Vardåsveien 12

Vardåsveien 12, 1400 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 132, bruksnummer 188, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 132, bruksnummer 191, ideell andel 1/9

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
Kjedet enebolig:
1. etasje 69 kvm: Entré/gang, bad, kjøkken, spisestue og stue
2. etasje 44 kvm: Gang, bad, tre soverom og to innvendige boder

BRA-e:
Kjedet enebolig:
1. etasje 18 kvm: Garasje og utvendig bod

Åpent areal:
Kjedet enebolig:
1. etasje 82 kvm: Terrasser
2. etasje 5 kvm: Veranda

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 49m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5m².

Kun deler av arealet på verandaen er måleverdig som TBA. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 7m², men grunnet skråtak er kun 5m² av arealet måleverdig som TBA. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en kjedet enebolig oppført i 1977. Boligen består av to etasjer samt krypkjeller og kaldtloft. Byggegrunnen består av fjell/steinmasser. Grunnmuren er av betong og lettklinkerblokker, og boligen er fundamentert på søyler/pilarer av betong. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Fasadene er kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, med et uinnredet kaldt loft. Taket er tekket med Decra takplater og har et forenklet undertak av duk, begge deler fra 2014. Renner, nedløp og pipebeslag er i metall fra 2014. Boligen har en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen fra 2019. Vinduer og balkongdører er fra 2022, mens takvinduet er fra 2014. Entrédøren er fra 2022. Innvendig er det en trapp i tre. Boligen har en sydvest-vendt overbygget veranda på 5 m², en nordøst-vendt terrasse på ca. 18 m² og en sydvest-vendt terrasse på 64 m².

Garasje med tilhørende utebod er oppført ca. 1980. Den tilhørende uteboden har grunnmur av lettklinkerblokker.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert ved kjøkken. Anlegget er fra ukjent årstall, men med større oppgraderinger i 2008 og nyere tid. Det mangler samsvarserklæring for arbeider på badet i 2. etasje, og deler av varmekabelen der fungerer ikke. Det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Våtrom - Baderom 2.etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering på bakgrunn av alder, flere registrerte avvik og usikker restlevetid. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Relativ fuktighet ble målt til 40,0 prosent, ved 19,7 celsius med duggpunkt på 5,8 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

Andre rom - 1-2.etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke observert tilluftsventil på soverom 3 og stue.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på ru-panel i taket, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området ved stikkprøve.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Stue 1.etasje
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje
- 2.etasje: På soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 3mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter ved soverom 2. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange i 1.etasje. Eksakt årsak er ikke kjent.

Krypkjeller
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Synlige symptomer på fuktproblematikk (fuktmerker/insekter som trives i fuktige miljøer) er registrert. Det registreres lukter som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. Det registreres lukter samt synlige fuktmerker som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,6 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk for å undersøke etter råteskader, uten at dette ble påvist. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Det er ikke kjent om følgeskader i konstruksjonen har oppstått. Eksakt årsak er ikke kjent, men tilførsel av fuktighet fra utsiden vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
- Det er observert flere edderkopper i krypkjelleren. Edderkopper regnes i utgangspunktet ikke som skadedyr, men forekomsten tyder erfaringsmessig på forhøyet fuktighet i rommet, da slike forhold skaper gunstige levevilkår. Forholdet bør derfor vurderes som en indikasjon på fuktproblemer og ses i sammenheng med andre opplysninger.
- Synlige rør og rørføringer: Det er observert uisolert vannrør i krypkjelleren (til hageslangen). Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningen på bakgrunn av slitasje og alder.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert mose på ene siden av taket samt på taket til garasjen.

Balkonger - Veranda soverom 3
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.

Terrasse / platting - Terrasser 1.etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasser. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke etablert stakekum eller stakepunkt på stikkledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse / platting - Terrasser 1.etasje
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen ved spisestue var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet ingen åpning mellom bakken og terrassen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger - Veranda soverom 3 - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting - Terrasser 1.etasje - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Det registreres følgende: (sydvest-vendt terrasse) Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært svertesopp på silikonfuger i dusjen på badet i 1. etasje, som ble byttet i april 2026. Lyset i speilskapet på samme bad er tidvis defekt. Varmekablene på badet i 2. etasje fungerer ikke i et område ved veggen. Det dryppet vann fra takvinduet i mars 2023, men det ble ikke funnet feil på vinduet. Ifølge en tidligere takst ble det oppdaget rester av mugg på sponplater ved fjerning av gammelt gulv i 2019, som ble ansett som en gammel skade uten gjenværende fukt. Undergulvet ble slipt og skrudd over.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

- Nytt kjøkken med integrerte hvitevarer, kullfilter i platetopp, komfyrvakt og lekkasjestopper. Inkluderte elektro- og VVS-arbeid (2025).
- Diverse elektriske arbeider utført. 8 samsvarserklæringer foreligger (2025).
- Installert el-billader utenfor garasje og overspenningsvern (2023).
- Malt utvendige fasader (2023)
- Skiftet vinduer, balkongdører og entrédør (2022).
- Installert peisovn med glassdør i stue (2019).
- Oppgradert baderom i 1. etasje, utført av Wislan Rør. FDV-dokumentasjon foreligger (2018).
- Elektriske arbeider ifm. totalrenovering av bad og entré, nye kurser til varmefolie, utført av Ess Installasjon AS (2018).
- Utbedring av avvik etter el-tilsyn (2017).
- Ny taktekking med Decra takplater, nytt undertak, pipe helkledd i metall, og nye takrenner og nedløp (2014).

Til info: Det skal legges ny asfalt i Vardåsveien 12-28 i løpet av 2026. Denne kostnaden vil nåværende eier stå for.

Kjedet enebolig fra 1977 over to etasjer, med praktisk planløsning og gjennomgående god standard. Entreen har flislagt gulv med varme, og er møblert med et stort skyvedør skap. Boligen har fått flere oppgraderinger i nyere tid. Taket ble skiftet i 2014, og vinduer/dører skiftet i 2022. Kjøkkeninnredningen er fra 2024, og bad i 1.etasje er fra 2018.

Stue:
Det er åpen løsning i 1.etasje mellom stue og kjøkken. Stuen er malt i tidsriktig, beige farge med listefri overgang for en sømløst utrykk. Planløsningen gjør at man kan møblere med spisestue i praktisk tilknyttning til kjøkkenet. Fra spisestuen er det utgang til terrasse på ca. 18 kvm. Sentralt i rommet er det en peisovn fra 2019 som gir varme og bidrar til en lun atmosfære.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2024 med åpen løsning mot spisestue og stue. Innredningen er fra Ikea med slette fronter og laminatbenkeplate. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, kullfilter i platetoppen, benkebelysning under overskapene, nedsenket oppvaskkum, komfyrvakt og lekkasjestopper. Kjøkkenøyen fungerer som en naturlig forlengelse av kjøkkenet og gir ekstra benkeplass, gode oppbevaringsmuligheter og sitteplasser. Dette skaper en sosial og innbydende atmosfære under matlaging.

Bad:
Det er ett bad i hver etasje. Badet i 1.etasje ble pusset opp i 2018, og har flislagt gulv med gulvvarme. Dusjnisje med etablert fallforhold, glassdører, dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, servantinnredning med skuffer og speilskap med lys. I den ene enden av badet er det et praktisk vegghengt baderomsmøbel med tilhørende overskap og opplegg til vaskemaskin/tørketrommel.

Badet i 2.etajse er fra byggeår med oppgraderinger utført i nyere tid. Flislagt gulv med gulvvarme. Det gjøres oppmerksom på at deler av varmekabelen i gulvet ikke fungerer. Badet er utstyrt med nyere vegghengt servantinnredning med skuffer og speilskap med lys. Det er et dusjkabinett i hjørnet med skyvedør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj.

Soverom.
Det er totalt tre soverom i boligen, og alle ligger i 2.etasje. Hovedsoverommet er malt i tidsriktig blåtone og laminat på gulvet. Rommet er innredet med stor skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaring av klær. Det er god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. De andre soverommene er også malt i moderne farger med lys laminat på gulvet. Soverom innredet som kontor har utgang til veranda på ca. 5 kvm.

Lagring:
To innvendige boder i 2. etasje. Garasje på 15 m² med tilhørende utebod på 3 m². Biloppstillingsplass utenfor garasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Integrerte hvitevarer medfølger salget.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med peisovn i stuen. Det er gulvvarme på begge badene og i hele 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1977. Det foreligger ferdigattest på eiendommen for nybygg av sammenkjedet enebolig datert 04.03.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Følgende merknader fremgår av attesten:
1. Det bør påses at det er tettet rundt rørgjennomganger i vegger i vaskerom.
2. Trapper med tre trinn eller mer skal ha rekkverk eller håndlist på begge sider.
3. Lufting av avløp bør isoleres i loftsrommet.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger tillatelse til tiltak for endring av innvendig konstruksjon (fjerning av en bærevegg i 1. etasje til fordel for en ny drager) datert 20.02.2019, og ferdigattest for dette tiltaket er utstedt 22.05.2026.

Eiendommen har en garasje med tilhørende utebod oppført ca. 1980. Det foreligger byggetegninger stemplet av kommunen 11.03.1980 som viser omdanning fra integrert carport til garasje med kjeller. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket i kommunens arkiv. Siden tiltaket er fra før den nye bygningsloven § 21-10, gjøres det oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Det er etablert to terrasser på bakkeplan. Disse fremgår ikke av de originale byggetegningene fra byggeår. Oppføring av terrasser avhenger av høyde over terreng, og kan være søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse utendørskonstruksjonene er byggemeldt. Sydvest-vendt terrasse er målt på det høyeste til 1,09 meter over bakken, og deler av terrassen er dermed søknadspliktig.

En del av badet i 1.etasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av deler av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutter på eiendommen:
Dagboknr 8067, tinglyst 08.11.1978, type heftelse: Pliktig medlemskap i velforeningen. Eier har felles vedlikeholdsansvar av privat vei inn i Vardåsen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen ligger i et tilbaketrukket og rolig boligområde, samtidig er det nærheten til alt Ski sentrum har å by på. Dette er et etablert og barnevennlig nabolag, preget av eneboliger og grønne omgivelser, med kort vei til Ski skole og sentrum.

Hverdagslogistikken er enkel. Ski skole ligger en kort spasertur unna, og det er flere barnehager i nærområdet. For dagligvarehandel og andre servicetilbud er Thon senter Ski det naturlige samlingspunktet, med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og Vinmonopol. For fritiden finnes det lekeplasser like ved, og kort vei til idrettsanlegg og treningssentre. Området har et bredt tilbud fritidsaktiviteter, og har et stort idrettsanlegg med ishall, fotballbaner, turnhall, tennisbaner og håndballbaner.

Ski har blitt meget attraktivt for pendlere etter at Follobanen ble ferdigstilt. Nærmeste busstopp er ca. 3 minutters gange fra eiendommen, og fra Ski stasjon tar toget deg til Oslo S på ca. 12 minutter. Beliggenheten kombinerer dermed det beste fra to verdener: roen i et etablert boligområde med den enkle tilgangen til byens puls og arbeidsplasser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er flere barnehager i nærområdet. Nærmeste barnehage er Vestråt barnehage som ligger med gangavstand fra boligen. Ski Skole er nærmeste barneskole, og ligger ca. 9 minutters gange fra boligen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 331,8 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering på egen asfaltert gårdsplass. Fastmontert lader for el-bil som ble montert i 2023 følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er pliktig medlemskap i Vardåsen Velforening som har ansvar for vedlikehold og snørydding av veien.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (feltnavn B) i henhold til reguleringsplan VARDÅSEN (ID: 69), datert 04.12.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er vedtatt før 01.01.2020 og gjelder så langt den ikke er i strid med kommuneplanens arealdel. Av reguleringsbestemmelsene fremgår det blant annet at tilbygg/påbygg som medfører økning i antall leiligheter ikke tillates.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 (ID: KPLAN2023), vedtatt 03.05.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer alle reguleringsplaner der disse ikke selv angir noe annet.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H570_3: Bevaring kulturmiljø
- H110: Nedslagsfelt drikkevann

Eiendommen ligger også innenfor hensynssone H820_7 Vardåsveien (omformingssone) i kommuneplanen. Denne sonen angir at ved utvikling av området skal bebyggelsen trappes ned mot eksisterende nabobebyggelse, og grad av fortetting skal tilpasses områdets karakter.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Detaljregulering for Vardåsveien 2-8 (plan-ID 202502) er under planlegging. Detaljreguleringen skal legge til rette for lavblokk bebyggelse. Status er planlegging igangsatt.
- Ny kommuneplan for Nordre Follo (2026-2037) er under arbeid (planforslag).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 815,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 23 635,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 9 054,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år / 16 684 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31. desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i IF som koster kr 11 913,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (1000 Mbps) som leverandør av internett og koster kr 1 398,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er pliktig medlem i Vardåsen Velforening. Medlemskapet innebærer en plikt til å delta i vedlikehold og snørydding av veien, etter bestemmelse fra velforeningen. Kostnad for privat brøyting for vinteren 2025/2026 var kr 1 352,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 441 462,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
178 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 448 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 468 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ane Karlsen Beck og William Are Beck

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt; gjelder for avtalt Tilstandsrapport:   kr -5 725,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (5,71 promille)
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto  kr 5 500,00

Oppdragsnummer 46-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2639

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 20:36