Ekebergveien 294L

Ekebergveien 294L, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 78, seksjonsnummer 48, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 186 kvm
Totalt BRA-i: 165 kvm
Totalt BRA-e: 21 kvm

BRA-i 165 kvm:
Entré, gang, 2 boder, bad/vaskerom, bad, 3 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e 21 kvm:
Garasje med bakenforliggende bod.

Vestvendt terrasse på 44 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Terrassebygg som iht. tilstandsrapporten er oppført med bærende grunnmur, konstruksjoner og skillende dekker av betongkonstruksjoner.
Utvendige fasader er med stående trekledning, samt pussede/malte murflater. Taket har en tilnærmet flat konstruksjon, som utvendig er tekket med papp/membran.
Utgang fra stue/spisestue samt soverom 1 og 2 til vestvendt terrasse belagt med terrassebord. Blomsterkasse som rekkverk mot vest. Det ble lagt nyt membran på terrassen i 2019.
Leiligheten har profilert entrédør av tre med glassfelt. Terrassedører og vinduer er med karmer av treverk og 2-lags glass fra byggeår, 1998, 2005 og 2015.

I tilstandsrapporten er det hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler, overflater/rom og tekniske installasjoner. Det er i tillegg gitt TG3 på begge badene pga. alder og/eller slitasjegrad. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Vestvendt og solrik leilighet, beliggende tilbaketrukket fra vei med frodig grøntområde som skjerming. Umiddelbar nærhet til kollektivtransport og nærbutikk, samt kort vei til bl.a. fritidstilbud og et rikt servicetilbud på Sæter.

Terrassehusene i Ekebergveien 290-296 ble tegnet av Brochmanns Arkitektkontor ved arkitekt Dag Rognlien. Her er det lagt vekt på effektive planløsninger, rikelig tilgang på lys og luft, store og usjenerte uteplasser og en boligform som kombinerer leilighetens rasjonalitet med eneboligens kvaliteter.

Leiligheten ligger med enkel adkomst (kun noen få trappetrinn) og med egen direkte inngang til leiligheten, dvs. ingen fellesgang. Mot vest ligger leiligheten høyt med gode solforhold og uten gjenboere.

En stor og praktisk leilighet med en romslig og meget god planløsning, der bl.a. soverommene og badene ligger i praktisk tilknytning til gangen, tilbaketrukket og skjermet fra kjøkken og stue/spisestue. Den romslige stuen/spisestuen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Leiligheten har lite innsyn og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, samtidig som de gir visuell kontakt mellom bolig og grøntareal mot vest, samt god kontakt mellom stuen/spisestuen og terrassen. Fra stuen/spisestuen og 2 av soverommene er det direkte utgang til stor og usjenert vestvendt terrasse – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

I regi av sameiet har følgende oppgraderinger blitt gjort de senere år:
2021/22: Fasader ble vasket og ødelagt panel ble skiftet. Betongskader ble reparert, panel og betong ble malt. Utskifting av garasjeporter til elektriske garasjeporter. Ny utvendig belysning.
2019: Ny membran på alle terrassene i 294.

Innvendig fremstår leiligheten med en eldre standard og det bør således påregnes oppussing, der noe er nærliggende mens noe kan gjøres over tid.

Leiligheten inneholder entré, gang, 2 boder, bad/vaskerom, bad, 3 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Entré:
Entré med gulvfliser og direkte adkomst utenfra som gjør at man får litt "enebolig følelsen".

Gang:
Romslig og praktisk gang med skyvedørsgardrobe.

Boder:
2 gode boder gir rikelig med lagringsplass. Skyvedørsgarderobe i den store boden.

Bad 1/vaskerom:
Flislagt bad/vaskerom med gulvvarme og downlights i himling, sist pusset opp i ca 1999. Rikelig med skapplass i rommet. Vegghengt innredning med nedfelt servant i benkeplaten og ett-greps armatur. Integrert speil over servant og sideskap. Dusjnisje med glassvegg/glassdør og ett-greps dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt ekstra vegghengt innredning med nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Overskap over utslagsvask.

Bad 2:
Flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt innredning med nedfelt servant og ett-greps armatur. Speil med belysning og stikkontakt, samt sideskap på vegg over servant. Innfliset badekar med ett-greps dusjarmatur på vegg. Gulvstående toalett og bidét.

Soverom:
3 gode soverom, hvorav 2 med skyvedørsgarderobe og 1 med garderobeskap. Fra 2 av soverommene er det direkte utgang til den store terrassen.

Kjøkken:
Kjøkken innredning fra 1999 med lyse, profilerte fronter og laminert benkeplate. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Frittstående hvitevarer. Integrert ventilator med avtrekk.

Stue/spisestue:
Stor kombinert stue og spisestue med god plass til møblering i flere soner. Store vindusflater i 3 himmelretninger gir godt med lys, samt bl.a. utsyn mot frodig grøntareal mot vest. Takhøye vinduer mot terrassen gir godt kontakt mellom inne- og uterom. Luft-til-luft varmepumpe i rommet, samt peis med innsats.

Terrasse:
Utgang fra stuen/spisestuen (samt 2 soverom) til stor, solrik og usjenert terrasse på hele 44 kvm med utsyn til grøntareal. Ny membran på terrassen i 2019. Markise og blomsterkasser som rekkverk mot vest.

Garasje og sportsbod:
Det medfølger egen garasje til leiligheten som ligger i rett i nærheten med enkel adkomst mellom leilighet og garasje. Elbillader i garasjen og ny elektrisk garasjeport i 2021. Praktisk sportsbod i bakkant av garasjen.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 10.02.2026 og selgers egenerklæring.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på begge bad.
Luft til luft varmepumpe (som også kan benyttes til kjøling) i stue/spisestue.
Peis med innsats i stue/spisestuen (vifte på pipeløpet).
Det er også utepeis på terrassen, men denne har ikke vært benyttet av eier.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på terrassehuset datert 30.05.1979.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 17246, tinglyst 31.12.1947, Festekontrakt.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 8247, tinglyst 16.06.1966.
Erklæring/avtale. Sameiet forplikter seg til å knytte seg til offentlig vann- og avløpsnett når kommunen måtte forlange det. Sameiet har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 1544, tinglyst 01.02.1967 og Dagboknr. 11938, tinglyst 09.07.1970.
Erklæring/avtale. Servituttene har samme innhold som servitutt tinglyst 16.06.1966.

Det er tinglyst følgende rettighet på sameiets eiendom:
Dagboknr. 23073, tinglyst 08.01.2025. Bestemmelse om adkomstrett.
Eiendommen gnr. 184, bnr. 78 gis varig rett til vederlagsfri adkomst over eksisterende adkomst med gnr. 184, bnr. 70.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Ekebergveien 294L ligger skjermet til med enkel adkomst og utsyn mot frodig grøntområde, tilbaketrukket fra vei. Sameiet disponerer store grøntarealer.

Umiddelbar nærhet til bussholdeplass i Ekebergveien og kun få meter å gå til til trikkestajsonen på Ljabru. Her ligger også nærbutikken Matkroken.
Gangavstand (evt. kun 1 trikke stopp eller noen få buss stopp), til Sæter handelssenter med bl.a. caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til Ljabru trikkestasjon med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass rett ved eiendommen i Ekebergveien og ved trikkeholdeplassen med rute 79.
Få minutters gange til bussholdeplass i Ljabruveien med linje 81 og til Hauketo togstasjon, med reisetid til Oslo S. på ca. 9 min. Det er også flybuss fra Hauketo togstasjon.
(se Ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med få minutters gange til flotte turområder langs Ljanselven og ned til Hvervenbukta. Nærhet også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball-/sandvolleyballbaner om sommeren. Østmarka med flotte turmuligheter er heller ikke langt unna.
Flere badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Kort vei til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien. Her ligger garasjen og flere gjesteparkeringsplasser med få trappetrinn i adkomsten til leiligheten. Det er også innkjøring til flere gjesteparkeringsplasser litt lenger opp i Ekebergveien, på oversiden av bygget.

Flere barnehager i nærområdet.
Leiligheten sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 23 826 kvm. Tomten er parkmessig opparbeidet med store plenarealer, beplantning/prydbusker og trær og sittegrupper og bålpanne. Egen lekeplass for barn. Asfalterte gårdsplasser og internveier.
Om ønskelig er det tilgang til parsellhage til f.eks. dyrking av frukt, grønnsaker m.m.

Festekontrakten ble endret ved tilleggskontrakt i 1989. Der ble årlig festeavgift endret til kr 207 836,-, med mulighet for regulering av festeavgift hvert 10. år. Sist regulert i 2021. Festekontrakten gjelder i 99 år fra 30.12.1947. Bortfester er Christian Raak.

Leiligheten har egen garasje med egen bakenforliggende sportsbod på totalt 21 kvm i byggets underetasje (garasje og bod er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen).Elbillader i garasjen og ny automatisk garasjeport i 2021.
Rikelig med gjesteparkering på sameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1166 datert 20.11.1964. Bygningene i Ekebergveien 290-296 er oppført på Byantikvarens gule liste som kulturminner.

Det har tidligere foregått planlegging av evt. forlengelse av trikketraséen fra Ljabru og til Hauketo. Det er foreslått at trasséen skal gå langs Ekebergveien ned til Ljabru eller i trasséen til turveien ned til Ljabrubakken. Prosjektet er avsluttet fra Ruters side grunnet lav prioritet.

Ekebergveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det kan sameiet bli pålagt å være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egne regninger, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 578,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, snørydding og gressklipping, kommunale avgifer, bygningsforsikring, betjening av fellesgjeld og forretningsførsel.
Fellesutgiftene kan justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Eiendomsskatten var kr 4 004,- i 2025. Megler har ikke fått opplysninger om eiendomsskatten for inneværende år, men denne kan reguleres årlig.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (basis internettpakke er inkludert i fellesutgiftene). Ruter/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 490 807,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 26 171,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 205 734,- pr. 01.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 8 625 089,- pr. 01.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,55% Flyt
Lånets løpetid: til 2045
Avdragsfrihet: Ingen

8 400 000,00 Prisantydning
205 734,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 605 734,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

215 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
226 160,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 831 894,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Andersen

Leiligheten er tilknyttet Ljabru Terrasse Boligsameie, med sameiebrøk 238/10000.
Sameiet består av 60 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret, og sameiets regler for dyrehold skal følges.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024:
Utvidet parkeringsplassen på nedre plan, hele plassen asfaltert på nytt.
2023:
- Ferdigstillelse av frittstående garasjerekker, lekeplass oppgradert med nytt klatrehus og fotballmål for barna, det er laget nye sittegrupper og planting av en del nye trær. Dette ble finansiert med oppsparte midler.
2022:
- Bygget sykkelbod, låst med ståldør.
- Beplantning mot Ekebergveien for støyskjerming.
2020/2021:
- Utvendig oppussing av sameiets bygninger. Bygningene ble vasket, ødelagt panel ble skiftet ut, betongskader ble reparert og panel og betong ble malt.
- Utskifting av garasjeporter til leddport med åpner.
- Ny utvendig belysning.
- Nedgravde avfallscontainere.
2019:
- Utbedret terrassene i 294 og 296.
2018:
- Utbedret terrassene i 290.
2016:
- Takbelegget på øverste tak i Ekebergveien 292 ble lagt om.
- Rengjøring av ventilasjonsanlegg i alle blokkene.
- Forberedelser med rørlegging for trekking av kabler.

Planlagte påkostninger:
Styret har de siste årene gjort en grundig gjennomgang av hele anlegget, bygget opp en samlet FDV-dokumentasjon, og på grunnlag av det laget en vedlikeholdshistorie og en vedlikeholdsplan, som blant annet innbefatter takrenovering, vedlikehold på utvendige betongtrapper og utskiftning av 4 hovedtavler for strøm. De påkostningene som planlegges er planlagt å ligge innenfor de årlige driftsbudsjettene og er planlagt finansiert via felleskostnadene. Ved behov vil man måtte vurdere felles låneopptak eller innbetalinger fra seksjonseierne.

Sameiet har innført IN-ordning, som gir mulighet til å nedbetale andel av fellesgjeld, etter nærmere bestemmelser.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt, etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Seksjonen har varmepumpe. Det er i vedtektene fastsatt retningslinjer for installasjon av varmepumper, og seksjonseierne er ansvarlige for at varmepumper og tilhørende utstyr er montert og driftes iht. disse retningslinjene. Det er usikkert om varmepumpe og tilhørende utstyr i denne seksjonen er iht. retningslinjene. Det tas forbehold om at dersom det skulle vise seg å ikke være forannevnte, vil kjøper risikere å måtte få dette fjernet for egen regning og risiko.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger/Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører, ca kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører, ca kr 4 990,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 36 640,00
Foto ca kr 9 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2620

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 17:59