St. Jørgens vei 2

St. Jørgens vei 2, 0662 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 191, Hovin Borettslag, organisasjonsnummer 950142898

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
2. etasje 51 kvm: Entré, soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder.

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Leiligheten disponerer tre eksterne boder. To kjellerboder på henholdsvis ca. 3,6 kvm og 1,54 kvm, samt én loftsbod med gulvflate på ca. 7 kvm. Grunnet lav himlingshøyde (ALH) på loftsboden er arealet ikke måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1954. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av betong og fundamentert til stedlige masser. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført i murverk og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein og kledd med liggende kledning. Takkonstruksjonen er et valmtak med sperrer av tre, antatt tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 3-lags glass fra 2017, brann- og lydklassifisert entrédør og balkongdør med 3-lags glass fra 2017. Det er en nordvestvendt innglasset balkong på ca. 9 kvm. Boligen har mursteinpipe og vedovn i stuen.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det anbefales en utvidet el-kontroll av anlegget, da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Det er installert komfyrvakt over platetopp.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er registrert manglende mikrosement/overflatebehandling bak vannrør.
- Overflater Gulv: Det ble registrert vannansamling ved siden av sluket, som indikerer at sluket ligger høyere enn omkringliggende gulv. Ved døren er det registrert et felt hvor mikrosement/overflatebehandling er fjernet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- Waterguard-sensor er ikke montert under oppvaskmaskinen eller vaskekummen.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige ledninger, og det er registrert kondens på kobberrør i kjøkkeninnredningen.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon. På soverom er det kun ventiler i vindu.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking ble ikke foretatt da våtsoner tilstøter annen bolig/fellesarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om en pågående forsikringssak knyttet til badet. Saken gjelder mikrosement som ble lagt av tidligere eiers håndverker, og som ikke tåler fuktighet. Selger anbefaler at hele badet renoveres. Selger opplyser videre at et firma som har vært på befaring i forbindelse med innhenting av pris på nytt bad, har skissert en alternativ planløsning med dør mot gang, vask innenfor døren og toalett ved siden av, noe som etter deres vurdering vil kunne gi bedre plassutnyttelse. Det er også opplyst om at det har vært et par mus i bodene på loftet, som trolig er kommet med et flyttelass. Det er utført radonmåling med et apparat fra Airthings som viser lave verdier.

Velkommen til St. Jørgens Vei 2! En arealeffektiv 2-roms hjørneleilighet med attraktiv og sentral beliggenhet på populære Hasle/Hovin. Her bor du i et veletablert og grønt boligområde. Rett utenfor døren finner du tur- og sykkelstier, og prisvinnende parker som Hovinbekken ligger i nabolaget. Leiligheten er har en herlig atmosfære med rikelig med lysinnslipp og behagelige fargevalg.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Lysmalt entré med laminatgulv fra 2018 og plass til klesavheng og skotøy. Øvrige rom har adkomst fra entréen, noe som er med på å underbygge leilighetens gode planløsning.

Stue
Innbydende stue med hjørnebeliggenhet i bygget og vinduer på to veggflater. Stuen er lysmalt og har flott laminatgulv fra 2018. Rommets utforming gjør at man naturlig kan innrede med spisestue i tillegg til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Midt i rommet er også en vedovn som bidrar med varme og hygge på kalde høst- og vinterdager. Her har man fine, naturlige lysforhold og videre adkomst ut til leilighetens flotte balkong. Vinduer og balkongdør ble skiftet i regi av borettslaget i 2017.

Innglasset balkong
Med utgang fra stuen har leiligheten en flott og romslig nordvestvendt balkong på ca. 9 kvm. Balkongen har gode solforhold og fungerer som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. På varme sommerdager er det enkelt å veksle mellom avslappende stunder på balkongen, sameiets innbydende fellesområder eller ta seg en tur ned til sjøen. Balkongen er særlig stemningsfull på morgen- og kveldstid, og har god plass til både sittegruppe og grill. Det er tillatt med både el- og gassgrill på balkongene.

Kjøkken
Tidløst og lekkert kjøkken fra 2018. Kjøkkenet ligger separat fra stuen og har lys innredning fra Ikea med profilerte fronter, laminat benkeplate med nedfelt vaskekum og overskap med lys i underkant. Over benkeplaten er det lagt fliser. Hvitevarene er integrerte og består av kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn. Kullfilterventilator over kokeplass. Komfyrvakt over platetopp. Vannstoppsystem ved varmtvannsbereder. Varmtvannstank på ca. 107 liter plassert i kjøkkeninnredningen.

Soverom
Lunt soverom av fin størrelse med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord på hver side. Romslig, åpen garderobeløsning. Det er også montert en skyvedør med speilfront foran nisje med ytterligere oppbevaringsplass. Soverommet er lysmalt og har flott laminat fra 2018 på gulv.

Bad
Romslig bad med gulvvarme og mikrosement som er lagt over eksisterende fliser. Innredningen består av toalett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin, vaskemaskin medfølger. Naturlig ventilasjon via lufteluke.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Mikrosement på bad. Kompositt og fliser på balkong.
Vegger: Malt mur i stue, entré og soverom. Fliser over benkeplate på kjøkken. Mikrosement på bad.
Himling: Malt betong i stue og entré. Lakkert stålpanel på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre boder, én loftsbod og to kjellerboder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiver. Det finnes et omslagsdokument til en tilsynsrapport som henviser til at det ble gitt ferdigattest. Dokumentet kan ikke anses som ferdigattest, men det indikerer at ferdigattesten ble gitt 12.09.1958. Det foreligger byggetegninger datert 23.06.1952 som stemmer med dagens bruk.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for fasadeendring (nye balkonger) datert 22.10.1993
- Ferdigattest rehabilitering av fasade datert 31.12.1997
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (rørgjennomføring) datert 19.06.2020
- Ferdigattest for fasadeendring (utskifting av sideskjermer og tak på balkonger) datert 10.11.2022

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Balkongen er innglasset. Det foreligger rammetillatelse (datert 28.06.2005) og igangsettingstillatelse (datert 15.02.2007) for fasadeendring med innglassing av byggets eksisterende balkonger. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.
Det er ikke undersøkt om tiltaket vil kunne godkjennes ved en eventuell søknad om ferdigattest i dag. Kjøper overtar risiko, ansvar og eventuelle kostnader knyttet til videre behandling av saken, herunder dersom ferdigattest ikke kan utstedes eller det stilles krav om dokumentasjon, utbedringer eller andre tiltak fra kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk og leieavtale.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på spennende Hasle/Hovin. Boligen ligger i grønne omgivelser med hovedtur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka som passerer rett utenfor. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken med nye Tøyenbadet, Kampen Park og Botanisk hage. Gangavstand til Tøyen og Grünerløkka samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kaféer, restauranter, forretninger m.m.

Nærbutikk (Joker) midt i borettslaget som også har søndagsåpent. Andre fasiliteter i borettslaget er "Vaskeriet." Dette er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Vaskeriet er flittig brukt av beboerne til ulike anledninger, spesielt til feiringer av alle slag. Vaskeriet brukes også til åpne arrangementer for hele borettslaget, da er det gratis.

Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning. Grøntområdene og vannanlegget ligger som nærmeste nabo til borettslaget. Like ved finner du også Hovinbekken som vant Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Tiedemannsparken på Ensjø (like i nærheten) ble videre også kåret til Norges beste uterom i 2023.

Hasle Torg er like ved, med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus Apotek, Vinmonopolet, Nille, Jernia, Floriss blomster, treningssenterkjeden SATS m.m. Det er også Kiwi dagligvarehandel og Rema1000 i nærområdet samt servicetilbud for øvrig. Gangavstand til hyggelige spisesteder på forholdvis nyåpnede Vinslottet; Vinmonopolets tidligere tapperi- og produksjonsanlegg. Anlegget er gjort om til leiligheter, restauranter, dagligvareforretning og spennende butikker i første etasje som blant annet Spar dagligvareforretning, Sterk Helse, W.B. Samson, Synsam, Jysk, frisører, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub. Det er heller ikke langt ned til servicetilbud på Ensjø og Ensjø Torg.

Kun en kort spasertur unna er Hasle T-bane (linje 5) med kort vei til knutepunktene Carl Berner og Majorstuen, samt gangavstand til Ensjø T-bane (linje 1-4). Det er også gangavstand til flere bussruter samt flybuss.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt, men likevel litt utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Teglverket skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 61 436 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med store og åpne plenarealer, beplantning, lekeplass, sykkelparkering og asfalterte gangveier.

Hovin Borettslag har 216 p-plasser som leies ut til beboere. Ventetid på opptil to år må påregnes. Det vil ved inngåelse av leieforhold tilkomme et administrasjonsgebyr fra OBOS. Leieforholdet opphører ved salg, overførsel eller fremleie.

Ladeanlegg for elbil er etablert. Det er egen venteliste for parkering med el-bil lader. Kostnadene for elbilparkering er kr 500,-/mnd. for plassen + strømforbruk og nettleie som Movel administrerer.

Øvrige priser:
- P-plass uten strøm: 300,–
- P-plass med motorvarmer: 400,-

Borettslaget har for øvrig en oppstillingsplass for Bilkollektivet. Dette er plass 60145. Bilkollektivet er en bildelingsordning for folk som har behov for bil, men som ikke vil kjøpe. Det finnes gjesteparkeringsplasser i borettslaget hvor gjester kan korttids-parkere i maks 3 dager. Beboere kan parkere på gjesteparkeringen fra 21:00-08:00.

Kommunen har bygget 6 ladestasjoner (EL) i den kommunale veien oppe ved blokkene i 20-24 og 32.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015. Eiendommen inngår i "planprogram og veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin", "veiledende plan for offentlig rom - Ensjø" og "strategisk plan for Hovinbyen".

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for:
- Flom, i tilgjengelige kartdata er beregnet gjentaksintervall for flom oppgitt til «ingen».
- Radon - middels til lav aktsomhet.
- Leiligheten ligger ikke innenfor et kartlagt aktsomhetsområde for kvikkleire, selv om nærliggende områder er omfattet av slike soner. I tilgjengelig dokumentasjon er både skredrisiko og konsekvensgrad vurdert til «ingen», noe som indikerer at det ikke er registrert kvikkleirerelatert skredfare for eiendommen.

Ensjøbyen er under utbygging og det vil bygges parkanlegg, boliger og lagt til rette for en rekke servicefasiliteter i årene som kommer.

Området er i vekst og en del av den spennende Hovinbyen. Hasle er utpekt som byutviklingsområde i Kommuneplan 2015 – «Oslo mot 2030». I veiledende plan for offentlig rom på Hasle er det blant annet skrevet om utbedring/ombygging av Økernveien (regulert), med prioritering av sammenhengende løsninger for gående og syklende på hver side av veien. Grenseveien er også regulert med bl.a. midtrabatt som opparbeides i disse dager. Se også https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - Utarbeidelse av planforslag - tilrettelegging for syklende og gående. Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det er pr. d.d. (05.06.2026) ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter.

- Saksnummer: 201609079 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Hjørnetomta i krysset Økernveien/ Grenseveien. Hensikten med planen er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane. Maksimal høyde på bebyggelsen er 48,5 meter, tilsvarende 14 etasjer. Plan- og bygningsetaten mener at grepet med et nytt torg med bebyggelse rundt er godt, men at bebyggelsen er for høy og massiv til å danne en god ramme rundt det nye torget, spesielt mot T-banen og Teglverket skole. Revidert planforslag var klart 27.05.2026.

- Saksnummer 202453643 - Reguleringssak - Økernveien med sidegater - Utarbeidelse av planforslag - Gateopprustning - Grønn mobilitet.

- Saksnummer 201615880 - Økernveien 115 - Utarbeidelse av planforslag - Oppføring av boliger.

- Saksnummer: 201801786 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Økernveien 97-99, «Hasle Stasjon» fra kontor/forretning (Bilforretning) til boliger med næringslokaler i de nederste etasjene mot Økernveien og T-baneperrongen, nye gater og torg. Det foreslås 21 000 m2 over terreng hvorav 17 100 m2 til boliger. Det tilsvarer ca. 215 boliger og høyder på 3 -12 etasjer, tilsvarende ca. 15 - 44 meter. Forslaget innebærer en ny gang- og sykkelbro fra Haslevangen og over T-banesporet og et torg.

- Saksnummer 202506965 - Detaljregulering - Økernveien 75-8. Atlas Eiendom AS ønsker å omregulere Økernveien 75-81 på Hasle fra småhusbebyggelse til bymessig fortetting med boligbebyggelse med innslag av næring. Det tilrettelegges for 6-7 boliglameller med høyder tilsvarende 4 til 7 etasjer med rundt 180 nye boliger. Bebyggelsen får avtrappede høyder med høyest utnyttelse mot Hasle Torg og Grenseveien og reduserte høyder inn mot Hasle skole. All innkjøring til ny bebyggelse vil foregå fra Haslekroken. Mot krysset Økernveien/Grenseveien planlegges et nytt byrom. Planområdet ligger utenfor kommuneplanens avgrensing for utviklingsområde og er derfor i strid med kommuneplanens føringer.

- Saksnummer 202460842 - Reguleringssak - Hovinveien 43 A (tomten hvor det i dag er en Rema1000-forretning) - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.

- Saksnummer 202214130 - Reguleringssak - Grenseveien 65 - Oppføring av ny Lilleberg ungdomsskole.

- Saksnummer 2026/04091 - Byggesak - Grenseveien 62 - Etablering av kunstgressbane.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 577,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Oversikt over fordelingen av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 500-4 500 kWh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris for leiligheten.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Ønsker man tv-pakke eller raskere internett, kan dette bestilles og betales av hver enkelt beboer. Dekoder/trådløs ruter medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 348 409,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 221,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 250 797,- pr. 04.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 145 117 555,- pr. 04.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207575976
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 23 567 113,-
Andel av saldo: kr 40 729,28,-
Innfrielsesdato: 30.03.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207933325
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 101 837 155,-
Andel av saldo: kr 176 000,17,-
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207933333
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 4 193 297,-
Andel av saldo: kr 7 245,49,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208025872
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 15 519 990,-
Andel av saldo: kr 26 822,41,-
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89 %

4 590 000,00 Prisantydning
250 797,35 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 840 797,35 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 850 099,35 Totalpris inkl. omkostninger
4 860 049,35 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Vassbø og Ine Vassbø

Leiligheten er tilknyttet Hovin Borettslag.
- Borettslaget består av 540 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikring: Tryg Forsikring, polisenummer 6610222.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er sjenanse for de øvrige beboerne. Tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Borettslagets hjemmeside er https://vibbo.no/hovin/om.
- Styret kan kontaktes på e-post: hovin.borettslag@gmail.com.
- Vaskeriet er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Borettslagets beboere kan leie vaskeriet til private arrangementer.
- Borettslaget står for utdeling av plantekasser for neste sesong. Har du grønne fingre og ønsker å dyrke grønnsaker eller blomster? Kontakt styret for mer informasjon.
- Moderne, nybygde sykkelskur med ca. 100 plasser som leies ut etter søknad på liknende måte som parkeringsplassene for bil.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025 El-tavler i fellesområder (Internkontroll inkludert termografering av el-tavler).
2020–2022 Rehabilitert tak og piper.
2020 Rehabilitert bunnledningene.
2018 Branntettet samtlige sluk i boligselskapet.
2017 Vindu- og balkongdørutskifting.
2016 Nye takbrygger med rekkverk i St. Jørgens vei 1-7, 9-13, 15-21, 23-29, 31-37, 41-47 og 49-55.
2016 Takutspring i oppgangene i St. Jørgens vei 9, 10, 11, 12, 13, 14, 23, 25, 27 og 29.
2015 Utskiftning av alle avfallsbrønnene i borettslaget.
2014 Bytte av tak i nr. 67-69 og 71-73. Utbygging av fibernett.
2013 Utskiftning av ytterdører. Branntiltak i nr. 32.
2012 Utskiftning av inngangsdører til leilighetene. Ny varmepumpe til fyren i nr. 32. Oppgradering av flaggstangplass og lekeplass.
2011 Oppgradering av heisen i nr. 32. Ombygging av vaskeriet til forsamlingshus. Sikring av glasstak over
øverste balkong. Brannsikring, nye røykvarslere og brannslukningsapparat til alle leilighetene.
2010 Bytte av porttelefoner. Bytte til branndører til loftsrom og i kjeller. Asbestsanering i leilighetene.
2009 Maling av oppganger og installering av nye postkasser.

Planlagte påkostninger:

- Borettslaget planlegger et større prosjekt høsten 2026 for vedlikehold av pipeløp, ventilasjon og avtrekk. Kostnadene for prosjektet er ikke spesifisert, men kommer til å bli finansiert med låneopptak. Fellesgjeld og felleskostnader vil øke ifb. prosjektet. Det vil komme mer informasjon om dette prosjektet når det nærmer seg høst.

- Etablering av skur for barnevogner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a kr 4 000,00 - etter andre visning.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger - områdeanalyse  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Rapport fra bygningssakkyndig  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• IF forsikring tilbyr innboforsikring.  
• Søderberg&Partners formidler leiegaranti som et alternativt til depositum som sikkerhetstillelse for leieforholdet.  
• SMS Electro tilbyr elektrikertjenester.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flyttefoten for lagertjenester og Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.

Oppdragsnummer 37-0370/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.24370

Sist oppdatert: 23. juli 2026 kl. 11:17