Solveien 7

Solveien 7, 1923 SØRUM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 213, bruksnummer 159, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 213, bruksnummer 153, ideell andel 1/10
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 213, bruksnummer 154, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
Underetasje 56 kvm: Entré, hall m/trapp, vaskerom, toalettrom, bod/mat, bod/hobby og bod/klær.
1. etasje 85 kvm: Gang, trapperom, bad, kjøkken, stue og 3 soverom.

BRA-e:
Underetasje 30 kvm: Garasje og sportsbod.

Åpent areal:
Underetasje 10 kvm: Terrasse.
1. etasje 19 kvm: 2 verandaer.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Kai Tore Næss. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1974 over to plan. Grunnmuren er av lettklinkerblokker med pusset utvendig overflate. Veggkonstruksjonen i underetasjen består av grunnmuren, mens 1. etasje har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår kledd med stående tømmermannspanel. Etasjeskillet antas å være konstruert av trebjelker, og gulv mot grunn i underetasjen er en betongplate. Takkonstruksjonen er et kaldtloft, og taket er tekket med shingel. Vinduene er i hovedsak fra byggeår og i stil med dører av teak. Hovedytterdør og terrassedører er av teak, antatt fra byggeår, og garasjeporten er en leddport av tre. Boligen har en overbygget og flislagt veranda, en veranda i trevirke, samt en terrasse på bakkeplan. Det er en elementpipe av lettklinkerelementer med et lukket ildsted i stuen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og kursfortegnelse. Sikringsskapet ble byttet i 2017. Det ble utført et utvidet el-tilsyn med tilhørende rapport 09.04.2026.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Tomteforhold - Forstøtningsmurer
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Om man ønsker alle murene videre må man gjøre tiltak og en må bygges på nytt.

1. Etasje - Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Underetasje - Toalettrom
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Underetasje - Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene er i hovedsak fra byggeår og utskifting må beregnes.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Dørene har høy alder og utskifting kan påregnes Terrassedør går trått.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Utvendige trapper: Over middels slitasje på treverk og overflatebehandling samt ugjort seg litt.

Innvendig
- Overflater: TG2 settes pga alder og overflater som har løsnet litt samt ikke ferdigstilt avslutninger som f eks laminat mot dørterskel. Laminat i stue buler mer enn normalt i både langsgående og tverrgående skjøter
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Betonggulvet i eksternt areal er observert med fukt, men dette også litt av bruken
- Pipe og ildsted: Under tilsynet ble det oppdaget et dårlig tettet hull i skorsteinen etter tidligere ildsted i kjelleren som ikke er forskriftsmessig tettet.
- Rom Under Terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er benyttet dampsperre/plastfolie mellom påforing og kledning. Dette er ugunstig i rom under terreng Målinger i boret hull ga indikasjon på høy fukt
- Innvendige trapper: Det er betydelig knirk i trapp. Det er avvik angående HMS - dette blir omtalt under HMS kontrollpunkt

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Visse steder kan man se litt "frynsete" kantlist på grunnmursplasten
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det antas at sprekkdannelse skyldes svinnsprekker(kryp) og ikke svikt/setninger i grunnmuren.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Marin leire - eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.
- Andre tomteforhold: Gjerde bærer preg av værslitasje. Innkjørsel og biloppstilling bærer preg av lite vedlikehold de siste årene.

1 Etasje Bad
- Det ble bestemt at hulltaking ikke var nødvendig da badet generelt generelt har fått TG3. Det har vært lite i bruk og det ble ikke registrert unormale forhold ved fuktsøk

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på innvendig trapp: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav.

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Rekkverk på utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Håndløper i trapp: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Ras-/skredfare: Eiendommen ligger i et rasfarlig/skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.

Rekkverk på balkong/terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fullmektig beskriver også i egenerklæringsskjema:
Fullmektig opplyser at eier/selger la fliser på badet, men årstallet er usikkert. Arbeidet ble utført av ufaglært.
Det er også opplyst at det er nedgravd oljetank på eiendommen, som ble tømt og sanert for en del år siden.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Byttet sikringsskap med automatsikringer

2015:
- Installert varmtvannsbereder (ca. 200 liter)

2013:
- Installert varmepumpe

1997:
- Oppgradert bad
- Etablert vaskerom

Ukjent årstall:
- Ny stoppekran og vannmåler montert
- Nedgravd oljetank sanert

Dette er en enebolig fra 1974 med en praktisk planløsning over to plan. Boligen har et tydelig behov for modernisering og oppgradering, og gir dermed en god mulighet til å forme et hjem etter egne ønsker og dagens standard. Hovedetasjen har stue, kjøkken og tre soverom, mens underetasjen inneholder entré, vaskerom og rikelig med bodplass.

Entré og hall
Inngangspartiet ligger i underetasjen, med en terrasse på bakkeplan ved inngangen.
Entréen leder inn til en hall med trapp opp til hovedetasjen.
Fra hallen er det tilgang til vaskerom, toalettrom og flere boder.

Vaskerom
Praktisk vaskerom i underetasjen med sluk i gulvet, varmekabler og plass til boligens varmtvannsbereder.
Rommet har et omfattende oppgraderingsbehov.

Toalettrom
I underetasjen finnes et separat toalettrom.
Rommet har behov for modernisering.

Kjøkken
Kjøkkenet har en innredning fra byggeåret med glatte fronter og benkeplate i laminat.
Rommet har en mekanisk kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Kjøkkenet har behov for modernisering.

Stue
I første etasje ligger stuen, et rom med store vindusflater som gir godt med lys.
Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord.
Et lukket ildsted gir ekstra varme, supplert av en varmepumpe fra 2013.

Fra stuen er det utgang til to verandaer.
Den ene er en overbygget og flislagt veranda mot syd-vest, plassert over en bod.
Den andre er en veranda i trekonstruksjon mot øst-syd.
Til sammen utgjør uteplassene i denne etasjen 19 m².

Soverom
Boligens tre soverom ligger samlet i første etasje.
Rommene har varierende størrelse og gir fleksible innredningsmuligheter.

Bad
Badet i første etasje har varmekabler i gulvet.
Rommet er av eldre dato og har et omfattende oppgraderingsbehov for å møte dagens krav til våtrom.

Overflater
Gulv: Vinylbelegg, laminat, teppefliser og betongplate.
Vegger: Tapet og trepanel.
Himling: Himlingsplater.

Lagring
Boligen har rikelig med lagringsplass. I underetasjen er det tre innvendige boder (matbod, hobbybod og klesbod), samt en sportsbod og en integrert garasje på 30 m².

Det medfølger ingen hvitevarer til handelen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Varmepumpen er fra 2013 og hadde service sist høsten 2025.
Det er et lukket ildsted i stuen.

Under EL-tilsyn den 24.03.2026 ble det oppdaget et dårlig tettet hull i skorsteinen etter tidligere ildsted i kjelleren som ikke er forskriftsmessig tettet.

Fullmektig opplyser at det ble gravd ned en oljetank når huset ble bygget. Etter at tanken ikke lenger var i bruk ble den tømt, rengjort og sanert.
Dette er iht. fullmektig godkjent av kommunen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1974. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nybygg av enebolig ble gitt 20.06.1977. Tillatelsen var gitt med frist for ferdigstillelse til 1. august 1978, og på følgende vilkår:

- Puss av mur over terreng med innpussing av kjellervinduer og ventiler gjenstår.
- Balkongrekkverk mangler.
- Påstøp på balkongen gjenstår.
- Hobbyrom og garasje i kjelleren er uferdig.
- Alt fylling- og planeringsarbeid ute gjenstår.

Det fremgår ikke av dokumentene om de gjenstående arbeidene ble fullført. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.01.1974, godkjent i 1976. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom de godkjente byggetegningene og dagens planløsning.
Integrert garasje er plassert i opprinnelig sportsbod, og sportsboden der det var tiltenkt garasje.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på realsameiet Gnr 213, Bnr 153 (Eiendommen har 1/10 ideell andel):
Dagboknr. 996, tinglyst 07.02.1983: Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: GNR: 213 BNR: 168
Dagboknr. 2084, tinglyst 19.03.1984: Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: GNR: 213 BNR: 170
Dagboknr. 5313, tinglyst 23.06.1986: Bestemmelse om veg

Heftelser på realsameiet Gnr 213, Bnr 154 (Eiendommen har 1/10 ideell andel):
Dagboknr. 5313, tinglyst 23.06.1986: Bestemmelse om veg

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et barnevennlig og veletablert boligområde på Lørenfallet.
Her bor man i en rolig blindvei med kort vei ut i naturen. Det opparbeides bl.a lysløype "rett utenfor døren" vinterstid.

Eiendommen har gangavstand til Sørum barneskole (1,5 km). For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Bingsfoss ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Her bor du i nærheten av alt du trenger og det blir like naturlig å bevege seg til fots og sykkel som med bil og buss. Lørenfallet byr på dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Extra, fotballbane, idrettsplass, veikro, bensinstasjon, sandvolleyballbane, barneskole og barnehage. Det du trenger i hverdagen ligger med andre ord en liten gåtur eller enda mindre sykkeltur hjemmefra. Videre er det kort vei til både Sørumsand, Frogner og Lillestrøm. På vinteren prepareres milevis av skiløyper som gjør dette til et lite skieldorado.

Lørenfallet byr også på populære Meierigaarden Kro hvor du får god hjemmelaget mat i hyggelige omgivelser. Alt lages på huset med førsteklasses råvarer og dyktige kokker. Menyen endres etter årstidene og det arrangeres ulike arrangement. Meierigaarden tilbyr også take-away og catering og er en svært populær plass.

Boligen har nærhet til flotte friluftsområder langs Glomma med Bingsfossen som byr på gode fiskemuligheter og annen form for rekreasjon med flere kilometer med naturstier langs elven og Romerikes eneste kjente helleristninger, samt relativt kort avstand til flotte tur- og rekreasjonsområder på Vilbergfjellet. Smedsrud alpakkagård ligger like ved og tilbyr Alpakkavandring for store og små.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste bussholdeplass er Lørenfallet og ligger ca 500 meter fra boligen Med bil fra eiendommen tar det ca 12 min til Frogner sentrum, 8 min til Sørumsand, 16 min til Skedsmokorset, 19 min til Lillestrøm, 23 min til Strømmen, 23 min til Oslo Lufthavn og 33 min til Oslo S.

Sørum skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Hvam videregående skole

Nordli barnehage (0-5 år)
Lunderåsen Fus barnehage (0-5 år)
Hoppensprett Frogner (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 697,3 kvm. Tomten er skrånet og opparbeidet med plen og beplantning.

Eiendommen disponerer en integrert garasje i underetasjen samt biloppstillingsplass på egen tomt. Det er ingen mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Den første halvdelen av Solveien er kommunal, og den siste er privat som deler av realsameiene gnr 213, bnr 153 og 154.
Eiendommen har 1/10 andel i begge realsameiene.

Fullmektig har ikke oppgitt kostnader til f.eks snøbrøyting, felles vedlikehold eller veiforening.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen omfattes av bestemmelsene i kommuneplanens § 2-2.1 for eksisterende frittliggende småhusbebyggelse i uregulerte områder.
Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et område med stor sannsynlighet for marin leire i grunn, og innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Kart og rapport vedlegg til salgsoppgave.

Kommunale avgifter er kr 11 969,07 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 11 775,40.

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen, så dette må påregnes. Det er ikke pt. ikke beregnet skatt for eiendommen.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.
Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 2 766,45 av de kommunale avgiftene.
Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnad er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Det er ikke kjent om det hefter kostnader til snøbrøyting, vedlikehold etc. av Solveien som denne eiendommen eier 1/10 av (realsameier).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 317 050,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 340,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
118 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 988 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 008 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Rudolf Haugland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visningspakke pr. 3. visning   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 840,00
Foto inkl. dronebildet tatt av megler  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0183/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26183

Sist oppdatert: 23. april 2026 kl. 12:44