betong og er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takplater av metall. Boligen har vinduer med 2-lags glass fra 1985 og 2021. Entrédøren har glassfelter og sikkerhetslås, og terrassedøren er fra 1985. Til leiligheten hører en sørvendt veranda på 23 m² i trekonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er i hovedsak fra byggeår med senere oppgraderinger. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, og det er registrert forhold som tyder på behov for utvidet kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad: Vanntett sjikt/membran pga. alder (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Det er gjennomføringer for vannrør i dusjsonen. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber og avløpsrør pga. alder.
- Kjøkken: Vannrør av kobber og avløpsrør pga. alder.
- Innvendig stoppekran: Det er ikke etablert egen stoppekran for kaldtvann til leiligheten.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling og stedvis avflassing. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Terrasse: Rekkverket viser begynnende fuktskader stedvis. Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført arbeid på badet i 2024, hvor Wislan Rør AS monterte ny sisterne, toalett, servant og armatur. Selger har selv lektet ned tak, montert spiler, lagt nye fliser og montert ny baderomsinnredning og dør. I 2022 ble yttervegger på soverom åpnet, isolasjon byttet, ny dampsperre montert og vegger gipset. Vindu på soverom ble også byttet. Det er utført elektrisk arbeid i 2022 av SEAX EL Installasjon AS, inkludert varmefolie, nye spotter og stikkontakter. To spotter ble montert av en elektriker i familien. Oppvarming med panelovner ble byttet ut med varmefolie i 2022. Det har vært en rotte i fellesområdet til blokka en gang.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i leiligheten. Skjeggkre kan i følge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller, samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

2024:
- Oppgradering av bad med nye gulvfliser, nedlektet spiletak, ny baderomsinnredning og dør, samt montering av ny sisterne, toalett og servant med armatur. Rørarbeid utført av Wislan rør AS, og øvrige arbeider utført som egeninnsats.

2022:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget med montering av varmefolie, nye oppvarmingskilder (panelovner byttet med varmefolie), spotter, lamper, brytere og stikkontakter, utført av SEAX EL Installasjon AS.

2021:
- Oppgradering av vegger og himling på soverom med bytte av isolasjon, ny dampsperre, gipsplater og montering av nytt vindu, utført som egeninnsats.

2016:
- Ny 200 liters varmtvannsbereder installert i kjeller.

Ukjent årstall:
- Elektrisk arbeid på bad, inkludert installasjon av spotter.

Fin og praktisk selveierleilighet i 1. etasje med en sørvendt terrasse på 23 kvm. Leiligheten har gjennomgått en rekke oppgraderinger, som blant annet ny laminat med varmefolie i stue, kjøkken og gang, oppgradert soverom med ny isolasjon, gips og vindu, samt et bad som fikk nye gulvfliser, ny himling, nytt toalett og nytt baderomsmøbel i 2024. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning med entré, bad, åpen stue- og kjøkkenløsning, samt ett soverom. I tillegg er det lagringsmuligheter i to kjellerboder.

Entré: Man kommer inn i en lys og funksjonell entré med skyvedørsgarderobe for oppbevaring. Herfra er det direkte adkomst til bad på venstre side og videre inn til stue og kjøkken. Gulv er belagt med laminat og har varmefolie.

Stue: Stue og kjøkken ligger i en åpen løsning, noe som gir en luftig romfølelse. Laminatgulvet med varmefolie gir jevn varme gjennom gulvet. Det er plass til sofagruppe og spiseplass i den åpne løsningen. Fra stuen er det utgang til en sørvendt, solrik terrasse på 23 kvm. Terrassen har rikelig med plass til hagemøbler. Videre adkomst til felles grøntarealer fra terrassen.

Kjøkken: Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og platetopp, samt ventilator i overskap. Fliser er lagt mellom kjøkkenbenk og overskap ved komfyr og vask. Oppvaskmaskin og kjøkkenvifte medfølger salget. Kjøleskap og fryser er plassert i stuen ved siden av kjøkkeninnredningen.

Soverom: Soverommet er romslig og har vindu mot nord. I 2022 ble yttervegger åpnet fra innsiden, isolasjon og dampsperre skiftet, vegger og himling gipset, og vinduet byttet ut. Rommet har profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler. Det er plass til dobbeltseng og nattbord.

Bad: Badet fikk en rekke oppgraderinger i 2024 med nye gulvfliser, ny nedlektet himling med spotter, ny sisterne og toalett, og nytt baderomsmøbel fra Megaflis, med tilhørende servant og armatur. Gulvet er flislagt med gulvvarme. Veggene er flislagte, og himlingen har spileplater. Det er dusjhjørne og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Lagring: Leiligheten disponerer to boder i kjelleretasjen, på henholdsvis ca. 1 kvm og ca. 2 kvm.

Leiligheten har tilgang til felles vaskekjeller, der man kan ha sin egen vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr, platetopp, kjøleskap, fryser og oppvaskmaskin. Liten skade på platetopp, men den fungerer som normalt. Aircondition av merket "Point" som har vært benyttet på soverom, kan medfølge mot tillegg i pris.

Følger ikke med salget: Stringhylle på kjøkkenet.

Elektrisk oppvarming. Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av gulvvarme/varmefolie i enkelte rom, og det er flislagt gulv med gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1960. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 31.01.1962. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det gjøres oppmerksom på at det på originale tegninger er tegnet inn en sovenisje i stuen, mens det i dag er etablert et soverom.

Det foreligger i tillegg "Svar på melding om arbeid" for oppføring av terrasse, datert 15.03.2000.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 3176, tinglyst 25.02.1988, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet. Sikring for innbetaling av fellesutgifter. NOK 20.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom:
Dagboknr. 2170699, tinglyst 02.03.2020, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk: Omhandler bestemmelser rundt privat ledning over annen manns grunn. Kongleveien 15 er tilkoblet offentlig vann og avløp i Kongleveien, i den del av veien som ligger innenfor tomtegrensen til Hebekk Boligsameie.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter fastsetter at kun fysiske personer kan eie seksjoner, og ingen kan eie mer enn 2 seksjoner i sameiet. Unntak gjelder for juridiske personer nevnt i eierseksjonsloven § 24 4. ledd a) – f), som til sammen kan erverve inntil 10 prosent av eierseksjonene.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

2-roms leilighet beliggende i et rolig, attraktivt og veletablert boligområdet på Øvre Hebekk, i Ski. Det er umiddelbar nærhet til Hebekkskogen med fine lysløyper om vinteren og turstier/sykkelstier om sommeren.

Området består av småhus- og flerhusbebyggelse, og er svært barnevennlig. Det er gangavstand til barnehager, skoler og flere lekeplasser. Det er et godt utvalg av matbutikker i nærområdet. Ca. 2 km. unna ligger Ski sentrum som har fasiliteter som restauranter, kaféer, Ski storsenter, bibliotek, kinosenter, kulturhus, bowling, offentlige kontorer, idrettsanlegg m.m.

Det er gangavstand til tog og buss, samt matebuss rett utenfor døra, som tar deg ned til Ski sentrum. En ny og moderne togstasjon finner du i sentrum av Ski. Follobanen, som stod ferdig i desember 2022, reduserte reisetiden med tog mellom Ski og Oslo S ned til kun 12 minutter og har opptil åtte avganger i timen, i rushtiden.

Ca. 6 km. til Tusenfryd fornøyelsespark og ca. 8 km. Breivoll badeplass.

Fra Ski sentrum: Følg Nordbyveien og sving til høyre inn på Myrveien og følg denne helt opp til krysset inn til høyre til Nybrottveien. Ta så til høyre inn Kongleveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort gangavstand til flere barnehager; Hoelshytta barnehage og Øvre Hebekk barnehage ligger henholdsvis 300 meter og 500 meter unna. Det er gangavstand til Finstad skole, Hebekk skole, samt nye Magasinparken ungdomsskole. Videregående skoler i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på 31.269 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier og plenarealer. Sameiets arealer er delt inn i tilleggsareal og fellesareal. Den enkelte seksjonseier har eksklusiv bruksrett og vedlikeholdsplikt for sitt tilleggsareal. Fellesarealene tjener fellesfunksjoner og inkluderer blant annet lekeplasser og idrettsplass. Arealet i den naturlige forlengelsen av bygningene disponeres og vedlikeholdes av seksjonseierne i de enkelte rekkene, i fellesskap.

Leiligheten disponerer en egen parkeringsplass nummer 78. Det er gravd opp og klargjort for installasjon av ladeboks ved parkeringsplassen. Det er også 2 gjesteparkeringer på utsiden.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse, felles lekeareal, felles avkjørsel, kjørevei og frisiktsone i henhold til reguleringsplan for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og seljevegen, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.11.1992.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H320_2: Flomfare.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H530: Hensyn friluftsliv.
- H560_1: Bevaring naturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8.984,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 2.377,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, varmtvann, felles bygningsforsikring, renter og avdrag på andel fellesgjeld, gressklipping og snømåking.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 1.385,-
Lån: kr 270,-
Kommunale avgifter: kr 722,-

På årsmøtet i april 2026 ble det vedtatt å vaske fasaden på Kongleveien 2 og 4, samt å leie inn fagekspertise for å vurdere tilstanden på takene. Disse vedtakene vil medføre fremtidige kostnader for sameiet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år/5.500 kWh. pr. år.

Eiendommen er tilknyttet fiber fra Telenor som er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 610.268,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2.441.070,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 3.153,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 7.394,- pr. 27.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 680.269,- pr. 27.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Innfrielsesdato: 30.10.2028.
Rente: 6,80 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 390 000,00 Prisantydning
7 394,35 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 397 394,35 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

84 920,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
86 010,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 483 404,35 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bendik Hansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hebekk Boligsameie.
Sameiet består av 92 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Sameiet avholder felles dugnad vår og høst.

Planlagte påkostninger:
- Vask av ytre fasade på Kongleveien 2 og 4 grunnet alge- og soppangrep.
- Innhenting av fagekspertise for å vurdere tilstanden på takene. Det er oppdaget råte i et undertak, noe som kan indikere behov for utbedring.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 39.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 18.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS kr 4.375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 15.572,-
Fotopakke Leilighet inkl. dronefoto kr 5.500,-
Stylingveiledning for boliger under 100 kvm kr 3.250,-
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm kr 7.950,-

Oppdragsnummer 46-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2674

Sist oppdatert: 14. juni 2026 kl. 17:11