Storhaugveien 13

Storhaugveien 13, 1671 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 422, bruksnummer 75, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 422, bruksnummer 358, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje - 77 kvm: Entré, soverom, bod, gang, spisestue, bad, vaskerom, stue og kjøkken.
2. etasje - 61 kvm: Gang, 3 soverom og bad.

BRA-e:
Enebolig :
1. etasje - 5 kvm: Utvendige boder.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje - 13 kvm: Veranda
2. etasje - 6 kvm: Balkong

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 61 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kristian Olsen Nordstrand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. betong/naturstein til stedlige masser. Grunnmur av betong/naturstein. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med stål/aluminiumsplater e.l. (begrenset besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Utvendige trapper: Utvendig trapper i betongkonstruksjon. Tette trinn.
Vurdering av avvik: Det er ikke montert rekkverk. Det registreres manglende rekkverk eller manglende rekkverk på begge sider av utvendige trapper.
Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: Under 10 000.

- Etasjeskiller/gulv mot grunn: Etasjeskillere av trebjelkelag.
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det registreres høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter på soverom 2. etg.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmur er av natursteinsmur.
Vurdering av avvik: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Kostnadsestimat: Under 10 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - vinduer, utvendig - balkongdør, utvendig - balkong/terrasse og rom under balkong, radon, innvendige trapper, varmtvannstank, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, bad og vaskerom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Firmanavn: Bad 2. etg er nytt fra 2020: Kråkerøy Bygg og Vegard Johansen AS rørleggermester. Helt nytt bad bygget i 2020. Kråkerøy Bygg og Vegard Johansen AS rørleggermester . Bad i 1. etg. e det ikke gjort noe med siden vi kjøpte. Det er bygget i 2012 ( tror vi)....

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Firmanavn Vegard Johansen AS rørleggermester. Vegard Johansen AS rørleggermester 2020.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært. Firmanavn Kråkerøy Bygg og Vegard Johansen AS rørleggermester. Nytt bad og vaskerom i 2020 - Kråkerøy Bygg og Vegard Johansen AS rørleggermester.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Det bør settes inn et rør i pipeløp på kjøkken.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Huset er fra 1900 så gulv i 2. etg ( gjesterom er skjevt).

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Kråkerøy bygg / Danielsen Eiendomsutvikling AS Elektriker Fredrik Danielsen / Elektrikon AS v/ Pål Eriksen
2020 Varmekabel Stue, Spisestue, vaskerom og hovedsoverom & bad 2 etg. Nytt opplegg stikk og lys 2 etg. Nytt opplegg stikk og lys 1 etg ( spisestue, sov og vaskerom). Ny kurs stekeovn og kaffemaskin. Samt innstallasjon el bil lader ( Denne ble gjort av AL elektriske)

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Nei. Elektriker har gjennomgått hele anlegg da dette er betydelig oppgradert.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. Installert av AL elektriske i 2021 Ole Martin Lie.

Sjarmerende enebolig med karakter – oppgradert og velholdt med fokus på detaljer.

Velkommen til en gjennomført enebolig med sjarm! Opprinnelig oppført i 1904, og jevnlig oppgradert i senere tid, fremstår boligen som en harmonisk kombinasjon av klassisk byggeskikk og moderne komfort. Nåværende eier overtok i 2018 og har lagt ned betydelig innsats i å løfte standarden. Blant annet er både bad i 2. etasje og vaskerom i 1. etasje nyoppført i 2020, samtidig som flere av vinduene i 2. etasje ble byttet ut.

Boligen er oppført med solide konstruksjoner: fundament av betong/naturstein, bindingsverk av tre og stående trekledning. Taket ble byttet rundt 2012, og er en saltakskonstruksjon. På utsiden kan du nyte både en østvendt balkong i tilknytning til et av soverommene oppe, og en vestvendt terrasse på ca. 13 m² – perfekte steder for morgenkaffen eller sene sommerkvelder.

Innvendig møter du et hjem med varme og særpreg. 2. etasje har himling og vegger med malt trepanel og parkettgulv. I 1. etasje finner du en miks av malte plater, tapet og malt mur, og gulver av både parkett og fliser. Takhøyden i stuen er målt til hele 2,99 meter, noe som gir en romslig og luftig følelse.

Begge badene er moderne, med fliser, downlights, elektrisk gulvvarme og stilren innredning. Badet i 2. etasje ble nyoppført i 2020, og har i tillegg både dusjhjørne og badekar – ideelt for både hverdag og avslapning. I tillegg til badet i 2. etasje, ble også vaskerommet nyoppført i 2020. Vaskerommet er praktisk utformet, med servant, flislagte gulv og opplegg for vaskemaskin. Egen inngangsdør til vaskerommet er ypperlig for lufting og som bruk for entré. Utenfor vaskerommet er det en solrik og usjenert uteplass med plass til en liten cafégruppe - perfekt for morgenkaffen i grønne og rolige omgivelser.

Kjøkkenet fremstår klassisk og innbydende med profilerte fronter, flislagt benkeplate og integrerte hvitevarer. Her ligger alt til rette for å lage både hverdagsmiddager og festmåltider.

Denne boligen passer perfekt for deg som ønsker et hjem med sjel, moderne løsninger og mulighet til å flytte rett inn.

Følgende medfølger ikke ved salg:
Vegghengte og takhengte lamper, gardinstenger og gardinfester. Vegghengte skohyller på soverom med balkong. Persienner av tre montert på bad i 2. etasje, samt i mesanin. 1 stk liten hylle (tre / messing) som er på vegg i mezzanine. 1 stk liten hylle (av tre) som er vegg på soverom 1. etasje. 1 stk knaggrekke som er på vegg i vaskerommet (ved siden av utedør). 1 stk glass / messing hylle i kjøkkenet.

Følgende medfølger ved salg:
Kjøleskap, tørk og vask, oppvaskmaskin, speilskap på soverom i 2. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vedfyring. Elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme i store deler av 1. etasje (stue, kjøkken, spisestue, gang, vaskerom, bad). Gulvvarme på badet og hovedsoverom i 2. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1904.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt byggetegninger av fasade, den ene er datert 1982 og den andre er av ukjent dato. Det er også mottatt innvendige byggetegninger datert 1964 av andre etasje, men disse har ikke innvendig romfordeling.
Det fremkommer på sistnevnte byggetegning at badet er flyttet til tilstøtende rom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde på nordre Kråkerøy. Her kan du bo tilbaketrukket i høyden og samtidig glede deg over enkel tilgang til alt sentrumsområdet har å tilby.

Til bykjernen er det kun kort gangavstand. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og revitalisering med nye forretninger, kulturelle tilbud og en rekke nye spisesteder. Dagligvareforretninger og et utvalg av helsetjenester er lett tilgjengelig i nærmiljøet.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet og inkluderer byfergene på elven som det attpåtil er gratis å benytte. Nærmeste fergeleie er Smertu og stopp for ferge som kjører videre til blant annet Gamlebyen og sentrum samt helt til Ålekilen i Onsøy. Fergene har hyppig avganger dagen og uken gjennom.
Det er kun 15 minutters gange til Fredrikstad stasjon - med hyppige avganger. Toget tar ca. 1 time til Oslo S. Bussen til Oslo stopper nedenfor huset, og går hver time. I tillegg går den populære byfergen hvert 20. minutt til idylliske Gamlebyen. En av Nordens best bevarte festningsbyer og et unikt kulturhistorisk område. Her kan du spasere blant brosteinsbelagte gater, besøke hyggelige kaféer og små nisjebutikker.

For en familie med barn i skolealder vil det oppleves som praktisk at både Rødsmyra barneskole og Kråkerøy ungdomsskole er innenfor gang-/sykkelavstand. På øya eksisterer det for øvrig også en rekke barnehager.

Nærhet får du også til øyas omfangsrike turområder og ikke minst sjøen, hvilket naturligvis er spesielt attraktivt i sommermånedene. Vakre svaberg og flere fine badesteder kan nås med sykkel. I terrenget rundt på øya finnes for øvrig en rekke turmuligheter, blant annet på stier og grusveier rundt den nærliggende Smertudammen. Har du båt og får plass i en av de mange småbåthavnene omkring, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården. Nåværende eier har hatt båtplass i Nøkledypet båthavn, kun 5 minutters gange fra huset, til en årlig leie på kr. 4 500,-

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Smertulia barnehage (1-5 år) 0.5 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 0.9 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.2 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.3 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.3 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 2 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 0.9 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 469 kvm. Pen tomt opparbeidet med diverse beplanting.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen består av to gårds- og bruksnummer. Gnr. 422, bnr. 75 er på 286 kvm og gnr. 422, bnr. 358 er på 183 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.593,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 8.896 for innværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17.500 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet tilknyttet fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 878.277,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.513.106,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

181 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
202 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 452 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Guttormsen og Robert James Bausola

Deler av eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning (de tre første gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0181/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25181

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 16:11