Cappelens vei 23B

Cappelens vei 23B, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 226, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Prosjektet er godkjent etter TEK17 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv.

Boligen oppføres på isolert betongsåle med Jackon Ringmur med grå puss. Grunnmursplast og grunnmursisolasjon som avsluttes over terreng. Radonsperre i sålen under hele boligen.
Isolerte etasjeskiller i treverk.
Yttervegger iht. gjeldende krav i TEK 17. Utvendig tre panel som behandles med Jotun gunning visir og et mellomstrøk. Kuttflater behandles på stedet.
Yttertak med takstein, dobbelkrum svart.
Vinduer leveres utadslående eller fast, i 3 lags glass fra Natre eller lignende leverandør. (Mulig å bestille innadslående vinduer om kjøper ønsker evt. screens, om vinduer ikke er satt i bestilling). Vinduer leveres i farge NCS S 7500/Ral 7016 med sorte vridere.
Veluxvinduer er hvite innvendige. (Veluxvinduene kan bestilles med styring som tilvalg).
2 fløyet ytterdør med klart glass og sidefelt i glass. FG godkjent lås.
Balkongdører og kjellerdør leveres fra Natre eller lignende leverandør.

Garasje med betonggulv og malte gips vegg- og himlilngsflater. Sikkelflis mot betonggulv. Elektrisk garasjeport (farge antrasitt grå) med 2 åpnere. Avtrekksvifte i garasjen på bryter med avtrekk ut. Trekkerør for evt. montering av elbillader.

Vertikale og horisontale innkassinger for tekniske føringer og bæresystemer må påregnes. Disse er ikke anmerket på tegning og tilstrebes anlagt på minst synlig måte.

Se forøvrig leveransebeskrivelsen/romskjemaet som følger som vedlegg til salgsoppgaven

Det leveres elektrisk gulvvarme (varmekabler/varmefolie) i store deler av kjelleretasjen (foruten i i teknisk rom, i stor bod utenfor teknisk rom og i liten bod i tilknytning til hallen), samt i hallen i 1. etasje, på begge badene i 1. etasje og på toalettet i 2. etasje.

I stuen i 2. etasje leveres peis for vedfyring (type Nordpeis Q34UL IR eller lignende).

Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.

Selger skal fremskaffe ferdigattest for prosjektet. Kjøper er kjent med at slik ferdigattest normalt vil foreligge først en god stund etter overtagelse. Dersom ferdigattest ikke foreligger gjennomføres overtagelsen mot midlertidig brukstillatelse. Kjøper vil være forpliktet til å overta eiendommen på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse.

Ved overtagelse må det påregnes at det gjenstår mindre utvendige arbeider på eiendommen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 2502, tinglyst 06.03.1959:
Ikke relevant.
Dagboknr. 12321, tinglyst 03.10.1961:
Gnr. 156, bnr. 118 gis rett til å føre vann -og kloakkledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn. Tilknytningen til vann -og kloakkledninger skal være så nær tomtegrensen som mulig. Tomten bringes i samme stand etter graving som den var før gravingen ble påbegynt.
Dagboknr. 5302, tinglyst 29.04.1964:
Cappelens vei er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier av eiendommen å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn. Gjerder skal settes opp etter områdets bestemmelser.
Dagboknr. 7713, tinglyst 16.06.1964:
Ikke relevant for denne boligen.
Dagboknr. 6672, tinglyst 20.05.1965:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 6673, tinglyst 20.05.1965:
Ikke relevant.
Dagboknr. 28141, tinglyst 17.12.1976:
Gnr. 156, bnr. 304 gis rett til å føre vann/-overvanns -og kloakkledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn
Dagboknr. 22400, tinglyst 10.10.1977:
Solveien 66B (samme eiendom som nevnt over med bnr. 304) gis rett til å føre vann -og avløpsledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn.
Dagboknr. 623063, tinglyst 03.06.2025:
Tinglyst avtale mellom eier av eiendommen (Cappelens vei 23, gnr. 156 bnr. 226) og Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten (VAV). Oslo kommune får rett til å legge og ha liggende vann- og avløpsledninger (hovedledninger med kummer) på eiendommen samt utføre tilsyn, vedlikehold og utskifting. Eksisterende ledninger som tidligere ikke var avtalt, omfattes nå av denne avtalen. VAV skal utbedre skader som oppstår ved arbeid og skal i størst mulig grad føre terrenget tilbake til opprinnelig stand
Eier kan ikke gjøre tiltak som skader eller hindrer tilgang til ledningene og må søke VAV ved mindre tiltak (f.eks. endring av terreng) og større tiltak (bygging, graving osv.) Ved bygging eller større tiltak må løsningen godkjennes av VAV og det være minst 2 meter avstand fra ledning til bygg/konstruksjon. Tiltak kan være søknadspliktige til Plan- og bygningsetaten. Eventuell flytting eller beskyttelse av ledningene og fordeles etter gjeldende regler i Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst 6 servitutter på eiendommens hovedbøl. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det kan bli tinglyst nødvendige erklæringer/avtaler knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for dette. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig myndighet krever det.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom (hybel) så lenge utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. I kjelleretasjen er kjellerstuen godkjent for varig opphold og kan således evt. leies ut med tilliggende entré, bad og bod.
Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. Boligen bygges slik at nødvendige radontiltak gjennomføres iht. den byggetekniske forskrift som gjelder.

Prosjektert frittliggende enebolig, tegnet av K12 Arkitekter. Boligen bygges etter TEK17 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv.

Stor og innholdsrik bolig med en meget god planløsning. Planløsningen åpner for flere bruksmuligheter og appellerer til familier med behov for fleksible løsninger. Det er bl.a. mulighet for å gjøre individuelle endringer på planløsningen om man f.eks. har behov for flere soverom, samt at det er mulighet for å etablere hybel i underetasjen.
Stor dobbelgarasje med direkte innvendig adkomst til huset.
Flere solrike uteplasser, i egen stor hage på stor vestvendt balkong i 2. etasje.

Det leveres et gjennomtenkt interiørkonsept som det er lett å sette sitt eget preg på.

Gulv:
Alle rom med parkett leveres med 1-stavs parkett, type Boen Opus eik med 138 mm bredde, eller tilsvarende.
Rom med gulvfliser leveres med Azuma Up i str. 60x60. Nedsenkede dusjsoner på bad i str. 5x5.
Gulvvarme i hele kjelleretasjen, foruten i teknisk rom og i 2 boder (stor bod utenfor teknisk rom og liten bod i tilknytning til hallen), i hallen og på begge badene i 1. etasje og på toalettet i 2. etasje.

Vegger:
Malte gipsvegger der kjøper kan velge 2 valgfrie farger. Evt. ytterligere fargevalg tas som tilvalg.
Baderomsvegger leveres med fliser i str. 60x60, type Azuma Up.
Sokkelflis på vegg i vaskerom, teknisk rom og på toalettet i 2. etasje

Himlinger:
Malte gipsflater i farge s0502-y.

Lister/gerikter:
Lister og gerikter leveres i slett malt bomull fargekode s0502-y. Ved montering må synlige spikerhoder og sagsnitt (sagsnitt overmales) påregnes. Listfri vindussmyg.

Innvendige trapper:
Innvendige trapper leveres fra Stryntrappa, type Faun, med snøhvit eiketrinn og hvit utførelse på vanger, samt stålspiler og hvit håndløper. Trapp mellom kjeller og 1. etasje leveres med lukkede trinn, mens trapp mellom 1. og 2. etasje leveres med åpne trinn. Det etableres bod under trappe til kjeller.

Innerdører:
Innerdører fra Sweedor, type Stable (hvit slett dør) med sorte vridere.
Sweedoor, type Master B30 (hvit) mellom garasje og garderoberom.

EL:
Elektrisk anlegg leveres iht. NEK400.
Stikkontakter og brytere fra SG serien.
Det leveres 60 innvendige downlights (hvite) med påfølgende 15 dimmere, 4 stk. i trappeløp på bryter. 11 av de 60 downlights på sokkel for skråhimling i 2. etasje.
4 utvendige downlights i himlinger på balkong, samt 4 utelamper (up/down) på vegg, alle tilkoblet astrour.
12 utvendige koblingsbokser for evt. screens.

Diverse:
Huset leveres med balansert ventilasjon med varmegjenvinning.
Det leveres 300 liters varmtvannsbereder som plasseres i teknisk rom.
Vannrørene blir lagt rør-i-rør med fordelerskap som har overløp til rom med sluk.
Det leveres også Waterguard system og komfyrvakt.

Kjelleretasje:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, hall, 2 soverom, 2 bad, vaskerom, teknisk rom og 3 boder, samt entré/gang og kjellerstue.

Trappegang:
Trappegang med 1-stavs parkett med gulvvarme. Det etableres lagringsbod under trappen.

Hall:
Romslig hall med plass til evt. møblering. 1-stavs parkett med gulvvarme.

Soverom:
2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett med gulvvarme.

Bad i tilknytning til hallen:
Flislagt bad med varmekabler. Badet leveres med hvit slett vegghengt servantinnredning fra Linn Bad, type Hilde 100 cm bred. Heldekkende hvit porselensservant (Balder hvit) med sort ett-greps armatur fra Tapwell (RT2 071 sort matt). Vegghengt speil med belysning, type Hilde fra Linn Bad 100 cm bred. Dusjhjørne med sort leddet glassdører i str. 90x90 og dusjarmatur (Gustavsberg E Square sort, eller lignende). Hvitt vegghengt toalett med soft close sete og innebygget sisterne med sort trykk knapp fra Geberit.

Bad i tilknytning til kjellerstuen:
Flislagt bad med varmekabler. Badet leveres med hvit slett vegghengt servantinnredning fra Linn Bad, type Hilde 60 cm bred. Heldekkende hvit porselensservant (Balder hvit) med sort ett-greps armatur fra Tapwell (RT2 071 sort matt). Vegghengt speil med belysning, type Hilde fra Linn Bad 60 cm bred. Dusjhjørne med sort leddet glassdører i str. 90x90 og dusjarmatur (Gustavsberg E Square sort, eller lignende). Hvitt vegghengt toalett med soft close sete og innebygget sisterne med sort trykk knapp fra Geberit. Det leveres også opplegg for vaskemaskin.

Vaskerom:
Eget praktisk vaskerom med gulvfliser med varmekabler og malte veggflater. Det leveres vannuttak/avløp for servant på vegg, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Teknisk rom:
Teknisk rom med gulvfliser. Tekniske installasjoner for bl.a. balansert ventilasjon, varmtvannsbereder og sikringsskap vil bli plassert i teknisk rom. Det vil også være plass til noe lagring i rommet.

Boder:
3 boder gir rikelig med lagringsplass. En bod levers med gulvfliser, mens de to andre leveres med 1-stavs parkett. Gulvvarme i boden med adkomst fra kjellerstuen. betonggulv.

Entré/gang:
Entré/gang med gulvfliser (Azuma Up 60x60) med gulvvarme. Egen inngang til entréen via utvendig kjellertrapp.

Kjellerstue:
Kjellerstue med 1-stavs parkett med gulvvarme. Det leveres røropplegg for vann og avløp for evt. montering av hybelkjøkken.

1. etasje:

I 1. etasje ligger entré/hall, garderoberom, stue (evt. soverom), 2 soverom og 2 bad, samt dobbelgarasje.

Entré/hall:
Romslig entré/hall med gulvfliser (Azuma Up 60x60) med gulvvarme. 2 fløyet ytterdør med klart glass og sidefelt i glass. FG godkjent lås.

Garderobe:
I praktisk tilknytning til entréen/hallen ligger garderoberommet. Gulvfliser (Azuma Up 60x60) med varmekabler og plass til garderobeskap/innredning. Fra garderoberommet er det direkte innvendig adkomst til garasjen.

Stue:
Stue med 1-stavs parkett og direkte utgang til hagen. Rommet kan evt. bestilles som et ekstra soverom om ønskelig (settes opp vegg etter avtale med utbygger).

Soverom:
2 soverom, hvorav et stort master soverom. Master soverommet har rikelig med garderobeplass og eget tilliggende bad. Begge soverommene leveres med 1-stavs parkett.

Master bad:
Stort flislagt bad med varmekabler. Badet leveres med hvit slett vegghengt servantinnredning Linn Bad, type Hilde 100 cm bred med 2 stk. heldekkende servanter med 2. stk. sort ett-greps armaturer fra Tapwell (RT2 071 sort matt). Vegghengt speil med belysning, type Hilde fra Linn Bad 120 cm bred. Dusjnisje med 1 stk. leddet sort glassdør og dobbeldusj med 2 stk. dusjarmaturer (Gustavsberg E Square sort, eller lignende). Hvitt vegghengt toalett med soft close sete og innebygget sisterne med sort trykk knapp fra Geberit.

Bad i tilknytning til hallen:
Flislagt bad med varmekabler. Badet leveres med hvit slett vegghengt servantinnredning fra Linn Bad, type Hilde 60 cm bred. Heldekkende hvit porselensservant (Balder hvit) med sort ett-greps armatur fra Tapwell (RT2 071 sort matt). Vegghengt speil med belysning, type Hilde fra Linn Bad 60 cm bred. Dusjhjørne med sort leddet glassdører i str. 90x90 og dusjarmatur (Gustavsberg E Square sort, eller lignende). Hvitt vegghengt toalett med soft close sete og innebygget sisterne med sort trykk knapp fra Geberit.

Garasje:
Dobbelgarasje på ca 36 kvm med direkte innvendig adkomst til husets garderoberom. Belysning og trekkerør for evt. montering av elbillader. Elektrisk garasjeport (farge antrasitt grå) med 2 åpnere. Avtrekksvifte i garasjen på bryter med avtrekk ut.

2. etasje:

Toppetasjen inneholder stue/spisestue og kjøkken, samt gang og toalett.

Stue/spisestue:
Stor og spektakulær toppetasje med takhøyde på opptil hele 4,1 meter. En lys og åpen etasje med stue/spisestue og kjøkken. 1-stavs parkett på gulvet i hele rommet.
Mot vest, mellom 2 utganger til balkongen, midt sentreres peisen (type Nordpeis Q34UL IR eller lignende) for ekstra varme og hygge.
Fra rommet er det som nevnt 2 utganger til en vestvendt og overbygget balkong på 22 kvm med hyggelig utsyn. Gulvet på balkongen leveres med Møre Royal terrassebord og rekkverk i glass og metall.

Kjøkken:
Da alle har sine egne ønsker, kan kjøper selv velge kjøkken med hvitevarer til en totalverdi av kr 450.000,- inkl. mva. og montering.
Dersom ikke kjøkken er valgt innen fristen, vil selger selv levere kjøkken innenfor angitte verdier.

Gang:
Gang med 1-stav parkett og plass til skapinnredning.

Toalett:
Toalettrom med gulvfliser med varmekabler. Rommet leveres med hvit slett vegghengt servantinnredning fra Linn Bad, type Ingrid smal med heldekkende servant med sort ett-greps armature fra Tapwell (RT2 071 sort matt). Vegghengt speil med belysning, type Linn Hilde 60 cm bred. Hvitt vegghengt toalett med soft close sete og innebygget sisterne med sort trykk knapp fra Geberit.

Se for øvrig leveransebeskrivelsen/romskjemaet for nærmere informasjon. Denne følger som vedlegg i salgsoppgaven.

Boligene oppføres med energikarakter B, farge lys grønn.

Totalt BRA-i: ca. 332 kvm

Følgende rom inngår i boligens BRA-i:

Kjeller ca 117 kvm:
Trappegang, 2 boder, teknisk rom, hall, vaskerom, bad og 2 soverom, samt entré/gang, bod, bad og kjellerstue.

1. etasje 117 kvm:
Entré/hall, garderoberom, gang, 2 bad, 2 soverom og stue (evt. soverom), samt dobbelgarasje med innvendig adkomst.

2. etasje 98 kvm:
Stue/spisestue og kjøkken, samt gang og toalett.

Terrasse i 2. etasje på 22 kvm (TBA).

Arealene er beregnet etter Norsk Standard 3940. BRA-i-arealet angir boarealet inklusive innvendig bod. De oppgitte arealene i markedsføringen er å betrakte som ca. areal. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større enn markedsført areal.

Cappelens vei 23B har en solrik og flott beliggenhet i andre husrekke fra Cappelens vei, på et høydedrag ovenfor Solveien. Attraktivt og trafikkskjermet villaområde med bl.a. 1-2 minutters gange til Kastellet trikkeholdeplass og kort vei til Kastellet skole og servicetilbud.

Det meste du trenger finner du i nærområdets tre lokale handelssentre, Sæter, Holtet og Lambertseter, som alle ligger i gangavstand fra eiendommen. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Holtet finner du bl.a. delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpen matbutikk og helsesenter/treningssenter (Best Helse), mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle ned til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Kun 1-2 minutter å gå til trikkeholdeplassen på Kastellet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Nærhet også til «ringbussen» i Ekebergveien/Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet/Nordseter, Lambertseter og Sæter. Kort vei også ned til Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Eiendommen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse), som kun ligger noen få minutter unna. Det er også flere barnehager i nærområdet.
(Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Når temperaturen tillater, er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. Nordstrand bad som nærmeste badeplass. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten. I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Summit på Kastellet, Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Eiet tomt på totalt 1 849 kvm som tilhører den prosjekterte boligen og eksisterende bolig. Det er søkt om deling av tomten slik at hvert hus får sin egen tomt (med eget bruksnummer). Tomten til det nye huset vil da utgjøre ca 931 kvm brutto. Det tas forbehold om godkjenning fra plan- og bygg. Dersom ikke delingen godkjennes vil de to husene utgjøre et sameie der det nye huset vil ha vedtektsfestet bruksrett til tomtearealet på ca 931 kvm (ca 920 kvm netto), ref. uthomhusplanen.
Tomtearealet til den nye huset vil leveres med leveres maskinplanert med stedlige masser med matjord og ferdiggress. Utvendige støttemurer og trapper der det evt. er nødvendig.
Det som på utomhusplanen er vist som vei- og gangarealer leveres med granitt trinn og grus, samt asfalt og armert gress i forhold til nødvendig overvannshåndtering. Eksisterende trær og busker i tomtens ytterkant søkes beholdt. Det anlegges i utg. pkt. ikke ny beplantning.

Dobbelgarasje på ca 36 kvm integrert i boligens 1. etasje. Direkte innvendig adkomst fra garasjen til huset.
Det leveres elektrisk garasjeport og trekkerør for etablering av elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. ed behov for pumpekum til spillvann vil driftskostnader for denne tilfalle boligen(e) som bruker anlegget. Ved behov for pumpekum til overvann vil denne bli koblet til felles måler.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen) datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til Ytre by (utviklingsområder).

Plan -og byggesaker i området:
Det er sendt ut nabovarsel med planendring for å øke bredden på fortauet i krysset Cappelens vei/Kastellveien.
Kastellveien 1 - rammetillatelse for oppføring av to eneboliger og garasje (samt mindre ikke søknadspliktige endringer på eksisterende hus). Saksnummer 2025/22766.
Solveien 64B - rammetillatelse for oppføring av enebolig. Saksnummer 2025/18076.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Da boligene ikke er tatt i bruk, foreligger det ingen eksakt oversikt over faste, løpende kostnader.

Ved evt. godkjenning av den innsendte søknaden om tomtedeling vil eiendommen få eget bruksnummer og alene ha ansvaret for eiendommens utgifter osv.
Dersom de to boligene vil inngå i et sameie, blir det opp til sameiet å vedta om hver bolig skal betale sine egne utgifter, eller om man evt. skal betale fellesutgifter. Som utgangspunkt vil seksjonene selv betale sine egne kostnader tilknyttet seksjonen (kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabel-tv osv.). Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Det er utarbeidet vedtekter for sameiet.

Det vil bli lagt trekkerør for Tv/internett til nærmeste stolpe. Kjøper må selv undersøke hvilke leverandører som tilbyr disse tjenestene og selv bekoste installasjon.

Iht. Eliva er gjennomsnittlig strømforbruk for eneboliger ca. 25.000 kWh pr. år.
Kostnadene til strøm vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler etc.

Kommunale avgifter utgjør normalt ca. kr. 25.000,- pr. år. for tilsvarende boliger. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Et normalt nivå på husforsikring er ca. kr. 10.000,- - 15.000,-, men vil avhenge av hva forsikringen skal dekke, egne fordelsavtaler etc.

Oslo kommune har innført eiendomsskatt fra og med 2016. Skattesatsen for 2026 er fastsatt til 1,7 promille og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst hva eiendomsskatten vil utgjøre, men basert på eiendommens verdi vil eiendommen få eiendomsskatt. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Da boligen selges som bygg under oppføring er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt. 

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi. 

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding. 

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25% av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten. 

1) Dokumentavgift til staten tilsvarende 2,5 % av andel tomtekostnad. Avgiftsgrunnlaget utgjør kr 9 000 000,- og andel dokumentavgift utgjør således kr 225 000,-. Det tas forbehold om aksept av avgiftsgrunnlaget fra tinglysingsmyndighetene.
2) Tinglysingsgebyr for skjøte kr 545,-.
3) Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 545,- pr. stk.
4) Total kjøpesum inkl. omkostninger ved kjøp til prisantydning: kr 28 726 090,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesummen betales i følgende terminer:

1) 10% av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto så snart garanti jf. Bustadoppføringsloven § 12 er stilt og når kontrakt er signert. Delinnbetalingen må være fri egenkapital, dvs. at det ikke kan tas pant i kjøpt bolig for dette beløpet. Betales etter oppfordring fra megler.

2) Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger og evt. tilvalg-/endringsbestillinger betales uoppfordret og må være disponibel på meglers klientkonto senest 2 virkedager før overtagelse.

Innbetalt beløp sikres på meglers klientkonto eller mot bankgaranti. Kjøper er ikke forpliktet til å betale noen del av kontraktssummen eller tilvalgs-/endringsbestillinger før selger har stilt sikkerhet, jf. Bustadoppføringsloven § 12.

Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøtet er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti iht. Bustadoppføringsloven § 47.

Kjøper bærer risiko for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oberst Rodes vei Bolig AS

Bygging er igangsatt og boligen antas å være klar for overtakelse i løpet av 2. kvartal 2027.

Det vil gis informasjon om fremdriften underveis i byggeprosessen. Kjøper aksepterer at endelig overtakelsesdato først vil bli gitt med ca. 4 ukers varsel

Eventuell forsinkelse i forhold til endelig overtagelsesdato vil kunne gi kjøper krav på dagmulkt iht. Bustadoppføringslovens regler. Forsinkelse i forhold til antatt overtagelse gir ikke krav på dagmulkt.

Partene kan etter kontraktinngåelse avtale en tidligere overtagelse. Dette anses da som ny sluttfrist.

Det tas følgende forbehold:

Boligen selges på prosjekteringsstadiet og selger forbeholder seg derfor retten til uten forutgående varsel å gjøre mindre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige for gjennomføringen av prosjektet, herunder som følge av pålegg fra myndighetene eller tiltak for å tilfredsstille aktuelle forskriftskrav. Generelt står utbygger fritt til å velge løsninger i den grad det ikke forringer standarden på prosjektet.

Selger har rett til, uten at kjøper kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner, produkter og beskrivelser som anses hensiktsmessige og/eller nødvendige, og som ikke forringer prosjektets eller boligenes kvalitet og funksjon i vesentlig grad.

Det presiseres særskilt at salgsprospektet ikke er bindende for boligenes detaljutforming og farger. Opplysninger gitt i salgsprospekt kan fravikes dersom selgeren anser det nødvendig eller ønskelig, men endringene skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. 3D tegninger og illustrasjoner i prospektet og tegningsmaterialet er av illustrativ karakter og kan inneholde innredning og tilbehør mv. (for eksempel møblering, fargevalg, dør- og vindusform, fasadedetaljer, materialvalg, utomhus, beplantning, etc) som ikke inngår i avtalen. Opplysninger gitt i leveransebeskrivelsen/romskjemaet er gjeldende.

Utomhusplanen er kun ment som en illustrasjon av standard og funksjoner. Det ferdige produkt vil kunne avvike fra illustrasjonen uten at dette gir kjøper rett til å kreve prisavslag.
Det vil kunne forekomme avvik i tomtenes størrelse etter at oppmåling av tomtegrenser er utført, samt avvik hva gjelder bruksrett til fellesarealer eller seksjonens vedtektsfestet areal.
Ved evt. avvik mellom de fysiske grensene og utomhusplanen til, er det de stedlige forholdene (f.eks. gjerder, hekker, murer o.l.) som gjelder.

Boligenes arealer er angitt så nøyaktig som mulig. Selger tar imidlertid forbehold om mindre avvik/endringer blant annet som følge av at prosjektet pr. i dag ikke er detaljprosjektert. Eventuelle mindre avvik gir ikke kjøper rett til å kreve prisavslag. Selger skal informere kjøper dersom det oppstår vesentlige avvik. Vindusplasseringen i den enkelte bolig kan avvike noe fra tegninger og skisser i salgsmateriellet.

Utbygger har rett til å plassere og etablere evt. drens- og pumpekummer, elektro- og fiberskap, samt andre installasjoner der byggherre finner det hensiktsmessig. Tilsvarende kan det bli etablert nedsenket terreng og andre tiltak ifm overvannshåndtering. Evt. felles tekniske installasjoner vil bli koblet til fellesanlegget. Evt. service og driftskostnader deles med nabo der det evt. etableres felles anelgg.
Det gjøres oppmerksom på at sjakter og føringsveier for VVS installasjoner, ventilasjon og elektro ikke er inntegnet. Påforing/innkassing på vegger/ himlinger må påregnes og rommenes utforming kan bli noe endret som følge av dette.

Det kan forekomme målestokkavvik ved trykking av salgsmaterialet, og prospektet må derfor ikke brukes for nøyaktig måltaking.

Treverk/plateprodukter er levende materialer som påvirkes av temperatursvingninger og luftfuktighet samt nedbøying og krymp. Dette vil medføre at det kan oppstå retningsavvik/sprekkdannelser på vegg, gulv og takflater, glipper mellom tak og vegg vil forekomme. Slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Beskrevet oppbygning av konstruksjonene angir kun et generelt konstruksjonsprinsipp. Dette kan avvike avhengig av hvilken entreprenør eller husfabrikant som velges. Norske forskriftskrav gjelder.

Dersom det er motstrid mellom leveransebeskrivelsen/romskjemaet (som ligger som vedlegg i salgsoppgaven) og opplysninger i selve salgsoppgaveteksten og f.eks. tegninger, skal leveransebeskrivelsen/romskjemaet alltid gå foran.

Det gis ikke garanti mot kvistgulning på fabrikkmalte produkter.

Dersom det i byggetiden skulle inntreffe streik, pandemi, lockout eller gjøre seg gjeldende andre forhold som medfører forsinkelser og som ligger utenfor selgers kontroll, kan kjøper med grunnlag i dette ikke kreve dagmulkt eller erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser.

Kjøpekontrakten kan ikke transporteres uten skriftlig forhåndssamtykke fra Selger. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Ved transport av kjøpekontrakten vil det ikke være mulig å endre tilvalg som opprinnelig kjøper har gjort. Dersom kontraktposisjonen transporteres før ferdigstillelse, påløper det kr 80.000,- i transportgebyr for merarbeid for Megler og Selger.

Ovennevnte endringer/avvik gir ikke kjøper rett til prisavslag, erstatning eller heving.

Eiendommen(e) selges ved ordinær budgivning og evt. budrunde. Selger forbeholder seg retten til fritt å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse.

Forbrukerinformasjon om budgivning er beskrevet i vårt budskjema som følger vedlagt i denne salgsoppgaven.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr. sms eller på e-post.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor være gyldig i minimum 30 minutter.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kjøper plikter å ha gjort seg kjent med komplett salgsinformasjon før bud inngis.

Etter at bindende avtale om kjøp er inngått, er salgsprisene faste og kan ikke justeres for prisstigning.

Ved kjøp må det fremlegges finansieringsbekreftelse.

Det er sendt inn søknad om deling av tomt til plan- og bygningsetaten, slik at boligen vil få eget bruksnummer med egen tomt på 931 kvm. Dersom delingen ikke godkjennes til vil boligen bli organisert som en eierseksjon og organisert i et eierseksjonssameie med det eksisterende nabohuset. Den nye boligen (snr. 2) vil da ha en eierbrøk på 334/620 og ha vedtektsfestet bruksrett til tomtearealet på 931 kvm.

Sameiet vil da bli ledet av et styre som velges av sameierne. Styret skal ivareta saker av felles interesse for sameierne og forestå driften av sameiet innenfor de rammer sameiet vedtar.
Ved eierseksjonssameie er det fastsatt vedtekter som kan fås ved henvendelse til megler.
Lov om eierseksjoner kan i sin helhet finner du på www.lovdata.no.

Iht. bustadoppføringsloven § 9 har kjøper mulighet til å gjøre enkelte tilvalg og endringer avhengig av hvor langt man ha kommet i byggeprosessen. Det er en forutsetning at tilvalget/endringen står i sammenheng med den avtalte leveransen og at den ikke skiller seg vesentlig fra det som opprinnelig er avtalt. Kjøper kan ikke kreve tilvalg og/eller endringer som medfører større ulempe for selger enn den interessen kjøper har av å kreve tilvalget/endringen. Ulempen som tilvalg medfører for selger øker i samsvar med at prosjektet ferdigstilles.

Tilvalg- og endringsbestillinger vil kunne gi selger rett til tilleggsfrist i forbindelse med avtalt overtakelse. I slike tilfeller vil ikke kjøper ha rett til dagmulkt fra opprinnelig avtalt overtakelsestidspunkt.

Det må påregnes ekstra kostnad for tilvalg- og endringsbestillinger. Se leveransebeskrivelsen for nærmere informasjon.

Selger utarbeider tilvalgs- og endringsliste hvor valgmulighetene for tilvalgsbestillinger og endringer fremkommer. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger gjøres gjennom skriftlig avtale med selger og må være selger i hende senest innen de tidsfrister som fastsettes av selger.

Det kan maksimalt gjøres tilvalg- og endringsbestillinger for 15 % av kjøpesummen.

Alle tilvalgs- og endringsbestillinger skal gjøres opp til meglers klientkonto i forbindelse med sluttoppgjøret.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Boligen selges til forbrukere i henhold til bustadoppføringslova. Boligen selges til næringsdrivende/profesjonelle i henhold til avhendingslova. Etter at boligen er ferdigstilte selges boligen etter avhendingslova til både forbrukere og næringsdrivende/profesjonelle.

For kjøp som følger bustadoppføringsloven gjelder bl.a. følgende : 
Som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser stiller selger en garanti på 3% av kjøpesummen frem til overtakelse. Beløpet økes deretter til 5% og står i 5 år etter overtakelsen.  
I tillegg plikter selger å stille bankgaranti for beløp kjøper innbetaler før overtagelse dersom disse skal stilles til selgers disposisjon før overskjøting.

Kjøper har rett til å avbestille leveransen før overtakelse har funnet sted, jf. buofl. §§ 52-54.
Det gjøres oppmerksom på at selger kan kreve erstatning for sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI. Dette gjelder uavhengig av om byggestart er besluttet eller ikke.

Dersom det foreligger en mangel i henhold til loven, kan kjøperen holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve avtalen. 

Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no

Selgers/oppdragsgivers vederlag til megler er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssum
Tilrettelegging kr 19 900,-
Markedspakke kr 31 900,-
Nettannonsering ca kr 6 819,-
Oppgjørshonorar kr 4 600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger ca kr 1 310,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,-
Tinglysing av sikring kr 545,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2663

Sist oppdatert: 14. april 2026 kl. 18:42