Nedre Strandgate 3

Nedre Strandgate 3, 6004 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 200, bruksnummer 360, seksjonsnummer 40, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 127 kvm

BRA-i:
4. etasje 116 kvm: Entre, stue, kjøkken, gang, 2 bad, 3 soverom og vaskerom

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod i bakkant av parkeringsplass i garasjeanlegg
4. etasje 7 kvm: Bod på østvendt balkong

Åpent areal:
4. etasje 16 kvm: Sørvendt balkong på 8 kvm og østvendt balkong på 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2026 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i bygg fra 1998 med parkeringsanlegg i nederste etasje. Bygget er oppført med yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendig fasade av murpuss med utfyllende felter med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner som utvendig er belagt med skiferstein. Entredør med sikkerhetslås. Vinduer i forskjellig materialer fra forskjellige årstall. Balkongdør (skyvedør) med karmer av plast. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsaklig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Hovedbad:
Tettesjiktets tilslutning til sluk - Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.

Gjestebad:
Overflater vegger - Fordelerskap for vannbåren gulvvarme er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
Tettesjiktets tilslutning til sluk - Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.

Vaskerom:
Tettesjiktets tilslutning til sluk - Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.

Tekniske anlegg:
Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme o.l.) - System for vannbåren varme har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
Annet - Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Yttertak:
Inspeksjonsmulighet - Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra soveromsvindu med den begrensningen dette innebærer.

Balkonger - østvendt balkong:
Membraner og vanntett sjikt - Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er tidligere påvist forekomst av skjeggkre i sameiet og leiligheten - se selgers egenerklæringsskjema.
Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

1. Balansert ventilasjon (delvis)
2. Nedforing av tak på stue og kontor/soverom
3. Malt stue, kjøkken, kontor/soverom - tak og vegger
4. Veggplater på vaskerom
5. El-bil lader montert
6. Utvendig solskjerming
7. Elektro arbeid vedrørende nedforing tak

Flott oppusset eierleilighet med god planløsning og flotte lysforhold. Leiligheten er oppusset i 2018/2026.

ENTRE
Flislagt gulv i tilknytning til inngangsparti, malte vegger og tak med innfelte spotter. Stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir en god romfølelse og gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko.

STUE / KJØKKEN
Leiligheten har stort oppholdsrom med delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken. De er store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og en behagelig romfølelse. På gulv er det en-stavs laminat, malte vegger og tak. Det er pipe i stuen med mulighet for tilknytning av ildsted. Utgang fra stue til sydvendt balkong på 8 kvm. Utvendig solskjerming fra Kjells markiser som er både appstyrt og med fjernkontroll.

Kjøkkeninnredning fra Kvik fra 2018 med hvite profilerte fronter og benkeplate av tre med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet har integrert stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er nedfelte pop-up stikkontakter. Vegghengt ventilator som drives av separat aggregat plassert i fellesarealer. Det er montert fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Plass til spisebord i kjøkken.

GANG
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak med innfelte spotter. Utgang til østvendt balkong på 8 kvm. med utvendig solskjerming.

2 BAD
Hovedbad ble oppgradert i 2018 og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt tak med downlights belysning. Hvit baderomsinnredning med skuffer og profilerte fronter med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med sidelys og stikkontakt over servant. I tillegg vegghengt skap med gode oppbevaringsmuligheter. Frittstående badekar med glassdør og vegghengt dusj/badekarsarmatur (hånddusj, regndusj og tappekran til badekar). Vegghengt toalett.

Gjestebadet ble også oppgradert i 2018 (omgjort fra toalettrom) og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt tak med downlights. Servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servantmed ett-greps armatur. Dusjnisje med glasvegg og glassdør samt vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett.

3 SOVEROM
Hovedsoverom har en-stavs laminat på gulv, tapetserte vegger og malt tak.

Soverom 2 og 3 har også en-stavs laminat på gulv, malte og tapetserte vegger og malt tak.

VASKEROM
Vaskerommet ble oppgradert både i 2021 og 2024 og har flislagt gulv (fra 2024) med gulvvarme, baderomsplater på vegger (fra 2021) samt malt tak. Praktisk benk med nedfelt utslagsvask med vegghengt armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Hvite profilerte innerdører.

Tekniske installasjoner:
Vannrør med rør-i-rør system.
Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap og i inspeksjonsluke i himling på gjestebad.
Synlige avløpsrør i plast.
Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken.
Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på gjestebad.
Fordelerskap for vannbåren gulvvarme er plassert på gjestebad.
Leiligheten er i hovedsak oppvarmet med vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral.
Balansert ventilasjon med ventilasjonsaggregat plassert i bod på østvendt balkong.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vannbåren gulvvarme i leiligheten.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.11.1999. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Ferdigstillelse av resten av tiltaket.  

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 13505, tinglyst 03.11.1998, type heftelse: Bestemmelse ifgl. skjøte: Tafjord har rett til å legge/ha liggende kabler med tilhørende innretninger, samt foreta vedlikeholds- og endringsarbeider av disse på nærværende eiendom.
Dagboknr 13506, tinglyst 03.11.1998, type heftelse: Bestemmelse ifgl. skjøte: Samme som servitutt over.
Dagboknr 1382, tinglyst 03.02.1999, type heftelse: Erklæring/avtale: Seksjonering.
Dagboknr 3711, tinglyst 26.03.2001, type heftelse: Reseksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Dagboknr. 1592, tinglyst 09.02.1999, type rettighet i annen eiendom: Bestemmelse om veg: Avtale om parkering for seksjon 1 og seksjon 3.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har attraktiv og svært sentral beliggenhet i Torghallen i Ålesund bysentrum. Torghallen grenser til Brosundet som ligger i hjerte av Ålesund. Fra leiligheten er det kort vei til noen av byens beste restauranter, kafeer, barer og utsteder. Det er også kort veg til byens øvrige sentrumsfasiliteter som Ålesund storsenter, Kiperviktorget, Rådhusplassen og Kremmergården. Man har med andre ord har man alt av sentrumsfunksjoner innen rekkevidde.

Når du kommer fra øst mot vest og kjører over Hellebroa, tar du til venstre i rundkjøringen og eiendommen ligger på din venstre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Midtbyen barnehage (1-5 år) 0.7 km
Storhaugen barnehage (3-5 år) 0.7 km
Kvennaneset barnehage (0-6 år) 1.5 km

Skoler:
Aspøy skole (1-7 kl.) 0.5 km
Steinerskolen i Ålesund (1-10 kl.) 0.8 km
Volsdalen skole (1-7 kl.) 2.2 km
Skarbøvik ungdomsskole (8-10 kl.) 3 km
Ålesund videregående skole 0.2 km
Akademiet Heltberg Toppidrettsgymnas

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.785 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og opparbeidet med flotte fellesområder med grøntarealer, støpte forstøtningsmurer og platter, gangstier, sittegrupper og lekeplass i atrium mellom blokkene. Støpt fortau mot Nedre Strandgate.

Det tilhører en fast biloppstillingsplass i garasjeplass i underetasjen. Plass C 401 som er ekstra bred og nærhet til heis. El.bil lader montert.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Interne veier er sameiets ansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan Sydsiden Områderegulering datert 05.03.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.02.2015.

Det er planlagt større utbygging og oppgradering av Ålesunds sentrale sydside. Dette er tiltak som vil heve attraktiviteten for området ytterligere. Både mht. arkitektur, bymiljø, trafikk, samt øvrige service og utdanningstilbud i nærområdet.

Samtlige beboere i Torghallen har mottatt nabovarsel vedrørende lagerbygg syd for eiendommen som skal rives. Ihht opplysninger er bygget revet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.640,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, vedlikehold, forretningsførsel, trappevask, vektertjeneste, felles strøm, fortausvarme, fjernvarme etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.000,- pr. år. inkl. nettleie. 4.824,-kwh. pr. år.
I selgers husstand har det bodd 2 voksne og 2 barn.
Boligen er tilknyttet Tafjord som leverandør av kabel-tv og avgiften er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 125 095,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 500 380,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr.6.300,- pr år.

Ingen fellesgjeld i sameiet pr. dags dato

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
204 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
7 944 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 954 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vebjørn Løviknes og Kathrine Brandal Sande

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torghallen med sameiebrøk 126/14042.
Sameiet består av 80 leiligheter og 6 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Admento AS
Formann er Asgeir Emdal.
Dugnad må påregnes 1 gang pr. år.
Dyrehold er tillatt på vilkår.
Foretatt påkostninger de senere år: Oppgradering og oppussing av fasader, samt utskifting av en del vinduer i sameiet i perioden 2014 - 2015.
Planlagte påkostninger: Generelt vedlikehold (ny dør inngang fellesareal fra nord), oppgradering med beslag i renne fellesareal, vedlikehold fellesarealer etc. Se forøvrig budsjett 2026.

Felles bod i sameiet som benyttes til sykkellagring.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom If.  I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45.000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke  kr 21 000,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk.  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 4 100,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 1 500,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 35.495,-
Tilstandsrapport kr 9.950,-
Fotograf  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 76-0163/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.23163

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 12:08