Freserveien 11

Freserveien 11, 0195 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 229, ideell andel 1/1
Andelsnummer 31, Kværnerbakken borettslag, organisasjonsnummer 919493666

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
6. etasje 60 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 10 kvm: To boder i kjeller.

Åpent areal:
6. etasje 15 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer 2 boder i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eiendomsrett eller rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annen bruk av fellesarealet, og retten til å disponere bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealene er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026, utført av Anticimex v/Tom Ivar Stensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG1. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Bolig oppført i 2018. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje og kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ikke gitt tilstandsgrad TG2 eller TG3 i denne rapporten, men noen punkter som gjøres spesielt oppmerksom på under er ikke undersøkt av bygningskyndige (TGIU):

Våtrom:
På grunn av våtrommets utforming og bruk, samt sjakt mot dusjsone er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg:
-Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
-Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Yttervegger inkl. fasader:
-Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.

I sjette etasje, med heisadkomst, ligger denne lyse og moderne 3-romsleiligheten fra 2018. Boligen har en praktisk og gjennomtenkt planløsning. Leiligheten har balansert ventilasjon og oppvarming via radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg.

Entré
Leiligheten har en praktisk entré med adkomst til boligens øvrige rom. Planløsningen gir en naturlig overgang til leilighetens oppholdsrom og soverom.

Stue og kjøkken
Stuen og kjøkkenet er utformet i en åpen og sosial løsning som gir en god sammenheng mellom rommene. Den generøse takhøyden på 2,8 meter bidrar til en luftig og romslig følelse. Her er det gode møbleringsmuligheter med naturlig plass til både sofagruppe og spisebord. De romslige oppholdssonene gir gode muligheter for å innrede etter egne ønsker og behov.

Kjøkkenet har en moderne innredning med integrerte hvitevarer og fremstår som en naturlig del av oppholdsrommet. Den åpne løsningen gjør det enkelt å kombinere matlaging med sosialt samvær, samtidig som rommet har plass til både hverdag og selskap.

Balkong
Fra stuen er det direkte utgang til en romslig, delvis innglasset balkong på 15 kvm. Innglassingen gir et skjermet uterom som kan benyttes på ulike tider av året. Her er det god plass til å innrede med både spisegruppe og loungemøbler, slik at balkongen kan fungere som en naturlig forlengelse av boligens oppholdsareal.

Hovedsoverom
Romslig hovedsoverom med god takhøyde på 2,8 meter og direkte utgang til den delvis innglassede balkongen, noe som gir en praktisk forbindelse mellom soverommet og uterommet. Rommet har plass til dobbeltseng mellom to garderobeskap.

Soverom 2
Leilighetens andre soverom egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, avhengig av behov. Rommet har gode møbleringsmuligheter og garderobeskap som medfølger.

Bad
Badet er flislagt og har gulvvarme som bidrar til god komfort. Rommet oppleves som ekstra romslig og har en praktisk utforming med god plass til de daglige gjøremålene. Badet er utstyrt med servantinnredning og har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ved hjørne er det plass til å sette opp et frittstående klesstativ for tørking av klær. Den lange benkeplaten gir ekstra arbeidsflate og kan også benyttes som stelleplass for baby.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Lampe over spisebord.
- Speil i gangen

Leiligheten er oppvarmet med vannbårne radiatorer tilknyttet fjernvarme. Badet har elektriske varmekabler i gulvet.
Dersom beboelsesrom ikke har veggmonterte eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger heller ikke dette. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 19.08.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 17 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæringer/avtaler om bygging, drift, vedlikehold på nettstasjoner i bygg, bestemmelser om adkomstrett, bestemmelser om parkering, offentligheten skal ha tilgang til grøntdrag på eiendommen, bestemmelse om etablering av et luftinntak, mast/stolpe, bestemmelser om veg, bruksrett til utendørs amfi mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Freserveien 11 ligger sentralt i Kværnerbyen, en relativt ny bydel i bydel Gamle Oslo, bygget videre på det tidligere industriområdet til Kværner Brug mellom Ekeberg og Vålerenga. Leiligheten er en del av borettslaget Kværnerbakken borettslag. Historien er fortsatt synlig i nærmiljøet – fra den bevarte Kværnerhallen til gatenavn som Turbinveien og Smeltedigelen, og det gamle administrasjonsbygget er i dag markert med et av Oslo Byes Vels blå skilt.

Midt i Kværnerbyen ligger Lodalsparken, med et langstrakt vannspeil og Kværnerdammen som gir liv til området gjennom hele året – barna bader her om sommeren, det brukes som skøyteis om vinteren, og hvert år tennes det felles bål St. Hansaften. Det arrangeres også jevnlig konserter, julegrantenning og Kværnerbylekene for barn, og nabolaget har flere aktive tur- og treningsgrupper. Herfra er det gangavstand til sentrum: en kort spasertur eller sykkeltur tar deg til Bjørvika, hvor Operaen, Munchmuseet, Deichmanske bibliotek og Sørenga sjøbad ligger tett i tett sammen med et voksende utvalg av restauranter og kaféer. På veien passerer du gjerne Middelalderparken, et av Nordens største sammenhengende ruinområder fra middelalderen.

I motsatt retning ligger Vålerenga, med sin karakteristiske trehusbebyggelse, hyggelige kaféer og nabolagsrestauranter, mens Ekebergsletta og skulpturparken på Ekeberg også ligger i gangavstand. Mot øst finner du Svartdalsparken og turstier langs Alna, videre mot Østensjøvannet og Østmarka.

Det praktiske er godt ivaretatt i nærområdet, med dagligvarebutikker, apotek, bakeri, treningssenter og andre servicetilbud innen kort avstand. Kollektivtilbudet er også godt: buss 54 går direkte fra området med avganger hvert 7. minutt i rushtiden, mens 34, 70 og 74 stopper like i nærheten. Her får du dermed en lett og behagelig hverdag i grønne, aktive omgivelser – samtidig som Sørenga, Bjørvika og resten av Oslo sentrum ligger like i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kværnerbyen Fus barnehage: 3 min. gange
Kværnerdalen barnehage: 5 min. gange
Eitillstad Fus barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
FitnessRoom Kværnerbyen: 3 min. gange
Mudo Gym Etterstad: 10 min. gange
Nygård terrasse ballpl./skøytebane: 12 min. gange
SATS Kampen: 15 min. gange
SATS Bjørvika: 15 min. gange
Feel 24: 3-5 min. gange fra leiligheten.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6 711,8 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Felles uteområder er opparbeidet med grøntarealer, beplantning, trær, sitteplasser og gangveier.

Leiligheten har ikke parkeringsplass eller garasjeplass. Det leies og selges tidvis innendørs parkeringsplasser over hele Kværnerbyen, som gir trygg og værbeskyttet parkering med direkte adkomst til boligområdene. Øvrig parkering i gate etter områdets gjeldende bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde (bolig, kontor, forretning, bevertning) i henhold til reguleringsplan S-4198, "Endret reguleringsplan med reg.best. for Kværnerområdet i Lodalen", datert 07.12.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene stiller blant annet krav til støy og fjernvarme. I henhold til § 10 skal de laveste parvise grenseverdiene i T-1442 gjelde, og "når støybelastningen innendørs overskrider grenseverdiene i rundskrivet, skal minimum ett soverom i leiligheten legges mot stille side". Videre fastsetter § 12 at området ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og skal tilknyttes fjernvarmenettet.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Iht. områdeanalysen er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til "ingen".

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Iht. områdeanalysen er gjentaksintervallet for flom vurdert til "nesten aldri".

Iht. områdeanalysen ligger eiendommen i et område med "akseptabel forurensning" i grunnen.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:

Området i nord og deler av eiendommen i nord er omfattet av et statlig planprogram, Brynsbakken - kapasitetsøkende jernbanetiltak med saksnummer 202521558. Det er p.t. ingen informasjon om planprogrammet tilgjengelig på kommunens saksinnsyn.

Saksnummer 2025/11628 - Byggesak - Turbinveien 2 med flere - forhåndskonferanse - Nybygg - Kværnerporten. Eksisterende bebyggelse består av det bevaringsregulerte tidligere hovedkontoret til Kværner med påbygg, og en kontorfløy langs Turbinveien. Påbygget og kontorfløyen skal rives for å gi plass til et nytt kontorbygg med areal til bevertning i plan 1. Det samlede arealet utgjør ca 11000 m2 BRA, inklusive bygningen som bevares. Samsillsprosessen er delt i to faser, hvorav den første fasen omhandler riving av eksisterende bygg og etablering av permanent rørspunt. Skisserte tegninger viser et bygg på opp til 10 etasjer.

Saksnummer 2025/21877 - Byggesak - Turbinveien 2-4 - oppføring av kontorbygg med bevertning og riving av to bygg. Det ble gitt rammetillatelse 18.03.2026. Tiltaket omfatter riving av eksisterende påbygg og kontorfløy, og oppføring av et nytt sammenhengende bygg bestående av en høyblokk på 10 etasjer, et mellombygg med 3 etasjer og et bakbygg med 5 etasjer i forlengelsen av eksisterende bevaringsregulerte bygg. Det bevaringsverdige bygget skal
rehabiliteres. Bygget skal benyttes til kontorvirksomhet med tilhørende funksjoner, og vil romme ca. 600 arbeidsplasser.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 700,00,-  pr. mnd. og inkluderer:
Kabel-tv og internett, A-konto oppvarming, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel og revisjon, styrehonorar m.m.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert januar 2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: 325,-
Felleskostnader: 4.375,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500,- pr. år. / 3 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som er tegnet ut for året 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 717 284 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 22 780,- pr. 31.12.2025
Leiligheten har ingen andel fellesgjeld.

Borettslaget har fellesgjeld er på kr. 199 200 851 per 19.10.2026 og vilkårene er følgende:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207684694
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Innfrielsesdato: 30.07.2058

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Denne leiligheten her har innfridd sin andel fellesgjeld.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 009 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 019 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helge Selle

- Leiligheten er tilknyttet Kværnerbakken borettslag.
- Borettslaget består av 131 leiligheter
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Det er tillatt med el- og gassgrill.

Planlagte påkostninger:
- Det er avdekket mangler ved bygningens fasade, noe andelseierne er kjent med. Takstmann Bernt Ivar Thorsen har konkludert med at sprekkdannelser i fasadeplatene skyldes feilmontering. Årsakene er sammensatte og omfatter blant annet manglende forkortning, bruk av feil type skruer og for hard innskruing av skruene.
Kostnadene for utbedring av skadene er estimert til ca. kr 2 960 000. Styret følger opp saken gjennom advokat, med sikte på at OBOS og AF Gruppen skal påta seg ansvaret for og kostnadene knyttet til utbedringen.

- Det er også avdekket mangler ved flere baderom, noe andelseierne er kjent med. Det er blant annet meldt om fliser som løsner rundt sluket i dusjsonen. Takstmann Bernt Ivar Thorsen har konkludert med at årsaken er bruk av feil type avrettingsmasse under flisene.
Kostnadene for utbedring er estimert til ca. kr 150 000 per bad. Styret følger opp saken gjennom advokat, med sikte på at OBOS og AF Gruppen skal påta seg ansvaret for og kostnadene knyttet til utbedringen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen overtas på forkjøpsrett, blir opprinnelig kjøper løst fra avtalen. Megler har forhåndsutlyst forkjøpsretten. Ta direkte kontakt med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4.500,- (4 vederlagsfrie visninger

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport + plantegning  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0143/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26143

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 12:10