General Laakes vei 72

General Laakes vei 72, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1159, ideell andel 1/1
Andelsnummer 115, Kastellet borettslag, organisasjonsnummer 948281643

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
2. etasje 69 kvm: Entré, to soverom, stue, bad og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en boligblokk fra 1968, oppført i mur- og trekonstruksjoner.
Bygningen er etablert med grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong.
Yttervegger er av murkonstruksjon, utvendig forblendet med murpuss.
Taket er et flatt tak tekket med papp.
Vinduene har 2-lags glass og er fra 2011.
Entrédør er i laminert utførelse, og balkongdøren er i tre med 2-lags glass fra 2011.
Innvendig er det profilerte tredører.
Det er balkong av betong med rekkverk i murkonstruksjon.
I boligen er det mursteinspipe med tilkoblet vedovn i stuen.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er opplyst installert i 1968 (montert før 1.1.1999), og det er mer enn 5 år siden forrige el-tilsyn.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og håndslukker.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Badet er av eldre dato og oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller senere oppgraderinger. Våtrommet har passert forventet levetid for flere av de fuktutsatte bygningsdelene, og den videre funksjonen må anses som usikker. Det er risiko for skjulte svakheter i tettesjikt og installasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Ytterdør: Døren fremstår som en eldre dør, og det foreligger ikke dokumentasjon på brann- og lydklassifisering.

Innvendig
- Innvendige gulv har svellinger i skjøtene.
- Overflatene på vegger og himlinger av eldre dato og stedvis preget av aldersmessig slitasje.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
- Halvparten av forventet levetid for pipen er passert.

Kjøkken
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato med normal aldersslitasje.
- Naturlig avtrekk som gir begrenset ventilasjon sammenlignet med moderne løsninger.

Innvendige vannledninger
- Halvparten av forventet levetid for de innvendige vannrørene er passert.

Innvendige avløpsrør
- Avløpsrørene har høy alder og usikker restlevetid.

Varmtvannsbereder/tank
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble foretatt ny drenering rundt blokken av fagfolk for noen år siden i regi av borettslaget.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2011.

2011:
- Alle vinduer og balkongdør er skiftet

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Byttet dører og callinganlegg
- Montert automatiske døråpnere
- Ny avfallsordning

Leiligheten har en funksjonell planløsning bestående av entré, stue med vedovn og utgang til balkong, separat kjøkken, to soverom og bad.
Boligen har et godt utgangspunkt, men er i hovedsak preget av eldre overflater og innredninger.
Det må derfor påregnes oppgraderinger og vedlikehold for å møte dagens standard og behov.

Stue
Stuen er romslig med laminatgulv, malte himlinger og vegger kledd med trepanel.
Murt forblending rundt mursteinspipen bidrar til et lunt og trivelig preg.
Vedovnen sørger for god varme på kjølige dager.

Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 8 kvm, hvor du kan nyte utsyn over nærområdet.

Kjøkken
Kjøkkenet har en eldre innredning med glatte fronter og plass til frittstående hvitevarer.
Ved vinduet er det en hyggelig spiseplass med flott utsikt mot Lillestrøm, som gir en fin ramme rundt hverdagsmåltidene.

Bad
Badet er innredet med toalett, servantinnredning og dusjkabinett, samt opplegg for vaskemaskin.
Overflater består av gulvbelegg, våtromstapet på veggene og malt himling.
Oppvarming skjer via elektrisk stråleovn montert over døren.
Badet har behov for oppgradering og er gitt tilstandsgrad TG3 i tilstandsrapporten.

Soverom
Leiligheten har to soverom av god størrelse med fleksible møbleringsmuligheter.

Lagring
Det medfølger to boder i kjeller som gir gode oppbevaringsmuligheter.

Det medfølger ingen hvitevarer i handelen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Elektriske panelovner, elektrisk stråleovn over døren på badet og vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1968. Det er ikke fremlagt ferdigattest eller brukstillatelse i mottatt dokumentasjon.

Det foreligger godkjente bygningstegninger datert 03.10.1964 og 10.11.1966.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om vannledning, avståelse av veggrunn, bestemmelse om veg, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Eiendommens rettigheter:

1966/704-1/8 04.03.1966 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1121
Bestemmelse om vann/kloakkledning

1967/1584-1/8 11.05.1967 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 2

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

General Laakes vei har en attraktiv beliggenhet både for familier og for personer som ønsker en praktisk og komfortabel hverdag. Leiligheten ligger sentralt på Strømmen med nærhet til skoler, barnehager og offentlig transport. Videre er det kort vei til til et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud som gir deg enkel tilgang på alt man trenger i hverdagen.

De nærmeste barnehagene er Strømmen barnehage og Noahs ark barnehage som ligger ca. 700 m fra leiligheten. På Strømmen ligger både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole, det er gangavstand til begge skolene fra leiligheten. I Lillestrøm finner man også Volla barneskole og Kjellervolla ungdomsskole, til de skolene er det en bra tilknytning med kollektiv transport. Området byr også på en rekke videregående skoler, fra leiligheten er det kort distanse og godt kollektiv tilbud til Strømmen, Rælingen, Skedsmo og Lillestrøm vgs men Lørenskog og Mailand vgs i Lørenskog ligger heller ikke langt unna med buss. For høyere utdanning har du Oslo Met på Kjeller ved Lillestrøm.

Det er kort avstand til en rekke dagligvarebutikker, de nærmeste er Kiwi og Coop Extra på Strømmen i tillegg er det en søndagsåpen Jokerbutikk innen rekkevidde. På Strømmen finner du Strømmen Storsenter som er et av landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og flere hyggelige spisesteder og kafeer. Ellers er det kort vei til Lillestrøm med yrende kulturliv og et flust av fasiliteter.

Leiligheten har nærhet til flotte natur- og friluftsområder med skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter. I Strømmen og området rundt finner man blant annet fotballbaner, lekeplasser, skøytebane, svømmehall, tennisanlegg, golfbane både i Lørenskog og Lillestrøm, og en rekke treningssentre.

Området tilbyr ellers gode kollektivtilbud, med togstasjon på Strømmen, Sagdalen og Lillestrøm. Med toget fra Strømmen tar det omtrent 25 min til Oslo og 5 min til Lillestrøm Stasjon. Lillestrøm stasjon er et knutepunkt for mange toglinjer, det går blant annet et hurtigtog til Oslo s som bruker ca. 10 min og tog til Oslo Lufthavn som kun bruker 12 min. Det er samt gode bussforbindelser til Lillestrøm og Oslo.

Med bil kommer du deg til Lillestrøm på ca. 2 minutter, Oslo sentrum på ca. 20 minutter, Lørenskog på ca. 10 minutter og Oslo Lufthavn på ca. 25 minutter.

Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Hagan barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30.900 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass ved salget.
Andelseiere har anledning til å leie én parkeringsplass av borettslaget, med mulighet for korttidsleie av plass nummer to ved ledig kapasitet. Lading av elbil krever eget abonnement via Aneo.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan: endret regulering Stalsberg nordre - søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.09.2001, revidert 21.06.2001. Eiendommen grenser til Stalsberg bo- og behandlingshjem, og Romeriksporten ligger under bakken, over veien for blokken.

Det foreligger en detaljreguleringsplan for renseanlegget Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) som kommunestyret vedtok 03.04.2024.
Reguleringsplanen legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens renseanlegg, både den administrative bebyggelsen over bakken og fjellanlegget under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 263,- pr. mnd. og inkluderer: kapitalkostnader (renter og avdrag på fellesgjeld i DNB Bank ASA), grunnpakke med TV- og internettabonnement fra Telia, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester, renhold, samt drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 901,-
Kapitalkostnader: kr 1 362,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 48 171,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 244 979,- pr. 01.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 34 686 795,- pr. 01.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.91.68499
Type: Annuitet, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.10.2026: kr 34 686 795,-
Andel av saldo: kr 244 979,-
Innfrielsesdato: 2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,55 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 150 000,00 Prisantydning
244 979,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 394 979,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 404 281,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 414 231,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Grete Fladseth og Rune Andersson

Leiligheten er tilknyttet Kastellet Borettslag.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 8583049.
- Borettslagets hjemmeside: home.solibo.no/hp/kastelletbrl/.

Dugnad må påregnes. Én person fra hver leilighet bør stille til årlig dugnad på utearealet, og hver oppgang er ansvarlig for snømåking foran inngangspartiet om vinteren.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt å anskaffe dyr dersom det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Alle dyr skal registreres hos styret. Hund skal føres i bånd på borettslagets område, og eier plikter å fjerne ekskrementer straks. Dyr har ikke adgang til innendørs fellesarealer som vaskeri og boder.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23.00 og 06.00. Boring, banking og snekring er tillatt på hverdager kl. 07.00–20.00 og lørdager kl. 07.00–18.00 (ikke tillatt på søn- og helligdager).
Ved grilling må det benyttes gass eller elektrisk grill.
Det er forbud mot bruk og oppbevaring av gass inne i leilighetene.
Det er forbud mot flytting av kjøkken. Elektriske vifter på bad er ikke tillatt, og på kjøkken tillates kun avtrekksvifte med kullfilter (ikke tilkoblet luftekanal).
All endring av eksteriør (sol- og vindskjerming, platting) krever styregodkjennelse. Blomsterkasser skal henge på innsiden av balkongen.
Borettslaget har fellesboder for oppbevaring av sykler og ski.
Fellesvaskeriene er vedtatt stengt permanent fra 31.12.2026.
Grunnpakke med TV- og internettabonnement fra Telia er inkludert i felleskostnadene.

Saker og vedtak fra ordinær generalforsamling 17. mars 2026:
- Avvikling av vaskeriene: Vedtatt at fellesvaskeriene stenges permanent 31.12.2026, og maskinene vedlikeholdes ikke frem til stengning.
- Forbud mot flytting av kjøkken ble vedtatt.
- Forbud mot bruk av gass inne i leilighetene ble vedtektsfestet.
- Vedtektsendring vedtatt vedrørende at borettslagets forsikringsegenandel kan viderefaktureres til andelseier dersom forsikringen benyttes for skader som skyldes andelseiers mislighold av vedlikeholdsplikten.
- Styret utreder mulige løsninger for installasjon av varmepumpe tilknyttet den enkelte boenhet.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -2 155 685,- (mot overskudd på kr 1 682 609,- i 2024).
- Disponibelt i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 6 809 044,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr -21 300 947,-.
- For 2026 er det budsjettert med driftsinntekter på kr 9 009 720,-, driftskostnader på kr 6 324 040,- og et overskudd på kr 934 160,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Andelen utlyses på forhåndsvarsel med meldefrist 20.10.2026 kl. 14.00.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 1 900,00 pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 8 581,10
Foto  kr 4 800,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0351/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26351

Sist oppdatert: 19. oktober 2026 kl. 14:32