Birger Olivers vei 18J

Birger Olivers vei 18J, 1176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 702, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Nordseterskogen Borettslag, organisasjonsnummer 950201835

Totalt bruksareal: 73 kvm
Totalt BRA-i: 67 kvm
Totalt BRA-e: 6 kvm

BRA-i:
Entré/gang, soverom, bod/arbeidsrom, omkledningsrom, bad og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Sportstbod på 6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg med rekkehus over 2 etasjer og underliggende leiligheter, oppført i 1984 med tilbygg til leiligheten i 1999.
Bygningen er iflg. tilstandsrapporten oppført mmed støpt plate på mark og støpt gulv mot grunn, samt grunnmur i betong. I regi av borettslaget ble grunnmuren redrenert i 2025.
Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. I regi av borettslaget ble ytterveggene i 2025 etterisolert og lagt ny kledning.
Yttertaket har saltaksform og er utvendig tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget).

Leiligheten har profilert entrédør fra 2020 og slette innerdører. Vinduer har to-lags glass fra 2016 og tre-lags glass fra 1983.
Ved inngangspartiet har leiligheten en sydvestvendt terrasse på ca. 21 kvm med terrassebord, rekkverk og skillevegger i treverk, belysning, stikkontakter og elektrisk markise.

Tilliggende sportsbod er oppført i trekonstruksjoner med fasade kledd med liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå) tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskap med automatsikringer, skrusikringer og strømmåler er plassert i omkledningsrom.
Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt montert på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad:
- Det er hull etter tidligere innfestinger i vegg i hjørnet ved toalett. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved baderomsdør.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Ventilasjon:
- Det er ikke etablert tilluftsventiler i bod/arbeidsrom, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer:
- Vinduer fra årstall 1983 viser begynnende tegn til aldersslitasje.

Følgende bygningsdel har fått TG3 i tilstandsrapporten:
- Vanntett sjikt på badet har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. (Det ble lagt ny ytterkledning i regi av borettslaget i 2025).
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. (Det ble lagt ny ytterkledning i regi av borettslaget i 2025).

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverkshøyden på terrassen er under 1,0 meter. (Rekkverkshøyder andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Birger Olivers vei 18J har en solrik og flott intern beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet fra vei. Særdeles barnevennlig boområde uten biltrafikk og med få minutters gange til bl.a. fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

Leiligheten ligger i 1. etasje med enkel adkomst og med egen stor og solrik terrasse mot sydvest. Fra terrassen er det egen inngang direkte til leiligheten.
En innholdsrik og praktisk leilighet med bl.a. en romslig stue/spisestue med store vinduer mot terrassen som gir god kontakt mellom inne- og uterom.
Godt med lagringsplass inne i leiligheten og i egen sportsbod på terrassen. Leiligheten har også egen garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Bygget er oppført i 1984 mens leiligheten ble tilbygget i 1999. Utvendig er bygget pusset opp i regi av borettslaget i 2025/2026 med bl.a. ny drenering, etterisolert av yttervegger og ny ytterkledning på fasaden.
Innvendig er leilighetens overflater og innredning holdt i lyse og tidløse farger.

Ved inngangssiden mot sydvest har leiligheten som nevnt en egen stor og solrik terrasse. Terrassen på 21 kvm og har iflg. eier sol på sommerstid fra ca. kl. 09.00 til ca. kl. 20.30. Belysning, stikkontakter og elektrisk markise på terrassen, samt at det også ligger en praktisk sportsbod på 6 kvm i tilknytning til terrassen.

Leiligheten inneholder Entré/gang, soverom, bod/arbeidsrom, omkledningsrom, bad og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Entré med gulvfliser med gulvvarme og ny utgangsdør i 2020.

Soverommet ble pusset opp i 2023 med bl.a. ny 1-stavs laminatgulv, samt nymalte veggflater og en ny spilevegg.

Stor bod/arbeidsrom som også ble pusset opp i 2023 med bl.a. ny 1-stavs laminatgulv, nymalte veggflater og en ny spilevegg. Praktisk skyvedørsgarderobe i rommet.

Innenfor boden/arbeidsrommet ligger omkledningsrommet. He er det også 1-stavs laminatgulv og godt med garderobeskap. Varmtvannsberederen på 200 liter fra 2010 er plassert i rommet.

Flislagt bad som sist ble pusset opp i 2010 iflg. tidligere salgsopplysninger. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt innredning med slette hvite fronter og med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakter på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og to-greps dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Kombinert stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning. Store vinduer mot sydvest (og terrassen) gir rommet godt med lys og god kontakt mellom rommet og terrassen.
Stuen/spisestuen ble pusset opp i 2023 med bl.a. ny 1-stavs laminatgulv og nymalte veggflater. Downlights langs vegger. God plass til møblering av salong og spisestue.

Kjøkkeninnredning fra Ikea som ble montert ny i 2015. Lysegrå slette fronter og benkeplater av laminat. Fliser og plater/sprutsikring på vegg over kjøkkenbenk, samt benkespasbelysning og stikkontakter under overskap. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter. De integrerte hvitevarene på kjøkkenet følger leiligheten. Det er montert komfyrvakt. Vannrør av typen kobberrør og rør-i-rør system.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 22.09.2026 og selgers egenerklæring.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner, samt varmekabler i entréen og på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.08.1985.
Det foreligger ferdigattest på tilbygget datert 31.01.2001.

Rom beskrevet som bod/arbeidsrom som er innredet som gjesterom i dag er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 39425, tinglyst 14.12.1983.
Erklæring/avtale. Birger Olivers vei er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal borettslaget være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 45716, tinglyst 12.09.1984.
Erklæring/avtale. Om Oslo Lysverkers rett til å ha nettstasjon på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 85624, tinglyst 06.12.1989.
Best. om vann/kloakkledning. Om nærliggende gårdsnummers rett til å koble seg på borettslagets kloakkanlegg, for egen regning. Og om felles vedlikeholdsansvar for dette.
Dagboknr. 55691, tinglyst 22.10.1991.
Erklæring/avtale. Borettslaget gir nærliggende eiendommer rett til å føre vann- og avløpsledninger over eiendommen, og til å koble seg på borettslagets ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sydvestvendt og solrik leilighet beliggende tilbaketrukket og skjermet for trafikk, i et bilfritt og barnevennlig boområde med store friområder rett utenfor.

Leiligheten ligger ikke langt unna de tre lokale handelssentrene i bydelen, Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Holtet finner du bl.a. har den populære delikatessebutikken Jacobs’s, mens Lambertseter Senter kan tilby et stort utvalg av butikker og spisesteder, samt bl.a. Deichman bibliotek, Vinmonopolet og Symra Kino.
Rett i nærheten finner du også den lokale matbutikken Spar i Lambertseterveien og døgnåpen bensinstasjon i Ekebergveien.
Oslo sentrum er heller ikke lengt unna og du kan sykle ned til byen med bl.a. Bjørvika som et naturlig stoppested.

Til tross for sin tilbaketrukne og trafikkskjermede beliggenhet er det kun få minutter og gå til kollektivtransport:
Både Kastellet og Sørli trikkeholdeplass med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
Bussholdeplass i Lambertseterveien med den lokale ringbussen som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. friområder rett utenfor døren som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter.
Det er heller ikke langt til de unike friområdene på Ekebergsletta. Dette området gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. I Brannfjellskogen finner du bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er i tillegg 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til Østmarka med flotte turmuligheter.

Når temperaturen tillater er det kun en liten gåtur ned til fjorden med Nordstrand Bad som nærmeste badeplass. Det er heller ikke lange gåturen via f.eks. turstien innerst i Bekkelagsterrassen ned til båtforeningene i Paddehavet og til Bekkelagsbadet. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner, et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med anlegg både i Ekebergveien og Seterveien.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter, SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Birger Olivers vei er en liten vei som strekker seg fra Seterhøyveien til Ekebergveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Umiddelbar nærhet og bilfri skolevei til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 18 665 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med store og solrike plenarealer, asfalterte gangveier, prydbusker og trær. Tomten grenser blant annet til Nordseterskogen og store friarealer.

Leiligheten disponerer egen garasjeplass (nr. 0129) i felles oppvarmet garasjeanlegg med automatisk garasjeport.

Garasjeanlegget har ladeinfrastruktur fra Zaptec på alle plasser, med opplegg for elbillader. Etablering av ladepunkt bekostes av den enkelte andelseier og bestilles via fastsatt skjema. Monteringsarbeid skal utføres av borettslagets godkjente installatør. Levering og montering av tilkoblingspunkt faktureres den enkelte andelseier.

I garasjeanlegget er det også mulig å leie plass til oppbevaring av sykler.

Godt med gjesteparkering på borettslagets eiendom.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private internveier på fellesarealene hvor borettslaget har vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og friområde i henhold til reguleringsplan S-2498, datert 31.10.1980, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 7581, vedtatt 19.03.1981. Planen er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser, hvor bebyggelsens plassering, utforming og etasjetall fremgår av det bindende plankartet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030 for Oslo, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i kommuneplanens arealdel avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende) samt grønnstruktur (eksisterende).

Byggesaker i området:
Birger Olivers vei 21 - Rammetillatelse for oppføring av enebolig.
Birger Olivers vei 18A - Rammetillatelse tilbygg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 998,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd (basispakke fra Telia), garasje, vaktmestertjenester, generell drift og vedlikehold, renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter og bygningsforsikring.
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 4 580,44
Leietillegg påbygg: kr 969,-
TV/Internett: kr 449,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 10 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet TV og bredbånd via Telia (basispakke er inkludert i felleskostnadene). TV-dekoder/tuner følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 401 386,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 58 962,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 463 506,- pr. 18.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 69 822 950,- pr. 18.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987258708
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.09.2026: kr 66 833 442,-
Andel av saldo: kr 443 660,64
Innfrielsesdato: 30.12.2064
Type Rente: Flytende
Rente: 5,00 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987258716
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.09.2026: kr 2 989 508,-
Andel av saldo: kr 19 846,06
Innfrielsesdato: 30.11.2034
Type Rente: Flytende
Rente: 5,00 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

5 150 000,00 Prisantydning
463 506,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 613 506,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- avklaring/benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 623 002,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 632 952,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Glenn Wille

Boligen er tilknyttet Nordseterskogen Borettslag.
Borettslaget består av 110 leiligheter, fordelt på 9 bygninger, hvorav 6 rekkehus og 3 boligblokker.
Forretningsfører er Obos.
Borettslaget har 2 frivillige dugnader i året.
Borettslaget har avtale med Hoff Bygg om vaktmestertjenester som ivaretar drift og vanlig vedlikehold.
Hundehold er tillatt etter bestemte regler utarbeidet av styret. Hund må ikke anskaffes før tillatelse er innhentet etter skriftlig søknad til styret og signert erklæring fra andelseier. Det er ikke tillatt å anskaffe katt i borettslaget. Såkalt ”innekatt” er tillatt, etter nærmere bestemmelser.
Hjemmeside: Borettslagets hjemmeside er https://www.vibbo.no/nordseterskogen.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025–2026: Gjennomført omfattende rehabiliteringsprosjekt (fasader, betongarbeider, kledning, isolasjon, brannforebyggende tiltak og katodeanlegg).
- 2025: Utbedring av brannsikring mellom andeler i rekkehusene.
- 2025: Ny fiberkabel og oppgradert infrastruktur for TV og bredbånd levert av Telia AS.
- 2023: Skifte av garasjeport og styringsenhet
- 2022: Utbedring av råteskader på gavlen av blokk 14. Bygging av nytt lagerrom for maskiner og utstyr. Utskifting av benker og bord. Ny lekeplass og lekeområder.
- 2021/22: Oppsett av felles postkasser rekkehus. Byttet alle stoppekraner til leiligheter og felles i garasjen.
- 2021: Bont opp gulv blokker. Satt opp sykkelstativ til leie i garasje. Ny asfalt ved innkjøring garasje. Bytte av motor og styring ventilasjon blokker + ventilasjonsrens blokker. Malt endevegger 3 rekkehus + 12 balkonger rekkehus. Nye overlyskupler blokker. Kulvert mellom blokk 12 og 14 – mur mot terrenget. Katodisk anlegg garasje med tetting mot vegger.
- 2019-21: Fjernet trær ved parkering og bak blokker
- 2020: Satt opp fartsdumper interne veier. Utbedring av balkonger øvre etasje blokker, en del 3.etasjer samt balkong 3 rekkehus. Byttet ledlys garasje. Ladeinfrastruktur garasje + P-plass. Nye dører i blokker. Låssystem fellesdører. Brannvarslingsanlegg blokker + rekkehus.
- 2020-21: Utbedring etter taklekkasje blokk 12
- 2019: Drenering på oversiden av alle blokker – tatt opp grøfter i garasjen.
- 2018: Utskifting av dører på søppelbodene. Renovering av styrerommet.
- 2017: Etablering av mulighet for ladning av el-kjøretøy i garasjeanlegget. Bytte av nedløp/varmeelement på blokkene (9 stykker). Utskifting av lys i søppelbodene. Renovering av kupler på gatebelysning. Renovering av le-skur (lekeplass).

Borettslaget har innhentet en vedlikeholdsplan/tekniske vurdering av bygningsmassen der det i foreslås bl.a. utbedring av tak og taktekking (gjelder både leilighetsbygg og rekkehus).

Borettslaget har egne estetiske retningslinjer og bestemmelser om beplantning og gjerder, som kan fås ved henvendelse til megler.
Garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Utskifting av varmtvannsberedere inngår som en del av borettslagets vedlikeholdsplikt. Styret må kontaktes for nærmere avtale for å få refusjon.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 19 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 968,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 13 450,00
Foto kr 8 600,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0203/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26203

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 11:38