Arnljot Gellines vei 37A

Arnljot Gellines vei 37A, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 135, bruksnummer 63
Andelsnummer 43, Kværnerhøyden Borettslag, organisasjonsnummer 927591480

Totalt bruksareal BRA: 38 kvm

BRA-i:
11. etasje 35 kvm: Entré, bad, soverom og stue m/åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
11. etasje 5 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.10.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2023. Bygget er oppført med kjeller og parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er i betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk samt felt med fasadeplater. Flatt tak tekket med takmembran. Vinduer og balkongdør har karmer av tre som er utvendig kledd med metallplater. Boligen har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db35 samt glatte innerdører. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer. Det er registrert at det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget (baderomskabin), og det foreligger anbefaling om utvidet el-kontroll da takstmann ikke har EL-kompetanse.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt på kjøkken.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking eller fuktmåling i lukkede konstruksjoner, og tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Selgers egenerklæringsskjema ligger også vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i denne. Kjøper tar over ansvar og risiko for dette.

Leiligheten ligger i 11. etasje med heisadkomst. Boligen holder en god og moderne standard fra 2023 med balansert ventilasjon og oppvarming via radiatorer og gulvvarme på bad.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her har du god plass til å henge fra deg yttertøy og sko. Det er montert porttelefon og ventilasjonsaggregat for boligens balanserte ventilasjon er plassert i himling. Det er også plass til hjemmekontorløsning.

Stue:
Romslig stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Det er plass til sittegruppe og lite spisebord. Adgang til balkong med store glassdører.

Kjøkken:
Pent HTH-kjøkken fra 2023 i åpen løsning mot stuen. Innredning med sorte, glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask og armatur. Kjøkkenet er utstyrt med benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er montert ventilator i overskap, komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Bad:
Lekkert, flislagt bad fra 2023. Badet er oppført som prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår med gulvvarme og downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt på vegg. Rommet har videre vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassvegger og dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Det er mekanisk avtrekk med luftespalte under dør samt opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. God plass til oppbevaring i stort garderobeskap.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en solrik, sørvendt balkong på ca 5 kvm belagt med terrassebord. God plass til utemøbler og grill. Balkongen vender mot Alnaelva og har flott utsikt mot Oslo sentrum og Oslofjorden. Det er montert utebelysning og utvendig stikkontakt.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte, slette veggflater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Ekstern bod på 3 m² beliggende i kjelleretasje.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Komfyr, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. Hylle og knagg i entré.

Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Medfølger ikke: Vaskemaskin på bad. Taklampe på kjøkken og soverom.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og vannbåren gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest for oppføring av ny boligbebyggelse og bruksendring datert 24.06.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 25.10.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 26 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv, forbud mot generende bedrift, adkomstrett, vann- og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer, vannrett, skjønn, gjerde, bebyggelse og lagerskur, nettstasjon, kjøpekontrakt med Oslo kommune, samt bruksrett til parkering.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 1423198
Tinglysningsdato: 19.12.2017
Servitutten omhandler: Rettighet hefter i gnr. 135, bnr. 2. Rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Dagboknummer: 1423198
Tinglysningsdato: 19.12.2017
Servitutten omhandler: Rettighet hefter i gnr. 135, bnr. 2. Bestemmelse om vannledning og vedlikehold av anlegg/ledninger. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Dagboknummer: 1423198
Tinglysningsdato: 19.12.2017
Servitutten omhandler: Rettighet hefter i gnr. 135, bnr. 2. Bestemmelse om kloakkledning og vedlikehold av anlegg/ledninger. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Dagboknummer: 1383674
Tinglysningsdato: 06.12.2022
Servitutten omhandler: Rettighet hefter i gnr. 135, bnr. 21. Bestemmelse om vann/kloakk og grøfter/kummer. Avlysning kan kun skje med samtykke fra rettighetshaver og avgiver. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Dagboknummer: 668741
Tinglysningsdato: 21.06.2022
Servitutten omhandler: Rettighet hefter i gnr. 135, bnr. 15. Bestemmelse om spillvann/drensvann/stikkrenner, adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, bestemmelse om grøfter/kummer, samt bestemmelse om tilrettelegging for fremtidig tilkobling av vann. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et veletablert og grønt boligområde på Kværnerhøyden ved Kværnerbyen, Svartdalsparken og Etterstad. Her får du det beste fra to verdener: en rolig og tilbaketrukket hverdag, samtidig som sentrum, Grünerløkka og Bjørvika bare er en kort sykkel- eller kollektivtur unna. En beliggenhet skreddersydd for deg som vil ha byens tilbud innen rekkevidde, uten å gi slipp på natur og rekreasjon.

Rett utenfor døren venter Svartdalsparken og Alnaelva, med idylliske turstier, frodig vegetasjon og flotte rekreasjonsområder. Foretrekker du høyden fremfor elvebredden, ligger også Ekebergparken innen rekkevidde, med praktfull utsikt over byen og fjorden. Like ved finner du Kruttverket – et av Oslos mest særpregede møtesteder, der kafé, konserter, kulturarrangementer og utstillinger skaper liv året rundt. Langs elva holder både Oslo Badstuforening og Kroloftet til, og få steder i byen kombinerer naturopplevelser, kultur og urbane kvaliteter på like fascinerende vis.

Hverdagen blir enkel og praktisk med dagligvarebutikker, apotek, treningssentre og øvrige servicetilbud i gangavstand. Kværnerbyen byr på et hyggelig nærmiljø med butikker og serveringssteder, mens Kampen, Vålerenga og Gamlebyen ligger like i nærheten med sine populære kafeer, restauranter og lokale favoritter.

Kollektivtilbudet er svært godt, med buss kun få minutters gange fra boligen og kort vei til Helsfyr og Bryn med både T-bane (linje 1, 2, 3 og 4) tog og flere busslinjer. Med sykkel kommer du raskt til Bjørvika, sentrum eller Grünerløkka, samtidig som Ring 3 gir enkel adkomst for deg som kjører bil.

Denne beliggenheten er for deg som vil ha det beste av to verdener – en rolig hverdag omgitt av grøntområder, kombinert med kort vei til alt det spennende Oslo har å by på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Vålerenga skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Dumpa Kanvas-musikkbarnehage, Eitillstad Fus barnehage og Etterstadjordet barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3526 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med blant diverse beplantning, grøntareal, asfalterte veier og sittegrupper.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4944, «Detaljregulering med reguleringsbestemmelser, alternativ 2, for Arnljot Gellines vei 35, Svartdalen», datert 01.03.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen står på gul liste, som er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo.

Eiendommen berøres av hensynssone H570 (H570_1 og H570_2) for bevaring av kulturmiljø. Bebyggelse som omfattes av hensynssonen på plankartet skal bevares og tillates ikke revet, og bygningens eksteriør skal bevares. Alle søknadspliktige tiltak som berører bevaringsverdiene skal forelegges Byantikvaren for uttalelse før det fattes vedtak.

Ifølge områdeanalyse og temakart for støy ligger eiendommen i rød støysone for jernbane (Hovedbanen). Reguleringsplan S-4944 § 3.9 stiller krav om at anbefalte grenser i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) skal legges til grunn for uteoppholdsarealer ved utarbeiding av søknad om tillatelse til tiltak. Videre kreves det at alle leiligheter skal ha minst én stille side, og minimum ett soverom skal ligge mot stille side.

Ifølge områdeanalyse er eiendommen registrert innenfor aktsomhetsområde for snøskred (sikkerhetsklasse S3) og aktsomhetsområde for steinsprang (utløps- eller utløsningsområde). Dette indikerer potensiell skredfare i området, og ved eventuelle fremtidige søknadspliktige byggetiltak kan det utløse krav om geotekniske undersøkelser eller skredutredning.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire i henhold til områdeanalysen. Både risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til «Ingen».

Eiendommen er registrert i Miljødirektoratets database over forurenset grunn med påvirkningsgrad «akseptabel forurensning».

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes. Saken ble avsluttet 14.11.2025.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Saksnummer 2025/06936 - Reguleringssak. Detaljregulering , Steinborgveien 45 - 49. GS Utvikling AS foreslår å omregulere Steinborgveien 45-49 og ubebygd eiendom med gnr./bnr. 148/406 til boligformål med høyere utnyttelse enn dagens boligreguleringer i planområdet. Planforslaget åpner for tre leilighetsbygg med totalt 24-27 boenheter, 2 etasjer mot Steinborgveien og 3 etasjer mot Svartdalsveien, med en total utnyttelse på 3712 m² BRA for boligene. Det foreslås innkjøring til parkeringskjeller fra Svartdalsveien og utearealer for boligene mellom leilighetsbyggene. Det foreslås i tillegg fortau innenfor planområdet langs Steinborgveien og Svartdalsveien. 5 træ r foreslås regulert til bevaring. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 13 842,92 pr. mnd. og inkluderer: Renter på fellesgjeld, vedlikeholdsfond, kommunale avgifter, bygningsforsikring, kamereovervåking, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Lån nr: 9820811985; IN lån 1 - Akonto renter: kr 11 612,72
Lån nr: 9820811985; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,-
Vedlikeholdsfond: kr 41,20,-
Kameraovervåkning: kr 88,-
Felleskostnader: kr 2 101,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har fra 01.04.2026 inngått avtale med Techem om månedlig energiavregning. Oppvarming og varmtvann faktureres månedlig via felleskostnadene etter faktisk forbruk. Forbruket er ikke inkludert i de oppgitte felleskostnadene, og vil komme som tillegg.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år. / ca. 4 800 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har ikke kollektiv avtale for TV og internett. Beboer må selv inngå individuell avtale med Global Connect. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter, herunder vann, avløp og renovasjon, inngår i borettslagets felleskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 168 943,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 8 792,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2 764 934,- pr. 06.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 199 787 291,- pr. 06.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208119850
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.10.2026: kr 199 787 291,-
Andel av saldo: kr 2 764 934,-
Innfrielsesdato: 30.05.2063
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,04 %
Avdragsfrihet til og med mai 2033

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 31.05.2033. Fra 01.06.2033 vil felleskostnadene øke med kr 3 200,- pr.mnd. Dette forutsetter at avdrag- og rentebetingelser holdes uendret.

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 2 764 934,- av fellesgjelden kan innløses. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.08. og 28.02. på borettslagets felleslån. Ved innbetaling av lån reduseres felleskostnader til 2 230,-.

Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.08. og 28.02. på borettslagets felleslån.

1 900 000,00 Prisantydning
2 764 934,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 664 934,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 666 024,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 675 974,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marit Zimmermann Andersen og Bjarte Johannes Hundvebakke

Leiligheten er tilknyttet Kværnerhøyden Borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 8656588.
- Veldrevet borettslag.
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt med dyr, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere. Alle dyr som ferdes på fellesområdene, inne eller ute, skal holdes i bånd.
- Gassgrill og elektrisk grill på terrasse og balkong er lov.
- Sykkelparkering skal skje i stativer ute og i garasjen.
- Felles takterrasse og flotte uteområder.
- Ingen forkjøpsrett.

Styret er i dialog med Plan- og bygningsetaten vedrørende et uoppfylt krav om støyskjerm mot jernbanen. Borettslaget har ellers pt. ikke planlagt fremtidig rehabilitering/utbedringer da dette er et nytt borettslag som stod ferdig i 2023.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl § 4-5, og overtakelse bør legges til etter at styregodkjenning foreligger.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3.000,- pr stk  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport  kr 7 950,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 2,69‰ av prisantydning kr 1,9 mill (Fellesgjeld medregnes ikke))  kr 5 111,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0364/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26364

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 08:47