Tyslevveien 18

Tyslevveien 18, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 404, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 214 kvm
Totalt BRA-i: 184 kvm
Totalt BRA-b: 10 kvm
Totalt BRA-e: 20 kvm

BRA-i:
Underetasje 80 kvm:
Vindfang, garderoberom, bod, kjølerom, bad, 2 soverom og peisestue.
1. etasje 104 kvm:
Stue/spisestue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-b 10 kvm:
Innglasset veranda.

BRA-e 20:
Garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus over 2 etasjer, oppført i 1968.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner som i hovedsak er av betong.
Etasjeskillere er av betong.
Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er med liggende trekledning og murpuss.
Taket har saltaksform og er i trekonstruksjoner, hvor yttertaket er belagt med takplater av metall. Takplater over soverom/innglasset balkong fra 1993.
Vinduer og terrassedør er med karmer av treverk fra byggeår, foruten kjøkkenvinduer som er fra 2005.
Entrédør er med glassfelter fra byggeår.
Verandaen er i betongkonstruksjoner med rekkverk av betong og har gulvflater som er belagt med fliser.
Tilliggende garasje er i betong-/murkonstruksjoner.

Boligen har hovedsakelig eldre standard og det er således i tilstandsrapporten hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler og tekniske installasjoner. Det er i tillegg gitt TG3 på tettesjiktets tilslutning til sluk på badet i underetasjen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende forhold er gitt TGIU i rapporten:
Bad underetasje:
-Ikke utført kontroll med hulltaking i tilliggende konstruksjon da vegger er av mur/betong.
Rom i underetasje:
-Ikke utført kontroll med hulltaking i tilliggende konstruksjon da vegger er av mur/betong.
Yttervegger inkl. fasader:
- Ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Følgende forhold har fått kommentarer på helse, miljø og sikkerhet:
Innvendige trapper:
- Det er ikke håndløper på begge sider.
Utvendig trapp:
- Trappen mangler fullverdig rekkverk.
Veranda:
-Rekkverkshøyden er under 1 meter.
Elektrisk:
- Anbefales utvidet kontroll på det elektriske anlegget, ettersom det ikke foreligger samsvarserklæringer. Det elektriske anlegget ble kontrollert av Hafslund den 15.05.2008 og er sluttført med "Vi finner utførte utbedringer tilfredsstillende, og tilsynsrapporten er registrert som slettet".

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Eiendommen har en solrik beliggenhet i et meget barnevennlig villaområde, i umiddelbar nærhet til barnehage og Nordseter barne- og ungdomsskole, samt at det kun er få minutters gange til bl.a. Nordstrand Arena («Niffen»), kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.

En innholdsrik bolig med en meget god og romslig planløsning over kun 2 etasjer. Lys og stor hovedetasje med stor stue og spisestue som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vestvendte vinduer uten innsyn og med utsyn over nabolaget. Vestvendt veranda som er delvis innglasset. Eget kjøkken med stor spiseplass og direkte utgang til platting med adkomst til sjarmerende hage. Denne delen av hagen ligger høyt og luftig, solrik og med utsikt - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Hagen grenser videre til unikt grøntområde.
Planløsningen appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom. Egen master avdeling i 1. etasje, mens barna kan ha egen avdeling i underetasjen med soverom, bad og peisestue.

Underetasje:

Underetasjen inneholder vindfang, garderoberom, bod, kjølerom, bad, 2 soverom og peisestue.

Vindfang med gulvfliser og takhøye vinduer.
Garderoberommet ligger i praktisk tilknytning til vindfanget.

Stor bod med rikelig med lagringsplass. Eget kjølerom i boden. Stakeluke, fordelerstamme for rør-i-rør, stoppekran, varmtvannsbereder og utslagsvask er plasserti boden.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling, pusset opp i 2009. Badet er innredet med gulvstående servant med ett-greps armatur, samt speil, belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

2 gode og lyse soverom, begge med plass til seng, pult, skap osv.

Praktisk peisestue med peis. Rommet kan f.eks. møbleres til en ekstra tv-stue etc.

Integrert i underetasjen ligger også garasjen på 20 kvm.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder stue/spisestue, kjøkken, soverom og bad.

Lys og romslig stue/spisestue med god plass til møblering av bl.a. salong og spisestue. Store vestvendte vinduer som gir rommet godt med naturlig lys og utsyn, uten innsyn. Peis for ekstra varme og hygge.
Utgang fra stuen/spisestuen til vestvendt og usjenert innglasset veranda på 10 kvm med skyvedører i glass ut mot åpen veranda på ytterligere 10 kvm.

Kjøkkenet ligger i praktisk tilknytning til stuen/spisestuen og har god plass til spisebord. Kjøkkeninnredningen er fra Sivesind og ble montert i 1985. Innredning i eik med profilerte fronter og benkeplate med laminert overfalte. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap som alle følger boligen. Vegghengt ventilator.
Fra kjøkkenet er det utgang til terrasseplatting på 21 kvm med morgensol. Fra plattingen er det adkomst opp til solrik del av tomten som ligger høyt og luftig, med utsikt over nærområdet og mot fjorden (noe fjordgløtt). Her grenser tomten videre til flott regulert grøntområde.

Egen masteravdeling som består av soverom med tilliggende bad.
Stort soverom med rikelig med garderobeskap og egen utgang til terrasseplattingen bak huset.
Flislagt bad med varmekabler og dowlights i himling, pusset opp i 2009. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil og belysning over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Boblebadekar med armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Se tilstandsrapport datert 07.05.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på begge badene.
Ildsted for vedfyring i stuen/spisestuen i 1. etasje og i peisestuen i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 10.04.1970.
Det foreligger ferdigmelding for utvidelse av veranda og tak, datert 21.02.1993.

Det er i byggesaken skrevet at peisestuen ikke skal brukes som fast oppholdsrom eller overnatting.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ikke tinglyst servitutter på eiendommen.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 183, bnr. 359 og følgende servitutter er tinglyst på eiendommen før utskillelsen 27.06.1968:
Dagboknr 2497, tinglyst 18.02.1966.
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen skal knytte seg til offentlig vann- og kloakknett.
Dagboknr. 7883, tinglyst 09.06.1966.
Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten anses for ikke å ha betydning for denne eiendommen.
Dagboknr. 12225, tinglyst 13.06.1967.
Bestemmelse om vannledn. Nærliggende eiendommer gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold.
Dagboknr. 9233, tinglyst 04.07.1967.
Bestemmelse om bebyggelse. I forbindelse med byggingen av kjedehus og gjelder huset mot nord. Den anses ikke for å ha betydning for denne eiendommen.
Dagboknr. 3283, tinglyst 07.03.1968.
Best. om adkomstrett. I anledning bygging av kjedehusene er følgende avtalt: Utvendige arbeider på bygningene skal utføres slik at de bevarer karakteren av én bygning. Utvendig maling skal skje undre ett for hele bygningen og etter kommunens godkjenning. Eier av eiendommene skal ha gjendisig rett til gesims og takfall mot nabogrunn og rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold av bygningen. Gjerde eller hekk i grenselinjen mellom eiendommene skal ikke være høyere enn 60 cm. Eiendommene gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over hverandres eiendommer og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold. Felles ledninger vedlikeholdes i fellesskap.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Tyslevveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det kan eier av eiendommen bli pålagt å være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egen regning (hekk mot vei står i dag langs den regulerte bredden).

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen på mange år og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tyslevveien 18 ligger solrikt til i et populært villaområde sentralt på Nordstrand. Eiendommen grenser til unikt grøntområde med bl.a. Lindbäckdammen. Barnevennlig beliggenhet med umiddelbar nærhet til Nordseter barne- og ungdomsskole, samt kun noen få minutters gange til fritidstilbud som bl.a. Nordstrand Arena ("Niffen") og til kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.

Fra eiendommen er det få minutter å gå til Sæter med caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor m.m., samt bussholdeplass og trikkestasjon. Det er også kort vei til nærbutikk og trikkeholdeplass på Bråten.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Kort vei til både Sæter og Bråten trikkestasjon. Her går rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass på Sæter og i Oberst Rodes vei, samt at det er gangavstand til både Munkelia T-banestasjon og Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. gangavstand ned til fjorden med flere badeplasser. Lokal lysløype ved Lambertseter, samt at du i retning sentrum finner Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m. Østmarka er heller ikke langt unna.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Rett i nærheten ligger Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Tyslevveien er en rolig villavei som strekker seg fra Nordseter Terrasse til Nordstrandveien. Tyslevveien18 ligger i øvre del, i strekket mellom Nordseter Terrasse og Lindbäckveien.

Flere barnehager i nærområdet, med bl.a. Kastellterrassen Kanvas-barnehage i umiddelbar nærhet.
Umiddelbar nærhet også til Nordseter barne- og ungdomsskole, med lite trafikkert skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 406 kvm. Solrik tomt som er opparbeidet med flatt plenareal og beplantning på vestsiden, samt asfaltert gårdsplass med biloppstillingsplass. På baksiden av huset er det en terrasseplatting med adkomst videre til flott tomteareal som ligger høyt og luftig, med sen kveldssol, noe fjordgløtt og hyggelig utsikt over nærområdet. Møt øst grenser eiendommen til grøntområde (regulert til grøntområde).

Garasje på 20 kvm integrert i boligens underetasje. Biloppstillingplass også på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1056 datert 27.05.1963.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 349,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som i snitt tilsvarer ca. 24 600 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 688,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og internett. Megler har ikke mottatt opplysninger om kostnader knyttet til dette. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm, men abonnement følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 768 355,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

10 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

272 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
273 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
293 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 173 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 193 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunnar Holte Glavin Nybø og Terje Nybø

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 21 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring kr 59 955,00
Foto kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0090/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2690

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 15:53