Einerstadveien 49

Einerstadveien 49, 1912 ENEBAKK
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 73, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm.

BRA-i:
Fritidsbolig 53 kvm: Vindfang, toalettrom, kjøkken, stue, tre soverom.

BRA-e:
Redskapsbod 10 kvm: Redskapsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Fritidsbolig 20 kvm: Terrasse.

Redskapsbod:
Redskapsbod 5 kvm: Markterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026, utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført ca. 1980. Fritidsboligen er fundamentert på søyler/pilarer av betong på en byggegrunn av fjell. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Fasadene er utført i stående trepanel. Yttertaket er en saltaksform i trekonstruksjon, og er tekket med shingel fra 2014. Taket har renner, nedløp og beslag av metall. Vinduer med karmer av tre har 2-lags glass fra byggeår. Ytterdører er i tre fra byggeår, og innvendige dører er profilerte. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående redskapsbod er oppført ca. 2004. Bygget er i trekonstruksjoner og fundamentert på søyler/pilarer. Yttertaket er en saltaksform i trekonstruksjon, tekket med shingel, med renner, nedløp og beslag av metall. Ifølge eier er bygget oppført ved egeninnsats av ufaglærte. Ved redskapsboden er det en markterrasse på 5 m².

Det elektriske anlegget har et sikringsskap med skrusikringer plassert i toalettrommet, og anlegget er hovedsakelig åpent. Anlegget er fra byggeår, men med enkelte senere oppgraderinger. Eier opplyser at det er utført arbeid av ufaglærte, og det mangler samsvarserklæring. Det er derfor anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Kjøkken: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvenes overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Annet: Fritidsboligen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange i vindfang og kjøkken.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Yttertak: Takkonstruksjonen viser stedvis tegn til skjevheter og svanker. Bærende deler av takkonstruksjonen over terrasse viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader/råteskader. Materialene i takutstikket (gesims) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Dette synes å gjelde baksiden av fritidsboligen. Det registreres manglende takrenne og nedløpsrør på baksiden av fritidsboligen.
- Terrasse/platting: Overflatematerialer på terrassene (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konstruksjonen til terrassene bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse.
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.
- Grunnmur, fundament: Det er registrert skjevheter i deler bjelkelaget.
- Utvendige vannledninger: Fritidsboligen har utvendig vann fra felles borebrønn. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon.
- Redskapsbod: Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling. Det registreres manglende takrenne og nedløpsrør. Utførelsen av bygningens søyler/pilarer og synlige deler av fundamenter bærer ikke preg av faglig god utførelse. I følge eier, er bygget oppført ved egeninnsats av ufaglærte.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Toalettrom: Tilstanden til forbrenningstoalett er ikke vurdert, da dette må utføres av personer med spesialkompetanse.
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet lagring av gods/løsøre under fritidsboligen.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Terrasse/platting: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Utvendig trapp: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble i 2014 utført omlegging av tak med ny shingel, takrenner, nedløp, pipekledning og luftehatt til toalett av faglærte. I 2003 ble det for første gang installert ildsted, med stålpipe og peisovn, som ble godkjent av feier fra Enebakk kommune.

2014:
- Ny yttertaktekking (shingel).

2003:
- Stålpipe samt ovn installert.

Fritidsbolig med en gjennomgående, klassisk hyttestil på stor tomt. Interiøret er preget av trepanel på vegger og i tak, noe som skaper en lun og tradisjonell atmosfære. Hytta er fordelt over ett plan og har en praktisk rominndeling. Oppvarming skjer med strøm og et ildsted i stuen.

Entré: Fra en liten utvendig trapp kommer du inn i et vindfang med trepanel på veggene. Herfra er det direkte tilgang videre inn i hyttas oppholdsrom.

Stue: Stuen er eiendommens sentrale rom, med god takhøyde som varierer fra 2,10 til 2,80 meter. Rommet har panel på vegger og i skråtaket, og et solid tregulv. Et ildsted med stålpipe fra 2003 gir varme og hygge. Fra stuen er det direkte utgang til en romslig terrasse. Terrassen er på 20 m² og her er det plass til utemøbler. Terrassen fungerer som en fin uteplass gjennom hele sommerhalvåret. Flott utsikt mot Øyeren fra terrassen.

Kjøkken: Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning mot stuen. Innredningen har profilerte fronter og benkeplater i tre. Det er utstyrt med frittstående kjøleskap og hyttekomfyr med koketopp. Det er ikke installert ventilator.

Soverom: Hytta har tre soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng. De to øvrige soverommene er av mindre størrelse, med en utforming som egner seg for køyesenger eller som kompakte gjesterom.

Toalettrom: Toalettrommet er utstyrt med et frittstående forbrenningstoalett og et gulvstående servantskap med nedfelt servant i rustfritt stål. Rommet har speil, skap og belysning over servanten. Sikringsskapet er også plassert her.

Lagring: Frittstående redskapsbod på 10 m² oppført i trekonstruksjoner, ca. 2004. Boden har yttertak tekket med shingel, samt renner og nedløp av metall.

Alt som er i hytta og i redskapboden på visning medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er et ildsted plassert i stue, med stålpipe fra 2003.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

I følge kommunens opplysninger foreligger det ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen.
Det foreligger godkjente byggetegninger, godkjent 24.09.1980. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger en melding om tiltak unntatt søknadsplikt for oppsetting av et uthus på 10 kvm, datert 04.11.2003.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr. 2372, tinglyst 18.03.1974, type heftelse: Bestemmelse om veg: Tomten skal kun benyttes til hytteformål og ikke som helårsbolig. Eier har rett til å ta vann fra brønnen på feltet og har plikt til å være medlem av en eventuell velforening. Det er tinglyst veirett.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger skjermet til i et etablert hyttefelt ved Øyeren, med skogen og vannet som nærmeste naboer. Herfra kan du nyte utsikten mot Øyeren fra terrassen, omgitt av furutrær og ro. Dette er et sted for å koble av og ta i bruk naturen som omgir deg.

Området byr på aktiviteter året rundt. Sommerstid er det en kort kjøretur til badeplassen Bermerud ved Lyseren, for en forfriskende dukkert. For den golfinteresserte ligger både Østmarka Golfklubb og Askim Golfklubb en snau kvarters kjøretur unna.

Vinteren åpner for flotte skiopplevelser, med nærmeste preparerte langrennsløype kun to kilometer fra hytta. Innenfor 15 kilometer finner du et nettverk på over 100 kilometer med skiløyper, som gir rikelig med turmuligheter gjennom skog og mark.

De daglige innkjøpene kan gjøres hos Joker eller Kiwi i Ytre Enebakk, omtrent ti-15 minutter med bil fra eiendommen. For et større utvalg av butikker og tjenester ligger Spydeberg og Askim innen rekkevidde, med kjøpesentre, apotek og vinmonopol. Oslo sentrum er under en times kjøring unna, og Spydeberg stasjon gir togforbindelse videre.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Merk at det er bomvei inn fra hovedveien mot hytta slik at visning må avtales med eier/megler. Se punktet visning.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1.955,2 kvm. Tomten er en naturtomt opparbeidet med plenareal, trær, prydbusker og diverse beplantning, og inkluderer biloppstillingsplass.

Naboen i nummer 51 har bygget en utebod som går delvis inn på denne tomten. Det ser også ut som at det ene hjørnet på hytta er såvidt over tomtegrensen. Det foreligger ikke noe skriftlig på dette. Dette er ikke noen konflikt, men er trolig avtalt muntlig i eldre tider. Dagens eier har sagt at dette er greit. Kjøper må være klar over dette.

Eiendommen har biloppstillingsplasser på egen tomt. Det går bilvei helt frem til eiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar gjennom Einerstad Hyttevel. Det er tinglyst veirett.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett. Vannforsyning er fra felles borebrønn via vellet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten, og denne er derfor ukjent. Dagens eier drikker vannet i dag.

Det er ikke lagt inn noen godkjent avløpsløsning i hytta.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2015-2027, datert 07.09.2015, avsatt til fritidsbebyggelse (nåværende).

Eiendommen er registrert med forekomst av arter av nasjonal forvaltningsinteresse (fiskeørn og gjøk). Dette er en registrering i Miljødirektoratets naturbase og innebærer ikke et formelt vern. Ved eventuelle søknadspliktige tiltak på eiendommen vil kommunen vurdere tiltaket opp mot hensynet til disse artene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4.470,- for 2026. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett.

Vannforsyning er fra privat vannverk via vellet. Dette går til kran like foran inngangspartiet. Drift og vedlikehold av dette dekkes gjennom Einerstad Hyttevel, hvor medlemskap er obligatorisk. Vannet som går til hytta er sommervann. På vinteren kan vann hentes lenger unna ved punkt anvist av vellet.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2.245,- pr. år/1.000 kWh pr. år.

Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 2.161,-

Velavgift er kr 5.000,- pr. år og inkluderer: Drift av felles vannanlegg (sommervann), vedlikehold av felles vei inkludert brøyting samt organisering av felles dugnad og et sosialt arrangement i påsken.

Boligen er tilknyttet antenne for TV-signal. Selger har tidligere benyttet RiksTV.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 405.831,- i følge skatteetaten.

990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

24 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
25 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
45 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
1 015 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 035 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Alfred Hjertås

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Einerstad Hyttevel.

Medlemskap er pliktig for hytteeiere i området. Vellets formål er å verne om stedets interesser, sørge for god skikk og orden, og ivareta medlemmenes interesser i samarbeid med grunneiere og kommune. Virksomheten er begrenset til hyttetomter utskilt fra gnr 73 bnr 4 i Enebakk kommune (Einerstad Hyttefelt).

Vellet er ansvarlig for drift og oppsyn med felles vannanlegg, septiktank, felles vei (inkludert vedlikehold og brøyting) og bom. Det arrangeres også dugnader, for eksempel for rydding av kvist langs veiene. Medlemmene er forpliktet til å holde styret oppdatert med kontaktinformasjon og har plikt til å rette seg etter avgjørelser fra styret og årsmøtet.

Kontaktperson i vellet er styreleder Lene Luck. Telefon 96872833. E-post leneluck@gmail.com

Den årlige kontingenten (velavgiften) fastsettes av årsmøtet. På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt å øke velavgiften med 1.000 kr per år til dagens nivå på 5.000,- årlig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Markedsføringspakke Fritid kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Trykte salgsoppgaver kr 5.500,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Enebakk kommune kr 7.036,-
Tinglysing hjemmelsovergang kr 545,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm kr 17.500,-
Fotopakke kr 5.500,-

Oppdragsnummer 46-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2656

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 15:18