Ekebergveien 194C 2. etasje

Ekebergveien 194C 2. etasje, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 7, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
1. etasje 2 kvm: Gang.
2. etasje 73 kvm: Bad, kjøkken, stue, trapperom, to soverom og bod.
Loft 20 kvm: Soverom, samt bod benyttet som soverom. Søkt bruksendret. Godkjenning og ferdigattest til uken.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en del av en tomannsbolig oppført i 1936, med tidstypiske byggemetoder for 1930-tallet. Boligen ble vesentlig oppgradert med en total innvendig oppussing i 2026. Yttervegger er oppført i bindingsverk/treverk med utvendig malt, stående trepanel. Etasjeskillene består av støpt betongdekke og trebjelkelag. Taket er tekket med betongtakstein. Takkonstruksjonen er skjult da loftet er innredet, men fotodokumentasjon fra oppussing viser korrekt lufting og diffusjonsåpent undertak. Vinduer med 3-lags isolerglass og dører er fra 2026. Det er en balkong på ca. 7,4 m² med adkomst fra stuen i 2. etasje. Pipen er ikke i bruk.

Sikringsskapet er plassert på vegg i trapperommet og er utstyrt med automatsikringer. Det foreligger kursfortegnelse og samsvarserklæring datert 01.09.2026.

Det er installert røykvarslere i alle plan, brannslukningsapparat og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrennene er av eldre dato, og det ble registrert rust på både takrenner og beslag.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Innvendig
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Utvendige fuger i steinkledningen har enkelte riss/sprekker og fugene slipper stedvis fra underlaget.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Andre installasjoner: Konstruksjoner som ikke er undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad, tak, yttervegg, vinduer, fasade, drenering, elektrisk anlegg, rør, ventilasjon og pipe i 2026. Arbeidene er utført av faglærte, og det foreligger dokumentasjon. Alle bad er totalrenovert med nye bunnledninger. Alle vinduer og dører er nye, og kledning er skiftet på deler av fasaden mot vest. Balkongen i 2. etasje har ny konstruksjon, membran og rekkverk. Det er ny drenering, og alt elektrisk samt alle innvendige rør er nytt. Gamle peiser er fjernet og pipen er pusset. Kjelleren er totalrenovert med ny støpt såle over radonduk.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nytt baderom i 2. etasje med fliser, baderomsinnredning, nedsenket dusjhjørne, vegghengt toalett og elektrisk avtrekksvifte, utført av Nobygg Entreprenør AS. Dokumentasjon og samsvarserklæring foreligger
- Nytt HTH kjøkken med glatte fronter, benkeplate i kvarts, integrerte hvitevarer, ventilator integrert i koketopp, komfyrvakt og waterguard
- Nytt elektrisk anlegg med sikringsskap og automatsikringer, utført av Ess Elektro AS
- Nye innvendige vannledninger (rør-i-rør-system med vannfordelerskap) og nye innvendige avløpsrør av plast, utført av Aker Rørservice AS
- Ny Høiax 190-liters varmtvannsbereder montert i bod i 2. etasje
- Etablert sluk i gulv og opplegg for vaskemaskin i bod i 2. etasje
- Nye vinduer med 3-lags isolerglass, ramme og karmer i tre
- Nye ytterdører og balkong-/terrassedør med 3-lags isolerglass
- Ny sveisemembran lagt på balkong og terrassegulv
- Nye innvendige overflater på gulv (fliser og parkett), samt vegger og himlinger
- Deler av utvendig trekledning skiftet
- Nedløp skiftet
- Fornyet drenering med plastdrensrør, fiberduk og kapillærbrytende masser
- Etablert forstøtningsmur i støpt betong ned til underetasjen

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Pigget bort gulv i kjeller og støpt ny såle over radonduk, utført av Nobygg Entreprenør

Ukjent årstall:
- Gamle peiser fjernet og pipe pusset

Eiendommen utgjør en horisontaldelt tomannsbolig, opprinnelig oppført i 1936. Boligen ble i 2026 gjenstand for en omfattende innvendig oppgradering med fornyede overflater, nytt kjøkken og bad, nye 3-lags vinduer samt oppgraderte tekniske anlegg.

Entré:
Inngangen i 1. etasje har fabrikkmalt ytterdør med glassfelt og flislagt gulv ved inngangspartiet. En ny teppebelagt tretrapp i Sisal leder videre opp til leilighetens hovedplan i 2. etasje.

Stue:
Stuen har en luftig utforming med store vindusflater og direkte utgang til balkong. Rommet er belagt med parkett på gulv, har malte veggflater og listefrie overganger mot himling, med god plass til sofagruppe og sitteplasser. Balkongen har impregnerte terrassebord, malt rekkverk, utelys og stikkontakt, samt ny sveisemembran fra 2026.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og har innredning fra 2026 med glatte, lyse fronter og slitesterk benkeplate i kvarts. Arbeidssonen er utstyrt med underlimt rustfri stålkum og ett-greps blandebatteri med dusj. Hvitevarene er integrerte og omfatter koketopp med integrert ventilator ført ut gjennom yttervegg, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøl og frys. Det er montert komfyrvakt under ventilatoren og waterguard under kjøkkenbenken. Rommet har rikelig med naturlig lys og plass til spisebord.

Bad:
Baderommet fra 2026 har keramiske fliser og sokkelflis på gulv med gulvvarme, keramiske fliser i dusjsonen og malte våtromsplater på øvrige vegger. Himlingen er malt og utstyrt med tre innfelte downlights. Innredningen består av finert servantskap med skuffer og ett-greps blandebatteri, nedsenket dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Rommet har veggsluk med slukrenne, elektrisk avtrekksvifte på vegg og luftespalte under døren.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet i 2. etasje har parkett på gulv, malte vegger og vindusflate med 3-lags isolerglass. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Soverom 2:
Det andre soverommet i etasjen er innredet med parkett på gulv og malte flater, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Loft:
Malt tretrapp med Sisalteppe fra trapperommet i 2. etasje fører opp til loftsetasjen. Loftet inneholder et soverom og en bod som benyttes som soverom (ikke godkjent for varig opphold). Rommene har skråtak, malt panel i himling, parkett på gulv og overlys via takvinduer. Søknad på bruksendring på boden på loftet er sendt til Plan- og Bygg for godkjennelse som soverom. Lovet godkjenning i Uke 37.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett med hvitmalte gulvlister.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater med listefrie overganger mellom tak og vegg. Malt panel i loftsetasjen.

Lagring:
Innvendig bod med adkomst fra trapperommet i 2. etasje, utstyrt med sluk i gulv, opplegg for vaskemaskin og 190 liters Høiax varmtvannstank fra 2026.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1936. Det foreligger ingen formell ferdigattest for eiendommen i kommunens arkiv. Det foreligger dokument i byggesaken hvor eiendommen kan ferdigattesteres 17.02.1936.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for endret planløsning, innlemming av areal til eksisterende boenheter, endring av fasade, oppføring av utvendig kjellertrapp, riving av terrasse, oppføring av terrengtrapp og etablering av rømningsvei fra loft datert 10.07.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg tillatelse til tiltak for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i horisontaldelt tomannsbolig datert 12.08.2026. Tillatelsen gjelder i tre år fra vedtaksdato. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.07.2026. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Ett rom på loft, som i dag benyttes som soverom, er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 990486, tinglyst 21.06.1935:
Ekebergveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 9738, tinglyst 20.08.1952:
Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten ble ikke funnet i kartverkets arkiver, men hefter i eiendommen.
Dagboknr. 11283, tinglyst 22.09.1952:
I anledning oppføring av tomannsbolig på gnr. 183, bnr. 11, forplikter herved eier av gnr. 183, bnr. 7 til ikke å bebygge sin tomt nærmere ovennevnte bygning på gnr. 183, bnr. 11 enn bygningslov og forskrifter tillater.
Dagboknr. 3316, tinglyst 24.03.1959:
Skjønn. Tidligere ekspropriering av eiendommen.
Dagboknr. 316750, tinglyst 22.03.2022:
Gnr. 183, bnr. 6 og 480 har rett til å anlegge bod/garasje og/eller terrengfylling inntil avgivers (Gbnr. 183/7) tomtegrense mot nordøst. Rett til å bygge vinterhage inntil 2 meter fra tomtegrense.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter i hhv. 1931 og 1927. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Bråten – Her bor du i et veletablert og barnevennlig nabolag på Nordstrand, hvor en
tilbaketrukket atmosfære sømløst kombineres med en sentral beliggenhet.
Hverdagslogistikken blir lekende lett med Matkroken Bråten kun en kort spasertur unna. Ønsker du et
større servicetilbud med butikker, kafeer, apotek og Vinmonopol, ligger Sæter Torg og Lambertseter Senter
i nærheten – lett tilgjengelig enten til fots eller en kort biltur unna.

Flotte turmuligheter i nabolaget, langs fjorden med utsikt over Oslofjorden og øyene.
Enkel tilgang til praktfulle Ekebergparken, kjent for sine verdenskjente skulpturer og magiske utsikt over
Oslo. Østmarka kaller med store turområder, skiløyper, turløyper og ferskvann for bading og fiske.

Kollektivtilbudet er meget godt, med bussholdeplass og trikkestoppet Bråten et steinkast unna, som effektivt tar deg til sentrum. Nordstrand stasjon for tog er også innen gangavstand. Denne kombinasjonen av rolige omgivelser, et komplett servicetilbud og enkel tilgang til både byliv og natur gjør Ekebergveien 194C til et ideelt sted å bo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner Ekebergveien 194C til Nordseter barne -og ungdomsskole. Steinerskole i krysset Solveien og Nordstrandveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1126 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er profesjonelt opparbeidet. Eiendommen ønsker deg velkommen med et meget pent og solid inngangsparti. Gårdsplassen er profesjonelt opparbeidet med en kombinasjon av asfalt og dekorativ belegningsstein, vakkert innrammet med tidløs granitt kantstein. Her finner du også en gammel, sjarmerende mur som tilfører tomten særpreg og en lun atmosfære.

Hver seksjon har eksklusiv bruksrett til de deler av fellesarealet som fremgår av vedlagt situasjonsplan. Den eksklusive bruksretten omfatter ordinær bruk av området som hage, terrasse og oppholdsareal.

Det medfølger eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass på sameiets fellesareal, iht. vedlagt situasjonsplan.

Det er etablert trekkerør for fremtidig elbillader til begge seksjoner. Den enkelte seksjon kan etablere egen ladeboks for egen regning. Strømforbruk belastes den enkelte seksjons måler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 727,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendommen er under seksjonering, og det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året og fremover.

Når sameiet er etablert, blir det opp til sameiet å vedta om man skal betale fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen (kommunale avgifter, kabel-tv osv.). Hver seksjon betaler egen bygningsforsikring. Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 123 173,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Boligen er nylig seksjonert, og det er derfor ikke beregnet eiendomsskatt for 2026. Basert på boligens formuesverdi må det påregnes at det vil påløpe eiendomsskatt for begge seksjonene, samt for eiendommen i sin helhet, fremover.

8 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

210 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
211 090,00 Omkostninger totalt
230 990,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
221 040,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Holme og Yvonne Holme

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Sameiet Ekebergveien 194C.
- Sameiet består av 2 boligseksjoner.

Eiendommen er under seksjonering.

Utearealene skal holdes ryddige og ikke benyttes til permanent lagring. Oppføring av byggverk, støttemurer eller større terrengendringer krever enstemmig vedtak samt nødvendige offentlige tillatelser. Bygningens utvendige uttrykk skal være helhetlig, og endring av fasade, vinduer, taktekking, kledning eller utvendig farge krever enstemmig vedtak.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 800,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 400,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0167/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26167

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 21:43