Øvreskogen 13

Øvreskogen 13, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 280, bruksnummer 138, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 275 kvm

BRA-i:
Underetasje 129 kvm: Tv-stue, to soverom, gang, to boder, innredet rom, entré, bad og vaskerom.
1. etasje 102 kvm: Entré, bad, kjøkken, soverom, omkledningsrom, bod og stue/spisestue.

BRA-e:
1. etasje 44 kvm: Garasje og redskapsbod.

Åpent areal:
Underetasje 56 kvm: Platting.
1. etasje 44 kvm: Platting og veranda.

Se pkt. ferdigattest om rom som ikke er godkjent til varig opphold og avvik fra byggetegninger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av Anticimex AS v/Amund Kjeldsaas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1993 over to etasjer. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og betongkonstruksjoner, og med støpt gulv mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Takkonstruksjonen er et valmtak i tre, og yttertaket er tekket med takstein. Vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeår. Boligen har entrédør med elektronisk kodelås, balkong-/terrassedør og ytterdører i underetasjen, alle i tre.

Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Eldre vaskerom
- Helhetsvurdering/alder, se utfyllende tekst i rapporten.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflater i bod ( under garasje) har tegn til fuktgjennomslag. Hovedårsak vurderes å være lekkasje fra garasje. ( overgang mellom garasjegulv og belegningsstein)
- Overflate vegg: Veggflater i bod ( under garasje) har tegn til fuktgjennomslag. Hovedårsak vurderes å være vanninntrenging fra garasje.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader.( gjelder rom under garasje). Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert indikasjoner på forhøyede fuktverdier. Årsak vurderes å være vanninntrenging fra garasje.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. ( rom under garasje). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 22,7 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering. Manglende lufting/ventilasjon og fukt og råte i materialer som holder vindsperre på plass, se utfyllende tekst i rapporten

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Rom under terreng
- Innerdører: Dørbladet til bod kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet).

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er observert råteskader på vindusomramming på vindu ved kjøkken.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Det gjøres oppmerksom på at det registreres enkelte knekte takstein.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Dette gjelder arealer under garasje hvor det er målt nor forhøyede fuktverdier. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Må sees i sammenheng med rom under terreng. Selger har åpnet noe av veggen i rommet under garasje for inspesksjon.

Andre byggverk - Dobbelgarasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Utvendig kledning viser stedvise tegn til slitasje/råteskade ved garasjeport og begynnende nedbrytning.

Andre byggverk - Frittstående utebod
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet beplantninger, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
-Totalrenovering av 2 bad i 2021 - utført av faglært
-Lagt opp strøm på kjøkken, 2 bad og nye varmekabler i 2021 - utført av faglært
-Montert elbil-lader i garasje, tilkobling av 3x screens og 1 dobbelstikk på veranda i 2020 - utført av faglært.
-Installert varmepumpe i 2016 - utført av faglært.
-Tette vannrør som ble utbedret i 2020, via forsikring.
-I forbindelse med totalrenovering av bad og kjøkken ble alt av rør byttet. Nytt vannskap og ny varmtvannsbereder i 2021 - utført av faglært.
-Det foreligger godkjenning fra kommunen vedrørende hybelleilighet u underetasjen. Denne benyttes ikke per nå og er en del av huset.
Se utfyllende tekst i skjemaet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Boligen har godkjent hybel i underetasjen, men denne er ikke leid ut p.d.d. og selger bruker hele boligen selv.

Entré:
Praktisk entré i 1. etasje med flislagt gulv med gulvvarme og plass til å henge fra seg yttertøy og legge fra seg sko. Fra entréen er det direkte tilgang til kjøkken og bad.

Kjøkken:
Pent kjøkken med gulvvarme og innredning fra 2021 med glatte fronter og kjøkkenøy med benkeplate med laminert overflate. Det har integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Mikrobølgeovnen er defekt. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet er åpent mot spisestuen, og vinduene mot hagen gir utsyn over grøntarealene. Kjøkkenøyen har plass til flere stoler og gjør kjøkkenet om til en sosial sone i tillegg til at man får ekstra benkplass.

Stue:
Lys og luftig stue med plass til full sofagruppe og spisebord. Vinduene mot verandaen slipper inn godt med lys, og terrassedøren gir direkte utgang til den delvis takoverbyggede verandaen. Peisovnen med glassdør, kledd i naturstein, er plassert i overgangen mellom stue og kjøkken og fungerer som et markant midtpunkt i rommet.
Boligen har en tv-stue i underetasjen med plass til sofagruppe og utgang til platting.
Det var opprinnelig planlagt et ekstra soverom i stuen. Dette kan lett etableres ved å sette opp lettvegg og dør.

Bad:
Boligen har 2 bad, hvorav 1 i 1. etasje og 1 i underetasjen som begge ble totalrenovert i 2021. Badet i 1. etasje har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger, gulvstående servantinnredning, speilskap med overlys.Det er dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj samt. vegghengt toalett.

Badet i underetasjen er flislagt med gulvvarme og innredet med badekar med innebygget badekararmatur, veggehengt servantinnredning og speilskap med overlys. Badet har også et vegghengt høyskap, dushjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj og vegghengt toalett.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i underetasjen og har flislagt gulv med gulvvarme. malt panel på vegger og takplater i himling. Gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur samt. opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Soverom:
Boligen har totalt 3 soverom, hvorav 1 i 1. etasje og 2 underetasjen. Soverommet i 1. etasje er romslig og har plass til dobbeltseng med nattbord og tilhørende møblering. Fra soverommet er det tilgang til et omkledningsrom, som gir ekstra oppbevaring til klær og diverse. Bod i gang og garderoberom i tilknytning til soverommet var opprinnelig soverom nummer 2 i 1.etg. Kan lett etableres igjen.
Soverommene i underetasjen er begge av god størrelse med plass til dobbeltseng og ønsket møblement.
Innredet rom under garasje brukes som soverom, men er ikke godkjent til varig opphold da det er byggemeldt som bod Se pkt. ferdigattest.

Uteområde:
Boligen byr på flere uteområder på til sammen 100kvm. Ved entréen har man tilgang på en hyggelig veranda hvor man kan nyte kaffen. Videre fra stuen er det utgang til en delvis overbygget veranda med god plass til ønsket utemøblement. Verandaen byr på gode solforhold og flott utsikt. Fra tv-stuen og entréen i underetasjen er det utgang til en stor platting i trekonstruksjoner med terrassebord. Her er det plass til spisebord og sittegruppe.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på begge bad, vaskerom, kjøkken, tv-stue og entré. Varmepumpe og peisovn i stuen i 1.etg og på soverom underetasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i ca. 1993. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.05.1994. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Det må settes opp rekkverk på balkong hovedetasje. Inntil dette blir gjort må dør til balkongen sikres.
2. Terrenget må planeres med fall fra grunnmur, min 3.0 m fra murvegg.
3. Trapper for ytterdører må oppsettes. Utføres i varig materiale.
4. Stige som rekker til taket skal festes på veggen, lett tilgjengelig for feieren og brannvesenet.
5. Målsatt tegning av utvendig stoppekran innsendes snarest.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

For hybelleiligheten i underetasjen foreligger det egen midlertidig brukstillatelse datert 13.05.1994. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Det må oppsettes utvendig trapp. Trappen utføres i varig materiale.
2. Det skal foretas egen kontroll av VVS-arbeidet. Eventuelle krav i den forbindelse skal være etterkommet. Kontrollør her er Finn Moen.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For garasje foreligger det byggetillatelse datert 15.07.1996. Vedtaket oppstiller spesielle vilkår om at rommene i underetasjen ikke tillates tatt i bruk til varig opphold eller benyttet som selvstendig leilighet. Det foreligger ikke ferdigattest for bygget. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

For dukkestue foreligger det melding om bygg/anleggstiltak datert 30.07.1997. Diss kan fåes ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjent søknad for tilbygg (takoverbygg) mellom boligen og garasjen datert 18.11.2004. Etter dagens planløsning er dette nå en lukket konstruksjon, og brukes som entré. Tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er følgende avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
1. etasje:
-Omkledningsrom/bod er opprinnelig byggemeldt som soverom ihht. byggetegninger.
Underetasjen:
-Deler av underetasjen (herunder innredet rom under garasjen) er opprinnelig byggemeldt og forutsatt brukt som vanlig kjeller/bodareal (tilleggsdel) jf. byggetegninger og kommunens vedtak for garasjen fra 1996, og er ikke godkjent til varig opphold.
-Entré i underetasjen er ikke godkjent eller omsøkt, ref. pkt. om takoverbygg.
-Deler av badet i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod ihht. byggetegninger og ikke godkjent til varig opphold.
-Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som bod ihht. byggetegninger.
-Det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som stue.
-Trappegang og stue var opprinnelig byggemeldt som 2 rom ihht. byggetegninger.

Innredning av arealet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at de da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 413582, tinglyst 15.12.1989, type heftelse: Best. om adkomstrett.
Dokumentet inneholder en rekke bestemmelser for eiendommen. Kjøper må bekoste og anlegge adkomst til tomten før byggearbeid, og vedlikeholde eventuelle rør for vanngjennomløp i veggrøft. Eier er ansvarlig for vedlikehold av private stikkledninger for vann og avløp. Eier har rett og plikt til å delta i felles drift og vedlikehold av felles kabel-TV-anlegg. Kommunen, e-verk, televerk og kabel-TV har rett til å ha ledninger og anlegg på eiendommen for inspeksjon og vedlikehold. Eier kan ikke bygge over eller for nær ledningstraseer. Eier plikter å være medlem i en velforening. Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hybelen er ikke utleid i dag, og hele boligen er tatt i bruk av selger selv.

Selger opplyser om at mikrobølgeovn er defekt, stigen til loftet er litt skadet/fungerer litt dårlig samt at blandebatteri til badekar i u.etg er litt følsom med tanke på regulering mellom kaldt og varmt vann.

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka m/lysløype og flott skiterreng.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektiv muligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Enebolig beliggende på Spikkestad, Asker kommune. Tomt er opparbeidet med blant annet belegningsstein, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Parkering i garasje med elbil-lader, og ellers plass til flere biler i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger (1050 m², feltnavn E 1) og bevaring av landskap og vegetasjon (315 m²) i henhold til reguleringsplan Brøholt (ID: 062762750019), datert 17.03.1988, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID: 2020100), vedtatt 13.06.2023. I kommuneplanen er 746 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 304 m² er avsatt til blå/grønnstruktur (nåværende).

Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #9 Nullvekst sør og berøres av hensynssone H350_2: Faresone brann- og eksplosjon, knyttet til nærliggende sprengstofflager.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 065,51 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 7 474,31 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 32 000,- pr. år / 24 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 20 380,- pr. år.
Velavgift til Brøholt vel er kr 1 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber (150 Mbps) for internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 815 111,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 260 443,-/7 260 444,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Gudbrandsrud

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Brøholt vel. Foreningen har en årlig kostnad på 1 500 kr.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 75 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto inkl drone   kr 7 200,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning - 5,71 promille
Valgfri tilstandsrapport enebolig kommer i tillegg kr 20.625,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2633

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:27